Assurance loyers impayés (GLI) : le comparatif 2026
GLI classique, caution privée payée par le locataire, ou Visale gratuite : trois familles de garanties que presque tous les comparatifs mélangent. Voici comment elles fonctionnent vraiment, ce qu’elles coûtent, et laquelle choisir selon votre locataire.
Sommaire
L’assurance loyers impayés (GLI) est une assurance souscrite et payée par le bailleur, qui coûte en 2026 entre 2,5 % et 4,5 % du loyer charges comprises : environ 2 à 3 % en souscription directe en ligne, 2,5 à 4,5 % via une agence. Elle couvre les loyers impayés (plafonds usuels de 70 000 à 90 000 €), les frais de procédure et souvent les dégradations. Elle est intégralement déductible des revenus locatifs au régime réel, et ne se cumule pas avec un garant physique, sauf pour un locataire étudiant ou apprenti.
GLI, caution privée, Visale : trois familles, pas une
La plupart des comparatifs mélangent trois produits qui ne fonctionnent pas pareil. La GLI est une assurance payée par le bailleur. Les garants privés comme GarantMe ou Cautioneo sont des cautions payées par le locataire, facturées environ 3,5 à 4,5 % du loyer annuel. Visale est une caution publique gratuite d’Action Logement, réservée aux profils éligibles. Comparer leurs « tarifs » sans dire qui paie n’a aucun sens.
Fourchettes de coût constatées sur le marché en 2026. Sources : conditions publiques des acteurs, ANIL, service-public.fr. Le détail par contrat varie : vérifiez toujours les conditions générales avant de souscrire.
L’erreur classique : classer GarantMe comme une GLI
De nombreux comparatifs présentent GarantMe ou Cautioneo comme des GLI concurrentes de l’assurance bailleur. C’est une confusion de catégorie : leur produit principal est une caution souscrite et payée par le locataire, qui remplace un garant physique. Pour le bailleur, le coût est nul, mais la logique est différente : c’est le dossier du locataire qui est certifié, pas votre loyer qui est assuré. Ces acteurs proposent aussi des GLI côté bailleur, principalement via les agences.
La GLI : ce qu’elle couvre, ce qu’elle exclut
La GLI rembourse les loyers et charges impayés, prend en charge les frais de procédure (huissier, avocat, expulsion) et couvre souvent les dégradations locatives au-delà du dépôt de garantie. Les plafonds usuels vont de 70 000 à 90 000 € d’indemnisation, sur une durée de 24 à 36 mois d’impayés. Le délai d’indemnisation moyen constaté est de 3 à 4 mois après déclaration.
Ce qu’une bonne GLI inclut
- Loyers et charges impayés, avec un plafond global (souvent 70 000 à 90 000 €) et une durée maximale (24 à 36 mois selon les contrats).
- Frais de contentieux : mise en demeure, huissier, avocat, procédure d’expulsion.
- Dégradations locatives au-delà du dépôt de garantie, souvent jusqu’à 7 000 à 10 000 € selon les contrats, parfois en option payante.
- Protection juridique locative, incluse chez certains assureurs.
Ce qu’aucune GLI ne couvre
- Les impayés antérieurs à la souscription : un locataire déjà en défaut n’est pas assurable.
- Un dossier locataire non conforme : si les critères de solvabilité n’étaient pas remplis à l’entrée, l’assureur peut refuser le sinistre. La vérification a lieu au moment de la déclaration, pas seulement à la souscription.
- La location saisonnière type courte durée : la GLI couvre la location nue ou meublée longue durée.
- Les franchises contractuelles : certains contrats à taux bas imposent une carence de 1 à 2 mois d’impayés non remboursés. Ce paramètre pèse autant que le taux affiché.
Le cumul GLI + garant physique est interdit
L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de cumuler une assurance loyers impayés avec un cautionnement, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. La sanction est la nullité de la caution. Vous devez donc choisir : GLI (locataire très solvable) ou garant (dossier plus fragile), pas les deux.
Tableau comparatif 2026 : GLI, caution privée, Visale
Le bon comparatif ne classe pas des marques, il compare des mécanismes. Le coût, qui le paie, les plafonds, la couverture des dégradations, les profils acceptés et la fiscalité : voici les six critères qui décident réellement, avec les fourchettes constatées en 2026.
| Critère | GLI (assurance bailleur) | Caution privée (GarantMe, Cautioneo, Unkle) | Visale (Action Logement) |
|---|---|---|---|
| Qui souscrit et paie | Le bailleur | Le locataire | Le locataire (visa), gratuit |
| Coût constaté 2026 | 2,5 à 4,5 % du loyer CC (2 à 3 % en direct en ligne) | ~3,5 à 4,5 % du loyer annuel, jusqu’à 5 % sur profils atypiques | 0 € |
| Plafonds d’indemnisation | 70 000 à 90 000 € usuels | Jusqu’à ~96 000 € par an selon acteurs | 36 mensualités max, loyer plafonné à 1 500 € CC en Île-de-France, 1 300 € ailleurs |
| Dégradations | Souvent incluses (7 000 à 10 000 €) ou en option | Selon l’offre, souvent limitées | Couvertes jusqu’à 2 mois de loyer CC |
| Profils locataires | Solvables : ~3x le loyer, CDI hors essai, fonctionnaire, retraité | Atypiques acceptés : CDD, indépendants, étudiants, expatriés | Éligibles Action Logement : moins de 30 ans, salariés en mobilité ou nouvellement embauchés |
| Fiscalité bailleur | 100 % déductible au réel | Sans objet (payée par le locataire) | Sans objet (gratuite) |
Côté GLI pure, les écarts de prix entre acteurs sont réels mais resserrés : les offres 100 % en ligne démarrent autour de 2,5 % (Smartloc, via son partenaire assureur, affiche par exemple un taux à partir de 2,55 % du loyer), tandis que les contrats distribués en agence ou en contrat groupe montent à 3,5 voire 4,5 %. À taux égal, ce sont la franchise, le plafond de dégradations et les critères d’acceptation du locataire qui font la différence.
Fourchettes 2026 constatées sur les conditions publiques du marché. La caution privée est payée par le locataire (en % du loyer annuel), les GLI par le bailleur (en % du loyer charges comprises).
Multi-propriétaires : négociez en volume
À partir de 3 à 5 lots, passer par un courtier spécialisé GLI ou négocier un contrat groupe permet d’obtenir des remises significatives sur le taux standard, avec un interlocuteur unique pour tout le parc. Sur plusieurs biens, l’écart de quelques dixièmes de point représente plusieurs centaines d’euros par an.
Simulateur : le coût réel de votre GLI après impôts
La prime GLI est intégralement déductible de vos revenus locatifs au régime réel (foncier ou BIC). Votre coût réel dépend donc de votre tranche marginale d’imposition. Entrez votre loyer pour voir le vrai chiffre.
Hypothèse : déduction au régime réel, économie estimée à TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus locatifs. Au micro-foncier ou micro-BIC, la prime n’est pas déductible en plus de l’abattement forfaitaire. Simulation indicative, à valider avec votre comptable.
Calcul : 288 € x (1 – 30 % de TMI – 17,2 % de prélèvements sociaux) ≈ 152 €. La déduction suppose le régime réel ; elle ne s’applique pas aux régimes micro.
Laquelle choisir selon le profil de votre locataire
Le bon choix découle du dossier locataire, pas de la publicité. Locataire très solvable en CDI : GLI, pour couvrir aussi les dégradations et le contentieux. Locataire éligible Action Logement avec un loyer sous les plafonds : Visale, gratuite. Dossier atypique (indépendant, CDD, étranger) : caution privée payée par le locataire, seule famille qui l’accepte facilement.
| Profil du locataire | Solution recommandée | Pourquoi |
|---|---|---|
| CDI confirmé, revenus ≥ 3x le loyer | GLI | Dossier éligible, couverture la plus complète (dégradations, contentieux), coût net faible après déduction |
| Moins de 30 ans, loyer sous 1 300 à 1 500 € CC | Visale | Gratuite, 36 mensualités couvertes, dégradations jusqu’à 2 mois de loyer CC |
| Étudiant ou apprenti | Visale, ou GLI + garant (cumul autorisé pour ce profil) | Seule exception légale au non-cumul, article 22-1 de la loi de 1989 |
| CDD, indépendant, freelance, expatrié | Caution privée (payée par le locataire) | Profils refusés par la plupart des GLI, acceptés par les garants privés |
| Locataire déjà en place | GLI possible sous conditions | Généralement 6 à 12 mois d’occupation sans aucun incident de paiement exigés |
Le vrai levier de sécurité reste le dossier
Une GLI n’est pas un filet magique : l’assureur vérifie la conformité du dossier locataire au moment du sinistre. Un dossier limite accepté à la va-vite peut aboutir à un refus d’indemnisation au pire moment. La sélection rigoureuse du locataire, pièces à l’appui, est la première assurance ; la GLI est la seconde.
Les conditions que le locataire doit remplir pour une GLI
Le standard du marché en 2026 : un taux d’effort de 33 à 35 % maximum (le loyer charges comprises ne doit pas dépasser environ un tiers des revenus nets, soit des revenus d’au moins 2,85 à 3 fois le loyer), une situation professionnelle stable (CDI hors période d’essai, fonctionnaire, retraité), et un dossier complet vérifié.
- Revenus : 2,85 à 3 fois le loyer charges comprises. Salaires nets, et selon les contrats, allocations CAF prises en compte.
- Statut : CDI hors période d’essai, fonctionnaire, retraité en priorité. CDD longs et indépendants avec ancienneté acceptés au cas par cas selon les assureurs.
- Pièces : identité, trois derniers bulletins de salaire, avis d’imposition, contrat de travail. Toute pièce manquante fragilise l’indemnisation future.
- Locataire en place : la plupart des contrats l’acceptent après 6 à 12 mois d’occupation sans incident de paiement, certains dès la signature du bail.
Fiscalité : la GLI est déductible, mais pas partout
| Régime fiscal | Prime GLI déductible | À savoir |
|---|---|---|
| Location nue, régime réel | Oui, à 100 % | Charge déductible des revenus fonciers |
| LMNP, régime réel BIC | Oui, à 100 % | Charge déductible du résultat BIC |
| Micro-foncier | Non | Couverte par l’abattement forfaitaire de 30 % |
| Micro-BIC | Non | Couverte par l’abattement forfaitaire |
| SCI à l’IR | Oui | Déductible au niveau du résultat de la SCI |
Le détail que presque personne ne mentionne
Les indemnités que vous percevez de l’assureur en cas d’impayé sont imposables comme des recettes locatives l’année de leur perception. Et si le locataire vous rembourse ensuite et que vous reversez à l’assureur, cette rétrocession est déductible. La GLI ne crée donc pas de trou fiscal, elle décale simplement la matière imposable.
Si vous hésitez encore entre micro et réel, ce point s’ajoute aux autres charges : au-delà d’environ 30 % de charges rapportées aux recettes, le régime réel devient généralement plus avantageux. Faites le calcul global avec notre calculateur de rentabilité.
Déclarer un impayé : la procédure à respecter à la lettre
L’indemnisation dépend du respect strict de la procédure : mise en demeure par lettre recommandée dès le premier impayé, déclaration du sinistre à l’assureur dans le délai contractuel (souvent 30 à 90 jours), transmission des justificatifs, puis prise en charge par l’assureur. Le délai d’indemnisation moyen constaté est de 3 à 4 mois.
Étapes types d’un sinistre GLI. Les délais exacts de déclaration et d’indemnisation varient selon les contrats : vérifiez vos conditions générales.
L’erreur qui annule tout : l’arrangement à l’amiable non déclaré
Accepter un paiement partiel ou un échelonnement avec votre locataire sans en informer l’assureur peut lui permettre de refuser le sinistre, au motif que vous avez rompu la procédure. Tout arrangement doit passer par ou être validé par l’assureur une fois le premier impayé constaté.
Les erreurs qui coûtent cher avec une GLI
Comparer les taux sans regarder la franchise
Un contrat à 2,5 % avec une carence de deux mois d’impayés non remboursés peut coûter plus cher, en cas de sinistre, qu’un contrat à 3 % qui indemnise dès le premier mois. Le couple taux + franchise + plafond est le seul comparatif honnête.
Accepter un dossier limite en comptant sur l’assurance
L’assureur revérifie le dossier au moment du sinistre. Un locataire qui ne remplissait pas les critères à l’entrée, c’est un refus d’indemnisation à la sortie. La GLI protège les bons dossiers, elle ne rattrape pas les mauvais.
Cumuler GLI et garant physique hors cas étudiant
Le cumul est interdit par l’article 22-1 de la loi de 1989, sauf locataire étudiant ou apprenti. La sanction est la nullité de la caution : vous croyez avoir deux protections, vous n’en avez qu’une.
Oublier que Visale a des plafonds
Visale ne couvre que les loyers jusqu’à 1 500 € charges comprises en Île-de-France et 1 300 € ailleurs, sur les profils éligibles. Sur un loyer supérieur ou un locataire non éligible, la gratuité n’est pas une option qui existe.
Rester au micro en payant une grosse GLI
Au micro-foncier ou micro-BIC, la prime n’est pas déductible en plus de l’abattement. Si vos charges réelles, GLI comprise, dépassent l’abattement forfaitaire, le régime réel vous rembourse une partie de votre assurance via l’impôt.
Vous hésitez entre GLI, Visale et caution pour votre bien ?
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Lexique de la garantie loyers impayés
- GLI
- Garantie loyers impayés. Assurance souscrite et payée par le bailleur, couvrant les loyers impayés, les frais de contentieux et souvent les dégradations locatives.
- Caution privée
- Service payant (GarantMe, Cautioneo, Unkle) par lequel une société se porte garant du locataire à la place d’une personne physique. Payée par le locataire, environ 3,5 à 4,5 % du loyer annuel.
- Visale
- Caution publique et gratuite d’Action Logement, couvrant jusqu’à 36 mensualités et les dégradations jusqu’à 2 mois de loyer, pour les locataires éligibles et sous plafonds de loyer.
- Taux d’effort
- Part du revenu net du locataire consacrée au loyer charges comprises. Les assureurs GLI exigent généralement 33 à 35 % maximum, soit des revenus d’environ 3 fois le loyer.
- Carence ou franchise
- Période ou nombre de mois d’impayés non indemnisés prévus par certains contrats. Un taux bas avec une franchise longue peut coûter plus cher qu’un taux plus élevé sans franchise.
- Forclusion
- Perte du droit à indemnisation lorsque la déclaration de sinistre est faite après le délai contractuel, souvent 30 à 90 jours après le premier impayé.
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Questions fréquentes sur l’assurance loyers impayés
Qu’est-ce que la GLI (garantie loyers impayés) ?
La GLI est une assurance souscrite et payée par le bailleur qui couvre les loyers et charges impayés, les frais de procédure (huissier, avocat, expulsion) et souvent les dégradations locatives. Les plafonds usuels d’indemnisation vont de 70 000 à 90 000 €, sur 24 à 36 mois d’impayés, et la prime est intégralement déductible des revenus locatifs au régime réel.
Combien coûte une assurance loyers impayés en 2026 ?
Entre 2,5 % et 4,5 % du loyer charges comprises par an : environ 2 à 3 % en souscription directe auprès d’un assureur en ligne, 2,5 à 4,5 % via une agence ou un contrat groupe. Pour un loyer de 800 € charges comprises, comptez environ 190 à 430 € par an, avant déduction fiscale au régime réel.
GLI ou Visale : que choisir ?
Si votre locataire est éligible à Visale et que le loyer respecte les plafonds (1 500 € charges comprises en Île-de-France, 1 300 € ailleurs), Visale est gratuite, couvre jusqu’à 36 mensualités et les dégradations jusqu’à 2 mois de loyer. Pour un locataire non éligible, un loyer supérieur ou une couverture dégradations plus large, la GLI privée s’impose.
GarantMe et Cautioneo sont-ils des assurances loyers impayés ?
Pas au sens strict. Leur produit principal est une caution privée souscrite et payée par le locataire, environ 3,5 à 4,5 % du loyer annuel, qui remplace un garant physique. Pour le bailleur, le coût est nul mais la logique diffère de la GLI : c’est le dossier du locataire qui est garanti par un tiers, pas votre loyer qui est assuré par votre propre contrat. Ces acteurs distribuent aussi des GLI côté bailleur, principalement via les agences.
La GLI est-elle déductible des impôts ?
Oui, à 100 % en location nue au régime réel et en LMNP au régime réel BIC. Elle n’est pas déductible au micro-foncier ni au micro-BIC, où l’abattement forfaitaire couvre déjà les charges. Pour un bailleur au réel avec une TMI de 30 %, le coût réel de la prime est à peu près divisé par deux après déduction. À noter : les indemnités perçues en cas d’impayé sont imposables comme des recettes locatives.
Peut-on cumuler une GLI avec un garant physique ?
Non, sauf exception. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit ce cumul, sous peine de nullité de la caution. La seule exception concerne les locataires étudiants ou apprentis, pour lesquels le bailleur peut demander un garant en plus d’une GLI.
Peut-on souscrire une GLI avec un locataire déjà en place ?
Oui, à condition qu’il n’ait aucun impayé : les sinistres antérieurs à la souscription ne sont jamais couverts. La plupart des assureurs exigent 6 à 12 mois d’occupation sans incident de paiement, certains acceptent dès la signature du bail. Le dossier du locataire doit par ailleurs respecter les critères de solvabilité du contrat.
Sources
- 1. Service-public.fr, garantie Visale : caution pour le locataire (impayés et dégradations), fiche vérifiée en janvier 2026.
- 2. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22-1 (non-cumul assurance loyers impayés et cautionnement), Légifrance.
- 3. Conditions publiques et grilles tarifaires des acteurs GLI et caution du marché français, consultées en juillet 2026.
- 4. ANIL, documentation sur les garanties des risques locatifs et le cautionnement.
- 5. Barème de l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, 2026.
Cet article est informatif et ne constitue ni un conseil en assurance ni un conseil fiscal. Les tarifs, plafonds, franchises et conditions d’éligibilité varient selon les contrats et évoluent : vérifiez systématiquement les conditions générales en vigueur avant toute souscription.
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