Amortissement LMNP 2026 : Calcul, Durées et Réforme
L’amortissement est le mécanisme qui rend le LMNP imbattable : il permet de déduire chaque année une fraction de la valeur de votre bien, jusqu’à annuler l’impôt sur vos loyers. Voici son fonctionnement complet — amortissement par composants, durées, calcul, règle anti-déficit — et ce que change la réforme de 2025.
Le Principe de l’Amortissement
📉 EN UNE PHRASE
L’amortissement consiste à déduire chaque année une part de la valeur du bien et du mobilier, censée représenter leur usure. Cette déduction comptable (vous ne décaissez rien) réduit le résultat imposable et permet, le plus souvent, d’annuler l’impôt sur les loyers pendant de nombreuses années.
L’amortissement n’est accessible qu’au régime réel : c’est précisément ce qui rend ce régime presque toujours plus avantageux que le micro-BIC. Cette page approfondit un pilier de notre guide de l’investissement LMNP.
L’Amortissement par Composants
On n’amortit pas un bien « en bloc ». La règle est de le décomposer en éléments ayant des durées de vie différentes — c’est l’amortissement par composants. Avant tout, une part de la valeur n’est jamais amortissable : le terrain, qui ne se déprécie pas (généralement estimé entre 10 et 20 % de la valeur du bien).
Le reste (le bâti) se ventile par composants :
- Gros œuvre / structure : la durée la plus longue.
- Toiture, étanchéité : durée intermédiaire.
- Façade, menuiseries : durée intermédiaire.
- Agencements, installations techniques : durée plus courte.
- Mobilier et équipements : la durée la plus courte.
💡 Pourquoi c’est important : décomposer permet d’amortir plus vite les éléments à durée de vie courte (mobilier, agencements), donc de maximiser la déduction des premières années — celles où l’impôt serait le plus élevé.
Les Durées d’Amortissement
| Élément | Durée indicative | Taux annuel |
|---|---|---|
| Terrain | Non amortissable | — |
| Gros œuvre / structure | 40 à 50 ans | 2 % – 2,5 % |
| Toiture, étanchéité | 20 à 25 ans | 4 % – 5 % |
| Façade, menuiseries | 15 à 25 ans | 4 % – 6,5 % |
| Agencements | 10 à 15 ans | 6,5 % – 10 % |
| Mobilier & équipements | 5 à 10 ans | 10 % – 20 % |
En pratique, on retient souvent une moyenne pondérée : le bâti s’amortit sur l’équivalent de 25 à 30 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans. Le taux global effectif tourne autour de 2,5 % à 4 % de la valeur du bien par an.
Méthode de Calcul en 4 Étapes
- Déterminer la base amortissable : prix d’achat + frais d’acquisition (notaire, agence), retraité de la valeur du terrain non amortissable.
- Ventiler par composants : répartir cette base entre gros œuvre, toiture, façade, agencements, selon une clé de répartition.
- Appliquer les durées : diviser la valeur de chaque composant par sa durée d’amortissement pour obtenir la dotation annuelle.
- Additionner : la somme des dotations + l’amortissement du mobilier constitue l’amortissement déductible de l’année.
Exemple Chiffré
Soit un appartement acheté 200 000 € (frais inclus), meublé pour 8 000 €.
- Valeur du terrain (15 %) : 30 000 € → non amortissable.
- Bâti amortissable : 170 000 €, amorti en moyenne sur ~28 ans → environ 6 070 € / an.
- Mobilier : 8 000 €, amorti sur 7 ans → environ 1 140 € / an.
- Amortissement total ≈ 7 200 € la première année.
✅ Effet concret : avec 9 600 € de loyers et 3 500 € de charges, le résultat avant amortissement est de 6 100 €. L’amortissement de 7 200 € l’efface intégralement : impôt sur les loyers = 0 €, et le surplus d’amortissement non utilisé est reporté.
La Règle Anti-Déficit (à Bien Comprendre)
Point technique essentiel : l’amortissement ne peut jamais créer ni aggraver un déficit. Il peut ramener votre résultat à zéro, mais pas en dessous. Concrètement, si vos loyers nets de charges sont de 6 100 € et votre amortissement de 7 200 €, vous ne déduisez que 6 100 € d’amortissement cette année-là.
La bonne nouvelle : la fraction non utilisée (ici 1 100 €) n’est pas perdue. Elle est reportée sans limite de durée et viendra réduire vos résultats des années suivantes. C’est différent du déficit issu des charges, qui obéit, lui, à une règle de report sur 10 ans.
L’Amortissement Est-il Plafonné en 2026 ?
Non. Lors des débats budgétaires, un plafonnement de l’amortissement à 2 % par an a été envisagé, puis abandonné. En 2026, l’amortissement par composants reste pleinement utilisable, sans plafond annuel propre au LMNP. La seule limite demeure la règle anti-déficit décrite ci-dessus.
⚠️ À surveiller : la fiscalité du LMNP évolue à chaque loi de finances. Vérifiez toujours la règle en vigueur l’année de votre déclaration, ou faites valider votre tableau d’amortissement par un expert-comptable.
Amortissement et Revente : la Réforme 2025
Jusqu’en 2025, l’amortissement offrait un double avantage : il réduisait l’impôt annuel et n’était pas repris lors de la vente. La loi de finances 2025 a mis fin à ce cumul : depuis le 1er mars 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui augmente l’impôt de sortie.
Deux atténuations importantes : le mobilier est exclu de cette réintégration, et les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) en sont totalement exonérées. Le détail du calcul et des stratégies se trouve sur notre page dédiée à la plus-value LMNP.
FAQ : Amortissement LMNP
Comment calculer l’amortissement d’un bien LMNP ?
On retire d’abord la valeur du terrain (non amortissable), puis on ventile le bâti par composants amortis sur 15 à 50 ans et le mobilier sur 5 à 10 ans. La somme des dotations annuelles forme l’amortissement déductible.
Sur combien d’années amortir un bien LMNP ?
Pas de durée unique : amortissement par composants. En moyenne, bâti sur 25-30 ans, mobilier sur 5-10 ans, pour un taux global effectif de 2,5 % à 4 % par an.
L’amortissement peut-il créer un déficit en LMNP ?
Non. Il ne peut que ramener le résultat à zéro. La fraction non déduite est reportée sans limite de durée.
L’amortissement est-il plafonné en 2026 ?
Non. Le projet de plafonnement à 2 % a été abandonné. L’amortissement par composants reste pleinement utilisable.
L’amortissement est-il repris à la revente ?
Oui depuis 2025 : réintégration dans la plus-value, hors mobilier, et avec exonération totale des résidences de services.