Statut LMNP et numéro SIRET : la déclaration de début d’activité, étape par étape
Beaucoup l’ignorent : louer en meublé est une activité commerciale qui impose d’obtenir un numéro SIRET, même comme loueur non professionnel. La démarche est gratuite et dématérialisée, mais elle doit être faite dans les 15 jours. Voici comment déclarer votre début d’activité, obtenir votre SIRET, choisir votre régime et anticiper la CFE.
Sommaire
Tout loueur en meublé, même non professionnel, doit déclarer un début d’activité sur le guichet unique des formalités des entreprises dans les 15 jours suivant le début de la location. La démarche est gratuite et donne lieu à l’attribution d’un numéro SIRET par l’INSEE, généralement sous deux à quatre semaines. C’est à cette occasion que vous choisissez votre régime fiscal, et c’est ce même numéro qui vous engage ensuite pour la cotisation foncière des entreprises.
Pourquoi un SIRET est obligatoire en LMNP
La location meublée n’est pas une location « civile » comme la location nue : fiscalement, elle relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). C’est une activité économique, et à ce titre elle doit être immatriculée, même si vous êtes un simple particulier loueur non professionnel.
Concrètement, vous devez déclarer un début d’activité pour obtenir un numéro SIRET rattaché à votre activité de location meublée. Ce numéro vous suit ensuite pour toutes vos obligations : déclarations fiscales, comptabilité au réel, cotisation foncière des entreprises. Sans lui, impossible de déclarer correctement vos revenus, en particulier au régime réel.
À savoir
Obtenir un SIRET en LMNP ne fait pas de vous une entreprise au sens classique. Vous restez un particulier, sans création de société. Le SIRET identifie simplement votre activité de loueur en meublé auprès de l’administration.
Une confusion fréquente
On parle couramment d’« immatriculation à l’INPI », mais l’INPI n’est pas le destinataire final de votre dossier. Il opère la plateforme du guichet unique, qui répartit ensuite automatiquement votre déclaration entre l’INSEE, qui attribue le SIRET, la direction générale des finances publiques et le greffe compétent. Un rejet de dossier ne signifie donc pas toujours une erreur de votre part : l’un de ces organismes peut avoir détecté un élément à corriger, sans que le dossier soit perdu.
Obtenir son SIRET LMNP : la démarche étape par étape
Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités de création, modification et cessation d’activité passent exclusivement par le guichet unique des formalités des entreprises, géré par l’INPI. L’ancien formulaire papier P0i a été supprimé : si vous en trouvez encore un à télécharger, il n’est plus recevable.
Pièces à préparer avant de commencer
- Une pièce d’identité en cours de validité (et celle des co-indivisaires, le cas échéant)
- Un justificatif de domicile de moins de trois mois
- L’acte de propriété du bien loué, ou à défaut la promesse ou l’acte de vente
- Rendez-vous sur le guichet unique des formalités des entreprises, le portail officiel qui centralise toutes les démarches de création d’activité.
- Déclarez un début d’activité de loueur en meublé non professionnel, en renseignant vos informations personnelles, l’adresse du bien loué et votre date de début d’activité.
- Indiquez votre option fiscale si vous souhaitez le régime réel dès le départ (sinon, micro-BIC par défaut).
- Validez et transmettez votre déclaration. La formalité est gratuite.
- Recevez votre SIRET : après traitement, l’INSEE attribue un numéro SIRET propre à votre activité de location meublée.
Gratuit et entièrement en ligne
Contrairement à une création de société, l’immatriculation d’une activité LMNP ne coûte rien. Méfiez-vous des sites privés qui facturent cette démarche : la formalité officielle est gratuite, seul l’accompagnement par un professionnel peut légitimement être payant.
Le délai à respecter pour déclarer son activité
La déclaration de début d’activité doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de la location meublée. La date de début d’activité que vous indiquez correspond généralement à la date de mise en location, ou à la date d’acquisition si le bien est déjà loué à cette date.
Une fois le dossier déposé, comptez généralement deux à quatre semaines avant de recevoir votre numéro SIRET. Ce délai s’allonge en période de forte affluence, notamment en janvier et à la rentrée de septembre.
Ne tardez pas
Un retard d’immatriculation peut compliquer votre première déclaration de résultat et le choix du régime réel. Si vous venez d’acquérir un bien meublé, lancez la démarche sans attendre — c’est le point de départ de toute votre fiscalité LMNP, y compris pour l’amortissement des frais d’acquisition.
Choisir son régime fiscal à l’immatriculation
Au moment de la déclaration de début d’activité, vous pouvez opter pour le régime réel. Sans option, vous relevez automatiquement du micro-BIC tant que vos recettes restent sous le plafond en vigueur.
| Régime | Par défaut ? | Intérêt |
|---|---|---|
| Micro-BIC | Oui, sous plafond | Simplicité, abattement forfaitaire de 50 % |
| Réel | Sur option | Déduction des charges réelles et amortissement, souvent zéro impôt sur les loyers |
Dans la grande majorité des cas, le régime réel est plus avantageux grâce à l’amortissement qui neutralise l’impôt sur les loyers. Pour comparer précisément les deux régimes, voyez notre page régime réel vs micro-BIC et testez votre situation avec notre simulateur LMNP.
Le choix n’est pas figé au dépôt
L’option pour le régime réel peut également se formuler chaque année, dans les délais prévus pour la déclaration de revenus. Une déclaration initiale au micro-BIC ne vous enferme donc pas définitivement dans ce régime.
La CFE : la taxe que les loueurs découvrent trop tard
La cotisation foncière des entreprises (CFE) est un impôt local dû par la plupart des activités professionnelles, y compris les loueurs en meublé non professionnel, quel que soit leur régime fiscal. C’est fréquemment le premier avis d’imposition inattendu reçu par un nouvel investisseur.
| Situation | Effet sur la CFE |
|---|---|
| Année de création de l’activité | Exonération totale |
| Deuxième année d’activité | Réduction de moitié de la base d’imposition |
| Recettes annuelles ≤ 5 000 € | Exonération totale (article 1647 D du CGI) |
| Recettes au-delà du seuil | Cotisation minimum fixée par la commune, généralement 100 à 700 € par an |
- L’année de création de l’activité est exonérée, à condition d’avoir déposé la déclaration initiale avant le 31 décembre de cette même année.
- Une exonération totale s’applique si vos recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 €, en application de l’article 1647 D du code général des impôts.
- Au-delà de ce seuil, le montant dépend de la commune où se situe le bien et de la base d’imposition minimale fixée localement.
- La déclaration initiale se fait via le formulaire 1447-C-SD, à déposer auprès du service des impôts des entreprises avant le 31 décembre de l’année de création.
Anticipez la CFE dans votre calcul de rentabilité
C’est une charge récurrente souvent oubliée dans les simulations. Au régime réel, elle reste déductible. Voir nos charges déductibles en LMNP.
Les erreurs d’immatriculation à éviter
- Croire qu’un meublé ne nécessite pas de SIRET : l’immatriculation est obligatoire dès la mise en location, y compris en loueur non professionnel.
- Dépasser le délai de 15 jours et compliquer sa première déclaration de résultat.
- Payer pour une démarche gratuite sur un site privé qui se présente comme officiel.
- Oublier d’opter pour le réel quand il est plus avantageux, et rester bloqué au micro-BIC faute d’y avoir pensé au bon moment.
- Ignorer la CFE et le formulaire 1447-C-SD, et découvrir la taxe avec son premier avis d’imposition plutôt que de l’anticiper.
Questions fréquentes
Faut-il un SIRET pour louer en LMNP ?
Oui. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, ce qui impose de déclarer un début d’activité et d’obtenir un SIRET, même en loueur non professionnel. C’est gratuit et obligatoire dès la mise en location.
Comment obtenir un SIRET en LMNP ?
Par une déclaration de début d’activité sur le guichet unique des formalités des entreprises, opéré par l’INPI. Le dossier est réparti vers l’INSEE, qui attribue le SIRET, ainsi que vers les services fiscaux et le greffe. La démarche est dématérialisée et gratuite.
Quel est le délai pour déclarer son activité LMNP ?
Dans les 15 jours suivant le début de la location. C’est à cette occasion que vous fixez votre date de début d’activité et que vous pouvez opter pour le régime réel.
Le LMNP est-il soumis à la cotisation foncière des entreprises ?
Oui, en principe. L’année de création est exonérée, la deuxième année bénéficie d’une réduction de moitié de la base, et une exonération totale existe si les recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 €, en application de l’article 1647 D du CGI. Une déclaration initiale, le formulaire 1447-C-SD, doit être déposée avant le 31 décembre de l’année de création.
Doit-on choisir son régime fiscal au moment de l’immatriculation ?
Vous pouvez opter pour le régime réel à ce moment-là. Sans option, vous relevez du micro-BIC par défaut tant que vos recettes ne dépassent pas le plafond. L’option pour le réel peut aussi se formuler chaque année, lors de la déclaration de revenus.
Combien de temps faut-il pour recevoir son SIRET après la déclaration ?
Généralement deux à quatre semaines entre le dépôt du dossier et l’attribution du numéro SIRET par l’INSEE. Ce délai s’allonge en période de forte affluence, notamment en janvier et à la rentrée de septembre.
Le guichet unique et l’INPI, est-ce la même chose ?
Non. L’INPI opère la plateforme du guichet unique des formalités des entreprises, mais n’est pas le destinataire final du dossier. Celui-ci est automatiquement transmis à l’INSEE pour l’attribution du SIRET, à la direction générale des finances publiques et au greffe compétent.
Tout le silo
Sources
- 1. Code de commerce, formalités de déclaration d’activité et guichet unique des formalités des entreprises.
- 2. Code général des impôts, article 1647 D, relatif à l’exonération de cotisation minimum de CFE pour les recettes inférieures ou égales à 5 000 €.
- 3. Code général des impôts, article 1478, relatif à la réduction de base la deuxième année d’activité.
- 4. Formulaire 1447-C-SD, déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises.
- 5. Guichet unique des formalités des entreprises, procédure applicable depuis le 1er janvier 2023.
Analyse éditoriale indépendante rédigée par Gaultier Garde, directeur de publication d’Investissement Locatif Avis. Les délais et montants cités sont ceux généralement constatés et peuvent varier selon votre situation et votre commune. Cet article est informatif et ne constitue ni un conseil fiscal ni un conseil juridique personnalisé.