Simulateur LMNP 2026 : réel ou micro-BIC ?
Ce simulateur LMNP compare l’impôt dû sur vos loyers meublés au micro-BIC et au régime réel avec amortissement, avec les prélèvements sociaux de 18,6 % applicables depuis la LFSS 2026. Résultat instantané, sans inscription.
Sommaire
Au régime réel, l’amortissement du bien et du mobilier efface souvent tout l’impôt sur les loyers meublés. Le micro-BIC applique seulement un abattement de 50 %. Dès qu’il y a un crédit et des charges, le réel l’emporte presque toujours. Le micro-BIC ne gagne que sur un bien peu cher, sans emprunt.
Simulateur LMNP : comparez vos deux régimes
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Estimation pédagogique. Le simulateur utilise des durées d’amortissement moyennes (bâti sur 30 ans, mobilier sur 7 ans) et ne remplace pas la liasse fiscale établie par un expert-comptable. Il sert à choisir un régime, pas à remplir votre déclaration.
Réel ou micro-BIC : trois exemples chiffrés
Avec un crédit, le réel ramène l’impôt de 2 187 € à 0 € sur 9 000 € de loyers. Sans crédit, il reste gagnant de 1 163 € par an. Sur un studio acheté 60 000 € sans emprunt, le micro-BIC l’emporte de 326 € : l’amortissement est trop faible face au loyer.
| Hypothèse | T2 à crédit | T2 sans crédit | Studio bon marché, sans crédit |
|---|---|---|---|
| Loyers annuels | 9 000 € | 9 000 € | 7 200 € |
| Prix du bien / mobilier | 150 000 € / 8 000 € | 150 000 € / 8 000 € | 60 000 € / 3 000 € |
| Charges / intérêts | 2 500 € / 3 000 € | 1 500 € / 0 € | 800 € / 0 € |
| Amortissement annuel théorique | 5 393 € | 5 393 € | 2 129 € |
| Impôt au micro-BIC | 2 187 € | 2 187 € | 1 750 € |
| Impôt au réel | 0 € | 1 024 € | 2 076 € |
| Régime gagnant | Réel, 2 187 € d’écart | Réel, 1 163 € d’écart | Micro-BIC, 326 € d’écart |
| Amortissement reportable | 1 893 € | 0 € | 0 € |
Dans le premier cas, l’amortissement dépasse le résultat de 1 893 € : cette part n’est pas perdue, elle est reportée sans limite de durée et viendra effacer l’impôt des années suivantes. Le troisième cas montre la seule vraie situation où le micro-BIC gagne : un loyer élevé rapporté à un prix d’achat faible, peu de charges et pas d’intérêts. Pour mesurer la rentabilité globale de ces biens, pas seulement leur fiscalité, utilisez le calculateur de rentabilité locative.
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Comment le simulateur calcule votre impôt LMNP
Le simulateur calcule la base imposable des deux régimes, puis l’impôt correspondant. Au micro-BIC : loyers moins 50 %. Au réel : loyers moins charges, intérêts et amortissement, ce dernier étant plafonné pour ne pas créer de déficit. Chaque base est multipliée par votre TMI plus 18,6 % de prélèvements sociaux.
- Base micro-BIC : loyers annuels × 50 %. L’abattement forfaitaire remplace toute déduction de charges.
- Résultat avant amortissement : loyers moins charges déductibles moins intérêts d’emprunt.
- Amortissement théorique : prix du bien hors terrain divisé par 30, plus mobilier divisé par 7.
- Amortissement utilisé : plafonné au résultat avant amortissement (article 39 C du CGI). Le surplus est reporté sur les années suivantes.
- Impôt estimé : base imposable × (TMI + prélèvements sociaux). L’écart entre les deux régimes donne l’économie annuelle.
Les règles de fond sont détaillées dans nos guides sur le choix entre régime réel et micro-BIC et sur l’amortissement LMNP par composants.
Les règles LMNP à connaître en 2026
Trois règles ont changé la donne : les prélèvements sociaux sur les loyers meublés sont passés de 17,2 % à 18,6 % (LFSS 2026), les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente depuis le 15 février 2025, et le micro-BIC reste plafonné à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026.
| Règle | Valeur 2026 | Effet sur le choix du régime |
|---|---|---|
| Abattement micro-BIC (meublé longue durée) | 50 % | Avantage le micro-BIC si charges et amortissement restent faibles |
| Plafond de recettes micro-BIC | 77 700 € (revenus 2025), 83 600 € (revenus 2026) | Au-delà, le régime réel s’impose |
| Prélèvements sociaux sur les BIC meublés | 18,6 %, contre 17,2 % en location nue | Augmente la valeur de chaque euro effacé par l’amortissement |
| Amortissements à la revente | Réintégrés dans la plus-value depuis le 15 février 2025, sauf résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) | Réduit l’avantage du réel en cas de revente rapide |
| Amortissement non utilisé | Reportable sans limite de durée | Aucun amortissement n’est perdu |
| Déficit (charges et intérêts) | Imputable sur les seuls revenus de location meublée non professionnelle, pendant 10 ans | Ne réduit pas l’impôt sur vos salaires |
Plus-value : le point à anticiper. L’impôt économisé chaque année au réel est en partie rendu à la revente, puisque les amortissements déduits augmentent la plus-value taxable. Les abattements pour durée de détention en limitent l’effet sur une détention longue. Le calcul complet est dans notre guide sur la plus-value en LMNP.
Si vous hésitez encore entre meublé et location vide, notre comparatif LMNP ou location nue met les deux fiscalités côte à côte.
Les limites du simulateur
- L’amortissement réel se calcule par composants (gros œuvre, toiture, façade, installations, agencements) sur des durées de 10 à 50 ans. Le simulateur utilise une moyenne de 30 ans.
- Les frais d’acquisition (notaire, agence) peuvent être déduits la première année ou amortis. Ils ne sont pas intégrés ici.
- Le simulateur raisonne sur une année. Il ne gère pas les reports d’amortissement et de déficit d’une année sur l’autre.
- Il applique votre TMI à toute la base, sans recalculer votre impôt global ni la CSG déductible.
Pour la déclaration elle-même (formulaires, liasse 2031, calendrier), voir notre guide de la déclaration LMNP, et pour déléguer la tenue des comptes, notre comparatif de la comptabilité LMNP.
Les termes du simulateur LMNP
- LMNP
- Loueur en meublé non professionnel : statut fiscal de la personne qui loue un logement meublé sans remplir les conditions du loueur professionnel. Les loyers sont imposés en BIC.
- Micro-BIC
- Régime simplifié qui applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers de location meublée de longue durée, sans déduction des charges réelles ni amortissement.
- Régime réel
- Régime qui déduit des loyers les charges réellement payées, les intérêts d’emprunt et l’amortissement du bien et du mobilier. Il impose une comptabilité et une liasse fiscale.
- Amortissement
- Constatation comptable de l’usure du bien et du mobilier, déduite chaque année du résultat. Le terrain n’est pas amortissable.
- Base imposable
- Montant sur lequel s’appliquent l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, après abattement ou déductions.
- TMI
- Taux marginal d’imposition : taux de la tranche du barème de l’impôt sur le revenu dans laquelle se situe le dernier euro de revenu du foyer.
Questions fréquentes sur le simulateur LMNP
Comment fonctionne un simulateur LMNP ?
Il calcule la base imposable au micro-BIC, soit les loyers moins 50 %, et au régime réel, soit les loyers moins les charges, les intérêts et l’amortissement. Chaque base est multipliée par le taux marginal d’imposition et les prélèvements sociaux de 18,6 % pour comparer l’impôt annuel.
Quel régime LMNP choisir d’après la simulation ?
Avec un crédit, des charges et un bien à amortir, le régime réel ressort presque toujours gagnant, souvent avec un impôt nul pendant plusieurs années. Le micro-BIC ne l’emporte que sur un bien acheté peu cher, sans emprunt et avec peu de charges, ou si vous prévoyez une revente rapide.
Quel est le taux des prélèvements sociaux en LMNP en 2026 ?
Les revenus de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, qui s’applique dès les revenus 2025. Les revenus fonciers de la location nue restent soumis à 17,2 %.
Quel est le plafond du micro-BIC en location meublée ?
Pour une location meublée de longue durée, le micro-BIC s’applique jusqu’à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et 83 600 € pour les revenus 2026, avec un abattement de 50 %. Au-delà de ce seuil, le régime réel devient obligatoire.
Le simulateur LMNP prend-il en compte l’amortissement ?
Oui. Il estime l’amortissement annuel du bien hors terrain sur 30 ans et du mobilier sur 7 ans, puis le plafonne au résultat avant amortissement, comme le prévoit l’article 39 C du Code général des impôts. La part non utilisée est affichée : elle se reporte sans limite de durée.
Le simulateur LMNP est-il fiable ?
Il donne une estimation fiable de la tendance, car il applique les règles fiscales de 2026. Il simplifie en revanche l’amortissement par composants, les frais d’acquisition et les reports d’une année sur l’autre. Pour la déclaration, le calcul d’un expert-comptable ou d’un logiciel LMNP reste nécessaire.
Gérer et déclarer son LMNP
Sources
- 1. Code général des impôts, article 50-0 (régime micro-BIC) et article 39 C (plafonnement de l’amortissement), Légifrance.
- 2. Loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, hausse de la CSG sur les revenus du patrimoine.
- 3. Loi de finances pour 2025, réintégration des amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value (cessions depuis le 15 février 2025).
- 4. Service-public.fr, Impôt sur le revenu, revenus d’une location meublée
Cet outil est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les résultats reposent sur des hypothèses simplifiées. Règles vérifiées au 29 septembre 2026, susceptibles d’évoluer avec les prochaines lois de finances.