Colocation en LMNP : micro-BIC ou régime réel ?
Réponse courte : le régime réel, dans la très grande majorité des colocations, parce que l’amortissement du bien et du mobilier ramène presque toujours le résultat imposable à zéro. Mais depuis 2025, cet avantage se paie à la revente, ce qui rend le micro-BIC pertinent dans un cas précis. Voici le calcul complet et les seuils 2026 vérifiés.
Sommaire
- Le verdict
- Les seuils 2026 vérifiés
- Le calcul comparé, chiffré
- L’amortissement en colocation
- La règle qui limite l’amortissement
- La réintégration à la revente
- L’arbitrage par horizon de détention
- Les prélèvements sociaux 2026
- Formalités et déclarations
- Basculer en LMP sans le vouloir
- Les erreurs coûteuses
- Lexique
- FAQ
Pour une colocation meublée, le régime réel est presque toujours le bon choix. Les charges d’une colocation, intérêts d’emprunt, mobilier, travaux, sur-usure et comptabilité, dépassent en pratique l’abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC, et l’amortissement du bien ramène souvent le résultat imposable à zéro pendant dix à vingt ans. Le micro-BIC ne redevient intéressant que dans un cas : si vous envisagez une revente rapide, car depuis 2025 les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans la plus-value, alors que le micro-BIC n’en génère aucun.
Le verdict, selon votre situation
| Votre situation | Régime à choisir | Pourquoi |
|---|---|---|
| Colocation achetée à crédit, meublée, détention longue | Réel | Intérêts et amortissements neutralisent le résultat imposable pendant des années |
| Vous avez fait des travaux importants | Réel | Les travaux sont déductibles ou amortissables, l’abattement forfaitaire les ignore |
| Vos charges réelles dépassent 50 % des loyers | Réel | Le seuil de bascule mathématique est atteint |
| Bien acheté comptant, sans travaux, charges faibles | À calculer | Sans intérêts d’emprunt, l’écart se resserre nettement |
| Vous envisagez de revendre sous 5 à 8 ans | Micro-BIC à étudier | Le micro ne génère aucun amortissement, donc aucune réintégration à la revente |
| Vous ne voulez aucune comptabilité | Micro-BIC | Simplicité maximale, au prix d’un impôt souvent bien supérieur |
Les seuils du micro-BIC en 2026
Pour une colocation en location meublée longue durée, bail d’habitation, étudiant ou mobilité, le micro-BIC conserve un abattement de 50 %. Le plafond de recettes est de 77 700 € pour les revenus 2025 déclarés en 2026, et passe à 83 600 € pour les revenus 2026 déclarés en 2027 au titre de la revalorisation triennale. Le durcissement de la loi Le Meur, plafond de 15 000 € et abattement de 30 %, ne concerne que les meublés de tourisme non classés, donc pas une colocation en résidence principale.
| Type de location | Plafond de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé longue durée, dont colocation | 77 700 € pour les revenus 2025, 83 600 € pour les revenus 2026 | 50 % |
| Meublé de tourisme classé | 77 700 € pour les revenus 2025 | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
| Chambres d’hôtes | 188 700 € | 71 % |
Une confusion très fréquente à éviter
Beaucoup de bailleurs croient que le plafond de 15 000 € et l’abattement de 30 % issus de la loi Le Meur s’appliquent à toute location meublée. C’est faux : ils visent les meublés de tourisme non classés, type location saisonnière. Une colocation étudiante en résidence principale reste au régime de la location meublée longue durée, avec 50 % d’abattement. Ne changez pas de régime sur la base de cette confusion.
Le calcul comparé, entièrement chiffré
Reprenons la colocation de trois chambres de nos autres guides : bien acheté 180 000 €, 15 000 € de travaux et mobilier, 14 400 € de frais, soit 209 400 € de coût total, pour 16 200 € de loyers annuels. Bailleur imposé à 30 % de tranche marginale, achat à crédit.
| Poste | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 16 200 € | 16 200 € |
| Abattement forfaitaire | 8 100 € (50 %) | Sans objet |
| Charges réelles déduites | Aucune | 9 750 € (charges 4 650 €, intérêts 4 500 €, comptable 600 €) |
| Amortissements calculés | Aucun | 7 743 € (bâti 5 100 €, travaux 1 500 €, mobilier 1 143 €) |
| Amortissement effectivement déduit | Sans objet | 6 450 €, plafonné pour ne pas créer de déficit |
| Amortissement reporté | Sans objet | 1 293 €, reportable sans limite de durée |
| Résultat imposable | 8 100 € | 0 € |
| Impôt et prélèvements sociaux | 3 937 € | 0 € |
Le calcul de l’impôt au micro-BIC : 8 100 € de base, imposés à 30 % de tranche marginale plus 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 48,6 %, donc environ 3 937 € par an. Au réel, le résultat imposable est nul, l’impôt aussi. Sur dix ans, l’écart cumulé dépasse 39 000 €, pour un coût de comptabilité d’environ 6 000 € sur la même période.
Le seuil de bascule, en une règle
Le micro-BIC devient perdant dès que vos charges réelles et amortissements dépassent 50 % de vos loyers. En colocation meublée achetée à crédit, ce seuil est franchi presque systématiquement dès la première année, rien qu’avec les intérêts d’emprunt et l’amortissement du bâti. C’est pourquoi le réel domine dans la grande majorité des cas.
L’amortissement en colocation, poste par poste
L’amortissement consiste à déduire chaque année la dépréciation comptable du bien et de son équipement. Le terrain n’est jamais amortissable, on retient donc environ 80 à 90 % du prix pour le bâti. Les durées usuelles sont de 25 à 40 ans pour le bâti, de 10 à 20 ans pour les travaux selon leur nature, et de 5 à 10 ans pour le mobilier. La colocation présente un avantage ici : la part de mobilier est plus élevée qu’en location classique, donc la base amortissable à court terme est plus importante.
| Composant | Base | Durée | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Bâti, hors terrain | 153 000 € (85 % de 180 000 €) | 30 ans | 5 100 € |
| Travaux d’aménagement | 15 000 € | 10 ans | 1 500 € |
| Mobilier et équipement | 8 000 € | 7 ans | 1 143 € |
| Total annuel calculé | 7 743 € |
L’amortissement par composants, en pratique
Un comptable ne retient pas une durée unique pour tout le bâti : il ventile entre gros oeuvre, façade, installations techniques et agencements, chacun avec sa propre durée. Cette ventilation augmente généralement l’amortissement des premières années par rapport au calcul simplifié ci-dessus. C’est l’une des raisons pour lesquelles une comptabilité LMNP se confie à un professionnel plutôt qu’à un tableur.
L’amortissement ne peut pas créer de déficit
C’est la règle que presque aucune simulation ne modélise correctement : l’amortissement est déductible dans la limite du résultat après déduction des autres charges. Il peut ramener votre résultat à zéro, jamais en dessous. La fraction non utilisée n’est pas perdue : elle est reportable sans limite de durée et s’imputera les années où votre résultat le permettra.
Dans notre exemple, les charges réelles de 9 750 € laissent un solde de 6 450 € sur les 16 200 € de loyers. L’amortissement calculé, 7 743 €, est donc déduit à hauteur de 6 450 € seulement, et 1 293 € partent en report. Une simulation qui déduirait les 7 743 € d’un coup afficherait un déficit fictif de 1 293 €, et surestimerait votre avantage fiscal.
À ne pas confondre avec le déficit d’exploitation
Les charges autres que l’amortissement, elles, peuvent créer un déficit, reportable sur les revenus de même nature pendant dix ans. Deux mécanismes de report coexistent donc, avec des règles différentes : les déficits de charges sur dix ans, les amortissements non déduits sans limite de durée. C’est un autre argument en faveur d’une comptabilité professionnelle.
La réintégration des amortissements à la revente
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente : ils viennent minorer le prix d’acquisition retenu, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. L’avantage de l’amortissement n’est donc plus définitif, il est différé. Les résidences services, étudiantes, seniors et EHPAD, sont expressément exemptées de ce mécanisme.
Loi de finances pour 2025, mécanisme de réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value des loueurs en meublé non professionnels. Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer sur la plus-value ainsi majorée.
L’ordre de grandeur, sur un cas simple
Un bien acquis 180 000 € et revendu 240 000 € après douze ans dégageait auparavant une plus-value de 60 000 €. Si vous avez cumulé environ 75 000 € d’amortissements sur la période, la base de calcul augmente d’autant et la plus-value brute passe à 135 000 € avant abattements. Les abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite sur ce montant majoré, ce qui atténue l’effet sans l’annuler. Plus la détention est longue, plus l’atténuation est forte, avec une exonération d’impôt sur le revenu au terme de 22 ans et de prélèvements sociaux au terme de 30 ans.
Le choix du régime dépend maintenant de votre horizon de revente
C’est la conséquence stratégique de la réforme, et elle est rarement formulée : depuis 2025, le choix entre micro-BIC et réel n’est plus seulement un calcul annuel, c’est un arbitrage sur la durée de détention. Le réel maximise le gain pendant l’exploitation mais crée une dette fiscale latente à la sortie. Le micro-BIC coûte plus cher chaque année mais ne génère aucune réintégration, puisqu’il ne produit aucun amortissement.
| Horizon de revente envisagé | Régime généralement préférable | Raisonnement |
|---|---|---|
| Moins de 5 ans | Micro-BIC à étudier sérieusement | Peu d’années d’économie au réel, et une réintégration immédiate sans abattement significatif |
| 5 à 15 ans | Réel, avec calcul de sortie | L’économie annuelle cumulée dépasse largement la reprise, mais chiffrez la plus-value avant de vendre |
| Plus de 15 ans | Réel sans hésitation | Économie cumulée très importante et abattements pour durée de détention de plus en plus favorables |
| Détention jusqu’à transmission | Réel | Sans cession, il n’y a pas de plus-value à calculer |
Le point qui rassure les investisseurs de long terme
Si votre stratégie est de conserver le bien durablement, voire de le transmettre, la réforme de 2025 ne change presque rien pour vous : la reprise n’intervient qu’en cas de cession. C’est l’investisseur qui achète pour revendre à moyen terme qui doit revoir son calcul, pas celui qui construit un patrimoine.
Les prélèvements sociaux passent à 18,6 %
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG de 9,2 % à 10,6 %, portant le taux global des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % à compter du 1er janvier 2026. Pour un bailleur au régime réel dont le résultat est ramené à zéro par l’amortissement, l’impact est quasi nul. Pour un bailleur au micro-BIC, en revanche, cette hausse s’applique directement à la base imposable.
Un point sur lequel les sources divergent, à vérifier avec votre comptable
La hausse à 18,6 % sur les revenus BIC, donc sur vos loyers imposables, est documentée de façon convergente. En revanche, son application aux plus-values immobilières fait l’objet de lectures contradictoires : certaines analyses retiennent 18,6 %, d’autres maintiennent 17,2 % au motif que la hausse ne viserait que les revenus du capital mobilier. Nous préférons vous signaler ce désaccord plutôt que de trancher : si vous préparez une cession, faites confirmer le taux applicable par votre comptable avant de chiffrer votre net.
Sur notre exemple au micro-BIC, la hausse représente environ 113 € par an, soit 1,4 point appliqué à 8 100 € de base. Ce n’est pas décisif seul, mais cela s’ajoute à un écart déjà très défavorable au micro-BIC.
Formalités et déclarations d’une colocation LMNP
- Déclaration de début d’activité et obtention d’un SIRET. Elle est obligatoire dès le démarrage de la location meublée, y compris pour un seul bien. Le SIRET conditionne l’ensemble des déclarations ultérieures.
- Au micro-BIC : report des recettes brutes sur la déclaration complémentaire de revenus des professions non salariées. L’administration applique elle-même l’abattement, vous ne déclarez pas de montant net.
- Au régime réel : dépôt d’une liasse fiscale, déclaration 2031 et tableaux annexes, par téléprocédure, en plus du report du résultat sur votre déclaration de revenus.
- Cotisation foncière des entreprises. Elle est due au titre de l’activité de location meublée, avec une exonération la première année.
- Option pour le réel : elle doit être exercée dans les délais légaux et engage pour une durée déterminée. Ne la découvrez pas après la date limite, sous peine de rester au micro une année entière.
Le coût réel d’un comptable LMNP
Comptez quelques centaines d’euros par an pour une colocation, montant lui-même déductible. Sur notre exemple, un comptable à 600 € permet d’éviter près de 3 937 € d’impôt annuel. Le rapport est de l’ordre de un à six : c’est l’une des dépenses les plus rentables d’un montage LMNP. Pour trouver le bon prestataire, comparez les offres spécialisées en location meublée plutôt que les cabinets généralistes.
Basculer en LMP sans l’avoir voulu
Le statut de loueur en meublé professionnel s’applique lorsque deux conditions sont réunies : les recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an, et elles excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Une colocation seule reste généralement sous le seuil, mais plusieurs colocations, ou une colocation détenue par un foyer à faibles revenus d’activité, peuvent faire basculer sans intention.
Les conséquences ne sont pas anodines : régime de plus-values professionnelles, assujettissement aux cotisations sociales des travailleurs indépendants au lieu des prélèvements sociaux, et traitement différent des déficits. Le basculement peut être avantageux dans certaines configurations, mais il se prépare : découvert après coup, il génère des régularisations coûteuses.
Le calcul à refaire chaque année
Les deux conditions s’apprécient annuellement. Un départ à la retraite, une baisse de salaire ou l’ajout d’une seconde colocation peuvent faire franchir le seuil sans qu’aucune décision n’ait été prise. Si vos loyers meublés approchent 23 000 €, faites vérifier votre situation chaque année.
Les erreurs qui coûtent le plus cher
Rester au micro-BIC par simplicité
Sur une colocation à crédit, l’écart annuel dépasse fréquemment 3 000 €, alors qu’un comptable coûte quelques centaines d’euros. C’est l’erreur la plus chère du LMNP, et la plus répandue.
Déduire un amortissement supérieur au résultat
L’amortissement ne peut pas créer de déficit. Une simulation qui l’ignore surestime votre avantage fiscal et vous fait raisonner sur des chiffres faux.
Appliquer les règles des meublés de tourisme à sa colocation
Le plafond de 15 000 € et l’abattement de 30 % concernent les meublés de tourisme non classés. Une colocation en résidence principale reste à 50 % d’abattement, avec les plafonds de la location meublée longue durée.
Vendre sans avoir chiffré la réintégration
Depuis 2025, les amortissements cumulés majorent la plus-value imposable. Sur une détention longue, la reprise peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros. Faites le calcul avant de signer un mandat de vente, pas après.
Oublier la déclaration d’activité et le SIRET
La déclaration de début d’activité est obligatoire dès la première mise en location meublée. Son absence bloque les déclarations ultérieures et complique une régularisation.
Ne pas surveiller le seuil de 23 000 €
Le basculement en loueur professionnel s’apprécie chaque année et dépend aussi de vos autres revenus d’activité. Il change de régime de plus-values et de cotisations sociales.
Vous voulez faire arbitrer le régime fiscal de votre colocation avant de déclarer ?
Certains liens de nos guides sont partenaires. ILA perçoit une commission ; elle ne modifie ni les analyses ni les classements.
Lexique de la colocation en LMNP
- LMNP
- Loueur en meublé non professionnel. Régime applicable aux revenus de location meublée imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, tant que les seuils du statut professionnel ne sont pas franchis.
- Micro-BIC
- Régime forfaitaire appliquant un abattement de 50 % pour la location meublée longue durée, sans déduction de charges ni amortissement. Plafond de 77 700 € pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026.
- Régime réel
- Régime permettant de déduire les charges effectives et de pratiquer l’amortissement du bien et du mobilier. Il implique une liasse fiscale et, en pratique, un comptable.
- Amortissement
- Déduction annuelle de la dépréciation comptable du bâti, des travaux et du mobilier. Le terrain n’est pas amortissable, et l’amortissement ne peut pas créer de déficit.
- Réintégration des amortissements
- Mécanisme issu de la loi de finances pour 2025 par lequel les amortissements déduits minorent le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value à la revente. Les résidences services en sont exemptées.
- LMP
- Loueur en meublé professionnel. Statut applicable lorsque les recettes meublées dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Le reste du dossier colocation
Questions fréquentes sur la colocation en LMNP
Micro-BIC ou régime réel pour une colocation ?
Le régime réel dans la très grande majorité des cas. Les charges d’une colocation meublée achetée à crédit, intérêts d’emprunt, mobilier, travaux et comptabilité, dépassent presque toujours l’abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC, et l’amortissement du bien ramène souvent le résultat imposable à zéro. Le micro-BIC ne redevient intéressant que si vous envisagez une revente rapide, car il ne génère aucun amortissement, donc aucune réintégration à la sortie.
Quel est le plafond du micro-BIC pour une colocation en 2026 ?
Une colocation en résidence principale relève de la location meublée longue durée : le plafond est de 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 déclarés en 2026, et de 83 600 € pour les revenus 2026 déclarés en 2027 au titre de la revalorisation triennale, avec un abattement de 50 %. Le plafond de 15 000 € et l’abattement de 30 % issus de la loi Le Meur ne concernent que les meublés de tourisme non classés.
Combien peut-on amortir sur une colocation ?
Le bâti hors terrain, soit environ 80 à 90 % du prix, s’amortit généralement sur 25 à 40 ans, les travaux sur 10 à 20 ans selon leur nature, et le mobilier sur 5 à 10 ans. Sur une colocation de 180 000 € avec 15 000 € de travaux et 8 000 € de mobilier, l’amortissement annuel calculé atteint environ 7 700 €. La colocation présente ici un avantage : la part de mobilier est plus élevée qu’en location classique.
L’amortissement peut-il créer un déficit en LMNP ?
Non. L’amortissement est déductible seulement dans la limite du résultat restant après déduction des autres charges : il peut ramener le résultat à zéro, jamais en dessous. La fraction non utilisée est reportable sans limite de durée. En revanche, les autres charges peuvent créer un déficit, reportable sur les revenus de même nature pendant dix ans. Les deux mécanismes de report ont donc des règles différentes.
L’amortissement LMNP est-il supprimé en 2026 ?
Non. L’amortissement est préservé et reste sans plafonnement en 2026 : les amendements visant à le limiter ont été abandonnés lors de l’adoption du budget. Ce qui a changé date de la loi de finances pour 2025 : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L’avantage est donc différé, pas supprimé, et les résidences services en sont exemptées.
Comment la revente est-elle imposée depuis la réforme ?
Les amortissements déduits pendant la détention minorent le prix d’acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable. Sur un bien acheté 180 000 €, revendu 240 000 € après douze ans avec environ 75 000 € d’amortissements cumulés, la base brute passe de 60 000 € à 135 000 € avant abattements. Les abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite sur ce montant majoré, avec exonération d’impôt sur le revenu au terme de 22 ans et de prélèvements sociaux au terme de 30 ans.
Quel taux de prélèvements sociaux en 2026 ?
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG de 9,2 % à 10,6 %, portant le taux global à 18,6 % contre 17,2 % auparavant, à compter du 1er janvier 2026. Cette hausse sur les revenus BIC est documentée de façon convergente. Son application aux plus-values immobilières fait en revanche l’objet de lectures contradictoires selon les sources : faites confirmer le taux par votre comptable avant de chiffrer une cession.
Quand bascule-t-on en loueur en meublé professionnel ?
Lorsque deux conditions sont réunies : les recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an, et elles excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Les deux conditions s’apprécient chaque année, donc un départ à la retraite ou l’ajout d’une seconde colocation peut faire basculer sans décision de votre part. Les conséquences portent sur le régime de plus-values et sur les cotisations sociales.
Sources
- 1. Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 : réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value des loueurs en meublé non professionnels.
- 2. Loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, relèvement de la CSG de 9,2 % à 10,6 % portant les prélèvements sociaux à 18,6 % au 1er janvier 2026.
- 3. Loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026 : maintien de l’amortissement LMNP sans plafonnement, les amendements de plafonnement ayant été abandonnés.
- 4. Code général des impôts, article 50-0 : régime des micro-entreprises et abattements applicables.
- 5. Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur : plafond de 15 000 € et abattement de 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
- 6. Code général des impôts, dispositions relatives à la limitation de l’amortissement déductible en location meublée et au report des amortissements non déduits.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal individualisé. La fiscalité de la location meublée évolue rapidement et plusieurs points font l’objet de lectures divergentes, notamment le taux de prélèvements sociaux applicable aux plus-values. Les exemples chiffrés sont des illustrations recalculables, non des projections personnalisées. Faites impérativement valider votre situation par un expert-comptable avant tout arbitrage de régime ou toute cession.