Avis SCPI 2026
Avis Activimmo 2026 : rendement, frais, risques et verdict
Activimmo distribue environ 5,5 % par an depuis 2022, sans part en attente et presque sans dette, sur un patrimoine logistique de 1,4 Md€. En contrepartie, 12,72 % de frais d’entrée, un taux d’occupation revenu de 98 % à 93,3 % et un report à nouveau de 0,04 € par part imposent un horizon long. Chiffres relevés dans les documents Alderan, données au 30 juin 2026 sauf mention contraire.
Réponse rapide
Activimmo est-elle une bonne SCPI en 2026 ?
Oui, pour un horizon d’au moins 8 à 10 ans, avec des réserves. Activimmo distribue environ 5,5 % par an depuis 2022 et aucune part n’est en attente. Mais 12,72 % de frais d’entrée, une occupation de 93,3 % et un report à nouveau quasi épuisé, à 0,04 € par part, imposent la prudence.
Activimmo est une SCPI à capital variable créée en juin 2019 et gérée par Alderan. Elle investit dans la logistique et les locaux d’activités, en France d’abord, puis en Europe. Elle a conservé le label ISR en décembre 2025, compte 29 843 associés et pèse 1,4 Md€ de capitalisation.
Mise à jour du 15 octobre 2026. Cette page a été entièrement révisée à partir du rapport annuel 2025 et des bulletins des 1er et 2e trimestres 2026 d’Alderan. Le minimum de souscription (une part et non dix), la distribution (mensuelle et non trimestrielle), la répartition géographique (74,8 % France), le taux d’occupation et le report à nouveau ont été corrigés. La note agrégée de l’ancien balisage, qui ne reposait sur aucun avis collecté, a été supprimée.
| Caractéristique | Valeur |
|---|---|
| Société de gestion | Alderan (SAS, agrément AMF GP-17000026) |
| Création | Juin 2019, à 610 € la part |
| Prix de la part | 613,50 € depuis le 1er juillet 2026 (610 € auparavant), dont 12,72 % TTC de frais de souscription |
| Prix de retrait | 548,47 € |
| Valeur de reconstitution | 614,90 € au 30 juin 2026 (616,58 € au 31 décembre 2025) |
| Valeur de réalisation | 507,98 € au 30 juin 2026 (513,68 € fin 2025) |
| Capitalisation | 1 419,5 M€, 2 327 018 parts, 29 843 associés |
| Patrimoine | 182 immeubles, 369 locataires, 461 baux, 1 407 005 m² |
| Loyers annuels en place | 77,5 M€ |
| Taux d’occupation financier | 93,3 % (30 juin 2026), 92,6 % au 31 mars 2026 |
| Durée ferme des baux (WALB) / durée restante (WALT) | 3,9 ans / 6,3 ans |
| Endettement | 0,86 % de la valeur du patrimoine, plafond statutaire de 30 % |
| Report à nouveau | 0,04 € par part fin 2025 |
| Indicateur de risque (SRI) | 3 sur 7 |
| Souscription minimale | 1 part depuis le 1er mai 2026, épargne programmée à partir de 50 € |
| Distribution | Mensuelle depuis avril 2025, délai de jouissance jusqu’au 1er jour du 6e mois suivant |
| Label ISR | Renouvelé le 7 décembre 2025 |
| Durée de placement recommandée | 8 ans minimum (8 à 10 ans selon les distributeurs) |
Rendement
Quel rendement attendre d’Activimmo ?
Activimmo a distribué 5,49 % en 2025, dont 0,31 point de plus-values de cession, soit 5,18 % de revenus courants. L’objectif 2026, non garanti, est de 33,55 € par part. Avec 15,27 € versés au premier semestre 2026, le rythme annuel ressort à environ 5,0 %. Le TRI sur 5 ans est de 3,64 %.
Source : rapport annuel 2025 et bulletins trimestriels d’Alderan, taux de distribution annuel. La barre rouge est un calcul ILA : 15,27 € du premier semestre 2026 multipliés par 2, rapportés à 613,50 €. Ce n’est pas une prévision. Objectif 2026 non garanti : 33,55 € par part, soit environ 5,5 %.
| Année | Taux de distribution | Dividende par part | Prix de la part |
|---|---|---|---|
| 2020 | 6,05 % | 36,91 € | 610 € |
| 2021 | 6,03 % | Non relevé | 610 € |
| 2022 | 5,50 % | Non relevé | 610 € |
| 2023 | 5,52 % | 33,68 € | 610 € |
| 2024 | 5,50 % | 33,56 € | 610 € |
| 2025 | 5,49 % | 33,48 € | 610 € |
Le taux de distribution (TD) rapporte le dividende versé sur l’année au prix de la part. Comme le prix est resté à 610 € de 2019 à juin 2026, la performance globale annuelle est égale au TD. Le dividende de 2025 comprend 1,89 € de plus-values de cession (3,86 M€ au total) : sans elles, le dividende courant est de 31,59 €, soit 5,18 % (calcul ILA). Le TRI sur 5 ans est de 3,64 % au 31 décembre 2025, et l’objectif de TRI sur 10 ans de 5 %.
Dividendes récents et objectif 2026
| Période | Dividende brut par part | À savoir |
|---|---|---|
| 1er trimestre 2025 | 8,39 € | Mensualisation à partir d’avril 2025 |
| 2e trimestre 2025 | 8,08 € | Dont 0,24 € de plus-values |
| 3e trimestre 2025 | 8,20 € | Dont 0,58 € de plus-values |
| 4e trimestre 2025 | 8,80 € | Dont 1,06 € de plus-values |
| 1er trimestre 2026 | 7,50 € | 6,88 € net pour un associé à l’impôt sur le revenu |
| 2e trimestre 2026 | 7,77 € | 7,15 € net, dont 7,10 € de revenus fonciers et 0,59 € de revenus financiers |
| Premier semestre 2026 | 15,27 € | Soit 4,98 % annualisé sur 613,50 € (calcul ILA) |
| Objectif 2026, non garanti | 33,55 € | Soit 5,47 % de 613,50 €, il manque environ 2,74 € par part au second semestre |
Le dividende courant du premier semestre ressort donc sous l’objectif. Pour l’atteindre, Alderan devra distribuer environ 6,4 M€ de plus-values au second semestre, soit 2,74 € par part sur 2 327 018 parts (calcul ILA, hypothèse). La cession de Murcie, fin juin 2026, a dégagé 0,7 M€ de produit exceptionnel, soit environ 0,30 € par part, et celle de Libercourt a eu lieu en mars. Ni l’une ni l’autre ne suffit à combler l’écart.
Simulation indicative pour 10 000 € investis, soit environ 16,3 parts, avant impôt
Rendements rapportés au prix de 613,50 €. Revenus imposables, dont une part de source étrangère. Le rendement futur n’est pas garanti.
Réserve de distribution
Le dividende d’Activimmo est-il protégé par une réserve ?
Source : rapport annuel 2025 d’Alderan et fiche Louve Invest, report à nouveau par part en euros, fin d’année. Le chiffre de 2025 est sous réserve d’approbation par l’assemblée générale.
Le report à nouveau (RAN) est la réserve qui permet de lisser le dividende quand les loyers baissent. Il est passé de 0,90 € par part fin 2023 à 0,04 € fin 2025, soit environ 770 k€. La réserve a été presque entièrement consommée et ne joue plus de rôle d’amortisseur. Le dividende des prochains trimestres dépendra directement des loyers encaissés et des plus-values de cession.
Notre lecture. Un dividende stable à 5,5 % pendant que le taux d’occupation recule de 98 % à 93 % et que le RAN disparaît suggère qu’Alderan a puisé dans ses réserves puis dans les plus-values. Ce modèle est soutenable tant que les cessions dégagent des gains. Il l’est moins si le marché logistique se tasse.
Frais
Quels sont les frais réels d’Activimmo ?
Activimmo prélève 12,72 % TTC de commission de souscription, incluse dans le prix de 613,50 €, et 10 % HT de gestion sur les recettes, soit environ 12 % TTC. La sortie s’effectue à 548,47 €, 10,6 % sous le prix. Seul un horizon d’au moins 8 à 10 ans permet d’amortir ces frais.
| Poste | Taux | Assiette | À savoir |
|---|---|---|---|
| Souscription | 10,6 % HT, soit 12,72 % TTC | Prix de la part | 65,03 € HT par part, incluse dans le prix de 613,50 €. |
| Gestion | 10 % HT, soit environ 12 % TTC | Recettes | Prélevée avant distribution. 6,7 M€ en 2025, soit 3,15 € par part. |
| Acquisition et cession d’actifs | 1 % HT maximum | Prix de l’opération | Prélevée sur le patrimoine. |
| Suivi des travaux | 3 % HT maximum | Montant des travaux | Prélevée sur le patrimoine. |
| Retrait de parts | Pas de commission relevée | Montant retiré | La sortie s’effectue à 548,47 €, soit 10,6 % sous le prix de souscription. |
| Cession de gré à gré | 150 € HT | Dossier | À la charge du cédant. 5 % HT à la charge de l’acquéreur sur le marché secondaire. |
Ce que pèsent les frais d’entrée selon la durée de détention
| Durée de détention | Coût approximatif par an |
|---|---|
| 3 ans | 4,2 points |
| 5 ans | 2,5 points |
| 8 ans | 1,6 point |
| 10 ans | 1,3 point |
| 15 ans | 0,8 point |
Ce calcul divise simplement 12,72 % par la durée de détention, sans tenir compte de l’évolution de la valeur des actifs. Pour situer ces frais face aux autres acteurs, consultez notre comparatif des frais de SCPI.
Les frais sont payés une fois, mais ils se rattrapent lentement. Une SCPI sans frais d’entrée n’impose pas la perte initiale d’environ 10 % en cas de sortie précoce. À horizon 10 ans ou plus, c’est la différence de rendement après impôts entre les deux modèles qui doit guider votre choix.
Valorisation
Le prix de la part d’Activimmo est-il justifié ?
Depuis le 1er juillet 2026, le prix de la part est de 613,50 €, première revalorisation depuis 2019. Il se situe à 0,2 % sous la valeur de reconstitution de 614,90 €. Le prix est donc cohérent avec le patrimoine, mais la valeur de réalisation, 507,98 €, rappelle le poids des frais.
| Date | Prix de souscription | Valeur de reconstitution | Valeur de réalisation | Prix de retrait |
|---|---|---|---|---|
| 31 décembre 2025 | 610 € | 616,58 € | 513,68 € | 545,34 € |
| 30 juin 2026 | 610 € | 614,90 € | 507,98 € | 545,34 € |
| 1er juillet 2026 | 613,50 € | 614,90 € | 507,98 € | 548,47 € |
Le prix est resté stable à 610 € pendant sept ans, puis a été relevé de 0,57 % le 1er juillet 2026, une première depuis la création. À 613,50 €, il est inférieur de 0,2 % à la valeur de reconstitution de 614,90 € (calcul ILA). Le patrimoine a progressé de 1,5 % à périmètre constant en 2025 selon l’expert Cushman & Wakefield. La valeur de réalisation est inférieure de 17,2 % au prix, ce qui reflète les frais d’entrée. Une autre source indique une valeur de reconstitution de 611,68 € au 30 juin 2026 : le bulletin fait foi.
Patrimoine
Dans quoi investit Activimmo ?
Au 30 juin 2026, Activimmo détient 182 immeubles, 369 locataires et 1,4 million de m², pour 1 419 M€ de capitalisation. Les entrepôts logistiques pèsent 54,4 % et les locaux d’activités 30,2 %. La France représente 74,8 %. Le taux d’occupation financier est de 93,3 % et la durée ferme des baux de 3,9 ans.
Source : bulletin du 2e trimestre 2026 d’Alderan, en pourcentage de la valeur du patrimoine. Les deux premiers pays sont en or.
Source : bulletin du 2e trimestre 2026 d’Alderan, en pourcentage de la valeur du patrimoine. Les deux premiers types sont en or.
Source : rapport annuel 2025 et bulletins des 1er et 2e trimestres 2026 d’Alderan, taux d’occupation financier hors développements. Objectif d’Alderan : 95 %.
| Indicateur | 31 décembre 2025 | 31 mars 2026 | 30 juin 2026 |
|---|---|---|---|
| Taux d’occupation financier | 92,8 % (4e trimestre) | 92,6 % | 93,3 % |
| Durée ferme des baux (WALB) | 3,9 ans | 3,8 ans | 3,9 ans |
| Durée restante des baux (WALT) | 6,3 ans | 6,2 ans | 6,3 ans |
| Surfaces vacantes | 143 764 m² | 141 754 m² | 150 240 m² |
| Loyers potentiels des surfaces vacantes | 6,1 M€ par an | 6,2 M€ par an | 8,0 M€ par an |
| Poids des 3 premiers locataires | Non relevé | 15,8 % | 11,3 % |
| Endettement | 0,79 % | 0,48 % | 0,86 % |
Acquisitions et cessions en 2026
| Date | Opération | Montant |
|---|---|---|
| 21 janvier 2026 | Acquisition d’un entrepôt à Lochem, Pays-Bas (19 124 m², loué à 100 %) | 16,6 M€ hors droits |
| 27 mars 2026 | Cession de Libercourt | 4,3 M€ net vendeur |
| 5 mai 2026 | Acquisition d’un entrepôt à Grenade, Espagne (10 459 m²) | 8,6 M€ |
| 3 juin 2026 | Acquisition de Bönen, Allemagne (12 398 m²) | 26,3 M€ |
| 3 juin 2026 | Acquisition de Leipheim, Allemagne (6 805 m²) | 9,9 M€ |
| 4 juin 2026 | Cession de Murcie, Espagne | 11,7 M€, produit exceptionnel de 0,7 M€ |
| 30 juin 2026 | Acquisition de Westgate Business Park, Dublin, Irlande (3 530 m²) | 6,0 M€ |
Alderan a engagé 50,8 M€ d’acquisitions au deuxième trimestre, avec un rendement moyen de 7,3 % pour les deux actifs allemands, et prévoit environ 75 M€ d’acquisitions supplémentaires, toutes hors de France, au second semestre. Un pipeline de 84,9 M€ est sécurisé. Le redéploiement est financé par la collecte, les cessions et bientôt la dette.
Notre lecture. La stratégie est lisible : vendre des actifs français de taille limitée en zones secondaires, acheter des entrepôts neufs à 7 à 8 % en Europe. Elle est cohérente avec le recul du taux d’occupation, mais elle repose sur un marché logistique qui absorbe encore des surfaces. La vacance a augmenté au deuxième trimestre, avec 27 actifs concernés.
Liquidité
Peut-on revendre ses parts d’Activimmo ?
Aucune part n’était en attente de retrait au 30 juin 2026, et les retraits sont exécutés sans délai depuis le lancement. La collecte nette a toutefois ralenti à 3,7 M€ au deuxième trimestre 2026, contre 21,9 M€ de collecte brute fin 2025. Le rapport entre retraits et souscriptions reste l’indicateur à suivre.
| Période | Collecte brute ou nette | Souscriptions | Retraits | Parts en attente |
|---|---|---|---|---|
| 1er trimestre 2025 | 36,0 M€ brute | Non relevées | Non relevés | Aucune |
| 2e trimestre 2025 | 32,0 M€ brute | Non relevées | Non relevés | Aucune |
| 3e trimestre 2025 | 26,5 M€ brute | Non relevées | Non relevés | Aucune |
| 4e trimestre 2025 | 21,9 M€ brute, 16,5 M€ nette | 35 850 parts | 8 850 parts | Aucune |
| 1er trimestre 2026 | 12,0 M€ nette | 26 618 parts | 7 022 parts | Aucune |
| 2e trimestre 2026 | 14,7 M€ brute, 3,7 M€ nette | 24 062 parts | 17 993 parts | Aucune |
La collecte brute trimestrielle a été divisée par deux entre début 2025 et fin 2025, et la collecte nette du deuxième trimestre 2026 n’est plus que de 3,7 M€. Les retraits ont été multipliés par 2,6 en un trimestre, de 7 022 à 17 993 parts. Les retraits restent exécutés sans délai à 548,47 €, et aucune transaction de gré à gré n’a eu lieu. La SCPI absorbe encore la demande de sortie, mais la marge diminue.
Fiscalité
Comment sont imposés les revenus d’Activimmo ?
Les loyers français d’Activimmo, 74,8 % du patrimoine, sont des revenus fonciers imposés au barème, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les loyers étrangers sont imposés dans le pays de l’immeuble : 0,41 € par part ont été retenus au deuxième trimestre 2026 sur 7,77 € bruts. Les parts entrent dans l’assiette de l’IFI.
| Revenu | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux 17,2 % |
|---|---|---|
| Loyers français (74,8 % du patrimoine) | Barème progressif, revenus fonciers | Oui |
| Loyers étrangers (25,2 % du patrimoine) | Imposés dans le pays de l’immeuble, puis crédit d’impôt ou taux effectif en France selon la convention | Généralement non selon la convention, à faire valider |
| Revenus financiers (0,59 € par part au 2e trimestre 2026) | Prélèvement forfaitaire unique ou barème | Oui |
| Plus-value à la revente des parts | Régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattements selon la durée de détention | Oui, avec abattements propres |
Au deuxième trimestre 2026, 0,41 € par part ont été retenus au titre de la fiscalité étrangère sur un dividende brut de 7,77 €, soit 5,3 % (calcul ILA), contre 0,33 € au premier trimestre. La part étrangère va augmenter avec la politique d’acquisition hors de France. La valeur IFI est de 493 € par part pour un résident français et de 313 € pour un non-résident.
Comparer des taux après impôts, pas des taux affichés. Plus la part européenne augmente, plus le taux publié se rapproche d’un taux brut de fiscalité étrangère. En assurance-vie, les loyers ne sont pas imposés à l’impôt sur le revenu tant que vous ne rachetez pas, mais les crédits d’impôt étrangers reviennent à l’assureur. L’exonération de prélèvements sociaux sur la part étrangère dépend de votre situation : faites-la valider.
Souscription
Comment souscrire à Activimmo ?
Activimmo se souscrit en ligne à partir d’une part, soit 613,50 € depuis le 1er mai 2026, contre 10 parts auparavant. Le délai de jouissance court jusqu’au premier jour du sixième mois suivant la souscription. Les revenus potentiels sont versés chaque mois depuis avril 2025. L’épargne programmée démarre à 50 €.
- Pleine propriété en direct. Souscription en ligne avec signature électronique, à partir d’une part (613,50 €). L’épargne programmée démarre à 50 € par versement.
- Nue-propriété. Un distributeur indique un prix de nue-propriété de 67 % pour 9 ans. Voir notre guide de la nue-propriété en 2026, et vérifiez que le démembrement est ouvert au moment de votre demande.
- Assurance-vie. La disponibilité d’Activimmo dépend du contrat : vérifiez auprès de l’assureur. Voir notre guide de la meilleure assurance-vie.
- À crédit. Possible, mais les dividendes ne sont pas garantis et les frais d’entrée pèsent en cas de revente précoce. Notre analyse des SCPI à crédit détaille le calcul du cash-flow.
Le ticket d’entrée a été divisé par dix en mai 2026. Le délai de jouissance s’applique à chaque souscription : sur 10 000 € souscrits, aucun revenu n’est versé pendant environ cinq mois.
Risques
Quels sont les risques d’Activimmo ?
Les principaux risques d’Activimmo sont la perte en capital, la liquidité non garantie, la concentration sur la logistique et les locaux d’activités, un taux d’occupation de 93,3 %, contre 98 % en 2022, des baux fermes de 3,9 ans et un report à nouveau de 0,04 €. L’indicateur de risque est de 3 sur 7.
- Perte en capital. Le capital n’est pas garanti. Une sortie avant 8 ans fait supporter le retrait à 548,47 € et les frais d’entrée.
- Liquidité. Le rachat des parts n’est pas garanti. Les retraits ont augmenté et la collecte nette a ralenti.
- Concentration sectorielle. Près de 100 % de logistique et de locaux d’activités, avec un marché en normalisation.
- Vacance locative. Un taux d’occupation de 93,3 % et 150 240 m² vacants, soit environ 8 M€ de loyers potentiels.
- Dividende. Report à nouveau de 0,04 € par part et recours aux plus-values de cession.
- Baux courts et levier à venir. WALB de 3,9 ans, endettement de 0,86 % mais 115 M€ de lignes de crédit prévues.
Pour apprendre à reconnaître les signaux d’alerte sur n’importe quelle SCPI, voir notre analyse des SCPI à éviter.
Comparatif
Activimmo ou Iroko Zen, Corum Origin, NCap Régions : que choisir ?
Activimmo se distingue des trois SCPI comparées ci-dessous par sa spécialisation logistique et son endettement quasi nul, 0,86 %. Elle facture 12,72 % de frais d’entrée, comme NCap Régions et Corum Origin, mais affiche un taux de distribution de 5,49 %, inférieur à celui d’Iroko Zen et de Corum Origin.
| Critère | Activimmo | Iroko Zen | Corum Origin | NCap Régions |
|---|---|---|---|---|
| Lancement | 2019 | 2020 | 2012 | 2015 |
| Spécialisation | Logistique et locaux d’activités | Diversifiée européenne | Diversifiée zone euro | Bureaux et commerces en régions |
| Géographie | France 74,8 %, 6 autres pays | 8 pays européens | 13 pays de la zone euro | France uniquement |
| Commission de souscription | 12,72 % TTC | 0 % | 11,96 % TTC | 12 % TTC |
| Commission de gestion | Environ 12 % TTC | 14,40 % TTC | 13,20 % TTC | 12 % TTC |
| Ticket d’entrée | 613,50 € | 5 000 € | 1 135 € | 3 410 € |
| Taux de distribution 2025 | 5,49 % | 7,14 % (brut de fiscalité étrangère) | 6,50 % (brut de fiscalité étrangère) | 5,72 % (avant impôt) |
| Indicateur de risque (SRI) | 3 sur 7 | 3 sur 7 | 3 sur 7 | 3 sur 7 |
| Capitalisation (30 juin 2026) | 1 419 M€ | 1 605 M€ | 4 044 M€ | 1 107 M€ |
| Taux d’occupation financier | 93,3 % | 96,88 % | 95,77 % | 90,7 % |
| Endettement | 0,86 % | Non relevé | Non relevé | 23,28 % |
| Parts en attente de retrait | Aucune | Non relevées | Non relevées | Aucune |
Notre analyse de l’avis Iroko Zen détaille les SCPI sans frais d’entrée, celle de l’avis Corum Origin la diversification européenne, et celle de l’avis NCap Régions l’exposition française. Pour une vue d’ensemble, voir notre comparatif des SCPI en ligne.
| Profil | Choix adapté | Pourquoi |
|---|---|---|
| Portefeuille déjà diversifié, souhait d’un complément logistique | Activimmo | Spécialisation, endettement quasi nul, aucune file d’attente |
| Première SCPI, recherche de diversification maximale | Corum Origin ou Iroko Zen | Plusieurs secteurs et pays |
| Horizon de 5 à 8 ans | SCPI sans frais d’entrée | Les 12,72 % de frais pèsent trop sur une durée courte |
| Besoin possible de l’épargne avant 8 ans | Éviter | Retrait à 548,47 €, revente non garantie |
| Revenus déjà élevés, tranche marginale à 41 % ou 45 % | Assurance-vie ou nue-propriété | Les revenus fonciers seraient fortement taxés |
Notre avis
Que pense ILA d’Activimmo ?
Activimmo mérite une place dans un portefeuille SCPI diversifié pour un horizon d’au moins 8 à 10 ans, grâce à une distribution stable, une spécialisation logistique et une liquidité préservée. Notre note est de 7,1 sur 10. Visez 5 % brut, et vérifiez le report à nouveau et la collecte à chaque bulletin.
Points forts
- Distribution stable à 5,5 % depuis 2022
- Aucune part en attente, retraits exécutés immédiatement
- Endettement de 0,86 %, plafond statutaire de 30 %
- Prix aligné sur la valeur de reconstitution, première revalorisation en 2026
- Label ISR renouvelé en décembre 2025, distribution mensuelle
- Ticket ramené à une part et pipeline de 84,9 M€
Points de vigilance
- 12,72 % TTC de frais d’entrée et environ 12 % TTC de gestion
- Taux d’occupation passé de 98 % à 93,3 %
- Report à nouveau de 0,04 € par part, plus-values nécessaires pour l’objectif
- TRI de 3,64 % sur 5 ans
- Collecte nette tombée à 3,7 M€ et retraits en hausse
- Concentration sur un seul segment du marché
Note ILA d’Activimmo
Analyse indépendante de Gaultier Garde, révisée le 15 octobre 2026 à partir des données au 30 juin 2026.
| Critère | Poids | Note | Justification |
|---|---|---|---|
| Performance historique | 25 | 19 | Distribution de 5,5 % depuis 2022, mais TRI de 3,64 % sur 5 ans, plus-values dans le dividende et report à nouveau épuisé |
| Frais | 20 | 10 | 12,72 % TTC à la souscription et environ 12 % TTC de gestion |
| Gouvernance et transparence | 15 | 12 | Bulletins détaillés, label ISR audité, mais quorum non atteint à l’AGE de 2025 |
| Diversification et qualité du patrimoine | 20 | 14 | 182 immeubles et 369 locataires, mais un seul segment, 74,8 % en France et 93,3 % d’occupation |
| Liquidité et accessibilité | 20 | 16 | Aucune file d’attente, ticket d’une part et dette quasi nulle, mais collecte nette en baisse |
| Total | 100 | 71 | Soit 7,1 sur 10 |
Pour qui
- Un investisseur avec un horizon de 8 à 10 ans
- Un souhait de complément logistique
- Une épargne non mobilisable avant 8 ans
Pas pour qui
- Une épargne de précaution
- Un projet à moins de 8 ans
- Un investisseur qui veut une seule SCPI très diversifiée
Pour une approche plus diversifiée en zone euro, voir notre avis Corum Eurion.
Erreurs à éviter. Confondre le TD de 5,49 % et le rendement courant de 5,18 %. Ignorer le report à nouveau de 0,04 € par part. Penser que le minimum est de 10 parts alors qu’il est d’une part. Oublier que le prix de retrait est de 548,47 €. Souscrire sans lire la note d’information et le DIC.
Consulter l’offre Activimmo
Souscription en ligne, à partir d’une part. Lisez la note d’information et le DIC avant de décider.
Voir Activimmo sur alderan-scpi.com
ILA peut percevoir une commission lorsque vous souscrivez via ce lien partenaire. Elle ne modifie ni la note, ni le classement, ni le contenu de cette analyse.
Lexique
Les termes à connaître pour lire une SCPI
- Taux de distribution (TD)
- Dividende versé sur l’année rapporté au prix de la part. Il ne comprend pas la variation du prix de part.
- Performance globale annuelle (PGA)
- Somme du taux de distribution de l’année et de la variation du prix de la part sur la même période.
- Taux de rendement interne (TRI)
- Taux qui intègre tous les flux d’un investissement (achat, revenus, revente) sur une durée donnée. Il n’est pas garanti.
- Taux d’occupation financier (TOF)
- Part des loyers effectivement perçus par rapport aux loyers qui seraient perçus si tous les biens étaient loués.
- WALB et WALT
- Durée moyenne des baux jusqu’à la première date de sortie possible (WALB) ou jusqu’à leur terme (WALT).
- Valeur de reconstitution
- Estimation du coût de reconstitution du patrimoine de la SCPI, frais inclus. Un prix inférieur à cette valeur correspond à une décote.
- Valeur de réalisation
- Valeur du patrimoine net de la SCPI, hors frais. Un prix de retrait proche de cette valeur reflète les frais de souscription.
- Report à nouveau (RAN)
- Réserve de bénéfices non distribués, qui sert à maintenir le dividende en cas de baisse des loyers.
- Label ISR
- Label d’État d’investissement socialement responsable, attribué après audit des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance.
FAQ
Vos questions sur Activimmo
Activimmo est-elle une bonne SCPI en 2026 ?
C’est une SCPI solide pour un horizon long. Elle distribue 5,49 % en 2025 avec une grande stabilité depuis 2022, n’a aucune part en attente, est quasiment sans dette (0,86 %) et détient 182 immeubles logistiques ou d’activités dans sept pays. En contrepartie, les frais d’entrée sont de 12,72 % TTC, le taux d’occupation a reculé à 93,3 % et le report à nouveau est de 0,04 € par part. Notre note est de 7,1 sur 10. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Quel est le rendement réel d’Activimmo en 2025 ?
Le taux de distribution est de 5,49 %, soit 33,48 € par part. Il comprend 1,89 € de plus-values de cession, soit 0,31 point. Hors plus-values, le dividende courant est de 31,59 €, soit 5,18 % du prix de 610 € (calcul ILA). Le TD n’inclut aucune variation de prix : le prix est resté à 610 € de 2019 à juin 2026, donc la performance globale annuelle est aussi de 5,49 %.
Pourquoi le TRI sur 5 ans d’Activimmo est-il de seulement 3,64 % ?
Selon notre lecture, le TRI sur 5 ans (2020-2025) intègre le prix payé en incluant les frais de souscription de 12,72 % TTC, alors que la valeur de retrait est de 545,34 €. Les frais d’entrée pèsent donc lourdement sur une période de 5 ans. Le TRI sur 10 ans, objectif de la société de gestion, est de 5 %, non garanti. Cet écart illustre l’importance de l’horizon de détention.
Activimmo atteindra-t-elle son objectif de 33,55 € en 2026 ?
Le rythme du premier semestre, 15,27 € (7,50 € puis 7,77 €), donne environ 30,54 € sur l’année, soit 4,98 % du prix de 613,50 €. Pour atteindre 33,55 €, il faut environ 2,74 € de plus par part sur le second semestre, soit environ 6,4 M€ de plus-values distribuées (calcul ILA). La cession de Murcie a dégagé 0,7 M€, soit environ 0,30 € par part. L’objectif n’est pas acquis.
Que signifie un report à nouveau de 0,04 € par part ?
Le report à nouveau (RAN) est une réserve de bénéfices qui permet de lisser le dividende. Il est passé de 0,90 € par part fin 2023 à 0,36 € fin 2024 puis 0,04 € fin 2025, soit 770 k€ au total. La SCPI n’a donc presque plus de coussin : le dividende dépend des loyers et des plus-values de cession. Une baisse des loyers se répercuterait rapidement sur le dividende.
Quels sont les frais d’Activimmo ?
La commission de souscription est de 10,6 % HT, soit 12,72 % TTC, soit 65,03 € HT par part, incluse dans le prix de 613,50 €. La commission de gestion est de 10 % HT, soit environ 12 % TTC, des recettes. S’y ajoutent 1 % HT maximum sur acquisitions et cessions et 3 % HT maximum sur le suivi des travaux. Une cession de gré à gré coûte 150 € HT de frais de dossier.
Pourquoi le taux d’occupation d’Activimmo a-t-il baissé ?
Le taux d’occupation financier est passé de 98,5 % en 2022 à 98,1 % en 2023, 96,3 % en 2024 et 93,1 % en 2025, avant 92,6 % au 31 mars 2026 et 93,3 % au 30 juin 2026. Les surfaces vacantes représentent 150 240 m² sur 27 actifs, soit environ 8 M€ de loyers potentiels par an. La société de gestion cite un marché logistique en normalisation. Le taux d’occupation reste le premier indicateur à surveiller.
Activimmo est-elle une SCPI 100 % logistique ?
Presque. Les entrepôts logistiques représentent 54,4 % du patrimoine, les locaux d’activités 30,2 %, la logistique urbaine 8,1 % et le transport 6,6 %. Le commerce est autorisé jusqu’à 30 % mais n’est pas exploité. Les locaux d’activités sont plus proches de l’artisanat et de la petite industrie que de la grande logistique. La spécialisation sectorielle est donc forte, pour le meilleur et pour le pire.
Activimmo investit-elle en Europe ?
Oui, de plus en plus. La France pèse 74,8 % au 30 juin 2026, contre 78,7 % fin 2025, suivie de l’Espagne (12,9 %), l’Italie (3,9 %), l’Allemagne (3,3 %), les Pays-Bas (2,7 %), l’Irlande (1,5 %) et le Portugal (0,9 %). L’objectif de la société de gestion est d’atteindre environ 70 % hors de France à terme, avec 75 M€ d’acquisitions prévues hors de France au second semestre 2026.
Activimmo est-elle endettée ?
Presque pas. Le ratio d’endettement est de 0,86 % au 30 juin 2026 (0,79 % fin 2025), contre un plafond statutaire de 30 % de la valeur vénale. Alderan a mis en place une ligne de crédit renouvelable de 25 M€ en mai 2026, avec 90 M€ supplémentaires en cours de finalisation. L’endettement devrait donc augmenter avec les acquisitions européennes. Suivez ce ratio dans chaque bulletin.
Peut-on revendre ses parts d’Activimmo facilement ?
Jusqu’ici oui : aucune part n’était en attente au 30 juin 2026 et les retraits sont exécutés immédiatement à 548,47 €. Mais les retraits ont augmenté, de 7 022 parts au premier trimestre à 17 993 au deuxième, tandis que la collecte nette est tombée à 3,7 M€. La revente n’est jamais garantie. Une file d’attente est le premier signal d’alerte à surveiller.
Comment sont imposés les revenus d’Activimmo ?
Les loyers français sont des revenus fonciers imposés au barème, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les loyers étrangers sont imposés dans le pays de l’immeuble, puis neutralisés en France selon la convention. Au deuxième trimestre 2026, 0,41 € par part ont été retenus au titre de la fiscalité étrangère sur 7,77 € bruts. La valeur IFI est de 493 € par part pour un résident français. Faites valider le traitement de la part étrangère.
Quel est le minimum pour investir dans Activimmo et quand arrivent les revenus ?
Le minimum est d’une part depuis le 1er mai 2026, soit 613,50 €, contre 10 parts auparavant. L’épargne programmée commence à 50 € par versement. Le délai de jouissance court jusqu’au premier jour du sixième mois suivant la souscription. Les revenus sont mensuels depuis avril 2025. Notre version précédente indiquait 10 parts et un versement trimestriel : ces informations ne sont plus exactes.
Activimmo, Iroko Zen ou Corum Origin : laquelle choisir ?
Activimmo offre la spécialisation logistique et la plus faible dette, mais avec 12,72 % de frais d’entrée et un taux de distribution de 5,49 %. Iroko Zen n’a pas de frais d’entrée et affiche un taux d’occupation de 96,88 %. Corum Origin a 14 ans d’historique et 13 pays. Activimmo peut compléter un portefeuille déjà diversifié, plutôt que servir de première SCPI. Vous pouvez aussi les combiner.
Pour aller plus loin
Guides liés
Sources
Sources et avertissement
- Alderan, rapport annuel 2025 d’ActivImmo (dividende, report à nouveau, frais, répartitions, gouvernance).
- Alderan, bulletin trimestriel du 1er trimestre 2026 (dividende, collecte, fiscalité étrangère).
- MeilleureSCPI.com, analyse du bulletin du 2e trimestre 2026 (dividende, acquisitions, TOF, endettement).
- SCPI Lab et Louve Invest, fiches ActivImmo (bulletin du 4e trimestre 2025, valeurs au 30 juin 2026).
- Pierre-Papier.fr et Centrale des SCPI, fiches ActivImmo (historique du taux de distribution, collecte).
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la liquidité ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cette page est une analyse éditoriale indépendante, pas un conseil en investissement personnalisé. Consultez la note d’information et le DIC avant toute souscription. Chiffres relevés dans les documents Alderan et auprès de distributeurs, données au 30 juin 2026 sauf mention contraire. Plusieurs sources divergent sur certains chiffres (valeur de reconstitution, nombre d’immeubles, délai de jouissance) : le dernier bulletin fait foi.