Comparatif des frais réels des SCPI en 2026
Le taux de distribution d’une SCPI est déjà net des frais de gestion, mais pas des frais d’entrée, qui vont de 0 à 12 %. Nous avons calculé combien d’années de revenus il faut pour les rembourser, SCPI par SCPI.
Sommaire de l’étude
Sur les 15 SCPI étudiées, les frais d’entrée vont de 0 à 12 % du montant investi, pour une médiane de 9,0 % chez celles qui en facturent. Il faut 1,2 à 2,5 années de distribution pour les amortir. 4 SCPI n’en facturent pas, mais appliquent en général des frais en cas de revente anticipée.
Frais d’entrée et rendement net de frais sur 10 ans
Taux de distribution 2025 moins les frais d’entrée étalés sur 10 ans, à prix de part constant. Frais et taux relevés dans notre comparatif des SCPI en ligne (août 2026). Moyenne de marché : ASPIM, bilan 2025.
| SCPI | Frais d’entrée | Taux de distribution 2025 | Années pour amortir les frais | Rendement moyen sur 10 ans |
|---|---|---|---|---|
| Iroko Zen | 0,0 % | 7,14 % | 0,0 an | 7,14 % |
| Remake Live | 0,0 % | 7,05 % | 0,0 an | 7,05 % |
| Novaxia Neo | 0,0 % | 5,50 % | 0,0 an | 5,50 % |
| Sofidy Europe Invest | 0,0 % | 5,41 % | 0,0 an | 5,41 % |
| Corum Origin | 12,0 % | 6,50 % | 1,8 an | 5,30 % |
| NCap Régions | 9,6 % | 5,72 % | 1,7 an | 4,76 % |
| Activimmo | 9,0 % | 5,49 % | 1,6 an | 4,59 % |
| Corum Eurion | 12,0 % | 5,73 % | 2,1 ans | 4,53 % |
| Pierre Expansion Santé | 7,0 % | 5,04 % | 1,4 an | 4,34 % |
| Corum XL | 12,0 % | 5,30 % | 2,3 ans | 4,10 % |
| Immorente | 9,5 % | 5,00 % | 1,9 an | 4,05 % |
| Primovie | 5,0 % | 4,04 % | 1,2 an | 3,54 % |
| Perial Hospitalité Europe | 8,5 % | 4,11 % | 2,1 ans | 3,26 % |
| Primopierre | 8,2 % | 3,62 % | 2,3 ans | 2,79 % |
| Edissimmo | 9,0 % | 3,63 % | 2,5 ans | 2,73 % |
Ce qu’il faut en retenir
- Les frais de gestion sont déjà déduits du taux de distribution. Ce sont les frais d’entrée et de sortie qu’il faut ajouter au calcul.
- Sans frais d’entrée ne veut pas dire sans frais : les SCPI concernées appliquent en général une commission en cas de retrait dans les premières années. Vérifiez la note d’information.
- Le prix de part compte autant que la distribution : il a baissé en moyenne de 3,45 % en 2025 selon l’ASPIM. Voir notre liste des SCPI à éviter.
- Pour choisir, voir notre comparatif des SCPI en ligne. Pour un placement plus risqué mais comparable en rendement, lisez notre analyse des défaillances des plateformes immobilières.
Méthodologie et limites
- Données : frais d’entrée (valeurs arrondies) et taux de distribution 2025 relevés dans notre comparatif des SCPI en ligne (mise à jour d’août 2026). Moyennes de marché : ASPIM, collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025.
- Années pour amortir = frais d’entrée / taux de distribution 2025.
- Rendement moyen sur 10 ans = taux de distribution 2025 moins frais d’entrée divisés par 10, à prix de part et distribution constants. C’est une simplification : la distribution et le prix de part évoluent chaque année.
- Limites : frais de sortie, fiscalité (revenus fonciers, TMI + 17,2 %) et décote éventuelle à la revente non intégrés. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Investissement Locatif Avis, « Comparatif des frais réels des SCPI en 2026 », septembre 2026, https://investissement-locatif-avis.fr/comparatif-frais-scpi/. Données réutilisables sous licence CC BY 4.0 avec mention de la source.SCPI ou immobilier en direct ?
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Questions fréquentes
Quels sont les frais d’une SCPI ?
Une SCPI facture des frais d’entrée (0 à 12 % dans notre étude), des frais de gestion annuels déjà déduits du taux de distribution, et parfois des frais de sortie ou de retrait anticipé. Les frais d’entrée sont ceux qui pèsent le plus sur une détention courte.
Quelles SCPI n’ont pas de frais d’entrée ?
Dans notre étude, 4 SCPI n’en facturent pas : Iroko Zen, Remake Live, Novaxia Neo et Sofidy Europe Invest. Elles appliquent en général une commission en cas de revente dans les premières années, à vérifier dans la note d’information.
Combien de temps faut-il pour amortir les frais d’une SCPI ?
Entre 1,2 et 2,5 années de distribution pour les SCPI à frais d’entrée de notre étude : environ 1,2 an pour Primovie, 1,9 an pour Corum Origin, 2,5 ans pour Edissimmo. D’où la recommandation de conserver des parts de SCPI au moins 8 à 10 ans.
Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 ?
Selon l’ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI a atteint 4,91 % en 2025, contre 4,72 % en 2024. Mais le prix des parts a baissé en moyenne de 3,45 % sur la même période, ce qui réduit le rendement total.
Une SCPI sans frais d’entrée est-elle forcément meilleure ?
Non. Elle est plus avantageuse sur une détention courte, mais la qualité du patrimoine, la stabilité de la distribution, l’évolution du prix de part et les frais de sortie comptent davantage sur 10 ans. Comparez le rendement total, pas seulement les frais.
Nos autres études et baromètres
Sources
- 1. Investissement Locatif Avis, comparatif des SCPI en ligne, août 2026.
- 2. ASPIM, Collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025 (taux de distribution moyen de 4,91 %, variation moyenne des prix de part de -3,45 %).
Étude informative, qui ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Les tarifs et taux évoluent : vérifiez-les auprès de chaque acteur. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.