Guide 2026 · Fin de vie d’une SCI
Sortir d’une SCI : les quatre voies possibles
Le bien est vendu, les associés ne s’entendent plus, ou la structure ne sert plus à rien. Dissoudre n’est pas la seule option, et c’est souvent la plus coûteuse. Procédure étape par étape, coûts réels 2026 et le droit de partage que presque personne n’anticipe.
Réponse courte : quatre voies existent. La dissolution-liquidation ferme définitivement la société : 4 à 12 mois, environ 500 à 600 € de formalités, plus un droit de partage de 2,5 % sur l’actif net distribué. La cession de parts permet de sortir seul sans fermer la société. La mise en sommeil suspend l’activité pendant deux ans maximum. La transmission aux héritiers évite la sortie. Le piège principal concerne les SCI à l’IS, où la fermeture déclenche l’imposition immédiate de la plus-value latente, même si le bien n’est pas vendu.
Au sommaire
- Dissolution et liquidation, deux étapes
- Les causes de dissolution
- La procédure, étape par étape
- Combien ça coûte en 2026
- Le droit de partage de 2,5 %
- Boni et mali de liquidation
- Fermer une SCI à l’IR
- Fermer une SCI à l’IS
- Récupérer le bien en nature
- Sortir seul : la cession de parts
- Les alternatives à la fermeture
- Trois pièges à connaître
Dissolution et liquidation : deux étapes distinctes
La dissolution est la décision de mettre fin à la société. La liquidation est l’opération matérielle qui suit : vendre les actifs, payer les dettes, répartir ce qui reste. Confondre les deux est l’erreur la plus fréquente, et elle fausse tout le calendrier comme le budget.
La dissolution
Une décision, prise en assemblée générale extraordinaire. Elle est immédiate : dès le vote, la société entre en liquidation et un liquidateur est nommé. La société conserve sa personnalité juridique, mais son objet devient sa propre liquidation.
La liquidation
Un processus, qui dure de quelques semaines à un an. Le liquidateur vend le bien ou l’attribue à un associé, rembourse les dettes, établit les comptes définitifs, puis convoque l’assemblée de clôture. C’est cette étape qui détermine le coût fiscal réel.
La durée totale se situe généralement entre 4 et 12 mois : quelques semaines pour une SCI sans bien à vendre ni dette à recouvrer, jusqu’à un an lorsqu’un immeuble doit être cédé et le passif apuré. Plus de huit dissolutions de SCI patrimoniales sur dix se déroulent à l’amiable.
Si la clôture de la liquidation n’est pas intervenue dans les trois ans suivant la dissolution, le ministère public ou tout intéressé peut saisir le tribunal pour faire achever la liquidation, en application de l’article 1844-8 du Code civil. Une SCI dissoute mais laissée en suspens n’est donc pas une situation tenable indéfiniment.
Dans quels cas une SCI est-elle dissoute ?
L’article 1844-7 du Code civil énumère sept causes de dissolution, dont l’arrivée du terme statutaire (99 ans au maximum), la réalisation ou l’extinction de l’objet social, la décision des associés, la dissolution judiciaire pour justes motifs, et la liquidation judiciaire.
En pratique, deux situations dominent sur les SCI familiales : le bien a été vendu et la société n’a plus d’objet, ou les associés ne parviennent plus à s’accorder. Dans le second cas, la dissolution judiciaire pour mésentente paralysante reste possible mais coûteuse, avec des frais qui peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros contre quelques centaines à l’amiable.
Contrairement à une idée répandue, elle n’entraîne pas de dissolution automatique : l’article 1844-5 du Code civil ouvre un délai d’un an pour régulariser la situation. Et la transmission universelle de patrimoine sans liquidation ne s’applique pas lorsque l’associé unique est une personne physique : dans ce cas, la liquidation classique reste obligatoire.
La procédure de dissolution-liquidation, étape par étape
Huit étapes, deux annonces légales et deux dépôts sur le guichet unique. L’ensemble est réalisable sans professionnel pour une SCI simple, à condition de respecter l’ordre et les délais, notamment le dépôt sous 30 jours après la décision de dissolution.
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Assemblée générale extraordinaireJour J
Les associés votent la dissolution selon les règles de majorité fixées par les statuts, désignent un liquidateur (souvent le gérant) et fixent l’étendue de ses pouvoirs. Le tout est consigné dans un procès-verbal de dissolution.
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Première annonce légaleSous 30 jours
Publication d’un avis de dissolution dans un support d’annonces légales, à tarif réglementé.
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Dépôt sur le guichet uniqueSous 30 jours
Déclaration de dissolution sur formalites.entreprises.gouv.fr, avec le procès-verbal et l’attestation de parution. La mention « en liquidation » apparaît alors sur les documents de la société.
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Opérations de liquidation1 à 12 mois
Le liquidateur vend le bien immobilier ou l’attribue à un associé, recouvre les créances, rembourse les dettes et solde les comptes courants d’associés. C’est l’étape la plus longue et celle qui détermine la facture fiscale.
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Établissement des comptes de liquidation
Le liquidateur arrête les comptes définitifs, qui font apparaître un boni ou un mali de liquidation.
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Assemblée de clôture
Les associés approuvent les comptes, constatent le boni ou le mali, donnent quitus au liquidateur et prononcent la clôture. Un procès-verbal de clôture est établi.
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Enregistrement au service des impôtsSi boni
En présence d’un boni de liquidation, le procès-verbal de clôture est enregistré auprès du service des impôts des entreprises et supporte le droit de partage de 2,5 %.
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Seconde annonce légale et radiationSous 1 mois
Publication de l’avis de clôture, puis demande de radiation sur le guichet unique. La radiation est publiée au BODACC : la SCI est éteinte.
Combien coûte la fermeture d’une SCI en 2026 ?
Entre 500 et 600 € de formalités administratives si vous procédez seul, auxquels s’ajoutent le droit de partage de 2,5 % et l’imposition éventuelle. Avec un accompagnement professionnel, comptez 1 000 à 3 000 € d’honoraires. Une dissolution judiciaire contentieuse peut atteindre 10 000 €.
| Poste | Montant indicatif | Obligatoire |
|---|---|---|
| Rédaction des procès-verbaux | 0 € | Non, faisable soi-même |
| Annonce légale de dissolution | Tarif réglementé | Oui |
| Annonce légale de clôture | Tarif réglementé | Oui |
| Frais de formalités et radiation | ≈ 180 € | Oui |
| Droit de partage | 2,5 % de l’actif net partagé | Oui, si boni |
| Accompagnement avocat ou expert-comptable | 1 000 à 3 000 € | Non, recommandé si plusieurs biens ou litige |
| Formalités seules, procédure amiable menée en autonomie : environ 500 à 600 €, hors droit de partage et fiscalité. | ||
Les tarifs d’annonces légales ont été actualisés par décret en novembre 2025, avec effet au 1er janvier 2026. Vérifiez la grille en vigueur au moment de votre publication, elle diffère entre la métropole et certains territoires d’outre-mer.
Le droit de partage de 2,5 %
Le partage de l’actif net entre les associés donne lieu à un droit d’enregistrement de 2,5 %, prévu à l’article 746 du CGI. Il s’applique à toutes les SCI, à l’IR comme à l’IS, et se paie lors de l’enregistrement du procès-verbal de clôture. Il est distinct de l’imposition personnelle des associés.
Deux cas seulement échappent à ce droit : lorsque la SCI ne compte qu’un associé unique, faute de partage à opérer, et lorsque la liquidation se solde par un mali, puisqu’il n’y a alors rien à partager. Les simples remboursements d’apports ne sont pas taxés non plus.
Vous lirez parfois que le droit de partage est de 1,8 % ou de 1,1 %. Ces taux réduits sont réservés aux partages consécutifs à un divorce ou à une rupture de PACS. Ils ne concernent en aucun cas la liquidation amiable d’une SCI ordinaire, qui reste à 2,5 %.
Boni ou mali de liquidation
Le boni de liquidation est l’actif net qui reste après apurement du passif et remboursement des apports initiaux. Le mali est l’inverse : les dettes excèdent l’actif. Le boni se répartit entre les associés proportionnellement à leurs parts, sauf clause statutaire prévoyant une répartition différente.
La responsabilité des associés d’une SCI étant indéfinie, un mali de liquidation ne s’efface pas avec la société : les créanciers peuvent réclamer leur dû aux associés, chacun à hauteur de sa quote-part dans le capital. C’est une différence structurelle avec une SARL, où la responsabilité est plafonnée aux apports. Voir notre page SARL de famille sur ce point de comparaison.
Fermer une SCI à l’IR
La fiscalité reste relativement simple : la vente du bien relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec les abattements pour durée de détention, et le boni n’est pas réimposé puisque les résultats ont déjà été taxés chez les associés année après année. Seul le droit de partage de 2,5 % s’ajoute.
C’est la conséquence logique de la transparence fiscale : les associés d’une SCI à l’IR ont payé l’impôt sur les résultats au fil du temps, il n’y a donc pas de matière à taxer une seconde fois à la sortie. La plus-value de cession du bien, en revanche, suit le régime classique, avec exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Fermer une SCI à l’IS : le vrai piège
La fermeture déclenche l’imposition de la plus-value latente, calculée comme l’écart entre la valeur vénale du bien et sa valeur nette comptable après amortissements. Sur un bien détenu longtemps, l’écart est considérable. Puis les associés sont imposés sur le boni distribué. Deux couches d’imposition, plus le droit de partage.
SCI à l’IS, immeuble acheté 250 000 € en 2010
Le mécanisme est le même que celui décrit dans notre pilier SCI familiale à propos des plus-values à l’IS : les amortissements pratiqués pendant la détention ont réduit la valeur comptable du bien, ce qui gonfle mécaniquement la plus-value à la sortie. À la fermeture, cet effet se matérialise en une seule fois.
Le boni résiduel est ensuite imposé chez chaque associé personne physique comme un revenu distribué, au prélèvement forfaitaire unique, avec une option possible pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu ouvrant droit à un abattement de 40 %.
Prélèvement forfaitaire unique : 30 %, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Sous réserve de modifications par les lois de finances ou de financement de la sécurité sociale.
Une SCI à l’IS ne se ferme pas dans l’urgence. La plus-value latente doit être chiffrée avant la décision de dissolution, avec le bilan sous les yeux, pas découverte après. Dans certains cas, conserver la société ou céder les parts coûte nettement moins cher que la liquider.
Récupérer le bien en nature plutôt que le vendre
Le bien n’a pas obligatoirement à être vendu : un associé qui l’avait apporté en nature à la création peut le récupérer directement lors du partage. Cette attribution reste toutefois soumise au droit de partage de 2,5 %, calculé sur la valeur nette du bien attribué.
C’est une option souvent ignorée, et elle change la nature de l’opération : plutôt que de vendre à un tiers puis répartir du numéraire, la SCI restitue l’immeuble. Sur un patrimoine familial que personne ne veut céder, c’est fréquemment la solution la plus sensée. Le coût du droit de partage reste dû, mais aucun frais d’agence ni délai de commercialisation n’entre en jeu.
Sortir seul sans fermer la société : la cession de parts
Un associé qui souhaite sortir n’a pas besoin de dissoudre la SCI : il peut céder ses parts aux autres associés ou à un tiers. La cession suppose généralement l’agrément des associés, prévu par les statuts, et se formalise par un acte enregistré.
C’est la voie à privilégier lorsque la société conserve un intérêt pour les autres associés. Elle évite entièrement la liquidation, le droit de partage sur l’ensemble de l’actif et, en SCI à l’IS, l’imposition de la plus-value latente sur le bien.
Deux points de vigilance méritent d’être vérifiés avant de signer : la clause d’agrément, qui peut bloquer la cession à un tiers, et le sort du compte courant d’associé, dont le solde doit être explicitement traité dans l’acte. Un compte courant oublié est une source classique de litige après la cession.
Les alternatives à la fermeture
Trois options permettent d’éviter la dissolution : la mise en sommeil pendant deux ans maximum, la cession des parts, ou la transmission aux héritiers. Chacune coûte généralement moins cher qu’une liquidation, surtout en SCI à l’IS.
| Voie | Ce que ça fait | Coût et fiscalité | Quand la choisir |
|---|---|---|---|
| Dissolution-liquidation | Éteint définitivement la société | 500 à 600 € de formalités, droit de partage 2,5 %, plus-value latente à l’IS | La société n’a plus d’objet et personne ne veut la reprendre |
| Cession de parts | Un associé sort, la société continue | Droits d’enregistrement sur la cession, pas de droit de partage global | Les autres associés veulent poursuivre |
| Mise en sommeil | Suspend l’activité, conserve la personnalité juridique | Simple déclaration, coût réduit | Situation temporaire, reprise envisagée. Deux ans maximum |
| Transmission | Les parts passent aux héritiers ou donataires | Abattements de droit commun sur les donations | Objectif patrimonial plutôt que sortie de cash |
La mise en sommeil mérite d’être connue : elle permet de suspendre l’activité sans dissoudre, en conservant la possibilité de reprendre à tout moment. Sa limite est sa durée, deux ans, au-delà de laquelle il faut trancher.
Trois pièges à connaître avant de dissoudre
En SCI à l’IS, l’écart entre valeur vénale et valeur nette comptable peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros d’impôt. Une fois la dissolution votée, il est trop tard pour arbitrer. Le chiffrage se fait avant l’assemblée, pas après.
Le solde des comptes courants doit être soldé pendant les opérations de liquidation, et son traitement explicitement prévu. C’est l’un des points les plus fréquemment négligés, aussi bien en liquidation qu’en cession de parts, et une source récurrente de contentieux entre associés.
Passé trois ans depuis la dissolution sans clôture, le tribunal peut être saisi pour faire achever la liquidation. Entre-temps, la société continue d’exister, avec ses obligations déclaratives et comptables, et le liquidateur engage sa responsabilité.
Avant de dissoudre, comparez les scénarios
Chiffrez ce que coûte réellement la fermeture par rapport à une cession de parts ou à une conservation, fiscalité de sortie comprise.
Simuler mon scénarioSources
- 1. Code civil, article 1844-7 : causes de dissolution des sociétés. Article 1844-8 : liquidation et faculté de saisine du tribunal si la clôture n’intervient pas dans les trois ans. Article 1844-5 : réunion des parts en une seule main et délai de régularisation d’un an.
- 2. Code général des impôts, article 746 : droit de partage de 2,5 % sur le partage de l’actif net. Les taux réduits de 1,8 % et 1,1 % sont réservés aux partages consécutifs à un divorce ou à une rupture de PACS.
- 3. Code général des impôts, article 161 : imposition du boni de liquidation comme revenu distribué chez l’associé personne physique. Prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), avec option possible pour le barème progressif ouvrant droit à un abattement de 40 %.
- 4. Impôt sur les sociétés : taux de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà, applicable à la plus-value latente constatée lors de la liquidation d’une SCI à l’IS.
- 5. Régime des plus-values immobilières des particuliers, applicable à la cession du bien par une SCI à l’IR : abattements pour durée de détention, exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
- 6. Tarifs des annonces légales actualisés par décret du 19 novembre 2025, applicables au 1er janvier 2026, variables selon le territoire.
- 7. Formalités dématérialisées sur le guichet unique des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr) et publication de la radiation au BODACC.
- 8. Ordres de grandeur des coûts relevés auprès de plusieurs sources professionnelles en 2026 : 500 à 600 € de formalités en procédure amiable menée en autonomie, 1 000 à 3 000 € d’honoraires avec accompagnement, jusqu’à environ 10 000 € en cas de dissolution judiciaire contentieuse.
Le dossier SCI familiale
Données vérifiées en août 2026. Les taux, tarifs et délais cités sont ceux en vigueur à la date de publication et peuvent évoluer, notamment les taux de prélèvements sociaux et de prélèvement forfaitaire unique, susceptibles d’être modifiés par les lois de finances ou de financement de la sécurité sociale, ainsi que les tarifs réglementés d’annonces légales. Les coûts indiqués sont des ordres de grandeur variables selon le territoire, la complexité du dossier et le prestataire retenu. La dissolution d’une SCI engage la responsabilité du liquidateur et peut déclencher une imposition immédiate significative, en particulier à l’impôt sur les sociétés : cet article ne remplace pas la consultation d’un expert-comptable, d’un notaire ou d’un avocat avant toute décision. Toute décision prise sur la seule base de cette page relève de votre responsabilité.