Kretz Club : Avis Complet 2026
Analyse détaillée : frais, rendements, structuration et notre verdict objectif
⚡ L’essentiel en 30 secondes
- • Co-investissement avec les Kretz
- • Accès immobilier de luxe
- • Rendements annoncés 17,5%
- • Classe d’actifs rare
- • Frais 2000€/an rédhibitoires
- • Structuration floue
- • Minimum 50k€ recommandé
- • Premier projet non abouti ?
Concept intéressant mais réservé aux gros portefeuilles (100k€+). Trop de zones d’ombre pour le recommander aux petits investisseurs.
Qu’est-ce que le Kretz Club ?
Le Kretz Club est une plateforme de club deals immobiliers lancée par la famille Kretz, connue pour l’émission L’Agence sur TMC. L’objectif affiché : démocratiser l’accès à l’investissement dans l’immobilier de luxe.
Concrètement, votre capital sert à acheter et rénover des villas haut de gamme, qui seront ensuite revendues avec l’objectif de réaliser une plus-value. C’est du crowdfunding immobilier nouvelle génération, avec deux différences majeures :
- 1. Les projets sont haut de gamme (plusieurs millions d’euros)
- 2. Vous investissez en equity (capital), et non en obligations (dette)
💡 Premier projet : Le Kretz Club annonce un rendement impressionnant de 17,5% par an ! Mais entre les promesses marketing et la réalité, il y a souvent un fossé… On creuse dans la suite de l’article.
Les frais du Kretz Club : Le point noir majeur
2000€/an de frais d’adhésion
C’est LE problème majeur du Kretz Club. Pour accéder à la plateforme, vous devez payer 2000€ par an, que vous investissiez 10 000€ ou 200 000€.
⚠️ Calcul réaliste :
- • 10 000€ investis → 2000€ = 20% de frais → Besoin de 25% de rendement juste pour atteindre l’équilibre
- • 50 000€ investis → 2000€ = 4% de frais → Encore trop élevé
- • 200 000€ investis → 2000€ = 1% de frais → Acceptable
🎯 Notre verdict : Si vous avez moins de 50 000€ à investir, oubliez le Kretz Club. Les frais rendront impossible d’atteindre la rentabilité annoncée, même dans le meilleur des scénarios.
Et les autres frais ? Le grand flou
Les 2000€ ne sont que la partie émergée de l’iceberg. D’autres frais s’ajoutent probablement :
- ❓ Frais de structuration (création du véhicule d’investissement)
- ❓ Commission ClubFunding (qui ne travaille pas gratuitement)
- ❓ Frais d’acquisition (notaire, même réduits pour marchands de biens)
- ❓ Frais de gestion (comptabilité, cession d’activité)
- ❓ Frais d’agence à la revente (probablement pris par les Kretz)
Le problème ? Le Kretz Club n’est pas transparent sur l’ensemble de ces coûts. Impossible de savoir ce qui est inclus dans les 2000€ et ce qui vient en plus.
Les types de projets proposés
Achat-rénovation-revente de villas de luxe en France
Entre 12 et 36 mois selon les projets
De 10% à 17,5% par an (avant frais)
Projets à plusieurs millions d’euros, parts accessibles par tranches
⚠️ Point d’interrogation : Le premier projet semble avoir été marqué « clôturé » sur ClubFunding au lieu de « financé ». Aucune communication officielle sur le succès de cette première levée de fonds. Cela interroge sur la réussite réelle du lancement…
Structuration : Qui fait quoi ?
Le rôle de chaque acteur
- ▸ Famille Kretz : Sourcing des opportunités grâce à leur réseau d’agents luxe + Co-investissement (proportion floue)
- ▸ ClubFunding : Structuration juridique et technique des opérations
- ▸ Investisseurs particuliers : Financement majoritaire des projets
❓ Les zones d’ombre :
- • Qui supervise l’achat et les travaux ? Les Kretz ne sont pas spécialistes de la rénovation
- • Si un autre acteur est impliqué, quelle est sa commission ?
- • Si les Kretz vendent le bien, prennent-ils une commission d’agent immobilier ?
Equity vs Dette : Un choix fiscal discutable
Dans le crowdfunding immobilier classique, les investisseurs prêtent de l’argent via des obligations (dette). Les intérêts versés sont déductibles fiscalement pour le porteur de projet.
Le Kretz Club a choisi l’equity : vous devenez actionnaire de la société qui achète le bien. Problème : les bénéfices sont d’abord taxés à l’IS (25%) avant d’être distribués aux investisseurs.
📊 Exemple concret :
Projet acheté 100€, revendu 120€ = 20€ de bénéfice
- • En dette (classique) : 20€ d’intérêts versés aux investisseurs → 0€ d’impôt
- • En equity (Kretz Club) : 20€ taxés à 25% IS = 5€ d’impôt → 15€ distribués aux investisseurs
→ Perte de 25% de rendement à cause de la structuration en equity !
ClubFunding : Un partenaire fiable ?
ClubFunding est le leader des plateformes de crowdfunding immobilier en termes de volume levé. Mais attention : ces derniers temps, la plateforme connaît des difficultés :
- ⚠️ +30% des projets en retard de paiement à l’échéance
- ⚠️ Avis clients dégradés ces derniers mois
- ⚠️ Questions sur la capacité de sélection des projets
Point positif : Dans le cas du Kretz Club, ce sont les Kretz qui sourcent les opportunités, pas ClubFunding. Le rôle de ClubFunding se limite à la structuration technique. Le risque de mauvaise sélection est donc limité.
L’immobilier de luxe : Un bon sous-jacent ?
Les avantages
- ✓ Marché décorrélé : Les acheteurs fortunés ne sont pas impactés par les crises immobilières classiques
- ✓ Potentiel de plus-value élevé : Les coups de cœur des acheteurs peuvent survaloriser un bien
- ✓ Expertise Kretz reconnue : Ils savent sourcer et vendre ce type de biens
Les risques
- ⚠ Valorisation complexe : Peu de comparables, risque d’erreur sur le prix de revente
- ⚠ Gestion travaux : Qui pilote la création de valeur ? Les Kretz n’ont pas ce savoir-faire
- ⚠ Manque de liquidité : Sans le bon réseau, un bien luxe peut rester des mois sur le marché
Notre avis final sur le Kretz Club
Le concept est intéressant : démocratiser l’accès à l’immobilier de luxe avec des acteurs reconnus (Kretz pour le sourcing/vente, ClubFunding pour la structuration). Le potentiel est réel.
MAIS le modèle souffre de trop de zones d’ombre pour être recommandable en l’état :
- ❌ Frais d’adhésion rédhibitoires pour tout capital < 100 000€
- ❌ Manque total de transparence sur les frais additionnels
- ❌ Structuration en equity fiscalement désavantageuse (perte de 25%)
- ❌ Premier projet non abouti ? Aucune communication officielle
🎯 Verdict : Attendez d’avoir au moins 100 000€ à investir ET que le Kretz Club fasse ses preuves avec plusieurs projets réussis avant de vous lancer. Pour l’instant, trop de risques pour trop peu de garanties.
Le Kretz Club est-il fait pour vous ?
Peut convenir si :
- • Capital ≥ 100 000€ à investir
- • Attrait pour l’immobilier de luxe
- • Capacité à bloquer l’argent 2-3 ans
- • Tolérance au risque élevée
À éviter si :
- • Capital < 50 000€
- • Recherche de transparence totale
- • Aversion au risque
- • Besoin de liquidité court terme
FAQ – Avis Kretz Club
Quels sont les frais du Kretz Club ?
Le Kretz Club facture 2000€/an de frais d’adhésion. D’autres frais s’ajoutent probablement (structuration, ClubFunding, acquisition, gestion, agence à la revente) mais le manque de transparence empêche de connaître le total. Pour un capital de 10 000€, les 2000€ représentent 20% de frais. À partir de 50 000€ (4%), cela devient plus raisonnable.
Quel rendement promet le Kretz Club ?
Le premier projet annonce 17,5% par an sur 12 à 36 mois. Attention : ce rendement est avant frais. Avec 2000€/an d’adhésion, le rendement net sera significativement inférieur selon votre capital investi.
Qui est derrière le Kretz Club ?
Le Kretz Club est porté par la famille Kretz (émission L’Agence) en partenariat avec ClubFunding, leader du crowdfunding immobilier. Les Kretz sourcent les opportunités grâce à leur réseau luxe, ClubFunding structure techniquement les opérations.
Le Kretz Club est-il recommandé pour les petits budgets ?
Non. Avec 2000€/an de frais fixes, il faut investir minimum 50 000€ pour que l’adhésion soit rentabilisable (4% de frais). En dessous, les frais représentent une part trop importante qui rend impossible d’atteindre la rentabilité annoncée, même dans le meilleur scénario. Idéalement, attendez d’avoir 100 000€ et plus.
Quelle est la différence entre investissement en equity et en dette ?
En crowdfunding classique, vous prêtez de l’argent (dette/obligations) et recevez des intérêts déductibles fiscalement. En equity (Kretz Club), vous devenez actionnaire : les bénéfices sont d’abord taxés à l’IS (25%) avant distribution. Cette structuration est fiscalement désavantageuse et fait perdre 25% de rendement potentiel.
Peut-on faire confiance à ClubFunding ?
ClubFunding est leader en volume mais connaît actuellement +30% de projets en retard, ce qui interroge sur sa capacité de sélection. Les avis clients se sont dégradés. Point positif : dans le Kretz Club, ce sont les Kretz qui sourcent les opportunités (pas ClubFunding), ce qui limite le risque de mauvaise sélection.