Simulateur LMNP 2026 : Réel vs Micro-BIC
Quel régime vous fait payer le moins d’impôt ? Renseignez vos chiffres ci-dessous : le simulateur compare en direct votre base imposable au micro-BIC et au régime réel avec amortissement, et estime votre économie d’impôt. Gratuit, instantané, sans inscription.
Simulateur LMNP : Comparez Vos Deux Régimes
📉 Micro-BIC
(abattement 50 %)
📊 Régime réel
(charges + amortissement)
Voir le détail du calcul
⚠️ Estimation pédagogique. Ce simulateur utilise des hypothèses simplifiées (amortissement du bâti sur ~30 ans, mobilier sur ~7 ans, amortissement plafonné pour ne pas créer de déficit). Il donne la tendance, pas un chiffre fiscal officiel. Pour un calcul exact, appuyez-vous sur un expert-comptable ou un logiciel LMNP.
Comment Fonctionne le Calcul
Le simulateur compare la base imposable (le montant sur lequel vous payez l’impôt) dans les deux régimes :
- Micro-BIC : base = loyers × 50 %. L’abattement forfaitaire de 50 % remplace toute déduction. Simple, mais souvent moins favorable.
- Régime réel : base = loyers − charges − intérêts d’emprunt − amortissement. L’amortissement est estimé à partir du prix du bien (hors terrain, soit environ 85 % de la valeur, amorti sur ~30 ans) et du mobilier (amorti sur ~7 ans). Règle clé : l’amortissement ne peut pas créer de déficit, il est donc plafonné au résultat restant.
L’économie d’impôt correspond à la différence de base imposable entre les deux régimes, multipliée par votre taux marginal d’imposition (TMI) augmenté des prélèvements sociaux (estimés à 17,2 %).
💡 Pour approfondir : le détail des règles est sur nos pages régime réel vs micro-BIC et amortissement LMNP.
Interpréter Votre Résultat
Dans la quasi-totalité des cas où il y a un crédit, des charges et un bien à amortir, le régime réel ressort gagnant : sa base imposable est bien plus basse que celle du micro-BIC, souvent proche de zéro. Le micro-BIC ne reste compétitif que dans un cas précis : très peu de charges, pas d’emprunt, et un bien sans amortissement significatif (rare).
Si la simulation montre une base réelle nulle, cela signifie que votre amortissement et vos charges absorbent la totalité de vos loyers : vous ne payez aucun impôt sur cette activité, tout en encaissant vos revenus locatifs. C’est tout l’intérêt du LMNP au réel.
Les Limites du Simulateur
- L’amortissement réel se calcule par composants (gros œuvre, toiture, façade, agencements, mobilier) sur des durées variées : le simulateur utilise une moyenne simplifiée.
- La répartition terrain/bâti varie selon les biens (ici estimée à 15 % de terrain non amortissable).
- Le simulateur ne gère pas le report des amortissements différés ni le déficit reportable sur les années suivantes.
- Il ne tient pas compte de votre situation personnelle complète (autres revenus, foyer fiscal).
⚠️ À retenir : utilisez ce simulateur pour décider de la direction (réel ou micro), pas pour remplir votre déclaration. Le chiffrage définitif relève d’un expert-comptable ou d’un logiciel spécialisé.
FAQ : Simulateur LMNP
Comment fonctionne un simulateur LMNP ?
Il compare la base imposable des deux régimes : micro-BIC (abattement 50 %) et réel (charges + amortissement déduits). La différence, multipliée par votre TMI et les prélèvements sociaux, donne l’économie estimée.
Le simulateur LMNP est-il fiable ?
Il donne une estimation pédagogique fondée sur des hypothèses simplifiées. Il indique la tendance (souvent l’avantage du réel) mais ne remplace pas le calcul précis d’un expert-comptable.
Quel régime LMNP choisir d’après la simulation ?
Dès qu’il y a crédit, charges et bien à amortir, le réel ressort presque toujours gagnant. Le micro-BIC ne reste intéressant que pour de très faibles charges sans amortissement significatif.
Le simulateur prend-il en compte l’amortissement ?
Oui : il estime l’amortissement annuel à partir du prix du bien (hors terrain) et du mobilier, sur des durées moyennes. C’est lui qui réduit voire annule le résultat imposable au réel.