Avis SCPI 2026
Avis Vendôme Régions (NCap Régions) 2026 : rendement, frais, risques et verdict
NCap Régions, anciennement Vendôme Régions, distribue entre 5,7 % et 6,1 % depuis 2017 sur un patrimoine 100 % français et labellisé ISR. En contrepartie, 12 % de frais d’entrée, un taux d’occupation de 90,7 % et un rythme de dividende 2026 d’environ 5 % imposent un horizon long. Chiffres relevés dans les documents Norma Capital, données au 30 juin 2026 sauf mention contraire.
Réponse rapide
Vendôme Régions (NCap Régions) est-elle une bonne SCPI en 2026 ?
Oui pour un horizon d’au moins 8 à 10 ans, avec des réserves. NCap Régions, ex-Vendôme Régions, a distribué 5,72 % en 2025 sur un patrimoine 100 % français. Mais 12 % de frais d’entrée, un taux d’occupation de 90,7 % et un rythme de dividende 2026 d’environ 5 % tempèrent le bilan.
NCap Régions est le nouveau nom, depuis juin 2025, de la SCPI Vendôme Régions, créée en mai 2015 et gérée par Norma Capital. C’est une SCPI de rendement à capital variable qui investit uniquement en France, dans des bureaux, commerces et locaux d’activités, avec une logique de proximité régionale. Elle compte 183 immeubles et 26 178 associés.
Mise à jour du 15 octobre 2026. Cette page a été entièrement révisée à partir des bulletins Norma Capital du quatrième trimestre 2025 et du deuxième trimestre 2026. Les frais de souscription (12 % TTC et non 9,6 %), le délai de jouissance, la capitalisation, le taux d’occupation et le rythme de distribution ont été corrigés par rapport à notre version de mars 2026.
| Caractéristique | Valeur |
|---|---|
| Société de gestion | Norma Capital (gestion reprise en 2018) |
| Nom | NCap Régions, ex-Vendôme Régions (renommée en juin 2025) |
| Lancement | Mai 2015, à 620 € la part |
| Capitalisation | 1 106,7 M€ pour 26 178 associés (30 juin 2026) |
| Prix de la part | 682 € depuis le 2 septembre 2025, dont 12 % TTC de frais de souscription |
| Prix de retrait | 613,80 € |
| Valeur de reconstitution | 696,09 € au 30 juin 2026 (698,29 € fin 2025) |
| Écart prix / valeur de reconstitution | Décote d’environ 2 % (calcul ILA) |
| Valeur de réalisation | 567,52 € au 30 juin 2026 (570,66 € fin 2025) |
| Patrimoine | 183 immeubles, 427 baux, 518 357 m², 100 % France |
| Taux d’occupation financier | 90,7 % (30 juin 2026), 91,7 % en 2025 |
| Durée des baux restant à courir | 5 ans |
| Endettement (ratio dettes et engagements) | 23,28 % au 30 juin 2026 (dont 18,77 % hors VEFA) |
| Indicateur de risque (SRI) | 3 sur 7 |
| Souscription minimale | 5 parts, soit 3 410 € pour la première souscription |
| Délai de jouissance | 5 mois selon les distributeurs consultés |
| Distribution | Mensuelle depuis février 2026 (trimestrielle auparavant) |
| Label ISR | Depuis novembre 2021, renouvelé après audit fin 2024 |
| Durée de placement recommandée | 10 ans selon Norma Capital (8 ans minimum) |
Rendement
Quel rendement attendre de NCap Régions ?
NCap Régions a distribué 5,72 % en 2025, soit 38,30 € par part. L’objectif 2026, non garanti, est de 5,10 % à 6 %. Avec 8,50 € versés par trimestre au premier semestre 2026, le rythme annuel ressort à environ 5,0 %. Le TRI sur 10 ans est de 6,13 %.
Source : bulletins trimestriels de Norma Capital (via Idéal Investisseur), taux de distribution annuel. Objectif 2026 non garanti : 5,10 % à 6 %.
| Année | Taux de distribution | Dividende par part | Prix de la part |
|---|---|---|---|
| 2017 | 5,93 % | 38,15 € | 640 € |
| 2018 | 6,03 % | Non relevé | Non relevé |
| 2019 | 6,10 % | Non relevé | Non relevé |
| 2020 | 6,02 % | Non relevé | Non relevé |
| 2021 | 5,91 % | Non relevé | Non relevé |
| 2022 | 5,71 % | Non relevé | 670 € |
| 2023 | 6,01 % | 40,24 € | 670 € |
| 2024 | 5,72 % | Non relevé | 670 € |
| 2025 | 5,72 % | 38,30 € | 682 € depuis le 2 septembre |
Le taux de distribution (TD) rapporte le dividende versé sur l’année au prix de la part. La performance globale annuelle de 2025 est de 7,51 % : elle ajoute au TD de 5,72 % la hausse du prix de part de 670 € à 682 € (environ 1,8 %). Le TRI sur 10 ans, de 2015 à 2025, est de 6,13 %, et sur 5 ans de 5,44 %. Le prix de la part a progressé d’environ 10 % depuis la création.
Dividendes récents et objectif 2026
| Période | Acompte par part |
|---|---|
| 4e trimestre 2025 | 11,30 € |
| 1er trimestre 2026 | 8,50 € (versés en trois mensualités) |
| 2e trimestre 2026 | 8,50 € |
| Premier semestre 2026 | 17,00 € |
| Rythme annuel simple (calcul ILA) | 34,00 €, soit 4,99 % du prix de 682 € |
| Objectif 2026, non garanti | 5,10 % à 6 %, soit 34,78 € à 40,92 € |
Le rythme du premier semestre 2026 se situe juste sous la borne basse de l’objectif. Le quatrième trimestre 2025 avait été supérieur à la moyenne trimestrielle de l’année (environ 9,6 €). Cette projection simple n’est pas une prévision : les bulletins des troisième et quatrième trimestres diront si l’objectif est tenu.
Simulation indicative pour 10 000 € investis, soit environ 14,7 parts, avant impôt
Rendements rapportés au prix de 682 €. Revenus fonciers imposables en France. Le rendement futur n’est pas garanti.
Frais
Quels sont les frais réels de NCap Régions ?
NCap Régions prélève 12 % TTC de commission de souscription, incluse dans le prix de 682 €, et 12 % TTC de gestion sur les loyers encaissés. Le retrait s’effectue à 613,80 €, soit 10 % sous le prix de souscription. Un horizon d’au moins 8 à 10 ans permet d’amortir ces frais.
| Poste | Taux | Assiette | À savoir |
|---|---|---|---|
| Souscription | 12 % TTC (10 % HT), soit 81,84 € par part | Prix de la part | Incluse dans la prime d’émission du prix de 682 €. |
| Gestion | 12 % TTC | Loyers encaissés | Prélevée avant distribution. Détail des autres frais dans la note d’information. |
| Retrait de parts | Pas de commission distincte relevée | Montant retiré | La sortie s’effectue à 613,80 €, soit 90 % du prix de souscription. |
Ce que pèsent les frais d’entrée selon la durée de détention
| Durée de détention | Coût approximatif par an |
|---|---|
| 3 ans | 4,0 points |
| 5 ans | 2,4 points |
| 8 ans | 1,5 point |
| 10 ans | 1,2 point |
| 15 ans | 0,8 point |
Ce calcul divise simplement 12 % par la durée de détention, sans tenir compte de l’évolution de la valeur des actifs. Pour situer ces frais face aux autres acteurs, consultez notre comparatif des frais de SCPI.
Les frais sont payés une fois, mais ils se rattrapent lentement. Une SCPI sans frais d’entrée n’impose pas la perte initiale de 10 à 12 % en cas de sortie précoce. À horizon 10 ans ou plus, c’est la différence de rendement après impôts entre les deux modèles qui doit guider votre choix.
Valorisation
Le prix de la part de NCap Régions est-il justifié ?
Le prix de la part (682 €) est comparé à deux valeurs : la valeur de reconstitution, qui estime le coût de reconstituer le patrimoine frais inclus, et la valeur de réalisation, qui estime sa valeur nette hors frais.
| Date | Prix de souscription | Valeur de reconstitution | Valeur de réalisation |
|---|---|---|---|
| 31 décembre 2021 | Non relevé | 711,45 € | Non relevée |
| 31 décembre 2022 | 670 € | 709,40 € | Non relevée |
| 31 décembre 2023 | 670 € | 685,00 € | Non relevée |
| 31 décembre 2025 | 682 € | 698,29 € | 570,66 € |
| 30 juin 2026 | 682 € | 696,09 € | 567,52 € |
Le prix reste inférieur à la valeur de reconstitution, avec une décote de 2,0 % à 2,3 % depuis 2023, ce qui laisse peu de marge avant une nouvelle hausse du prix de part. La valeur de réalisation, proche de 568 €, rappelle que le prix inclut les frais de souscription : l’écart atteint environ 20 %.
Patrimoine
Dans quoi investit NCap Régions ?
Au 30 juin 2026, NCap Régions détient 183 immeubles, loués via 427 baux, pour 1,107 Md€ de capitalisation. Le patrimoine est 100 % situé en France, surtout en régions. Les bureaux pèsent 56 % et les commerces 30 %. Le taux d’occupation financier est de 90,7 % et la durée des baux de 5 ans.
Source : bulletin du 2e trimestre 2026 de Norma Capital, en pourcentage de la valeur vénale. Les 14 zones géographiques ne sont pas toutes détaillées dans les sources consultées. Les deux premières régions sont en or.
| Région | Part de la valeur |
|---|---|
| Île-de-France | 23 % |
| Provence-Alpes-Côte d’Azur | 19 % |
| Hauts-de-France | 11 % |
| Occitanie | 11 % |
| Autres régions | 36 % |
| Typologie | Part de la valeur |
|---|---|
| Bureaux | 56 % |
| Commerces | 30 % |
| Locaux d’activités | 14 % |
| Hôtellerie | Moins de 0,5 % |
Les actifs sont situés de la métropole jusqu’à La Réunion, avec plus de 70 % hors Île-de-France et Paris. Le taux d’occupation financier de 90,7 % se décompose ainsi : 6,5 % des loyers potentiels en recherche active de locataires et 2,8 % en négociations avancées. Le taux de recouvrement des loyers est de 96 %. L’endettement est de 23,28 % au 30 juin 2026, contre 20,36 % fin 2025.
Acquisitions et promesses de vente en 2026
| Date | Opération | Montant |
|---|---|---|
| 2 juin 2026 | Commerce loué à Roche Bobois, Montigny-lès-Cormeilles (698 m²) | 1,7 M€ acte en main |
| 2 juin 2026 | Bureaux occupés par Quick, Metz (425 m²) | 2,3 M€ |
| 19 juin 2026 | Local exploité par Centrakor, Orvault (2 474 m²) | 5,9 M€ |
| 29 mai 2026 | Ensemble de 5 625 m² réceptionné à Grande-Synthe | Non communiqué |
| Juin 2026 | Promesses de vente : Plaisance-du-Touch (Tesla) et Cholet (Burger King) | Non communiqué |
Notre lecture. La SCPI est diversifiée par ses 183 immeubles et 427 baux, mais ceux-ci sont de petite taille, souvent quelques millions d’euros, avec une exposition à la restauration rapide et au commerce de périphérie. Le taux d’occupation, plus bas que chez les concurrents, est le principal indicateur à suivre.
Liquidité
Peut-on revendre ses parts de NCap Régions ?
NCap Régions ne garantit pas la revente. Le prix de retrait est de 613,80 € et aucune part n’était en attente au 30 juin 2026. La collecte brute a cependant été limitée à 17,5 M€ au deuxième trimestre 2026. Le rapport entre retraits et collecte reste l’indicateur à suivre dans chaque bulletin.
| Date | Capitalisation | Associés | Parts en attente de retrait |
|---|---|---|---|
| 31 décembre 2025 | 1 084 M€ | Non relevé | Aucune |
| 30 juin 2026 | 1 106,7 M€ | 26 178 | Aucune |
La capitalisation progresse d’environ 23 M€ sur six mois, avec une collecte brute de 17,5 M€ au seul deuxième trimestre 2026. Ce rythme est modeste face aux grandes SCPI du marché. Les sources consultées ne publient pas le montant des retraits trimestriels. L’absence de file d’attente est rassurante, mais elle dépend d’une collecte au moins égale aux retraits.
Fiscalité
Comment sont imposés les revenus de NCap Régions ?
Les loyers de NCap Régions sont de source française : ils sont imposés comme des revenus fonciers, au barème de l’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Il n’y a ni impôt étranger ni convention fiscale. Le taux de distribution publié est donc avant ces impôts français.
| Revenu | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux 17,2 % |
|---|---|---|
| Loyers (100 % France) | Barème progressif, revenus fonciers | Oui |
| Plus-value à la revente des parts | Régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattements selon la durée de détention | Oui, avec abattements propres |
L’absence d’impôt étranger simplifie la lecture : le taux publié est un taux avant impôt, sans retenue à la source ni crédit d’impôt. En contrepartie, aucun mécanisme de convention n’atténue la taxation. À titre d’ordre de grandeur, avec une tranche marginale d’imposition de 30 %, le taux de 5,72 % de 2025 ramène le rendement à environ 3,0 % après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux (calcul ILA).
Comparer des taux après impôts, pas des taux affichés. Les SCPI européennes publient un taux brut de fiscalité étrangère, déjà réduit de l’impôt payé à l’étranger. NCap Régions publie un taux avant tout impôt. Comparer 5,72 % et 6,50 % sans cet ajustement fausse la lecture. En assurance-vie, les loyers ne sont pas imposés à l’impôt sur le revenu tant que vous ne rachetez pas. Les parts entrent dans l’assiette de l’IFI.
Souscription
Comment souscrire à NCap Régions ?
NCap Régions se souscrit en ligne à partir de 5 parts, soit 3 410 € pour une première souscription, en direct ou via des plateformes partenaires. Le délai de jouissance est de 5 mois. Les revenus potentiels sont versés chaque mois depuis février 2026, contre un versement trimestriel auparavant.
- Pleine propriété en direct. Souscription en ligne avec signature électronique, à partir de 5 parts (3 410 €). Les parts suivantes peuvent être souscrites à l’unité.
- Nue-propriété. Pour un horizon long et sans besoin de revenus immédiats, voir notre guide de la nue-propriété en 2026, et vérifiez que NCap Régions est proposée en démembrement.
- Assurance-vie. Certains contrats en unités de compte proposent des SCPI. Voir notre guide de la meilleure assurance-vie.
- À crédit. Possible, mais les dividendes ne sont pas garantis et les frais d’entrée pèsent en cas de revente précoce. Notre analyse des SCPI à crédit détaille le calcul du cash-flow.
Le ticket d’entrée de 3 410 € est plus élevé que chez Corum Origin (1 135 €) ou Remake Live (204 €). Le délai de jouissance de 5 mois s’applique à chaque souscription : sur 10 000 € souscrits, aucun revenu n’est versé pendant les cinq premiers mois.
Risques
Quels sont les risques de NCap Régions ?
Les principaux risques de NCap Régions sont la perte en capital en cas de revente précoce, la liquidité non garantie, la vacance locative avec un taux d’occupation de 90,7 %, l’exposition à un seul pays et un endettement de 23,28 %. L’indicateur de risque est de 3 sur 7.
- Perte en capital. Le capital n’est pas garanti. Une sortie avant 8 ans fait supporter le retrait à 613,80 € et les frais d’entrée.
- Liquidité. Le rachat des parts n’est pas garanti et la collecte est modeste.
- Vacance locative. Un taux d’occupation de 90,7 % signifie qu’environ 9 % des loyers potentiels ne sont pas perçus.
- Concentration géographique. Un seul pays, avec une exposition aux marchés régionaux français.
- Endettement. 23,28 % au 30 juin 2026 contre 20,36 % fin 2025.
- Dividende en recul. Rythme annuel d’environ 4,99 % au premier semestre 2026 contre 5,72 % en 2025.
Pour apprendre à reconnaître les signaux d’alerte sur n’importe quelle SCPI, voir notre analyse des SCPI à éviter.
Comparatif
NCap Régions ou Corum Origin, Iroko Zen : que choisir ?
NCap Régions est la seule des trois SCPI comparées ci-dessous à investir à 100 % en France. Elle prélève 12 % de frais d’entrée, comme Corum Origin, et exige 3 410 € à la première souscription. Son taux d’occupation, 90,7 %, est le plus bas des trois.
| Critère | NCap Régions | Corum Origin | Iroko Zen |
|---|---|---|---|
| Lancement | 2015 | 2012 | 2020 |
| Géographie | France uniquement | 13 pays de la zone euro | 8 pays européens |
| Commission de souscription | 12 % TTC | 11,96 % TTC | 0 % |
| Commission de gestion | 12 % TTC | 13,20 % TTC | 14,40 % TTC |
| Sortie | Prix de retrait à 613,80 € | Prix de retrait à 999,21 € | 6 % TTC avant 6 ans (parts récentes) |
| Ticket d’entrée | 3 410 € (5 parts) | 1 135 € | 5 000 € |
| Délai de jouissance | 5 mois | 5 mois | 3 mois |
| Taux de distribution 2025 | 5,72 % (avant impôt) | 6,50 % (brut de fiscalité étrangère) | 7,14 % (brut de fiscalité étrangère) |
| Objectif de distribution, non garanti | 5,10 % à 6 % (2026) | 6 % (2026) | 5,5 % |
| Indicateur de risque (SRI) | 3 sur 7 | 3 sur 7 | 3 sur 7 |
| Capitalisation (30 juin 2026) | 1 107 M€ | 4 044 M€ | 1 605 M€ |
| Taux d’occupation financier | 90,7 % | 95,77 % | 96,88 % |
Notre analyse complète de l’avis Corum Origin détaille la fiscalité des revenus étrangers, et celle de l’avis Iroko Zen les SCPI sans frais d’entrée. Pour une vue d’ensemble, voir notre comparatif des SCPI en ligne.
| Profil | Choix adapté | Pourquoi |
|---|---|---|
| Horizon de 10 ans ou plus, volonté d’investir uniquement en France | NCap Régions | Seule des trois 100 % France, avec label ISR |
| Recherche d’un historique long et de diversification européenne | Corum Origin | 14 ans de recul, 13 pays |
| Horizon de 5 à 8 ans | SCPI sans frais d’entrée | Les 12 % de frais pèsent trop sur une durée courte |
| Besoin possible de l’épargne avant 8 ans | Éviter | Retrait à 613,80 €, revente non garantie |
| Revenus déjà élevés, tranche marginale à 41 % ou 45 % | Assurance-vie ou nue-propriété | Les revenus fonciers français seraient fortement taxés |
Notre avis
Que pense ILA de NCap Régions ?
NCap Régions mérite une place mesurée dans un portefeuille SCPI pour un horizon d’au moins 8 à 10 ans, grâce à une distribution stable autour de 5,7 % à 6 % depuis 2017. Notre note est de 7,0 sur 10. Visez 5 % brut avant impôts et ne sortez pas avant 8 ans.
Points forts
- Distribution stable entre 5,7 % et 6,1 % depuis 2017
- TRI de 6,13 % sur 10 ans, prix de part +10 % depuis 2015
- Label ISR depuis 2021, note ESG de 54 sur 100 en hausse
- Prix inférieur de 2 % à la valeur de reconstitution
- Report à nouveau significatif selon France SCPI, à confirmer
- Aucune part en attente, distribution mensuelle depuis février 2026
Points de vigilance
- 12 % TTC de frais d’entrée et 12 % TTC de gestion
- Taux d’occupation de 90,7 %, le plus bas des SCPI comparées
- Rythme 2026 d’environ 4,99 %, sous la borne basse de l’objectif
- Revenus intégralement taxés en France
- Collecte modeste (17,5 M€ au deuxième trimestre 2026)
- Ticket initial de 3 410 € et délai de jouissance de 5 mois
Note ILA de NCap Régions
Analyse indépendante de Gaultier Garde, révisée le 15 octobre 2026 à partir des données au 30 juin 2026.
| Critère | Poids | Note | Justification |
|---|---|---|---|
| Performance historique | 25 | 21 | Distribution de 5,7 % à 6,1 % depuis 2017, TRI de 6,13 % sur 10 ans, mais rythme 2026 plus faible |
| Frais | 20 | 8 | 12 % TTC à la souscription et 12 % TTC de gestion |
| Gouvernance et transparence | 15 | 12 | Bulletins détaillés, label ISR audité, mais changement de nom et de gestionnaire en 2018 à suivre |
| Diversification et qualité du patrimoine | 20 | 15 | 183 immeubles et 427 baux, mais un seul pays et un taux d’occupation de 90,7 % |
| Liquidité et accessibilité | 20 | 14 | Aucune file d’attente et distribution mensuelle, mais ticket de 3 410 €, collecte modeste et retrait à 613,80 € |
| Total | 100 | 70 | Soit 7,0 sur 10 |
Pour qui
- Un investisseur avec un horizon de 10 ans ou plus
- Un souhait d’exposition française et régionale
- Une épargne non mobilisable avant 8 ans
Pas pour qui
- Une épargne de précaution
- Un projet à moins de 8 ans
- Un investisseur à tranche marginale élevée qui détient en direct
Erreurs à éviter. Citer 9,6 % de frais de souscription alors qu’ils sont de 12 % TTC. Comparer un taux avant impôt à un taux brut de fiscalité étrangère. Oublier que le prix de retrait est de 613,80 €. Ignorer le taux d’occupation de 90,7 %. Souscrire sans lire la note d’information et le DIC.
Consulter l’offre NCap Régions
Souscription en ligne, à partir de 5 parts. Lisez la note d’information et le DIC avant de décider.
Voir NCap Régions sur normacapital.fr
ILA peut percevoir une commission lorsque vous souscrivez via ce lien partenaire. Elle ne modifie ni la note, ni le classement, ni le contenu de cette analyse.
Lexique
Les termes à connaître pour lire une SCPI
- Taux de distribution (TD)
- Dividende versé sur l’année rapporté au prix de la part. Il ne comprend pas la variation du prix de part.
- Performance globale annuelle (PGA)
- Somme du taux de distribution de l’année et de la variation du prix de la part sur la même période.
- Taux de rendement interne (TRI)
- Taux qui intègre tous les flux d’un investissement (achat, revenus, revente) sur une durée donnée. Il n’est pas garanti.
- Taux d’occupation financier (TOF)
- Part des loyers effectivement perçus par rapport aux loyers qui seraient perçus si tous les biens étaient loués.
- Valeur de reconstitution
- Estimation du coût de reconstitution du patrimoine de la SCPI, frais inclus. Un prix de part inférieur à cette valeur correspond à une décote.
- Valeur de réalisation
- Valeur du patrimoine net de la SCPI, hors frais. Un prix de retrait proche de cette valeur reflète les frais de souscription.
- Report à nouveau (RAN)
- Réserve de bénéfices non distribués, qui sert à maintenir le dividende en cas de baisse des loyers.
- Label ISR
- Label d’État d’investissement socialement responsable, attribué après audit des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance.
FAQ
Vos questions sur Vendôme Régions et NCap Régions
Vendôme Régions et NCap Régions : est-ce la même SCPI ?
Oui. La SCPI créée en mai 2015 sous le nom de Vendôme Régions a été rebaptisée NCap Régions en juin 2025. Elle est gérée par Norma Capital, qui a repris la gestion en 2018 après la cession imposée par l’AMF à Vendôme Capital Partners. Le prix, l’historique et les associés sont les mêmes. Les sources consultées ne donnent pas la raison du changement de nom.
NCap Régions rapporte-t-elle toujours plus de 5,5 % ?
Presque toujours. Le taux de distribution a été de 5,93 % en 2017, 6,03 % en 2018, 6,10 % en 2019, 6,02 % en 2020, 5,91 % en 2021, 5,71 % en 2022, 6,01 % en 2023, 5,72 % en 2024 et 5,72 % en 2025. Il a donc oscillé entre 5,7 % et 6,1 % sur neuf ans. Le TRI sur 10 ans (2015-2025) est de 6,13 % et la performance globale annuelle 2025 de 7,51 %. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Pourquoi le dividende 2026 de NCap Régions est-il plus faible ?
Les acomptes de 8,50 € par part au premier et au deuxième trimestre 2026 représentent environ 34 € sur l’année, soit 4,99 % du prix de 682 € (calcul ILA, projection non garantie). C’est inférieur aux 5,72 % de 2025 et à la borne basse de l’objectif de 5,10 %. Le quatrième trimestre 2025 avait été à 11,30 €. Les sources consultées n’expliquent pas cet écart : consultez le bulletin trimestriel de Norma Capital.
Quels sont les frais de NCap Régions ?
La commission de souscription est de 12 % TTC (10 % HT), soit 81,84 € par part, incluse dans le prix de 682 €. La commission de gestion est de 12 % TTC des loyers encaissés. Notre version précédente indiquait 9,6 % de frais de souscription : ce chiffre était erroné. À 3 ans de détention, les frais d’entrée pèsent environ 4 points par an, à 10 ans environ 1,2 point (calcul ILA, linéaire, hors évolution de la valeur des actifs).
Que signifie le prix de retrait de 613,80 € ?
C’est le montant que vous recevez par part si vous demandez le retrait : 90 % du prix de souscription de 682 €. La revente immédiate fait donc perdre environ 10 % du capital, même si les frais de souscription sont de 12 % TTC. Pour que l’opération soit rentable, les dividendes cumulés et l’éventuelle revalorisation du prix de part doivent compenser cet écart, d’où la durée recommandée de 8 à 10 ans.
Peut-on vendre ses parts de NCap Régions facilement ?
La revente n’est jamais garantie. NCap Régions fonctionne par retraits au prix de 613,80 € et aucune part n’était en attente au 30 juin 2026. La collecte brute du deuxième trimestre 2026 n’a été que de 17,5 M€, ce qui laisse peu de marge si les demandes de retrait augmentaient. Une file d’attente est le premier signal d’alerte à surveiller.
Combien de temps faut-il garder NCap Régions ?
La durée de placement recommandée est de 10 ans selon Norma Capital, et d’au moins 8 ans selon les distributeurs. Elle correspond au temps nécessaire pour amortir les 12 % de frais d’entrée. N’investissez pas une épargne dont vous pourriez avoir besoin avant cette échéance.
Quel est le minimum pour investir dans NCap Régions et quand les revenus arrivent-ils ?
Le minimum est de 5 parts pour une première souscription, soit 3 410 €. Le délai de jouissance est de 5 mois selon les distributeurs consultés. Les revenus sont versés chaque mois depuis février 2026 ; ils l’étaient chaque trimestre auparavant. Notre version précédente indiquait un délai de 6 mois : vérifiez dans la note d’information.
Comment sont imposés les revenus de NCap Régions ?
NCap Régions n’investit qu’en France : tous les loyers sont des revenus fonciers, imposés au barème de l’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Il n’y a ni impôt étranger prélevé à la source ni exonération de prélèvements sociaux. À titre d’illustration, avec une tranche marginale de 30 %, le taux de 5,72 % ramène le rendement à environ 3,0 % après impôts (calcul ILA, ordre de grandeur).
NCap Régions est-elle moins fiscale que les SCPI européennes ?
Le raisonnement dépend de votre situation. Les SCPI européennes publient un taux brut de fiscalité étrangère, déjà amputé de l’impôt payé à l’étranger, et leur part étrangère échappe parfois aux prélèvements sociaux selon votre situation. NCap Régions publie un taux avant tout impôt, mais ses loyers sont taxés comme des revenus fonciers français. Comparez toujours les rendements après impôts, pas les taux affichés.
Que signifie un taux d’occupation financier de 90,7 % ?
Le taux d’occupation financier (TOF) rapporte les loyers facturés aux loyers qui seraient perçus si tous les biens étaient loués. À 90,7 % au 30 juin 2026 (91,7 % en 2025), environ 9 % des loyers potentiels ne sont pas perçus : 6,5 % des surfaces sont en recherche active de locataires et 2,8 % en négociations avancées. C’est inférieur à Corum Origin (95,77 %) et Iroko Zen (96,88 %). Le taux de recouvrement des loyers est de 96 %.
NCap Régions est-elle moins chère que sa valeur de reconstitution ?
Oui. La valeur de reconstitution est de 696,09 € au 30 juin 2026 (698,29 € fin 2025), pour un prix de 682 €, soit une décote d’environ 2 % (calcul ILA). La valeur de réalisation, qui exclut les frais, est de 567,52 € au 30 juin 2026 : le prix de souscription la dépasse d’environ 20 % à cause des frais d’entrée.
NCap Régions a-t-elle un report à nouveau et un label ISR ?
Selon France SCPI, le report à nouveau représente 139 jours de distribution (38,08 % du dividende), sans date précisée : c’est une réserve notable à confirmer dans le bulletin. La SCPI est labellisée ISR depuis le 17 novembre 2021, label renouvelé après un audit fin 2024. Sa note ESG est de 54 sur 100, en hausse de 13 points sur un an, et elle est classée article 8 au titre du règlement SFDR.
NCap Régions, Corum Origin ou Iroko Zen : laquelle choisir ?
NCap Régions est la seule 100 % France et la moins diversifiée géographiquement, avec 12 % de frais d’entrée et le taux d’occupation le plus bas. Corum Origin a 14 ans d’historique et 4 Md€ d’actifs européens. Iroko Zen n’a aucun frais d’entrée et vise 5,5 %. NCap Régions peut avoir sa place si vous recherchez une exposition française. Vous pouvez aussi les combiner.
Peut-on investir dans NCap Régions en assurance-vie ou à crédit ?
Certains contrats d’assurance-vie en unités de compte proposent des SCPI : vérifiez la disponibilité de NCap Régions auprès de l’assureur. Dans un contrat, les loyers français ne sont pas imposés à l’impôt sur le revenu tant que vous ne retirez pas. À crédit, les dividendes ne sont pas garantis alors que les mensualités le sont, et la revente avant 8 ans fait perdre les frais d’entrée : calculez le cash-flow sur la base de 5 %.
Pour aller plus loin
Guides liés
Sources
Sources et avertissement
- Norma Capital, fiche SCPI NCap Régions (prix, frais de souscription, chiffres au 30 juin 2026).
- Norma Capital, bulletins trimestriels des 4e trimestre 2025 et 2e trimestre 2026.
- Idéal Investisseur, analyse du bulletin du 4e trimestre 2025 (historique du taux de distribution, valeurs).
- Centrale des SCPI, fiche NCap Régions (TRI, dividendes 2026, acquisitions du 2e trimestre 2026).
- Louve Invest, fiche NCap Régions (changement de nom, ISR, rythme de distribution).
- France SCPI, fiche NCap Régions (frais, délai de jouissance, report à nouveau).
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la liquidité ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cette page est une analyse éditoriale indépendante, pas un conseil en investissement personnalisé. Consultez la note d’information et le DIC avant toute souscription. Chiffres relevés dans les documents Norma Capital et auprès de distributeurs, données au 30 juin 2026 sauf mention contraire. Plusieurs sources divergent sur certains chiffres (répartition sectorielle, report à nouveau, TRI 10 ans) : la note d’information fait foi.