Avis SCPI 2026
Avis Primovie 2026 : capital suspendu, marché secondaire, dividende et verdict
Primovie ne se souscrit plus : son capital est suspendu depuis le 23 juin 2026, sa valeur de réalisation est de 123,76 € et le premier prix d’exécution, le 24 septembre 2026, a été de 50 €. Le dividende de 1,70 € par trimestre est maintenu et le patrimoine de santé tient. Chiffres relevés dans les documents Praemia REIM, données au 30 juin 2026 sauf mention contraire.
Réponse rapide
Primovie est-elle encore une bonne SCPI en 2026 ?
Primovie ne se souscrit plus depuis le 23 juin 2026 : son capital est suspendu. Pour un associé, le dividende de 1,70 € par trimestre tient et le patrimoine santé est solide, mais la part est valorisée 123,76 € et s’est échangée à 50 € le 24 septembre 2026. La liquidité n’est plus garantie.
Primovie est une SCPI de santé et d’éducation créée en 2012 par Primonial REIM, devenue Praemia REIM France. Elle compte 297 actifs, 50 162 associés et 3,2 Md€ de capitalisation, calculée sur la valeur de réalisation depuis la suspension de son capital. Elle porte le label ISR.
Mise à jour du 15 octobre 2026. Cette page a été revue à partir du bulletin du 2e trimestre 2026 de Praemia REIM et du résultat de la première confrontation du 24 septembre 2026, que la version du 2 septembre ne pouvait pas connaître. Le dividende 2024 est corrigé (8,53 € et non 7,77 €), de même que le nombre d’actifs (297) et de baux (459), les principaux locataires et la durée ferme des baux. La note de comparaison de 4,5 sur 10 est révisée à 4,0.
Transparence. L’auteur est associé de Primovie, entré à 203 € la part en 2021. Cette situation personnelle n’a pas modifié la note, qui repose sur les documents de la société de gestion. L’exemple chiffré plus bas reprend ce cas, avant impôt.
| Caractéristique | Valeur |
|---|---|
| Société de gestion | Praemia REIM France (ex-Primonial REIM) |
| Création | 2012 |
| Statut du capital | Variabilité suspendue depuis l’assemblée générale extraordinaire du 23 juin 2026 |
| Dernier prix de souscription | 164 € (depuis le 21 janvier 2025), fermé à la souscription |
| Valeur de réalisation | 123,76 € au 30 juin 2026 (129,10 € au 31 décembre 2025) |
| Valeur de reconstitution | 146,51 € au 30 juin 2026 (152,74 € au 31 décembre 2025) |
| Dernier prix d’exécution | 50,00 € net vendeur, 54,90 € frais inclus (24 septembre 2026) |
| Capitalisation | 3,2 Md€ sur la valeur de réalisation, 25 575 793 parts, 50 162 associés |
| Patrimoine | 297 actifs, 459 baux, 1 713 237 m² |
| Taux d’occupation financier | 94,6 % au 30 juin 2026 |
| Durée ferme des baux (WALB) | 9,64 ans (WALT de 9,79 ans) |
| Endettement (méthode ASPIM) | 30,1 % au 30 juin 2026, levier de 1,5, plafond statutaire de 40 % |
| Report à nouveau | 1,12 € par part fin 2025 (1,46 € selon une fiche récente) |
| Label ISR | Oui |
| Durée de placement recommandée | 10 ans minimum |
Chronologie : de la baisse de prix à la suspension
| Date | Événement |
|---|---|
| 13 février 2024 | Première baisse du prix de souscription : 203 € à 185 € (-8,87 %) |
| 21 janvier 2025 | Deuxième baisse : 185 € à 164 € (-11,35 %) |
| Décembre 2025 | Fonds de remboursement de 15 M€, limité à 300 parts par associé et par an |
| 31 décembre 2025 | 1 355 899 parts en attente de retrait, soit 5,3 % du capital |
| 7 janvier 2026 | Primopierre, autre SCPI de Praemia REIM, suspend son capital |
| 31 mars 2026 | 1 438 276 parts en attente, soit 5,6 % du capital |
| 23 juin 2026 | Assemblée générale extraordinaire : suspension de la variabilité du capital, retraits annulés, fonds de remboursement clôturé |
| Juillet 2026 | Négociations abouties avec Clariane sur 19 actifs |
| 2 septembre 2026 | Carnet d’ordres : ventes à partir de 38 €, aucun ordre d’achat |
| 24 septembre 2026 | Première confrontation : 1 433 parts échangées à 50 € net vendeur |
| 29 octobre 2026 | Deuxième confrontation prévue |
Rendement
Quel rendement pour Primovie en 2026 ?
Primovie a distribué 7,48 € par part en 2025, soit 4,04 %, contre 8,53 € en 2024. Les acomptes 2026 sont de 1,70 € aux deux premiers trimestres. À ce rythme, l’année donnerait 6,80 €, soit 5,5 % de la valeur de réalisation, mais 13,6 % du prix d’exécution de 50 €.
Source : Portail SCPI et bulletins Praemia REIM. La barre rouge est un calcul ILA : 1,70 € multiplié par 4, sans prévision. Entre 2021 et 2026, le dividende par part recule d’environ 27 %. Une page antérieure d’ILA citait 7,77 € pour 2024 : la bonne valeur est 8,53 € (4,20 % de 203 €).
| Année | Dividende brut par part | Taux de distribution | Prix de référence du taux |
|---|---|---|---|
| 2021 | 9,34 € | 4,60 % | 203 € |
| 2022 | 9,13 € | 4,50 % | 203 € |
| 2023 | 8,55 € | 4,21 % | 203 € |
| 2024 | 8,53 € | 4,20 % | 203 € |
| 2025 | 7,48 €, dont 0,62 point non récurrent | 4,04 % | 185 € |
Le taux de distribution (TD) rapporte le dividende au prix de la part au 1er janvier. Il masque donc la baisse en euros : le dividende par part est passé de 9,34 € en 2021 à 7,48 € en 2025, soit environ 20 % de moins (calcul ILA). Le TRI à 5 ans (2021 à 2025) est de -1,19 % et le TRI à 10 ans (2016 à 2025) de +2,84 %. Ces chiffres sont publiés au 31 décembre 2025, avant la suspension : ils ne reflètent pas la valorisation actuelle. La performance globale annuelle de 2025 est de -7,31 %.
Les acomptes 2025 et 2026
| Période | Acompte brut | À savoir |
|---|---|---|
| 1er trimestre 2025 | 1,50 € | |
| 2e trimestre 2025 | 1,50 € | |
| 3e trimestre 2025 | 1,77 € | |
| 4e trimestre 2025 | 2,71 € | Dividende annuel de 7,48 €, dont 0,62 point de revenus non récurrents |
| 1er trimestre 2026 | 1,70 € | Versé le 30 avril 2026 |
| 2e trimestre 2026 | 1,70 € | Versé le 31 juillet 2026 : 1,28 € de revenus locatifs et 0,42 € de revenus financiers |
Le bulletin du 2e trimestre 2026 ne chiffre aucun objectif : la société de gestion maintient ses prévisions de début d’année et indique que l’acompte « n’est pas nécessairement représentatif » de l’année. Les fiches citent 7,20 € ou 7,00 €, avec une projection « naturelle » de 6,70 € avant recours au report à nouveau. À 1,70 € par trimestre, le dividende serait de 6,80 € (calcul ILA, projection non garantie). Un quart de l’acompte du 2e trimestre (0,42 € sur 1,70 €) vient de revenus financiers, pas de loyers.
Exemple : 10 000 € investis début 2021 à 203 € la part, soit 49 parts (9 947 €), avant impôt
Dividendes de 9,34 €, 9,13 €, 8,55 €, 8,53 €, 7,48 € et 3,40 € (deux acomptes de 2026), non réinvestis. Avant fiscalité. Un prix d’exécution mensuel n’est pas une valeur stable : il dépend des ordres du jour.
Frais
Quels sont les frais de Primovie ?
Primovie a prélevé 9 % de souscription et une gestion de 10 % HT des loyers plus 5 % HT des produits financiers nets. Depuis la suspension, l’acheteur supporte 4,8 % TTC de commission et 5 % de droits : 50 € net vendeur coûtent 54,90 € à l’acquéreur, soit 9,8 % de frais.
| Poste | Taux | Assiette | À savoir |
|---|---|---|---|
| Souscription (fermée) | 9 % | Prix de la part | 8,25 % de collecte et 0,75 % d’étude. Plus applicable depuis le 23 juin 2026. |
| Gestion | 10 % HT des loyers plus 5 % HT des produits financiers nets | Loyers et produits financiers | 12 % TTC selon certaines fiches. |
| Acquisition et cession d’actifs | 1,25 % HT | Prix | Commission de la société de gestion. |
| Suivi des travaux | Jusqu’à 3 % HT | Montant des travaux | Selon les travaux réalisés. |
| Confrontation mensuelle | 4 % HT, soit 4,8 % TTC, plus 5 % de droits | Prix d’exécution | À la charge de l’acquéreur. Soit 9,8 % : 54,90 € pour 50 € net vendeur. |
| Cession de gré à gré | 50 € HT, soit 60 € TTC, par dossier | Dossier | Forfait Praemia REIM. L’acquéreur paie aussi environ 1,8 % TTC de plateforme et 5 % de droits. |
Les 9 % de frais d’entrée se sont ajoutés à la perte pour tous les associés entrés avant 2024. Pour situer ces frais face aux autres acteurs, consultez notre comparatif des frais de SCPI.
Le coût d’achat réel dépasse le prix affiché. Un acheteur qui paie 50 € net vendeur débourse 54,90 € tous frais compris. À 100 €, il débourserait autour de 109,80 €. Ces frais réduisent d’autant le rendement effectif.
Valorisation
Quelle est la valeur d’une part de Primovie ?
Quatre valeurs coexistent. Le prix de souscription de 164 € n’existe plus. La valeur de réalisation est de 123,76 € au 30 juin 2026, contre 129,10 € fin 2025, et la reconstitution de 146,51 €. Le seul prix de marché, le 24 septembre, est de 50 € net vendeur, soit 59,6 % sous la réalisation.
Source : Praemia REIM, bulletin du 2e trimestre 2026 et marché des parts. Les trois premières barres sont des prix de souscription. Les deux barres rouges sont une valeur comptable puis le prix net vendeur de la première confrontation. De 203 € à 123,76 € : -39,0 %. À 50 € : -75,4 %.
| Valeur | Montant | Ce qu’elle signifie | Statut |
|---|---|---|---|
| Prix de souscription | 164 € | Le prix auquel on achetait avant la fermeture | Obsolète |
| Valeur de retrait | 149,24 € | Ce que la SCPI remboursait à l’associé sortant | Supprimée |
| Valeur de reconstitution | 146,51 € | Coût de reconstitution du patrimoine, frais et droits compris | Théorique, au 30 juin 2026 |
| Valeur de réalisation | 123,76 € | Valeur des actifs nette de dette, hors frais | Base de valorisation actuelle |
| Prix d’exécution | 50,00 € net vendeur | Seul prix de marché, fixé par confrontation | 24 septembre 2026 |
La valeur de réalisation baisse de 4,1 % en six mois, de 129,10 € à 123,76 €, de même que la reconstitution (de 152,74 € à 146,51 €). Les expertises reculent de 2,70 % au premier semestre 2026 (5,6 % sur un an), dont 2,2 % pour la santé et 5,2 % pour les bureaux. Il n’y a aucune raison de considérer 123,76 € comme un plancher. Le prix de 164 € était supérieur de 7,4 % à la reconstitution de fin 2025 (152,74 €).
La capitalisation affichée a changé de base : 3,2 Md€ au 30 juin 2026 sur la valeur de réalisation, contre 4,2 Md€ au 31 décembre 2025 sur le prix de souscription. La baisse reflète ce changement de méthode, pas seulement une perte patrimoniale.
Patrimoine
Dans quoi investit Primovie ?
Au 30 juin 2026, Primovie détient 297 actifs et 459 baux. La santé et les seniors pèsent 78,7 % et les bureaux 16,1 %. La France représente 65,1 %, l’Allemagne 18,9 % et l’Italie 13,2 %. Le taux d’occupation financier est de 94,6 % et la durée ferme des baux de 9,64 ans.
Source : bulletin du 2e trimestre 2026 de Praemia REIM, en pourcentage de la valeur vénale. Les deux premiers secteurs sont en or.
Source : bulletin du 2e trimestre 2026 de Praemia REIM. France 65,1 %, Europe 34,9 %. Les deux premières zones sont en or.
Source : bulletin du 2e trimestre 2026 de Praemia REIM. Les cinq premiers locataires pèsent 43,3 % des loyers. Les deux premiers sont en or.
| Indicateur | 31 décembre 2025 | 30 juin 2026 |
|---|---|---|
| Taux d’occupation financier | 94,7 % | 94,6 % |
| Dont locaux occupés | Non relevé | 91,7 % |
| Dont sous franchise ou mis à disposition | Non relevé | 2,7 % |
| Dont vacants, en recherche de locataire | Non relevé | 5,4 % |
| Durée ferme des baux (WALB) | Non relevée | 9,64 ans |
| Taux de recouvrement des loyers | Non relevé | 98 % |
| Actifs | 301 | 297 |
| Expertises sur le semestre | Non relevées | -2,70 % |
Le taux d’occupation de 94,6 % cache 5,4 % de locaux vacants en recherche de locataire. Au 2e trimestre 2026, 5 nouveaux baux ont apporté 866 K€ de loyers (7 340 m²) et 5 libérations ont coûté 1 371 K€ (5 431 m²). Aucune acquisition n’a eu lieu : la SCPI a vendu une crèche à Champigny-sur-Marne pour 927 500 € et liquidé sa participation de 28,2 % dans l’OPCI Parmentier en juin. Les loyers quittancés du trimestre sont de 42,54 M€ et la trésorerie directe de 38,0 M€.
Notre lecture. La qualité des immeubles est réelle : la santé, 78,7 % du patrimoine, résiste mieux que les bureaux, avec des baux fermes de 9,64 ans et un recouvrement de 98 %. Mais cinq locataires pèsent 43,3 % des loyers. Les négociations abouties avec Clariane en juillet 2026 sur 19 actifs sécurisent une partie des revenus, sans régler la question de la structure financière du véhicule.
Endettement
Primovie est-elle trop endettée ?
Selon la méthode ASPIM, le ratio d’endettement de Primovie est de 30,1 % au 30 juin 2026, entièrement composé d’emprunts bancaires, contre 29,2 % au 31 décembre 2025. L’effet de levier est de 1,5 et le plafond statutaire de 40 % de la valeur des actifs immobiliers. Le bulletin ne publie ni le taux moyen ni la durée résiduelle de la dette.
Notre lecture. Un levier de 30 % n’est pas extrême, mais le ratio monte mécaniquement quand les valeurs baissent, sans nouvel emprunt. Le refinancement de cette dette à des taux plus élevés pèsera sur la distribution. Les produits de cessions, en priorité des bureaux, devraient servir au désendettement plutôt qu’à financer des sorties : c’est l’indicateur à suivre à chaque bulletin.
Liquidité
Peut-on encore revendre ses parts de Primovie ?
Depuis le 23 juin 2026, il n’y a plus de retrait : toutes les parts en attente ont été annulées. Les parts s’échangent chaque mois sur un marché secondaire. Le 24 septembre, 1 433 parts se sont échangées à 50 €. Le 3 octobre, une offre d’achat portait sur 363 parts à 55 €.
| Sujet | Avant le 23 juin 2026 | Depuis le 23 juin 2026 |
|---|---|---|
| Souscription | 164 € la part, assurance-vie incluse | Impossible, commercialisation fermée |
| Retrait | Valeur de retrait de 149,24 €, sous réserve de compensation | Supprimé, demandes en attente annulées |
| Fonds de remboursement | 15 M€, 300 parts par associé et par an | Clôturé après 93 031 parts servies |
| Valorisation des encours | Prix de souscription : 164 € | Valeur de réalisation : 123,76 € |
| Sortie | Auprès de la société de gestion | Marché secondaire ou gré à gré |
La confrontation mensuelle
| Élément | Détail |
|---|---|
| Fixation du prix | Le dernier jeudi du mois à 16 h, ordres reçus jusqu’à l’avant-veille à 16 h |
| Prix retenu | Celui auquel le plus grand nombre de parts s’échange, net revenant au vendeur |
| Dépôt d’un ordre | Mandat papier envoyé à Praemia REIM, avec pièce d’identité et RIB. Ordre de vente valable un an, ordre d’achat jusqu’à six mois, règlement préalable pour l’acheteur |
| Carnet du 2 septembre 2026 | Cinq ordres de vente de 38 € à 100 € pour 884 parts, aucun ordre d’achat |
| Confrontation du 24 septembre 2026 | 50,00 € net vendeur, 54,90 € frais inclus, 1 433 parts, 78 672 € échangés |
| Carnet du 3 octobre 2026 | Une offre d’achat de 363 parts à 55,00 € frais inclus, ventes à partir de 50 € |
| Prochaine confrontation | 29 octobre 2026 |
Le 24 septembre, la demande a existé : 1 433 parts ont été échangées, contre un carnet de 884 parts à la vente et aucun acheteur trois semaines plus tôt. Mais le prix de 50 € est 59,6 % sous la valeur de réalisation, et le volume ne représente que 0,006 % des 25,6 millions de parts (calcul ILA). Le précédent de Primopierre (171 parts à la première séance, 2 959 trois mois plus tard, prix stabilisé à 40 €) montre qu’un prix ne devient significatif qu’avec du volume.
La cession de gré à gré reste possible à tout moment, à un prix librement négocié, par acte notarié avec fonds séquestrés. Prévoyez plusieurs semaines sans garantie de délai. En cas de succession en cours, contactez le service Successions-Mutations de Praemia REIM avant de déposer un ordre, faute de quoi il peut être bloqué.
Notre lecture. La suspension n’est pas une faillite : elle protège les associés d’une vente d’immeubles à la casse. Mais elle déplace la perte du prix de souscription vers un prix de marché que personne ne maîtrise. Si vous pensez avoir besoin de cet argent dans les cinq ans, la question n’est plus celle du moment, mais du prix que vous acceptez.
Fiscalité
Comment sont imposés les revenus de Primovie ?
Les loyers français, 65,1 % du patrimoine, sont imposés au barème progressif plus prélèvements sociaux. Les loyers étrangers sont imposés sur place puis neutralisés en France par la convention fiscale, soit 5,8 % de la distribution 2025. Le taux de 4,04 % est brut de cette fiscalité. Les parts relèvent de l’IFI.
| Revenu | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Loyers français (65,1 % du patrimoine) | Barème progressif, ou micro-foncier avec 30 % d’abattement si les revenus fonciers bruts totaux n’excèdent pas 15 000 € par an | 17,2 % |
| Loyers étrangers (34,9 % : Allemagne, Italie, Espagne, Belgique, Pays-Bas) | Imposés dans le pays de l’immeuble, puis crédit d’impôt ou taux effectif en France selon la convention | Souvent exonérés selon la convention, à faire valider selon votre situation |
| Revenus financiers de trésorerie | Prélèvement forfaitaire : les fiches citent 30 % ou 31,4 % selon le taux de prélèvements sociaux | Inclus dans le prélèvement |
| Moins-value à la cession des parts | Régime des plus-values immobilières des particuliers, règles d’imputation restrictives | À faire valider par un conseiller fiscal |
La fiscalité étrangère payée pour le compte des associés a représenté 5,8 % de la distribution 2025. Une perte latente n’est pas déductible : seule une cession effective peut générer une moins-value. La base de l’IFI à partir du 1er janvier 2027 devrait reposer sur un prix issu du marché secondaire plutôt que sur le prix de 164 € : attendez la valeur communiquée par Praemia REIM ou par votre assureur.
Assurance-vie. Les encours sont désormais valorisés à la valeur de réalisation, soit 123,76 € contre 164 €, une baisse de 24,5 % (calcul ILA). La disponibilité d’une contrepartie en cas de sortie dépend de votre assureur. Voir notre guide de la meilleure assurance-vie.
Souscription
Comment acheter des parts de Primovie aujourd’hui ?
Primovie ne se souscrit plus. Les parts s’acquièrent sur le marché secondaire, par confrontation mensuelle ou de gré à gré. Le mandat d’achat est papier, le règlement préalable et les frais atteignent 9,8 % du prix net vendeur. Le prochain prix d’exécution sera fixé le 29 octobre 2026. L’assurance-vie n’accepte plus de versement.
- Marché secondaire. Mandat d’achat papier avec justificatif de domicile de moins de trois mois, pièce d’identité, RIB, auto-certification FATCA et CRS, justificatif de provenance des fonds et règlement préalable. Dernier jeudi du mois.
- Gré à gré. Prix libre, acte notarié, frais d’enregistrement de 5 % à la charge de l’acquéreur.
- Chasseur de décote. Un prix de 50 € contre 123,76 € de valeur de réalisation attire, mais la valeur de réalisation baisse encore et la sortie future dépendra du même marché. Attendez au moins deux confrontations avant de juger du prix.
Pour un nouvel investisseur qui cherche de la SCPI de santé avec une liquidité normale, d’autres véhicules existent : voir le comparatif plus bas. Aucun revenu n’est garanti dans aucune SCPI.
Risques
Quels sont les risques de Primovie ?
Les principaux risques sont une liquidité réduite au marché secondaire, avec un prix d’exécution de 50 € contre 123,76 € de valeur de réalisation, un capital suspendu pour deux exercices au plus, une valeur de réalisation encore en baisse, une dette de 30,1 % et 43,3 % des loyers dans cinq locataires.
- Liquidité. Marché secondaire mensuel avec un prix d’exécution de 50 € et des volumes faibles.
- Capital suspendu. Deux exercices au plus selon une fiche, renouvelables, sans date garantie de retour.
- Valeur. Réalisation en baisse de 4,1 % en six mois et expertises en baisse de 2,70 %.
- Dette. 30,1 % de la valeur, à refinancer à des taux plus élevés.
- Concentration. 43,3 % des loyers dans cinq locataires et 78,7 % dans la santé et les seniors.
- Dividende. Revenus financiers de 0,42 € dans l’acompte du 2e trimestre et possible recours au report à nouveau.
Pour apprendre à reconnaître les signaux d’alerte sur n’importe quelle SCPI, voir notre analyse des SCPI à éviter.
Comparatif
Primovie ou PF Hospitalité Europe, Pierre Expansion Santé, Iroko Zen : que faire ?
Primovie est la seule des quatre SCPI de santé comparées dont le capital est suspendu. Elle est la plus grande, avec 3,2 Md€ valorisés à la réalisation, mais son taux de distribution de 4,04 % est le plus bas et son endettement de 30,1 % le plus élevé parmi ceux publiés.
| Critère | Primovie | PF Hospitalité Europe | Pierre Expansion Santé | Iroko Zen |
|---|---|---|---|---|
| Statut du capital | Suspendu depuis le 23 juin 2026 | Ouvert | Ouvert | Ouvert |
| Création | 2012 | 2020 | 1987 | 2020 |
| Taille | 3,2 Md€ sur la valeur de réalisation | 333 M€ | 82,8 M€ | 1 605 M€ |
| Commission de souscription | 9 %, fermée | 10,2 % TTC | 14,4 % TTC | 0 % |
| Commission de gestion | 12 % TTC | 10,8 % TTC | 11,4 % TTC | 14,40 % TTC |
| Taux de distribution 2025 | 4,04 % | 4,11 % | 5,04 % | 7,14 %, brut de fiscalité étrangère |
| Taux d’occupation financier | 94,6 % | 99,3 % | 97,84 % | 96,88 % |
| Durée ferme des baux | 9,64 ans | 15,7 ans | Non publiée | Non relevée |
| Endettement | 30,1 % | 28,3 % | 0 % | Non relevé |
| Géographie | France 65,1 %, Europe 34,9 % | 100 % hors de France | 100 % France | 8 pays européens |
| Liquidité | Marché secondaire, 50 € le 24 septembre | 49 937 parts en attente | Aucune part en attente | Non relevée |
Notre analyse de l’avis PF Hospitalité Europe détaille la SCPI de santé hors de France, celle de l’avis Pierre Expansion Santé la SCPI de santé et de services sans dette, et celle de l’avis Iroko Zen les SCPI sans frais d’entrée. Pour une vue d’ensemble, voir notre comparatif des SCPI en ligne.
| Profil | Conduite adaptée | Pourquoi |
|---|---|---|
| Associé avec horizon de 10 ans et ligne marginale | Conserver | Le dividende est versé, le patrimoine santé tient, et vendre à 50 € coûterait très cher |
| Associé qui aura besoin de liquidité sous 5 ans | Organiser la sortie | La suspension peut être prolongée ; mieux vaut se positionner tôt et fixer un prix acceptable |
| Associé dont la ligne dépasse 10 à 15 % du patrimoine | Réduire | Le risque de concentration justifie une vente partielle, même à perte |
| Investisseur qui cherche de la SCPI de santé | Passer | La souscription est impossible : d’autres véhicules offrent la thématique avec une liquidité normale |
| Chasseur de décote | Attendre | Deux ou trois confrontations donneront une idée du prix et des volumes |
Notre avis
Que pense ILA de Primovie ?
Primovie ne mérite plus de place dans un nouveau portefeuille, puisqu’elle est fermée. Pour un associé, conserver une ligne marginale à horizon de 10 ans se défend, car le patrimoine santé tient et le dividende est versé. Notre note est de 4,0 sur 10. Une ligne supérieure à 10 % du patrimoine se réduit.
Points forts
- Patrimoine de santé de 297 actifs et 459 baux, durée ferme de 9,64 ans
- Dividende jamais interrompu : 1,70 € par trimestre en 2026
- Négociations Clariane abouties sur 19 actifs en juillet 2026
- Recouvrement des loyers de 98 %
- Suspension du capital qui évite des ventes d’immeubles forcées
- Label ISR et valeurs publiées avec transparence
Points de vigilance
- Prix d’exécution de 50 € contre 123,76 € de valeur de réalisation
- Capital suspendu pour deux exercices au plus, sans date de retour garantie
- Dividende par part en baisse d’environ 27 % de 2021 à 2026
- Dette de 30,1 % à refinancer
- 43,3 % des loyers dans cinq locataires
- TRI à 5 ans de -1,19 % avant même la valorisation à 123,76 €
Note ILA de Primovie
Analyse indépendante de Gaultier Garde, associé de Primovie, révisée le 15 octobre 2026 à partir des données au 30 juin 2026.
| Critère | Poids | Note | Justification |
|---|---|---|---|
| Performance historique | 25 | 9 | Dividende jamais coupé, mais TRI à 5 ans de -1,19 %, performance globale 2025 de -7,31 % et baisse du capital de 39 % depuis 203 € |
| Frais | 20 | 8 | 9 % à la souscription, gestion de 12 % TTC et 9,8 % de frais pour l’acheteur sur le marché secondaire |
| Gouvernance et transparence | 15 | 8 | Bulletins détaillés et mesures de protection, mais prix de souscription maintenu au-dessus de la valeur des actifs avant la suspension |
| Diversification et qualité du patrimoine | 20 | 13 | 297 actifs de santé et baux de 9,64 ans, mais dette de 30,1 %, 16,1 % de bureaux et concentration locataire |
| Liquidité et accessibilité | 20 | 2 | Capital suspendu, marché secondaire mensuel et prix d’exécution de 50 € |
| Total | 100 | 40 | Soit 4,0 sur 10 |
Pour qui
- Un associé avec un horizon de 10 ans et une ligne marginale
- Un acheteur averti qui accepte une liquidité mensuelle
- Quelqu’un qui peut attendre plusieurs exercices
Pas pour qui
- Un investisseur qui veut souscrire : c’est impossible
- Un associé qui a besoin du capital sous 5 ans, hors décote
- Une ligne qui dépasse 10 à 15 % du patrimoine
Erreurs à éviter. Lire 164 € comme la valeur de la part. Lire un taux de distribution sans regarder le dividende en euros. Déposer un ordre sans connaître la procédure papier. Vendre en bloc à 50 € sans tester un ordre partiel. Oublier les frais de 9,8 % supportés par l’acheteur.
Faire analyser votre ligne Primovie
Poids dans le patrimoine, mode de détention, prix d’entrée et besoin de liquidité : ILA étudie votre situation avant la prochaine confrontation du 29 octobre 2026.
Cette analyse ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.
Lexique
Les termes à connaître pour lire une SCPI suspendue
- Suspension de la variabilité du capital
- Décision d’assemblée générale faisant fonctionner une SCPI à capital variable comme une SCPI à capital fixe : plus de souscription ni de retrait, les parts s’échangent sur un marché secondaire.
- Confrontation
- Mécanisme de fixation du prix sur le marché secondaire : les ordres d’achat et de vente sont confrontés à date fixe, et le prix retenu est celui auquel le plus grand nombre de parts s’échange.
- Prix d’exécution
- Prix issu de la confrontation, net revenant au vendeur. Le prix acquéreur y ajoute la commission de cession et les droits d’enregistrement.
- Valeur de réalisation
- Valeur des actifs nette de dette, divisée par le nombre de parts, hors frais. C’est la base de valorisation de Primovie depuis juin 2026.
- Valeur de reconstitution
- Valeur de réalisation majorée des frais et droits qu’il faudrait engager pour reconstituer le patrimoine à l’identique.
- Fonds de remboursement
- Enveloppe servant à racheter les parts des associés en attente de retrait. Celui de Primovie, de 15 M€, a été clôturé.
- Taux d’occupation financier (TOF)
- Part des loyers effectivement perçus par rapport aux loyers qui seraient perçus si tous les biens étaient loués.
- Report à nouveau (RAN)
- Réserve de bénéfices non distribués, qui peut servir à maintenir le dividende en cas de baisse des loyers.
FAQ
Vos questions sur Primovie
Primovie est-elle encore une bonne SCPI en 2026 ?
Les immeubles restent de bonne qualité : 78,7 % de santé et de seniors, des baux fermes de 9,64 ans, 94,6 % d’occupation et un dividende jamais interrompu. Mais le véhicule est bloqué : le capital est suspendu depuis le 23 juin 2026, la valeur de réalisation est de 123,76 € contre 164 € de prix de souscription, et le premier prix d’exécution du 24 septembre est de 50 €. Notre note est de 4,0 sur 10. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Peut-on encore acheter des parts de Primovie ?
Pas par souscription : depuis le 23 juin 2026, Primovie est fermée à la commercialisation, y compris dans les contrats d’assurance-vie. Il reste deux voies : la confrontation mensuelle organisée par Praemia REIM, le dernier jeudi du mois à 16 h, et la cession de gré à gré. En confrontation, l’acquéreur paie 4,8 % TTC de commission plus 5 % de droits d’enregistrement, soit 9,8 % au-dessus du prix net vendeur.
Peut-on encore demander le retrait de ses parts de Primovie ?
Non. La suspension de la variabilité du capital a supprimé le mécanisme de retrait. Les 1 438 276 parts en attente au 31 mars 2026, soit 5,6 % des parts, ont été annulées, et le fonds de remboursement de 15 M€ a été clôturé après avoir servi 93 031 parts. Un associé qui veut sortir doit passer par le marché secondaire ou par une cession de gré à gré.
Combien vaut une part de Primovie aujourd’hui ?
Cela dépend de la valeur retenue. La valeur de réalisation est de 123,76 € au 30 juin 2026 et la valeur de reconstitution de 146,51 €. L’ancien prix de souscription de 164 € et le prix de retrait de 149,24 € n’ont plus de portée pratique. Le seul prix de marché est le prix d’exécution du 24 septembre 2026 : 50,00 € net vendeur, soit 54,90 € pour l’acquéreur, sur 1 433 parts échangées.
Que s’est-il passé lors de la première confrontation du 24 septembre 2026 ?
Le prix d’exécution a été fixé à 50,00 € net vendeur (54,90 € frais inclus pour l’acquéreur), pour 1 433 parts et 78 672 € échangés. C’est 59,6 % sous la valeur de réalisation et 69,5 % sous l’ancien prix de 164 €. Au 3 octobre, le carnet affichait une offre d’achat de 363 parts à 55 € frais inclus et des ordres de vente à partir de 50 €. La prochaine confrontation a lieu le 29 octobre 2026. Un prix n’a de sens qu’avec des volumes : la séance du 24 septembre a porté sur 1 433 parts, sur plus de 25 millions en circulation.
Pourquoi le capital de Primovie a-t-il été suspendu ?
Les retraits en attente atteignaient 1 355 899 parts fin 2025 (5,3 % du capital) puis 1 438 276 parts fin mars 2026, malgré un fonds de remboursement de 15 M€ consommé à 75 %. L’assemblée générale extraordinaire du 23 juin 2026 a suspendu la variabilité du capital, ce qui évite de vendre des immeubles dans l’urgence au détriment de tous les associés. Les souscriptions et les retraits sont arrêtés et les parts s’échangent sur un marché secondaire.
Combien de temps dure la suspension du capital ?
La suspension a été votée pour deux exercices au plus, renouvelables, selon une fiche d’information. La société de gestion peut rétablir la variabilité si le prix d’exécution revient dans les limites légales lors de quatre confrontations mensuelles consécutives, et elle y est tenue après huit, selon la même source. Le bulletin du deuxième trimestre 2026 ne précise ni la durée ni les conditions de levée : aucune date de retour à la normale n’est garantie.
Primovie verse-t-elle encore des dividendes ?
Oui. Les acomptes des deux premiers trimestres 2026 sont de 1,70 € brut par part, versés le 30 avril et le 31 juillet. Le deuxième se compose de 1,28 € de revenus locatifs et 0,42 € de revenus financiers. Le bulletin précise que cet acompte « n’est pas nécessairement représentatif » de l’année et ne publie aucun objectif chiffré. Les fiches citent 7,00 à 7,20 € pour 2026, avec une projection de 6,70 € sans recours au report à nouveau.
Quel est le vrai rendement de Primovie ?
Le taux de distribution 2025 est de 4,04 % (7,48 € par part, dont 0,62 point de revenus non récurrents), calculé sur le prix de 185 € en vigueur au 1er janvier 2025. À 1,70 € par trimestre, le dividende annuel serait de 6,80 €, soit 5,5 % de la valeur de réalisation et 12,4 % du prix acquéreur de 54,90 € (calcul ILA, avant impôt, dividende non garanti). Pour un associé entré à 203 €, il ressort à 3,4 % de son prix d’entrée.
Quels sont les frais de Primovie ?
La commission de souscription était de 9 %. La gestion est de 10 % HT des loyers encaissés et de 5 % HT des produits financiers nets (12 % TTC selon les fiches). S’y ajoutent 1,25 % HT à l’acquisition et à la cession d’actifs. Sur le marché secondaire, l’acquéreur paie 4 % HT de commission (4,8 % TTC) et 5 % de droits en confrontation ; en gré à gré, le forfait Praemia REIM est de 50 € HT (60 € TTC) par dossier.
Comment vendre ses parts de Primovie ?
Par un mandat papier à envoyer à Praemia REIM, avec pièce d’identité, RIB et, pour une vente dans les 36 mois suivant la souscription, un justificatif de destination des fonds. Les ordres doivent parvenir au plus tard l’avant-veille de la confrontation à 16 h et restent valables un an. Le prix est subi : c’est celui auquel le plus grand volume s’échange, et l’exécution n’est pas garantie. La cession de gré à gré se fait à un prix libre, par acte notarié, sans garantie de délai.
Quels sont les principaux locataires de Primovie ?
Au 30 juin 2026 : Colisée (14,2 % des loyers), Clariane (12,2 %), Vivalto (6,6 %), Elsan (5,4 %) et Charleston (4,9 %), soit 43,3 % pour les cinq premiers et 59,3 % pour les dix premiers. Les négociations avec Clariane ont abouti en juillet 2026 sur 19 actifs. Le taux de recouvrement des loyers est de 98 %.
Primovie est-elle trop endettée ?
Le ratio d’endettement, selon la méthode ASPIM, est de 30,1 % au 30 juin 2026, contre 29,2 % au 31 décembre 2025, avec un levier de 1,5 et un plafond statutaire de 40 %. Avec des expertises en baisse de 2,70 % au premier semestre 2026, le ratio monte mécaniquement. Le taux moyen et la durée de la dette ne sont pas publiés dans le bulletin.
Comment sont imposés les revenus et les moins-values de Primovie ?
Les loyers français, 65,1 % du patrimoine, sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec 17,2 % de prélèvements sociaux. Les loyers étrangers sont imposés dans le pays de l’immeuble puis neutralisés en France par la convention ; l’exonération de prélèvements sociaux sur cette part est à faire valider selon votre situation. Une perte latente n’est pas déductible. En cas de cession, la moins-value relève du régime des plus-values immobilières, dont les règles d’imputation sont restrictives : faites-la valider par un conseiller fiscal.
Que devient Primovie dans un contrat d’assurance-vie ?
La commercialisation est fermée, y compris en assurance-vie. Les encours sont désormais valorisés à la valeur de réalisation : 123,76 € la part contre 164 € auparavant, soit une baisse de 24,5 % (calcul ILA). La liquidité de l’unité de compte dépend de l’assureur et du marché secondaire. Certains assureurs ne se portent pas contrepartie : vérifiez les conditions de votre contrat.
Primovie et Primopierre : quel parallèle ?
Primopierre, autre SCPI de Praemia REIM, a suspendu son capital le 7 janvier 2026. Son prix d’exécution s’est stabilisé à 40 € net vendeur (43,92 € frais inclus), soit 43 % sous sa valeur de réalisation de 70,76 € ; les volumes sont passés de 171 parts en mars à 2 959 parts en juin. Primovie est bien différente : 78,7 % de santé contre 94 % de bureaux franciliens pour Primopierre, et 94,6 % d’occupation. Le mécanisme est toutefois identique.
Faut-il vendre ses parts de Primovie maintenant ?
Trois questions aident à trancher. Avez-vous besoin de cet argent dans les cinq ans ? Si oui, organisez la sortie. Quel poids la ligne représente-t-elle dans votre patrimoine ? Au-delà de 10 à 15 %, une réduction se justifie. Votre décision serait-elle la même sans perte latente ? Le prix payé n’a aucune pertinence. Une position intermédiaire consiste à déposer un ordre de vente partiel à un prix acceptable, valable un an. Ce n’est pas un conseil personnalisé.
Quelles alternatives à Primovie dans la santé ?
Deux SCPI de santé restent ouvertes à la souscription : PF Hospitalité Europe, 100 % hors de France, avec 99,3 % d’occupation mais 49 937 parts en attente, et Pierre Expansion Santé, 100 % France, sans dette, mais de petite taille (82,8 M€). Aucune n’a la taille de Primovie. Comparez leur liquidité et leur dette avant de souscrire.
Pour aller plus loin
Guides liés
Sources
Sources et avertissement
- Praemia REIM France, bulletin trimestriel d’information du 2e trimestre 2026 de Primovie.
- Praemia REIM France, marché des parts de Primovie (carnet d’ordres et confrontation du 24 septembre 2026), consulté via Scpi Lab et Immobilier Passif.
- Portail SCPI, Louve Invest, Florish, 2nd Market et Centrale des SCPI, fiches Primovie et Primopierre (historique des dividendes, frais, procédure, Primopierre).
- France SCPI, fiche Primovie (renouvellement Clariane, suspension du capital).
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la liquidité ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cette page est une analyse éditoriale indépendante, pas un conseil en investissement personnalisé. L’auteur est associé de Primovie. Chiffres relevés dans les documents Praemia REIM et auprès de distributeurs, données au 30 juin 2026 sauf mention contraire. Plusieurs sources divergent sur certains chiffres (nombre d’associés, dividendes historiques, conditions de levée de la suspension, objectif 2026, locataires) : le dernier bulletin et la note d’information font foi.