Calcul de rentabilité locative : formules, exemples et pièges
Rentabilité brute, nette de charges, après impôt, cash-flow : quatre indicateurs, quatre formules, et autant de façons de se tromper. Voici comment les calculer vous-même, sur un exemple complet et vérifié, avec la convention utilisée annoncée dès le départ.
Sommaire
La rentabilité locative brute se calcule en divisant les loyers annuels par le coût total de l’investissement (prix, frais de notaire, travaux, mobilier), puis en multipliant par 100. Exemple : 9 600 € de loyers pour un coût total de 171 250 € donnent 5,61 % brut. La rentabilité nette retire ensuite les charges et la vacance : 3,54 % dans le même exemple.
Les formules de calcul de la rentabilité locative
Rentabilité brute = loyers annuels ÷ coût total de l’investissement × 100. Rentabilité nette = (loyers encaissés − charges annuelles) ÷ coût total × 100. Rentabilité nette-nette = (loyers encaissés − charges − impôt) ÷ coût total × 100. Cash-flow = loyers encaissés − charges − mensualités de crédit.
| Indicateur | Formule | Ce qu’il mesure | Limites |
|---|---|---|---|
| Rendement brut | Loyers annuels ÷ coût total × 100 | Le rapport entre loyer et prix | Ignore charges, vacance, impôt et crédit |
| Rendement net de charges | (Loyers encaissés − charges) ÷ coût total × 100 | La performance réelle du bien | Ignore l’impôt et le financement |
| Rendement net-net | (Loyers − charges − impôt) ÷ coût total × 100 | Ce qui reste après fiscalité | Dépend du régime fiscal et du foyer |
| Cash-flow | Loyers encaissés − charges − mensualités (− impôt) | L’effort ou le revenu mensuel | Dépend du financement, pas de la qualité du bien |
Convention utilisée dans cet article : le dénominateur est le coût total de l’investissement (prix, frais de notaire, travaux, mobilier, frais d’agence à la charge de l’acheteur). Les annonces et les agences calculent souvent le rendement sur le seul prix affiché, ce qui donne un chiffre plus flatteur : 6,40 % au lieu de 5,61 % dans notre exemple. Comparez toujours deux rendements calculés de la même façon.
Que mettre dans le coût total de l’investissement ?
Le coût total comprend le prix d’achat, les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf), les frais d’agence s’ils sont à la charge de l’acheteur, les travaux, le mobilier pour une location meublée et, si l’on veut une vision complète, les frais de garantie et de dossier du crédit.
| Poste | Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Prix d’achat (frais d’agence inclus) | 150 000 € | Prix affiché, honoraires à la charge du vendeur |
| Frais de notaire | 11 250 € | Hypothèse de 7,5 % dans l’ancien |
| Travaux | 10 000 € | Rafraîchissement avant location |
| Mobilier | 0 € | Location nue dans cet exemple ; en meublé, chiffrer la liste minimale fixée par le décret n° 2015-981 |
| Coût total | 171 250 € | Base de tous les calculs de rentabilité |
Les frais de financement (garantie, dossier, courtage) peuvent être ajoutés au coût total si vous voulez mesurer la rentabilité de l’opération telle que financée ; ils sont souvent laissés de côté pour comparer des biens entre eux. Les intérêts d’emprunt, eux, n’entrent jamais dans le coût total : ils se retrouvent dans le cash-flow. Pour estimer les frais d’acquisition, voir frais de notaire.
Comment calculer la rentabilité brute ?
La rentabilité brute se calcule en divisant les loyers annuels hors charges par le coût total de l’investissement, puis en multipliant par 100. Pour un loyer de 800 € par mois et un coût total de 171 250 €, elle est de 9 600 ÷ 171 250 × 100 = 5,61 %.
Calcul de la rentabilité brute
Ce qu’elle permet de comprendre : le rapport entre le loyer et le prix, utile pour trier rapidement des annonces ou comparer des villes. Ses limites : elle ignore les charges, la vacance, l’impôt et le financement. Deux biens au même rendement brut peuvent avoir des performances réelles très différentes, comme le montre la comparaison plus bas.
Comment calculer la rentabilité nette de charges ?
La rentabilité nette se calcule en retirant des loyers encaissés les charges non récupérables (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, entretien) et la vacance, puis en divisant par le coût total. Dans l’exemple, 9 600 € de loyers deviennent 6 054 € nets, soit 3,54 % de rentabilité nette.
| Charge | Montant annuel | À savoir |
|---|---|---|
| Vacance locative (1 mois) | 800 € | Hypothèse de 1 mois de loyer perdu par an |
| Taxe foncière | 1 000 € | Non récupérable, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères, refacturable au locataire |
| Charges de copropriété non récupérables | 480 € | Honoraires du syndic, gros entretien, fonds de travaux |
| Assurance propriétaire non occupant | 150 € | Obligatoire en copropriété |
| Gestion locative (7 % des loyers encaissés) | 616 € | Facultative ; 0 € en gestion directe |
| Entretien et petites réparations | 500 € | Provision annuelle |
| Total vacance et charges | 3 546 € |
Calcul de la rentabilité nette
Autres charges possibles : assurance loyers impayés (cotisation exprimée en pourcentage des loyers, variable selon les contrats), frais de comptabilité en LMNP au régime réel, cotisation foncière des entreprises en meublé, charges récupérables non refacturées. Ce qu’elle permet de comprendre : la performance réelle du bien, indépendamment de votre financement et de votre fiscalité. C’est l’indicateur le plus utile pour comparer deux biens. Pour aller plus loin, voir les charges à déduire.
Comment calculer la rentabilité après impôt (nette-nette) ?
La rentabilité nette-nette retire en plus l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus sur les loyers. Elle dépend du régime fiscal (micro-foncier, régime réel, micro-BIC, LMNP au réel) et de la tranche du foyer. Dans l’exemple, au micro-foncier avec une TMI de 30 %, elle tombe à 1,84 %.
| Régime | Base imposable | Impôt et prélèvements | Net-net |
|---|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier (abattement de 30 %) | 6 160 € | 2 908 € (30 % + 17,2 %) | 1,84 % |
| Location meublée, micro-BIC (abattement de 50 %) | 4 400 € | 2 138 € (30 % + 18,6 %) | 2,29 % |
| Location nue au réel ou LMNP au réel | Loyers moins charges réelles, intérêts et, en LMNP, amortissements | Souvent faible, parfois nul pendant plusieurs années | Calcul au cas par cas |
Par simplification, le même loyer est retenu en meublé ; un logement meublé se loue en général plus cher. Les prélèvements sociaux sont de 17,2 % sur les revenus fonciers et de 18,6 % sur les revenus de location meublée en 2026. Calcul ILA, à adapter à votre situation.
Précaution : la rentabilité après impôt est propre à chaque foyer. Elle dépend de la tranche marginale, des autres revenus fonciers, des intérêts d’emprunt et du choix du régime. Pour comparer les régimes, voir LMNP ou location nue.
Comment calculer le cash-flow mensuel ?
Le cash-flow mensuel est la différence entre les loyers encaissés et toutes les sorties d’argent liées au bien : charges, mensualité de crédit assurance comprise et, si l’on veut, l’impôt. Dans l’exemple, avec 150 000 € empruntés sur 25 ans à 3,40 %, il ressort à environ -270 € par mois avant impôt.
Hypothèse de financement et cash-flow
Ce bien rapporte 3,54 % net, mais il coûte chaque mois à son propriétaire. Rentabilité et cash-flow ne mesurent pas la même chose : la première évalue le bien, le second évalue le montage financier. Un cash-flow négatif n’est pas forcément un mauvais investissement : voir notre analyse du cash-flow négatif. Pour les conditions de crédit, voir emprunt pour un investissement locatif.
Vous voulez faire vérifier la rentabilité d’un bien ?
Nous vous orientons vers un acteur qui analyse le loyer, les charges et le financement avant votre offre.
Deux biens au même rendement brut, deux rentabilités différentes
Deux biens peuvent afficher le même rendement brut de 5,6 % et des rendements nets très différents : 3,76 % pour un bien aux charges faibles, 2,91 % pour un bien au loyer plus élevé mais avec une taxe foncière et une copropriété lourdes. C’est pourquoi le rendement brut ne suffit jamais à choisir.
| Élément | Bien A : charges faibles | Bien B : charges élevées |
|---|---|---|
| Coût total | 162 857 € | 180 000 € |
| Loyer mensuel | 760 € | 840 € |
| Rendement brut | 5,60 % | 5,60 % |
| Taxe foncière | 700 € | 1 600 € |
| Copropriété non récupérable | 300 € | 1 100 € |
| Charges totales (dont gestion, assurance, entretien) | 2 235 € | 3 997 € |
| Rendement net (1 mois de vacance) | 3,76 % | 2,91 % |
Le bien B rapporte 80 € de plus par mois, mais ses charges absorbent davantage que ce surplus. Avant d’acheter, demandez systématiquement le dernier avis de taxe foncière et les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale.
Quel est l’impact de la vacance locative sur la rentabilité ?
Chaque mois sans locataire retire un douzième des loyers. Dans l’exemple, le rendement net passe de 3,97 % sans vacance à 3,54 % avec un mois de vacance et 3,10 % avec deux mois. Un mois de vacance par an, soit environ 8 % des loyers, est une hypothèse prudente courante.
| Mois de vacance par an | Rendement brut effectif | Rendement net |
|---|---|---|
| 0 mois | 5,61 % | 3,97 % |
| 1 mois | 5,14 % | 3,54 % |
| 2 mois | 4,67 % | 3,10 % |
| 3 mois | 4,20 % | 2,67 % |
La vacance dépend du marché local, du type de bien (un studio étudiant se reloue chaque été), de l’état du logement et du niveau de loyer. Les petites surfaces meublées connaissent plus de rotations, donc plus de risques de vacance courte. Pour limiter les impayés, voir assurance loyers impayés.
Quelle est une bonne rentabilité locative ?
Il n’existe pas de seuil universel. Une bonne rentabilité se juge par rapport au marché local, au risque locatif, au type de bien, au potentiel de valorisation, aux charges, au financement, à la fiscalité et au temps de gestion. Un rendement brut de 4 % à Paris et de 9 % à Saint-Étienne peuvent être tous deux cohérents avec leur marché.
À titre de repère, nos calculs à partir des loyers d’annonce de l’ANIL (2025) et des prix de vente DVF montrent un rendement brut médian d’environ 5,9 % sur 40 grandes villes et arrondissements, de 3,6 % à La Rochelle à près de 9,8 % à Perpignan et Saint-Étienne (rendement calculé sur le prix seul, hors frais). Voir notre carte de France du rendement locatif net.
| Critère | Question à se poser |
|---|---|
| Marché local | Le rendement est-il dans la moyenne de la ville et du quartier ? |
| Risque locatif | Vacance, impayés, dépendance à un seul type de locataire ? |
| Type de bien | Studio meublé, T3 familial, colocation, résidence gérée ? |
| Valorisation | Le quartier gagne-t-il en attractivité, ou le prix stagne-t-il ? |
| Charges | Copropriété ancienne, gros travaux votés, taxe foncière élevée ? |
| Financement | Le cash-flow reste-t-il supportable avec votre crédit ? |
| Fiscalité | Les loyers seront-ils imposés ou neutralisés par l’amortissement ? |
| Gestion | Combien de temps et de frais la gestion demande-t-elle ? |
Un rendement élevé rémunère souvent un risque plus élevé. Un rendement faible peut être compensé par une valorisation plus probable et une vacance quasi nulle. Pour choisir une ville, voir aussi notre calculateur et les moyennes de rendement.
Rentabilité, rendement et cash-flow : quelles différences ?
Rendement et rentabilité sont souvent employés comme synonymes : ils rapportent un revenu annuel à un coût d’investissement, en pourcentage. Le cash-flow est un montant en euros, qui mesure ce qui reste chaque mois après paiement du crédit. La rentabilité évalue le bien, le cash-flow évalue l’équilibre financier du montage.
- Rendement locatif : en pratique, le terme désigne souvent le rendement brut, loyer rapporté au prix.
- Rentabilité : notion plus large, qui peut intégrer charges, fiscalité et parfois plus-value à la revente (on parle alors de taux de rentabilité interne).
- Cash-flow : flux mensuel ou annuel en euros, qui dépend du crédit, de l’apport et de la durée.
Lexique de la rentabilité locative
- Rentabilité brute
- Loyers annuels divisés par le coût total de l’investissement, multipliés par 100.
- Rentabilité nette
- Loyers encaissés moins les charges non récupérables et la vacance, divisés par le coût total, multipliés par 100.
- Rentabilité nette-nette
- Rentabilité nette après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Propre à chaque foyer.
- Coût total de l’investissement
- Prix d’achat plus frais de notaire, frais d’agence à la charge de l’acheteur, travaux et mobilier.
- Vacance locative
- Période pendant laquelle le logement n’est pas loué et ne rapporte aucun loyer.
- Charges non récupérables
- Dépenses que le propriétaire ne peut pas refacturer au locataire : taxe foncière, honoraires du syndic, gros travaux.
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Questions fréquentes
Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?
Divisez les loyers annuels par le coût total de l’investissement (prix, frais de notaire, travaux, mobilier) et multipliez par 100 pour obtenir la rentabilité brute. Retirez ensuite les charges et la vacance pour la rentabilité nette, puis l’impôt pour la rentabilité nette-nette.
Comment calculer une rentabilité locative nette ?
Rentabilité nette = (loyers encaissés moins charges non récupérables) ÷ coût total × 100. Les charges comprennent la taxe foncière, la copropriété non récupérable, l’assurance propriétaire, la gestion, l’entretien, et l’on retire en plus la vacance, souvent un mois de loyer par an.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?
Oui, si l’on veut mesurer la rentabilité réelle de l’argent investi. Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien. Beaucoup d’annonces calculent le rendement sur le seul prix affiché, ce qui donne un résultat plus élevé : comparez toujours des rendements calculés de la même façon.
Comment intégrer les travaux dans le calcul de rentabilité ?
Les travaux réalisés à l’achat s’ajoutent au coût total de l’investissement, au dénominateur. Les dépenses d’entretien récurrentes, elles, se comptent chaque année dans les charges, au numérateur de la rentabilité nette.
Comment prendre en compte la vacance locative ?
Retirez des loyers annuels le nombre de mois sans locataire attendu. Un mois de vacance par an, soit environ 8 % des loyers, est une hypothèse prudente courante. Dans notre exemple, un mois de vacance fait baisser la rentabilité nette d’environ un demi-point.
Quelle différence entre rentabilité locative et cash-flow ?
La rentabilité est un pourcentage qui évalue le bien : loyers rapportés au coût total. Le cash-flow est un montant en euros qui évalue le montage : ce qui reste chaque mois après charges et mensualités de crédit. Un bien rentable peut avoir un cash-flow négatif si le crédit est court.
Quel rendement locatif viser ?
Il n’existe pas de chiffre universel. Le bon niveau dépend du marché local, du risque locatif, du type de bien, du potentiel de valorisation, des charges, du financement, de la fiscalité et du temps de gestion. Comparez le rendement à celui des biens similaires de la même ville.
Comment calculer la rentabilité d’un appartement ?
Additionnez le prix, les frais de notaire, les travaux et le mobilier pour obtenir le coût total. Multipliez le loyer mensuel par 12, divisez par ce coût total et multipliez par 100. Pour la rentabilité nette, retirez au préalable la taxe foncière, les charges non récupérables, l’assurance, la gestion et la vacance.
Pour aller plus loin
Sources
- 1. ANIL et ministère de la Transition écologique, carte des loyers 2025 (loyers d’annonce par commune), data.gouv.fr
- 2. Etalab, Statistiques DVF (prix médians de vente), data.gouv.fr
- 3. Service-public.gouv.fr, revenus d’une location non meublée (micro-foncier, abattement de 30 %)
- 4. Service-public.gouv.fr, revenus d’une location meublée (micro-BIC)
- 5. Banque de France, Panorama des prêts à l’habitat des ménages, juillet 2026 (taux moyen de 3,30 %, durée moyenne de 22 ans et 8 mois)
Contenu informatif, qui ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Les règles fiscales citées sont celles en vigueur au 30 septembre 2026 et peuvent évoluer avec la loi de finances. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital.
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