Amortissement LMNP : calcul, durées et revente en 2026
L’amortissement LMNP permet de déduire chaque année une fraction du prix du bien et du mobilier, jusqu’à effacer l’impôt sur les loyers meublés. Voici la méthode par composants, un exemple chiffré sur 50 ans et ce que coûte, depuis février 2025, sa réintégration à la revente.
Sommaire
L’amortissement LMNP déduit chaque année l’usure du bien (hors terrain) et du mobilier des loyers meublés, au régime réel. Il représente en général 2,5 à 4 % du prix par an et efface souvent tout l’impôt. Il n’est pas plafonné en 2026, mais il est réintégré dans la plus-value depuis le 15 février 2025.
Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?
L’amortissement est une charge comptable qui constate l’usure du logement et du mobilier. Il ne correspond à aucune dépense réelle dans l’année, mais il se déduit des loyers au même titre que la taxe foncière ou les intérêts d’emprunt. Il n’existe qu’au régime réel, jamais au micro-BIC.
C’est l’amortissement qui explique pourquoi le régime réel l’emporte presque toujours sur le micro-BIC : là où le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 %, le réel déduit les charges réelles, puis une dotation qui représente souvent 2,5 à 4 % du prix du bien chaque année. Sur un bien de 200 000 €, cela fait 5 000 à 8 000 € de revenus rendus non imposables, chaque année, pendant des décennies.
Depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, chaque euro de loyer meublé imposé supporte 18,6 % de prélèvements sociaux en plus de l’impôt sur le revenu. L’amortissement vaut donc davantage qu’en 2024. Cette page approfondit un volet de notre guide complet de l’investissement LMNP.
Amortissement par composants : durées et taux
Un bien ne s’amortit pas en bloc. On retire d’abord le terrain, non amortissable, puis on répartit le bâti entre gros œuvre (40 à 50 ans), façade et toiture (20 à 25 ans), installations techniques (15 à 25 ans) et agencements (10 à 15 ans). Le mobilier s’amortit sur 5 à 10 ans.
| Composant | Part indicative du bâti | Durée d’usage | Taux annuel |
|---|---|---|---|
| Terrain | 10 à 20 % du prix total | Non amortissable | 0 % |
| Gros œuvre, structure | 40 à 60 % | 40 à 50 ans | 2 à 2,5 % |
| Façade, toiture, étanchéité | 10 à 20 % | 20 à 25 ans | 4 à 5 % |
| Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) | 15 à 25 % | 15 à 25 ans | 4 à 6,7 % |
| Agencements intérieurs | 10 à 20 % | 10 à 15 ans | 6,7 à 10 % |
| Mobilier et équipements | Valeur d’achat | 5 à 10 ans | 10 à 20 % |
La décomposition n’est pas une formalité. Plus la part affectée aux composants courts est élevée, plus l’amortissement des premières années est fort, c’est-à-dire au moment où les intérêts d’emprunt et l’impôt pèsent le plus. Elle doit rester justifiable en cas de contrôle : la part du terrain, en particulier, se documente (acte de vente, avis de taxe foncière, prix du foncier local).
Comment calculer l’amortissement LMNP en 4 étapes
Pour calculer l’amortissement LMNP : isolez la valeur du terrain, répartissez le reste du prix entre composants, divisez chaque composant par sa durée d’usage, puis ajoutez l’amortissement du mobilier. La somme donne la dotation annuelle, déductible dans la limite du résultat avant amortissement.
- Déterminer la base amortissable. Prix d’achat, auquel on peut ajouter les frais d’acquisition (notaire, agence) si on choisit de les amortir plutôt que de les déduire la première année. On retire la valeur du terrain.
- Ventiler par composants. Répartir la base entre gros œuvre, façade et toiture, installations techniques et agencements, selon une clé de répartition cohérente avec l’âge et le type de bien.
- Calculer les dotations. Diviser la valeur de chaque composant par sa durée d’usage. La première année est calculée au prorata du nombre de jours de mise en location.
- Additionner et plafonner. Ajouter l’amortissement du mobilier, puis limiter la déduction au résultat avant amortissement (article 39 C du CGI). Le surplus est reporté.
Pour une estimation rapide sans décomposition, notre simulateur LMNP réel ou micro-BIC applique une durée moyenne de 30 ans au bâti et de 7 ans au mobilier, et compare l’impôt dans les deux régimes.
Exemple : l’amortissement d’un appartement de 200 000 €
Un appartement de 200 000 €, avec 15 % de terrain et 8 000 € de mobilier, s’amortit de 8 113 € par an pendant 7 ans. Le montant décroît ensuite : 6 970 € jusqu’à la 10e année, 4 420 € jusqu’à la 20e, 1 700 € dès la 26e.
| Composant | Valeur | Durée | Dotation annuelle |
|---|---|---|---|
| Terrain (15 %) | 30 000 € | Non amortissable | 0 € |
| Gros œuvre (50 % du bâti) | 85 000 € | 50 ans | 1 700 € |
| Façade, toiture, étanchéité (15 %) | 25 500 € | 25 ans | 1 020 € |
| Installations techniques (20 %) | 34 000 € | 20 ans | 1 700 € |
| Agencements intérieurs (15 %) | 25 500 € | 10 ans | 2 550 € |
| Mobilier | 8 000 € | 7 ans | 1 143 € |
| Total la première année pleine | 178 000 € | 4,1 % du prix | 8 113 € |
Calcul ILA à partir du tableau d’amortissement ci-dessus (dotation annuelle théorique, en euros), 29 septembre 2026. Hypothèses de répartition et de durées indicatives.
Avec 9 600 € de loyers et 3 500 € de charges et d’intérêts, le résultat avant amortissement est de 6 100 €. L’amortissement de 8 113 € l’efface entièrement : l’impôt sur les loyers est nul, et 2 013 € d’amortissement sont reportés. Au micro-BIC, les mêmes loyers laisseraient une base imposable de 4 800 €, soit 2 333 € d’impôt pour un contribuable dont la TMI est de 30 % (30 % plus 18,6 % de prélèvements sociaux).
Ce que montre le calendrier : l’avantage fiscal est maximal pendant les dix premières années, puis il s’érode. C’est un argument pour réinvestir dans le mobilier et les travaux (qui créent de nouveaux amortissements), et un point à intégrer dans la date de revente.
Réel ou micro-BIC : faites le calcul avec vos chiffres
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L’amortissement peut-il créer un déficit en LMNP ?
Non. L’article 39 C du Code général des impôts limite l’amortissement déductible au montant des loyers diminué des autres charges. Il peut ramener le résultat à zéro, jamais en dessous. La fraction non déduite n’est pas perdue : elle est reportée sans limite de durée sur les résultats suivants.
| Mécanisme | Origine | Durée de report | Imputable sur |
|---|---|---|---|
| Amortissement reporté | Amortissement supérieur au résultat avant amortissement | Sans limite de durée | Résultats LMNP futurs |
| Déficit LMNP | Charges et intérêts supérieurs aux loyers | 10 ans | Revenus de location meublée non professionnelle uniquement |
Dans l’exemple, les 2 013 € reportés viendront effacer une partie du résultat les années où les loyers augmentent ou les intérêts diminuent. Le fonctionnement du déficit issu des charges est détaillé dans notre guide du déficit en LMNP, et la liste de ce qui se déduit dans celui des charges déductibles en LMNP.
L’amortissement LMNP est-il plafonné en 2026 ?
Non. Un amendement limitant l’amortissement à 2 % par an sur 80 % du prix, soit 1,6 % du bien, a été adopté à l’Assemblée nationale le 14 novembre 2025, mais il n’a pas été retenu dans la loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026. L’amortissement par composants reste intact.
La loi de finances pour 2026 a surtout créé le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, qui ouvre un amortissement à la location nue (neuf ou ancien réhabilité, loyers plafonnés, engagement de 9 ans). Il ne modifie pas le LMNP. Les deux changements qui touchent réellement le meublé sont ailleurs : la hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % (LFSS 2026) et la réintégration des amortissements à la revente (loi de finances pour 2025).
À surveiller : le plafonnement de l’amortissement revient régulièrement dans les débats budgétaires. Vérifiez la règle en vigueur l’année de chaque déclaration et, si vous achetez à l’automne, suivez le projet de loi de finances pour 2027.
Amortissement LMNP et plus-value : la réintégration depuis 2025
Pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière, y compris ceux antérieurs à 2025. Le prix d’acquisition est minoré d’autant, ce qui augmente la plus-value taxable. Les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) sont exclues.
Le mécanisme vient de la loi de finances pour 2025 (article 150 VB du CGI). Seuls les amortissements de l’immeuble admis en déduction sont concernés : ceux du mobilier restent hors du calcul, la plus-value immobilière ne portant que sur le bien. Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 a confirmé que les amortissements pratiqués avant 2025 sont eux aussi réintégrés lors d’une vente postérieure au 15 février 2025.
| Poste | Avant la réforme | Depuis le 15 février 2025 |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 20 000 € | 81 000 € |
| Impôt sur le revenu (19 %, après abattement de 30 %) | 2 660 € | 10 773 € |
| Surtaxe sur les plus-values élevées | 0 € | 969 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %, après abattement de 8,25 %) | 3 156 € | 12 783 € |
| Impôt total sur la plus-value | 5 816 € | 24 525 € |
La réintégration coûte ici 18 709 € de plus à la revente. Mais sur les dix années de détention, l’amortissement a évité environ 29 650 € d’impôt et de prélèvements sociaux (6 100 € par an à 48,6 %). Le régime réel reste gagnant d’environ 10 900 €, et l’écart se creuse avec la durée de détention, car les abattements pour durée de détention exonèrent la plus-value d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Deux exceptions utiles : les logements situés en résidence étudiante, en résidence seniors ou en EHPAD échappent à la réintégration. Pour ces biens, voir nos analyses de la rentabilité en résidence étudiante et du LMNP en résidence seniors ou EHPAD. Le calcul complet de la plus-value est dans notre guide de la plus-value LMNP.
Les termes de l’amortissement LMNP
- Amortissement
- Charge comptable qui constate chaque année l’usure du bien et du mobilier. Elle se déduit des loyers au régime réel sans correspondre à une dépense de l’année.
- Amortissement par composants
- Méthode qui répartit la valeur du bâti entre gros œuvre, façade, installations et agencements, chacun amorti sur sa propre durée d’usage.
- Base amortissable
- Valeur du bien retenue pour l’amortissement : prix d’achat, frais d’acquisition éventuels inclus, diminué de la valeur du terrain.
- Dotation annuelle
- Montant d’amortissement calculé pour une année : valeur de chaque composant divisée par sa durée d’usage, plus l’amortissement du mobilier.
- Amortissement reporté
- Fraction de la dotation qui n’a pas pu être déduite faute de résultat suffisant. Elle est reportée sans limite de durée sur les résultats suivants.
- Réintégration
- Règle en vigueur depuis le 15 février 2025 qui minore le prix d’acquisition des amortissements déduits pour calculer la plus-value à la revente d’un bien LMNP.
Questions fréquentes sur l’amortissement LMNP
Comment calculer l’amortissement d’un bien LMNP ?
On retire la valeur du terrain, non amortissable, puis on répartit le bâti entre composants amortis sur 10 à 50 ans, et on amortit le mobilier sur 5 à 10 ans. La somme des dotations forme l’amortissement annuel, déductible dans la limite du résultat avant amortissement.
Sur combien d’années amortir un bien en LMNP ?
Il n’y a pas de durée unique : gros œuvre sur 40 à 50 ans, façade et toiture sur 20 à 25 ans, installations sur 15 à 25 ans, agencements sur 10 à 15 ans, mobilier sur 5 à 10 ans. Le taux global se situe entre 2,5 % et 4 % par an.
L’amortissement peut-il créer un déficit en LMNP ?
Non. L’article 39 C du Code général des impôts limite l’amortissement déductible au résultat avant amortissement : il peut ramener le résultat à zéro, jamais en dessous. La fraction non déduite est reportée sans limite de durée sur les années suivantes.
L’amortissement LMNP est-il plafonné en 2026 ?
Non. Un amendement le limitant à 2 % par an sur 80 % du prix a été adopté à l’Assemblée nationale en novembre 2025, mais il n’a pas été retenu dans la loi de finances pour 2026 promulguée le 19 février 2026. L’amortissement par composants reste pleinement applicable.
L’amortissement est-il repris à la revente du bien ?
Oui, pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025 : les amortissements de l’immeuble déduits, y compris avant 2025, sont réintégrés dans la plus-value. Le mobilier n’est pas concerné, et les résidences étudiantes, seniors et EHPAD sont exclues de cette réintégration.
Le LMNP au réel reste-t-il intéressant avec la réintégration ?
Dans la plupart des cas, oui. Dans notre exemple, la réintégration ajoute 18 709 € d’impôt à la revente après 10 ans, alors que l’amortissement a évité environ 29 650 € d’impôt sur la période. L’avantage augmente avec la durée de détention grâce aux abattements sur la plus-value.
Pour aller plus loin
Sources
- 1. Code général des impôts, article 39 C (amortissement des biens donnés en location) et article 150 VB (prix d’acquisition et réintégration des amortissements), Légifrance.
- 2. Loi de finances pour 2025, promulguée le 14 février 2025 : réintégration des amortissements LMNP pour les cessions à compter du 15 février 2025.
- 3. Réponse ministérielle du 24 mars 2026 sur la réintégration des amortissements pratiqués avant 2025.
- 4. Loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026 ; loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (CSG sur les revenus du patrimoine, plus-values immobilières maintenues à 17,2 %).
- 5. Service-public, Impôt sur le revenu, revenus d’une location meublée.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les durées d’amortissement et la clé de répartition sont indicatives et doivent être justifiées ; faites valider votre tableau d’amortissement par un expert-comptable. Simulations fondées sur des hypothèses simplifiées. Règles vérifiées au 29 septembre 2026.