Annuaire · Données 2026
Investissement locatif par ville : l’annuaire 2026
L’annuaire de l’investissement locatif par ville : 42 villes françaises analysées, avec prix au m², rentabilité brute et guide détaillé pour chacune. Filtrez, comparez et choisissez le marché adapté à votre stratégie.
Cet annuaire recense l’investissement locatif par ville en France : 42 marchés classés par prix au m², rentabilité brute et profil (grande métropole, ville moyenne, ville étudiante, forte rentabilité). Chaque fiche renvoie à un guide complet. Utilisez les filtres et la recherche pour cibler la ville qui correspond à votre budget et à vos objectifs.
Lyon
Paris
Marseille
Toulouse
Bordeaux
Lille
Nantes
Strasbourg
Montpellier
Rennes
Nice
Grenoble
Angers
Dijon
Brest
Le Mans
Reims
Saint-Étienne
Toulon
Clermont-Ferrand
Tours
Limoges
Amiens
Metz
Besançon
Perpignan
Orléans
Mulhouse
Caen
Nancy
Argenteuil
Rouen
Montreuil
Aix-en-Provence
Boulogne-Billancourt
Le Havre
Nîmes
Villeurbanne
Saint-Denis
Nanterre
Vitry-sur-Seine
Créteil
Investissement locatif par ville : comment choisir en 2026
Choisir une ville pour un investissement locatif en 2026 revient à arbitrer entre prix au m², rentabilité brute et solidité de la revente. Les villes moyennes offrent des rendements de 6 à 10 %, les métropoles sécurisent la revente avec 3 à 5 %. Le bon marché dépend de votre objectif, cash-flow ou patrimoine.
Un chiffre de rentabilité affiché ne suffit jamais à décider. En 2026, le contexte de financement s’est stabilisé : le taux moyen des nouveaux crédits habitat est remonté à 3,22 % en avril 2026 (Banque de France) et les prix des logements anciens reculent d’environ 0,4 % sur un an en province (Notaires de France). Autrement dit, l’ajustement se fait par la négociation, pas par des baisses brutales, et la revente dépendra d’un marché d’occupants plus que du rendement inscrit sur une plaquette.
Trois critères priment sur le rendement brut. D’abord l’emplacement précis : la rue, la proximité des transports et des pôles d’emploi comptent plus que la moyenne de la ville. Ensuite la tension locative réelle, c’est-à-dire le rapport entre l’offre et la demande de logements. Enfin le DPE, devenu déterminant à la revente comme à la location. Pour transformer un prix et un loyer en rendement fiable, passez chaque projet dans le calculateur de rendement locatif puis affinez avec le calculateur de rentabilité.
Depuis 2026, le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) s’applique sans zonage, sur tout le territoire. Cela ouvre l’investissement locatif à des villes que le Pinel excluait, mais ne dispense pas de vérifier la profondeur du marché de revente : investir partout ne veut pas dire investir n’importe où.
Les villes les plus rentables de l’annuaire
Les rentabilités brutes les plus élevées de l’annuaire se trouvent dans des villes moyennes au prix au m² bas : Saint-Étienne, Limoges, Mulhouse ou Brest dépassent 7 %. En contrepartie, le marché de revente y est plus étroit et surtout porté par des occupants, ce qui rend l’emplacement encore plus décisif.
| Ville | Prix m² moyen | Rentabilité brute |
|---|---|---|
| Saint-Étienne | ≈ 1 400 € | 7 à 10 % |
| Limoges | ≈ 1 600 € | 7 à 9 % |
| Mulhouse | ≈ 1 700 € | 7 à 9 % |
| Brest | ≈ 1 900 € | 6 à 9 % |
| Perpignan | ≈ 1 900 € | 6 à 8 % |
| Clermont-Ferrand | ≈ 2 000 € | 6 à 8 % |
| Le Mans | ≈ 2 200 € | 6 à 8 % |
| Angers | ≈ 2 500 € | 5,5 à 8 % |
Ces marchés conviennent à une stratégie de cash-flow, à condition de viser un emplacement central et un bien avec un bon DPE. Pour un premier projet, l’accompagnement d’un professionnel local limite le risque de surpayer : voir le classement des sociétés d’investissement locatif.
Grandes métropoles : sécuriser la revente
Les grandes métropoles affichent des rendements plus faibles, 2,5 à 5 %, mais un marché de revente profond et liquide, porté à la fois par les occupants et les investisseurs. Elles conviennent à une logique patrimoniale de long terme plutôt qu’à la recherche de cash-flow immédiat.
| Ville | Prix m² moyen | Rentabilité brute |
|---|---|---|
| Paris | ≈ 10 000 € | 2,5 à 4 % |
| Nice | ≈ 4 800 € | 3 à 5 % |
| Lyon | ≈ 4 640 € | 3,6 à 5 % |
| Bordeaux | ≈ 4 500 € | 3,5 à 5 % |
| Nantes | ≈ 3 900 € | 4 à 6 % |
| Toulouse | ≈ 3 800 € | 4 à 6 % |
| Marseille | ≈ 3 600 € | 5 à 7 % |
Grandes villes, villes moyennes ou villes étudiantes ?
Une ville étudiante garantit une demande locative forte et récurrente, idéale pour la colocation ou le studio meublé. Une ville moyenne maximise le rendement. Une grande métropole sécurise la valeur. Le meilleur choix dépend de votre horizon, de votre fiscalité et de votre tolérance à la gestion.
Les villes étudiantes comme Rennes, Grenoble, Montpellier ou Poitiers offrent une rotation soutenue et une vacance faible en période universitaire, mais imposent une gestion plus active. Pour cibler ce public, appuyez-vous sur les guides du logement étudiant et le comparatif des meilleures résidences étudiantes. Pensez aussi à vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers, qui plafonne le loyer et donc le rendement.
Lexique de l’investissement locatif par ville
- Prix au m²
- Prix moyen constaté au mètre carré dans l’ancien. Un indicateur d’entrée, à affiner par quartier.
- Rentabilité brute
- Loyer annuel divisé par le prix d’achat, avant charges et impôts. Utile pour comparer vite, insuffisante pour décider.
- Rentabilité nette
- Rentabilité après charges, taxe foncière, gestion et fiscalité. La seule qui reflète le gain réel.
- Tension locative
- Rapport entre la demande et l’offre de logements. Plus elle est élevée, plus la vacance est faible.
- Zonage
- Découpage du territoire (A, A bis, B1, B2, C) conditionnant certains dispositifs. Le Jeanbrun 2026 s’en affranchit.
- DPE
- Diagnostic de performance énergétique. Un mauvais DPE limite la location et pèse sur la revente.
Questions fréquentes
Quelle est la ville la plus rentable pour investir en 2026 ?
Dans cet annuaire, les rentabilités brutes les plus élevées concernent des villes moyennes au prix au m² bas : Saint-Étienne (7 à 10 %), Limoges et Mulhouse (7 à 9 %) ou Brest (6 à 9 %). Un rendement élevé s’accompagne toutefois d’un marché de revente plus étroit : l’emplacement précis reste déterminant.
Vaut-il mieux investir dans une grande ville ou une ville moyenne ?
Une grande métropole sécurise la revente avec un rendement de 2,5 à 5 %. Une ville moyenne maximise le cash-flow avec 6 à 10 %, mais une revente plus dépendante des occupants. Le choix dépend de votre objectif : constituer un patrimoine liquide ou générer des revenus complémentaires rapidement.
Comment comparer l’investissement locatif entre plusieurs villes ?
Comparez sur trois axes : le prix au m² par quartier, la rentabilité nette (et non brute) et la tension locative. Ajoutez le DPE du bien et le contexte fiscal. Chaque fiche ville de l’annuaire fournit ces repères, puis nos calculateurs convertissent un prix et un loyer en rendement fiable.
Le dispositif Jeanbrun change-t-il le choix de la ville ?
Oui. Depuis 2026, le dispositif Jeanbrun s’applique sans zonage, partout en France. Il élargit les villes éligibles à un avantage fiscal, mais ne remplace pas l’analyse de marché : mieux vaut une ville avec une vraie demande locative et une revente solide qu’une ville choisie pour le seul taux d’amortissement.
À quelle fréquence les données de l’annuaire sont-elles mises à jour ?
Les prix au m² et les rentabilités sont revus au fil des publications des Notaires de France, de la Banque de France et de l’INSEE. Les fourchettes affichées sont des ordres de grandeur 2026 ; le prix réel dépend toujours du quartier, de l’état du bien et de la négociation.
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Données 2026 exprimées en ordres de grandeur, susceptibles d’évoluer selon les publications des Notaires de France, de la Banque de France, de l’INSEE et de la base DVF. Cet annuaire est une aide à la décision et ne constitue pas un conseil en investissement. Tout investissement immobilier comporte un risque, notamment de vacance locative et de perte en capital.