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Loi Jeanbrun à La Rochelle en 2026 : les 5 programmes neufs passés au crible, lot par lot
La Rochelle est le cas le plus défavorable de tout notre cluster. Le plafond de loyer est celui de la zone B1 alors que les prix sont ceux d’une métropole de zone A. Nous avons calculé le loyer plafonné, le rendement et l’amortissement réellement déductible des 15 lots commercialisés dans les 5 programmes neufs de l’agglomération : aucun ne dépasse 3,04 % de rendement brut, et 8 lots sur 13 subissent un écrêtement de l’amortissement.
Sommaire
- Les chiffres clés en un tableau
- Le marché immobilier rochelais
- Prix de zone A, plafond de zone B1
- L’écrêtement de l’amortissement
- Le verrou sur les meublés de tourisme
- Prix et seuils par quartier
- Les 5 programmes neufs analysés lot par lot
- Trois simulations chiffrées
- Calculer son plafond en 5 étapes
- Les erreurs qui coûtent cher
- Lexique et FAQ
Réponse directe. La loi Jeanbrun s’applique à La Rochelle sans condition de zonage pour l’éligibilité, pour un appartement en immeuble collectif loué nu en résidence principale pendant neuf ans. La Rochelle est classée en zone B1, avec un plafond de loyer intermédiaire de 11,80 €/m², alors que son prix moyen dans l’ancien, 4 348 €/m², et son loyer de marché, 15,10 €/m², sont ceux d’une métropole de zone A. Le coefficient de surface étant plafonné à 1,2, le plafond de loyer ne peut pas dépasser 14,16 €/m² : il reste sous le marché quelle que soit la surface. Sur les programmes neufs réellement commercialisés, vendus de 5 390 à 8 927 €/m², le rendement brut plafonné ressort entre 1,42 % et 3,04 % et l’écrêtement de l’amortissement se déclenche dès 32 à 53 m².
Les chiffres clés en un tableau
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Prix moyen appartement ancien | 4 348 €/m² | MeilleursAgents, 1er juillet 2026 |
| Prix moyen appartement, contre-vérification | 4 409 €/m² | SeLoger, juillet 2026 |
| Fourchette de prix appartement ancien | 2 420 à 6 276 €/m² | MeilleursAgents, 1er juillet 2026 |
| Prix du neuf commercialisé, commune de La Rochelle | 5 390 à 8 927 €/m² | relevé ILA sur 3 programmes, 25 août 2026 |
| Prime du neuf sur l’ancien | + 24 % à + 105 % | calcul ILA |
| Prix moyen maison | 5 043 €/m², soit 16 % au-dessus des appartements | MeilleursAgents, 1er juillet 2026 |
| Loyer moyen appartement | 15,10 €/m² | MeilleursAgents, juillet 2026 |
| Fourchette de loyer appartement | 9,10 à 26,10 €/m² | MeilleursAgents, juillet 2026 |
| Loyer moyen maison | 17,50 €/m² | MeilleursAgents, juillet 2026 |
| Structure du parc | 83 % résidences principales, 11 % secondaires, 6 % vacants | SeLoger |
| Appartements / maisons | 68 % / 32 % | SeLoger |
| Part d’étudiants dans la population mobile | 12 % | SeLoger |
| Zonage ABC | Zone B1 | à revérifier sur le simulateur officiel |
| Plafond de loyer intermédiaire | 11,80 €/m² | barème 2026 zone B1, hors coefficient de surface |
| Plafond maximal atteignable | 14,16 €/m² | coefficient de surface plafonné à 1,2, calcul ILA |
| Décote minimale imposée par le dispositif | 6,2 % | sur toutes les surfaces, calcul ILA |
| Seuil d’écrêtement de l’amortissement | 63 à 66 m² au prix de l’ancien, 32 à 53 m² au prix du neuf | calcul ILA |
| Programmes neufs recensés dans l’agglomération | 5 programmes, 82 logements, 15 typologies | relevé ILA, 25 août 2026 |
| Rendement brut plafonné sur le neuf | 1,42 % à 3,04 % | calcul ILA sur les 13 lots collectifs |
| Meublés de tourisme | Quotas, autorisation préalable et compensation | règlement de l’Agglomération, novembre 2025 |
La Rochelle est la ville la plus contrainte de tout notre cluster
Bordeaux cumulait deux contraintes mordant tôt, avec une bascule du plafond à 41 m² et un écrêtement à 62 m². La Rochelle fait pire sur les deux tableaux : le plafond de loyer est contraignant dès le premier mètre carré, et l’écrêtement intervient dès 63 m² au prix de l’ancien, dès 32 m² sur le programme neuf le plus cher. Il n’existe aucune surface où le dispositif fonctionne à plein rendement. Cela ne le rend pas inutilisable, mais cela change complètement la logique de l’arbitrage, que nous détaillons plus bas.
Le dispositif Jeanbrun en bref
| Paramètre | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Taux d’amortissement, neuf ou VEFA | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Taux d’amortissement, ancien avec travaux ≥ 30 % | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond annuel par foyer fiscal | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
| Effort de loyer indicatif | environ -15 % | environ -30 % | environ -45 % |
| Prix déclenchant l’écrêtement | 285 714 € | 277 778 € | 272 727 € |
| Surface équivalente au prix de l’ancien, 4 348 €/m² | 66 m² | 64 m² | 63 m² |
| Surface équivalente au prix du neuf, 5 390 à 8 927 €/m² | 32 à 53 m² | 31 à 52 m² | 31 à 51 m² |
| Surface équivalente en ancien avec travaux | 77 m² | 82 m² | 86 m² |
Base amortissable de 80 % du prix retenu, engagement de neuf ans en location nue affectée à la résidence principale, acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, bâtiment d’habitation collectif obligatoire, déclaration au régime réel des revenus fonciers.
Détail complet du mécanisme dans notre guide du statut du bailleur privé 2026 et comparaison ville par ville.
À La Rochelle, exclure la maison n’est pas neutre
Le dispositif exige un bâtiment d’habitation collectif, ce qui écarte les 32 % de maisons du parc rochelais, et deux des quinze lots neufs que nous avons analysés. La particularité locale est que la maison se vend 16 % plus cher au mètre carré que l’appartement, à 5 043 € contre 4 348 €, et se loue 17,50 €/m² contre 15,10 €. C’est l’inverse de la plupart des villes françaises et le signe d’un marché littoral où la maison est un bien de villégiature. Pour un investisseur Jeanbrun, cette exclusion est donc plutôt une protection : le segment le plus cher du marché lui est fermé, et c’est aussi le moins rentable au regard des plafonds.
Le marché immobilier rochelais en 2026
Avec 4 348 €/m² pour un appartement ancien et un loyer de 15,10 €/m², La Rochelle affiche un rendement brut de marché de 4,17 %, le plus faible de notre cluster. Sa structure de parc est celle d’une ville littorale sous pression touristique : 11 % de résidences secondaires, contre 4 % à Bordeaux et 3 % à Poitiers, et seulement 6 % de logements vacants.
Le prix rochelais est quasiment identique à celui de Bordeaux, 4 348 € contre 4 375 €/m². Mais le loyer, lui, est inférieur de près de 2 euros au mètre carré, à 15,10 € contre 17,00 €. C’est cet écart qui explique le rendement bas : à La Rochelle, on paie un prix de métropole pour un loyer de ville moyenne. L’écart de prix intra-communal est par ailleurs considérable, de 2 420 à 6 276 €/m² selon les immeubles, soit un facteur supérieur à 2,5.
Les 6 % de logements vacants constituent en revanche un point fort : c’est le taux le plus bas de notre cluster, contre 8 % à Poitiers et 13 % à Metz. La demande locative existe réellement, portée par l’université, le port de plaisance des Minimes, l’activité portuaire de La Pallice et un tissu tertiaire dense. La part d’étudiants dans la population mobile, 12 %, est plus faible qu’à Poitiers ou Lille, ce qui signifie une clientèle davantage composée d’actifs, donc plus compatible avec la location nue longue durée que le dispositif impose.
Ce que révèlent les 11 % de résidences secondaires
Une résidence secondaire sur neuf logements est le marqueur d’un marché où la demande d’usage concurrence la demande de logement. Cela soutient les prix à l’achat sans soutenir les loyers de longue durée, puisque ces biens sortent du parc locatif résidentiel. C’est le mécanisme exact qui produit le décalage rochelais entre un prix de zone A et un loyer de zone B1, et c’est aussi ce qui a conduit l’Agglomération à réglementer les meublés de tourisme, sujet que nous traitons plus bas.
Prix de zone A, plafond de zone B1 : l’effet ciseau
Le plafond de loyer intermédiaire en zone B1 est de 11,80 €/m², auquel s’applique le coefficient de surface 0,7 + 19/S. Ce coefficient est plafonné à 1,2 par le texte, ce qui borne le plafond de loyer à 14,16 €/m² au maximum. Or le loyer de marché rochelais est de 15,10 €/m². Le plafond reste donc inférieur au marché sur toutes les surfaces, y compris les studios.
C’est un cas de figure que nous n’avons rencontré dans aucune autre ville du cluster. Ailleurs, le coefficient de surface offre une fenêtre : à Poitiers, un T2 de 45 m² se loue au plafond sans décote ; à Strasbourg, la neutralité tient jusqu’à 58 m². À La Rochelle, cette fenêtre n’existe pas, parce que le plafond de zone est trop bas par rapport au niveau réel des loyers.
| Surface | Coefficient | Plafond au m² | Loyer plafonné | Loyer de marché | Décote | Rendement |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 25 m² | 1,200 plafonné | 14,16 € | 354 €/mois | 378 €/mois | 6,2 % | 3,91 % |
| 30 m² | 1,200 plafonné | 14,16 € | 425 €/mois | 453 €/mois | 6,2 % | 3,91 % |
| 35 m² | 1,200 plafonné | 14,16 € | 496 €/mois | 528 €/mois | 6,2 % | 3,91 % |
| 40 m² | 1,175 | 13,86 € | 555 €/mois | 604 €/mois | 8,2 % | 3,83 % |
| 45 m² | 1,122 | 13,24 € | 596 €/mois | 680 €/mois | 12,3 % | 3,65 % |
| 50 m² | 1,080 | 12,74 € | 637 €/mois | 755 €/mois | 15,6 % | 3,52 % |
| 62 m² | 1,007 | 11,88 € | 736 €/mois | 936 €/mois | 21,4 % | 3,28 % |
| 80 m² | 0,938 | 11,06 € | 885 €/mois | 1 208 €/mois | 26,7 % | 3,05 % |
Ces rendements sont calculés au prix de l’ancien
La colonne de rendement du tableau ci-dessus applique le prix moyen de l’ancien, 4 348 €/m². C’est la bonne base pour un achat dans l’ancien avec travaux. Sur du neuf ou de la VEFA, seuls régimes ouvrant droit aux taux d’amortissement de 3,5 à 5,5 %, le prix réellement pratiqué à La Rochelle est de 5 390 à 8 927 €/m². Les rendements plafonnés tombent alors entre 1,42 % et 3,04 %, comme le montre notre analyse des cinq programmes neufs commercialisés.
Source : calcul ILA à partir du prix moyen des appartements anciens rochelais de 4 348 €/m² et d’un loyer de marché de 15,10 €/m² (MeilleursAgents, juillet 2026), et d’un plafond de loyer intermédiaire en zone B1 de 11,80 €/m² affecté du coefficient 0,7 + 19/S plafonné à 1,2. Rendement brut avant charges, taxe foncière, gestion et vacance.
Ce que coûterait un classement en zone A
La comparaison est instructive parce qu’elle isole l’effet du seul zonage, à prix et à marché identiques.
| Surface | Plafond en zone B1, barème 11,80 € | Plafond en zone A, barème 14,64 € | Écart mensuel |
|---|---|---|---|
| 33 m² | 467 €/mois | 580 €/mois | + 113 € |
| 45 m² | 596 €/mois | 739 €/mois | + 143 € |
| 62 m² | 736 €/mois | 914 €/mois | + 177 €, soit 2 127 €/an |
La conclusion qu’il faut en tirer
Sur un T3 de 62 m², le classement en zone B1 coûte 2 127 € de loyer par an, soit 19 143 € sur les neuf ans d’engagement, par rapport à ce que le même bien rapporterait en zone A. Ce n’est pas une injustice à dénoncer, c’est un paramètre à intégrer : le zonage n’est pas une étiquette administrative, c’est la première variable de rentabilité du dispositif. Et à La Rochelle, il joue contre l’investisseur. Le zonage étant révisé par arrêté, un reclassement en zone A transformerait entièrement cette analyse : vérifiez-le avant tout engagement.
Deux paramètres à faire confirmer
Le classement de La Rochelle en zone B1 ressort des sources publiques disponibles, mais le zonage ABC a été révisé plusieurs fois depuis 2019, notamment par un arrêté du 5 septembre 2025. Par ailleurs, les valeurs publiées en ligne pour le plafond de loyer intermédiaire en zone B1 en 2026 ne concordent pas toujours : nous retenons 11,80 €/m², valeur la plus fréquemment reprise, mais nous avons également relevé 11,31 €/m² sur certaines publications. Faites confirmer le zonage et le barème par l’administration fiscale, l’ANAH ou l’ADIL de la Charente-Maritime : ce sont les deux paramètres qui commandent l’intégralité du calcul.
L’écrêtement dès 63 m² dans l’ancien, dès 32 m² dans le neuf
Le plafond annuel d’amortissement de 8 000, 10 000 ou 12 000 € par foyer fiscal est atteint dès qu’un logement neuf dépasse 285 714 €, 277 778 € ou 272 727 €. Au prix moyen de l’ancien rochelais, cela correspond à 63 à 66 m². Aux prix du neuf réellement commercialisé, de 5 390 à 8 927 €/m², cela tombe à 32 à 53 m². Au-delà, chaque euro investi produit un amortissement non déductible.
| Ville | Zonage | Prix moyen | Loyer | Surface sans décote | Écrêtement, neuf | Rendement de marché |
|---|---|---|---|---|---|---|
| La Rochelle | B1 | 4 348 €/m² | 15,10 €/m² | Aucune | 63 à 66 m² | 4,17 % |
| Bordeaux | A | 4 375 €/m² | 17,00 €/m² | Jusqu’à 41 m² | 62 à 65 m² | 4,66 % |
| Strasbourg | A | 3 726 €/m² | 15,00 €/m² | Jusqu’à 58 m² | 73 à 77 m² | 4,83 % |
| Reims | B1 | 2 687 €/m² | 13,60 €/m² | Jusqu’à 42 m² | 101 à 106 m² | 6,07 % |
| Poitiers | B1 | 2 285 €/m² | 13,00 €/m² | Jusqu’à 47 m² | 119 à 125 m² | 6,83 % |
| Metz | B1 | 2 378 €/m² | 14,00 €/m² | Jusqu’à 39 m² | 115 à 120 m² | 7,06 % |
Lecture du tableau
La Rochelle est la seule ligne où la colonne « surface sans décote » est vide. La comparaison avec Bordeaux est la plus parlante : à prix quasiment identique, Bordeaux dispose d’une fenêtre de 41 m² sans décote parce qu’elle est en zone A. La Rochelle n’en a aucune. Et la comparaison avec Poitiers montre l’autre extrême : même zonage B1, mais un prix inférieur de 47 % et un loyer plus bas, ce qui préserve une fenêtre de 47 m² et un rendement de 6,83 %. La colonne « écrêtement, neuf » applique le prix communal de l’ancien à toutes les villes, pour rester comparable : sur les programmes neufs réellement commercialisés, les seuils sont nettement plus bas.
Conséquence pratique à La Rochelle : les deux contraintes ne se compensent jamais. En dessous de 40 m², vous subissez une décote de loyer de 6 à 8 % mais l’amortissement reste intégralement déductible dans l’ancien. Entre 40 et 63 m², la décote croît jusqu’à 21 % sans que l’écrêtement ne joue encore. Au-delà de 63 m², les deux se cumulent. Et sur un programme neuf vendu 5 780 €/m², le point de bascule ne se situe plus à 63 m² mais à 49 m², ce qui rend les T3 quasiment inexploitables à plein régime. Le point d’optimum est donc le plus bas possible en surface, ce qui heurte une autre réalité locale que nous abordons maintenant.
Le verrou sur les meublés de tourisme
Depuis novembre 2025, l’Agglomération de La Rochelle applique un règlement renforcé sur les meublés de tourisme, couvrant dix communes classées en zone tendue. Il combine une autorisation préalable de changement d’usage, des quotas par quartier, un plafond de trois autorisations par propriétaire et une obligation de compensation dans les quartiers des Minimes, du Centre-Ville et du Gabut.
Le contexte explique la mesure : le nombre de meublés de tourisme sur le territoire est passé d’environ 1 900 à 5 000 logements entre 2019 et 2022, soit une progression proche de 177 %. L’Agglomération a donc arbitré en faveur du logement des habitants.
| Règle | Contenu | Portée |
|---|---|---|
| Autorisation préalable | Changement d’usage requis pour exploiter un logement en meublé de tourisme | Dix communes : La Rochelle, Angoulins-sur-Mer, Aytré, Châtelaillon-Plage, Dompierre-sur-Mer, Salles-sur-Mer, Lagord, Nieul-sur-Mer, Périgny, Puilboreau |
| Quotas par quartier | Nombre maximal d’autorisations délivrées par secteur | Contingentement variable selon les quartiers |
| Plafond par propriétaire | Trois autorisations maximum par propriétaire | Sur l’ensemble des dix communes de l’agglomération |
| Compensation obligatoire | Transformer un local non résidentiel en logement à l’année, de surface équivalente | Quartiers des Minimes, du Centre-Ville et du Gabut |
| Origine de la compensation | Elle doit créer du logement sur le marché résidentiel | Un meublé reconverti ne peut pas servir de compensation |
| Résidence principale | Location limitée à 120 jours par an | Régime général applicable |
| Contentieux | Le tribunal administratif de Poitiers a annulé le 26 septembre 2025 l’interdiction visant les logements de moins de 35 m², jugée disproportionnée, mais a validé les quotas, l’autorisation préalable et la compensation | Le dispositif reste applicable dans ses composantes principales |
Pourquoi ce point est décisif dans l’arbitrage Jeanbrun
Sur un marché littoral, l’alternative naturelle au dispositif est le meublé de tourisme, dont le rendement dépasse largement les 4,17 % du locatif nu. À La Rochelle, cette porte est désormais étroite : autorisation à obtenir, quota à ne pas dépasser, trois biens maximum, et compensation coûteuse dans les trois quartiers les plus demandés. Le calcul de l’investisseur change donc de nature. La question n’est plus « Jeanbrun ou Airbnb », mais « Jeanbrun ou LMNP longue durée », puisque la courte durée est administrativement contingentée. Et sur ce terrain, le Jeanbrun garde un argument : l’absence de réintégration des amortissements à la revente, alors que le LMNP la subit depuis le 15 février 2025.
À vérifier avant toute offre d’achat
Le règlement évolue et les quotas se consomment. Avant de bâtir un plan de financement sur une hypothèse de courte durée, vérifiez le secteur précis du bien, le nombre d’autorisations restantes dans ce secteur et le coût réel d’une compensation éventuelle, auprès du service compétent de l’Agglomération. Un bien acheté sur une hypothèse Airbnb qui ne se réalise pas devient un bien à 4,17 % de rendement brut, avec la structure de prix d’un marché à 4 348 €/m² dans l’ancien et 5 390 €/m² au minimum dans le neuf.
Prix et seuils par quartier
L’écart de prix intra-communal atteint un facteur 2,35 entre le quartier le plus cher et le moins cher. À La Rochelle, ce choix ne détermine pas seulement le rendement : il déplace le seuil d’écrêtement de l’amortissement de 49 à 116 m².
| Quartier | Prix appartement | Relevé | Écrêtement intermédiaire | Rendement de marché |
|---|---|---|---|---|
| Les Minimes | 5 797 €/m² | 1er mai 2026 | dès 49 m² | 3,13 % |
| Gare de La Rochelle | 4 729 €/m² | 1er juillet 2026 | dès 60 m² | 3,83 % |
| Moyenne communale | 4 348 €/m² | 1er juillet 2026 | dès 66 m² | 4,17 % |
| Fetilly | 4 118 €/m² | 1er mai 2026 | dès 69 m² | 4,40 % |
| La Pallice | 3 522 €/m² | 1er juin 2026 | dès 81 m² | 5,14 % |
| Place de l’Europe | 2 467 €/m² | 1er juin 2026 | dès 116 m² | 7,34 % |
Comment lire ces rendements
Ils sont calculés en appliquant le loyer moyen communal de 15,10 €/m² au prix de chaque quartier. C’est un indicateur de sensibilité au prix d’achat, pas une prévision de rendement réel : dans les quartiers les moins chers, le loyer pratiqué est également inférieur à la moyenne de la ville. Nous ne disposons pas de relevés de loyer au niveau du quartier et nous ne les inventons pas. Ce qui reste solide, c’est le seuil d’écrêtement, qui ne dépend que du prix d’acquisition et du taux d’amortissement.
Les Minimes : le piège du quartier le plus demandé
Le quartier des Minimes cumule trois handicaps pour un projet Jeanbrun. Son prix de 5 797 €/m² déclenche l’écrêtement de l’amortissement dès 49 m², soit sur un simple T2. C’est aussi l’un des trois secteurs soumis à l’obligation de compensation pour les meublés de tourisme, donc sans porte de sortie vers la courte durée. Et sa proximité avec le port de plaisance et le campus en fait un secteur de forte rotation, moins adapté à un engagement de neuf ans en location nue. Le rendement de marché y tombe à 3,13 %.
À l’inverse, les secteurs de La Pallice et de Place de l’Europe présentent le profil le plus cohérent avec le dispositif : prix d’entrée nettement inférieur, écrêtement repoussé au-delà de 80 m², et clientèle d’actifs plutôt que de villégiature. C’est là que le Jeanbrun conserve une logique économique à La Rochelle, à condition de vérifier le niveau réel des loyers rue par rue avant toute offre.
Les 5 programmes neufs éligibles analysés lot par lot
Cinq programmes neufs sont commercialisés dans l’agglomération de La Rochelle, soit 82 logements et 15 typologies. Nous avons recalculé pour chacune le loyer plafonné Jeanbrun, le rendement brut et l’amortissement réellement déductible. Résultat : deux lots sont inéligibles car ce sont des maisons, huit des treize lots collectifs subissent un écrêtement de l’amortissement, et le meilleur rendement brut plafonné du marché neuf rochelais est de 3,04 %.
Faites défiler pour parcourir les 5 programmes. Rendements et plafonds de loyer calculés par ILA.
Hyphen
La Rochelle (17000) · 11 biens du T2 au T3 · livraison T4 2028
À partir de237 000 €
| Lot | Prix | Loyer plafond | Rdt brut |
|---|---|---|---|
| T2, 41 m² | 237 000 € | 563 € | 2,85 % |
| T3, 60 m² | 340 000 € | 720 € | 2,54 % |
Le T2 est le seul lot du programme dont l’amortissement de 6 636 € reste intégralement déductible. Le T3, à 340 000 €, dépasse le seuil de 285 714 € et perd 1 520 € d’amortissement par an, soit 13 680 € sur neuf ans.
Proposé par Edouard Denis
Layline Ultim
La Rochelle (17000) · 5 biens du T4 au T5 · livraison T4 2028
À partir de857 000 €
| Lot | Prix | Loyer plafond | Rdt brut |
|---|---|---|---|
| T4, 96 m² | 857 000 € | 1 017 € | 1,42 % |
| T5, 118 m² | 889 000 € | 1 199 € | 1,62 % |
À 8 927 €/m², c’est le contre-exemple parfait. L’amortissement théorique du T4 atteint 23 996 € par an, mais le plafond légal en bloque 8 000 : 67 % de l’avantage fiscal est perdu. Un produit patrimonial de front de mer, pas un support Jeanbrun.
Proposé par Edouard Denis
Soixante-Treize
La Rochelle (17000) · 33 biens du studio au T4 · livraison T4 2028
À partir de163 000 €
| Lot | Prix | Loyer plafond | Rdt brut |
|---|---|---|---|
| T1, 24 m² | 163 000 € | 340 € | 2,50 % |
| T2, 42 m² | 226 400 € | 571 € | 3,03 % |
| T3, 60 m² | 336 000 € | 720 € | 2,57 % |
| T4, 80 m² | 432 000 € | 885 € | 2,46 % |
Le T2 est le meilleur compromis de la commune : amortissement de 6 339 € intégralement déductible et rendement plafonné de 3,03 %. Le T1, à 6 792 €/m², paie sa surface au prix le plus élevé du programme et retombe à 2,50 %.
Proposé par Bouygues Immobilier
Bel’hameau
Puilboreau (17138) · 22 biens du T2 au T5 · livraison T1 2028
À partir de233 000 €
| Lot | Prix | Loyer plafond | Rdt brut |
|---|---|---|---|
| T2, 44 m² | 233 000 € | 588 € | 3,03 % |
| T3, 61 m² | 287 000 € | 728 € | 3,04 % |
| M4 et M5 | 399 000 à 545 000 € | Maisons, hors dispositif | |
Le prix au mètre carré le plus bas du panel, 4 705 € sur le T3, produit mécaniquement le meilleur rendement plafonné. Le T3 dépasse toutefois le seuil d’écrêtement de 1 000 € seulement : une remise à la négociation le ferait basculer du bon côté.
Proposé par Bouygues Immobilier
Domaine du Haut Rillon
Châtelaillon-Plage (17340) · 11 biens du T2 au T4 · livraison T1 2028
À partir de255 000 €
| Lot | Prix | Loyer plafond | Rdt brut |
|---|---|---|---|
| T2, 47 m² | 255 000 € | 612 € | 2,88 % |
| T3, 70 m² | 324 000 € | 802 € | 2,97 % |
| T4, 82 m² | 394 000 € | 902 € | 2,75 % |
Seul le T2 échappe à l’écrêtement, avec 7 140 € d’amortissement déductible sur un plafond de 8 000 €. Commune littorale classée en zone tendue pour les meublés de tourisme : la sortie en courte durée y est également contingentée.
Proposé par Bouygues Immobilier
Deux lots sur quinze sont hors dispositif
Les typologies M4 et M5 de Bel’hameau sont des maisons. Le dispositif Relance logement exige un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif : ces deux lots, à 399 000 et 545 000 €, n’ouvrent droit à aucun amortissement Jeanbrun, quel que soit le montage. Un vendeur qui affiche un « amortissement jusqu’à 319 200 € » sur un lot M4 communique une base amortissable théorique sur un bien inéligible.
Le tableau complet des 15 lots
| Programme et lot | Surface | Prix | Loyer plafonné | Rendement brut | Amortissement déductible | Verdict |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bel’hameau, T3 | 61 m² | 287 000 € | 728 €/mois | 3,04 % | 8 000 € sur 8 036 € | Écrêté de 36 € seulement |
| Soixante-Treize, T2 | 42 m² | 226 400 € | 571 €/mois | 3,03 % | 6 339 € en totalité | Le meilleur profil de la commune |
| Bel’hameau, T2 | 44 m² | 233 000 € | 588 €/mois | 3,03 % | 6 524 € en totalité | Aucun écrêtement |
| Haut Rillon, T3 | 70 m² | 324 000 € | 802 €/mois | 2,97 % | 8 000 € sur 9 072 € | 1 072 €/an perdus |
| Haut Rillon, T2 | 47 m² | 255 000 € | 612 €/mois | 2,88 % | 7 140 € en totalité | Aucun écrêtement |
| Hyphen, T2 | 41 m² | 237 000 € | 563 €/mois | 2,85 % | 6 636 € en totalité | Aucun écrêtement |
| Haut Rillon, T4 | 82 m² | 394 000 € | 902 €/mois | 2,75 % | 8 000 € sur 11 032 € | 3 032 €/an perdus |
| Soixante-Treize, T3 | 60 m² | 336 000 € | 720 €/mois | 2,57 % | 8 000 € sur 9 408 € | 1 408 €/an perdus |
| Hyphen, T3 | 60 m² | 340 000 € | 720 €/mois | 2,54 % | 8 000 € sur 9 520 € | 1 520 €/an perdus |
| Soixante-Treize, T1 | 24 m² | 163 000 € | 340 €/mois | 2,50 % | 4 564 € en totalité | Prix au m² le plus élevé du programme |
| Soixante-Treize, T4 | 80 m² | 432 000 € | 885 €/mois | 2,46 % | 8 000 € sur 12 096 € | 4 096 €/an perdus |
| Layline Ultim, T5 | 118 m² | 889 000 € | 1 199 €/mois | 1,62 % | 8 000 € sur 24 892 € | 16 892 €/an perdus |
| Layline Ultim, T4 | 96 m² | 857 000 € | 1 017 €/mois | 1,42 % | 8 000 € sur 23 996 € | 15 996 €/an perdus |
| Bel’hameau, M4 | 83 m² | 399 000 € | Maison, hors dispositif | Aucun | Bâtiment collectif exigé | |
| Bel’hameau, M5 | 105 m² | 545 000 € | Maison, hors dispositif | Aucun | Bâtiment collectif exigé | |
Ce que veut dire « amortissement jusqu’à 189 600 € » sur une plaquette
Ce montant n’est ni une économie d’impôt, ni un amortissement annuel : c’est la base amortissable, soit 80 % du prix du logement. Elle se déduit ensuite au rythme de 3,5 % par an sur le niveau intermédiaire, dans la limite de 8 000 € par foyer fiscal et par an. Sur le T2 d’Hyphen à 237 000 €, la base affichée de 189 600 € correspond à 6 636 € de charge déductible par an, soit environ 3 132 € d’impôt et de prélèvements sociaux évités par an pour une tranche marginale de 30 %. Vérifiez systématiquement quelle grandeur est affichée : sur les lots au-delà de 285 714 €, la base annoncée ne sera jamais amortie en totalité pendant l’engagement.
Méthodologie de ce tableau
Prix, nombre de lots, typologies et dates de livraison relevés le 25 août 2026 sur les fiches de commercialisation des programmes. Les surfaces sont déduites du rapport entre le prix affiché et le prix au mètre carré communiqué, arrondi au mètre carré. Loyer plafonné calculé au barème intermédiaire de zone B1 retenu à 11,80 €/m², affecté du coefficient de surface 0,7 + 19/S plafonné à 1,2, hors éventuel complément de loyer. Amortissement calculé sur une base de 80 % du prix au taux neuf de 3,5 %, plafonné à 8 000 € par foyer fiscal. Rendements bruts, hors frais d’acquisition, charges de copropriété, taxe foncière, gestion et vacance. Le classement en zone B1 de La Rochelle, de Puilboreau et de Châtelaillon-Plage doit être vérifié commune par commune sur le simulateur officiel : une commune classée en zone A relèverait d’un barème de 14,64 €/m² et tous les rendements de son programme seraient à recalculer. Prix susceptibles d’évoluer, disponibilités non garanties.
La lecture qui compte pour un investisseur
Aucun de ces treize lots n’atteint le rendement de 3,91 % théoriquement accessible au prix de l’ancien, et aucun n’approche les 4,17 % du marché rochelais. Le neuf Jeanbrun à La Rochelle est donc un produit de réduction d’impôt, pas un produit de revenu. Les cinq lots qui échappent à l’écrêtement sont tous des T1 ou des T2 sous 255 000 €, ce qui confirme la règle de la ville : plus la surface est petite, moins le dispositif est pénalisé. Pour arbitrer entre plusieurs supports, notre calculateur de rendement locatif permet de tester un prix négocié, et notre page offres et accompagnement regroupe les opérateurs que nous avons audités.
Trois simulations chiffrées
Scénario 1 : studio de 30 m² au prix moyen de l’ancien, niveau intermédiaire
| Tranche marginale | Taux d’économie | Économie annuelle | Cumul sur 9 ans |
|---|---|---|---|
| 11 % | 28,2 % | 1 030 € | 9 270 € |
| 30 % | 47,2 % | 1 724 € | 15 515 € |
| 41 % | 58,2 % | 2 126 € | 19 131 € |
| 45 % | 62,2 % | 2 272 € | 20 445 € |
Ce que ce scénario démontre
Sur un studio acheté au prix moyen de l’ancien, le dispositif reste défendable malgré la décote : 336 € de loyer abandonné par an contre 1 724 € d’économie d’impôt en tranche marginale de 30 %, soit un solde nettement positif. C’est la configuration la moins mauvaise à La Rochelle. Elle suppose toutefois d’accepter un rendement brut de 3,91 %, ce qui n’a de sens que pour un investisseur dont l’objectif principal est la réduction d’impôt et non le revenu locatif. Attention : ce prix de 4 348 €/m² suppose un achat dans l’ancien avec au moins 30 % de travaux, donc un taux d’amortissement de 3 % et non de 3,5 %.
Scénario 2 : T2 de 41 m² sur un programme neuf réel, niveau intermédiaire
Le meilleur cas réellement disponible dans la commune
C’est le lot rochelais le plus favorable : l’amortissement passe entièrement, le loyer abandonné reste modeste et l’économie d’impôt atteint 3 132 € par an en tranche marginale de 30 %, soit 28 190 € sur l’engagement. Le prix à payer est le rendement : 2,85 % brut, contre 4,17 % sur le marché de l’ancien. Autrement dit, l’investisseur achète 28 190 € d’économie fiscale en acceptant 1,3 point de rendement en moins pendant neuf ans, sur un capital de 237 000 €. C’est un arbitrage défendable en tranche à 41 ou 45 %, beaucoup moins en tranche à 11 %.
Scénario 3 : T3 de 62 m² au prix moyen de l’ancien, niveau intermédiaire
Le solde se retourne sur le T3
L’économie d’impôt passe à 3 563 € par an en tranche marginale de 30 %, mais le loyer abandonné atteint 2 399 € par an, soit 21 587 € sur les neuf ans d’engagement. Le solde annuel net tombe à environ 1 164 €, pour un capital immobilisé de 269 576 € contre 130 440 € dans le scénario 1. Autrement dit, vous mobilisez deux fois plus de capital pour un gain net inférieur, avec un rendement brut qui descend à 3,28 %. Et à 66 m², l’écrêtement s’ajoute. À La Rochelle, la grande surface est le mauvais choix, et l’écart est plus net que dans toute autre ville du cluster. Sur un T3 neuf réel, à 336 000 ou 340 000 €, le rendement plafonné tombe à 2,54 %.
Méthodologie
Prix moyen des appartements anciens rochelais de 4 348 €/m² et loyer de 15,10 €/m² publiés par MeilleursAgents en juillet 2026, sur des fourchettes réelles de 2 420 à 6 276 €/m² et de 9,10 à 26,10 €/m². Prix du neuf relevés le 25 août 2026 sur les fiches de commercialisation. Plafond de loyer calculé selon le barème de la location intermédiaire en zone B1 pour 2026, retenu à 11,80 €/m², affecté du coefficient de surface plafonné à 1,2. Le taux d’économie d’impôt est la somme de la tranche marginale et des 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers, dans l’hypothèse d’un résultat foncier restant positif après amortissement : si l’opération génère un déficit foncier, les règles d’imputation diffèrent et l’économie n’est pas linéaire. Rendements bruts, avant charges de copropriété, taxe foncière, gestion, vacance et travaux. Ces simulations ne constituent pas un conseil personnalisé.
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Calculer son plafond de loyer rochelais en 5 étapes
- Confirmer le zonage de la communeLa Rochelle ressort en zone B1 des sources publiques disponibles, mais le zonage ABC est révisé par arrêté, le dernier en date étant celui du 5 septembre 2025. Vérifiez le classement sur le simulateur officiel du ministère : un passage en zone A ferait gagner 177 € de loyer mensuel sur un T3 de 62 m². La vérification vaut aussi pour Puilboreau et Châtelaillon-Plage si vous visez un programme de l’agglomération.
- Obtenir le barème de loyer applicableNous retenons 11,80 €/m² pour la zone B1 en 2026, valeur la plus fréquemment reprise, mais 11,31 €/m² apparaît sur certaines publications. Faites confirmer le barème par l’administration fiscale, l’ANAH ou l’ADIL de la Charente-Maritime.
- Appliquer le coefficient de surface, sans oublier son plafondMultiplier le barème par 0,7 + 19 divisé par la surface habitable, en plafonnant ce coefficient à 1,2. C’est ce plafonnement qui est décisif à La Rochelle : en dessous de 38 m², le coefficient reste bloqué à 1,2 et le plafond de loyer à 14,16 €/m², sans jamais rattraper le marché.
- Comparer le prix du lot au seuil de 285 714 €C’est le seuil au-delà duquel l’amortissement du niveau intermédiaire dépasse le plafond annuel de 8 000 € et devient partiellement perdu. Sur les programmes neufs rochelais, huit lots sur treize le franchissent. Vérifiez aussi le plafond de ressources du locataire : ce critère est cumulatif avec celui du loyer, et un seul non respecté fait tomber l’amortissement.
- Contrôler le DPE, le caractère collectif et le statut du bienLe logement doit se situer dans un bâtiment d’habitation collectif, ce qui exclut les 32 % de maisons du parc rochelais et les lots M4 et M5 de Bel’hameau. Vérifiez aussi que le bien n’est pas soumis à une autorisation de meublé de tourisme en cours qui devrait être restituée.
Plafonds de ressources : ce que nous ne chiffrons pas
Des grilles complètes circulent en ligne pour la zone B1, mais nous avons relevé des écarts de plusieurs centaines d’euros entre les sources sur une même composition de foyer. Nous ne reproduisons donc aucune grille chiffrée : demandez les valeurs applicables à l’ANAH ou à l’ADIL de la Charente-Maritime. À La Rochelle, ce point mérite une attention particulière puisque le vivier de locataires éligibles conditionne directement le risque de vacance sur un marché où le loyer libre est nettement supérieur au loyer plafonné.
Les erreurs qui coûtent cher
| Erreur | Pourquoi c’est faux | Coût |
|---|---|---|
| Confondre le prix de l’ancien et celui du neuf | Les seuils calculés à 4 348 €/m² ne valent que pour l’ancien avec travaux. Le neuf rochelais se commercialise de 5 390 à 8 927 €/m² | L’écrêtement passe de 66 m² à 32 à 53 m², et le rendement plafonné de 3,91 % à 1,42 à 3,04 % |
| Lire l’amortissement affiché comme une économie d’impôt | Le montant annoncé sur les fiches de programme est la base amortissable, soit 80 % du prix, à déduire à 3,5 % par an dans la limite de 8 000 € | Un « amortissement jusqu’à 685 600 € » correspond à 8 000 € déductibles par an, soit 72 000 € sur neuf ans |
| Croire qu’un petit logement échappe au plafond de loyer | Le coefficient de surface est plafonné à 1,2, donc le plafond de loyer ne dépasse jamais 14,16 €/m² alors que le marché est à 15,10 €/m² | Une décote de 6,2 % subie même sur un studio, contrairement à toutes les autres villes du cluster |
| Bâtir le plan de financement sur une hypothèse Airbnb | Autorisation préalable, quotas par quartier, trois autorisations maximum par propriétaire et compensation obligatoire aux Minimes, en Centre-Ville et au Gabut depuis novembre 2025 | Un bien acheté à plus de 5 000 €/m² qui retombe sous 3 % de rendement brut si l’autorisation n’est pas obtenue |
| Acheter aux Minimes pour la demande | À 5 797 €/m², l’écrêtement de l’amortissement se déclenche dès 49 m², et le secteur est soumis à compensation | Rendement de marché à 3,13 %, amortissement écrêté sur un simple T2 |
| Viser un T3 ou plus | La décote de loyer atteint 21,4 % à 62 m² et l’écrêtement démarre à 66 m² dans l’ancien, dès 49 m² sur un neuf à 5 780 €/m² | 2 399 €/an de loyer abandonné sur un T3 ancien de 62 m², soit 21 587 € sur neuf ans |
| Raisonner comme si La Rochelle était en zone A | Le prix est celui de Bordeaux mais le barème de loyer est celui de la zone B1, soit 11,80 € contre 14,64 €/m² | Un dépassement du plafond fait perdre l’amortissement sur toute la durée de l’engagement |
| Viser une maison | Le dispositif exige un bâtiment d’habitation collectif ; 32 % du parc rochelais est écarté, et la maison s’y vend 16 % plus cher que l’appartement | Inéligibilité totale, quelle que soit l’ampleur des travaux |
| Négliger le contrôle du DPE | Un logement classé G ne peut plus être loué depuis janvier 2025, et le gel du loyer s’applique aux classes F et G | Décalage des premiers loyers et plan de financement faussé |
Voir aussi notre guide biens immobiliers à éviter à l’achat.
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Lexique
- Relance logement
- Nom officiel du dispositif dit loi Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et codifié à l’article 31 i et j du Code général des impôts.
- Base amortissable
- Assiette de l’amortissement, égale à 80 % du prix du logement. C’est le montant que les fiches de programme affichent sous l’intitulé « amortissement jusqu’à ». Elle se déduit au rythme de 3 à 5,5 % par an selon le niveau et le type de bien, dans la limite du plafond annuel.
- Coefficient de surface plafonné
- Multiplicateur appliqué au plafond de loyer, égal à 0,7 + 19 divisé par la surface habitable, mais limité à 1,2 par le texte. C’est ce plafonnement qui empêche le plafond rochelais de rattraper le loyer de marché sur les petites surfaces.
- Effet ciseau
- Situation d’une commune dont le niveau de prix et de loyers correspond à une zone supérieure à son classement administratif. À La Rochelle, des prix de zone A cohabitent avec un plafond de loyer de zone B1.
- Écrêtement
- Réduction de l’amortissement déductible lorsque le montant théorique dépasse le plafond annuel de 8 000, 10 000 ou 12 000 euros par foyer fiscal. Il intervient dès 285 714 euros de prix d’acquisition au niveau intermédiaire.
- Changement d’usage
- Autorisation administrative requise pour exploiter un logement en meublé de tourisme. Sur l’agglomération de La Rochelle, elle est contingentée par quartier, limitée à trois par propriétaire et soumise à compensation dans trois secteurs.
Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à La Rochelle
Peut-on investir en loi Jeanbrun à La Rochelle ?
Oui. Le dispositif Relance logement s’applique sur tout le territoire français sans condition de zonage pour l’éligibilité, aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, loués nus en résidence principale pendant neuf ans et déclarés au régime réel des revenus fonciers. Le zonage intervient uniquement pour déterminer les plafonds de loyer et de ressources applicables. À La Rochelle, ces plafonds sont particulièrement contraignants.
Quels programmes neufs sont éligibles à la loi Jeanbrun à La Rochelle ?
Nous avons recensé cinq programmes dans l’agglomération, soit 82 logements et 15 typologies : Hyphen et Layline Ultim, proposés par Edouard Denis, Soixante-Treize à La Rochelle, Bel’hameau à Puilboreau et Domaine du Haut Rillon à Châtelaillon-Plage, proposés par Bouygues Immobilier. Treize typologies sur quinze sont des appartements en immeuble collectif, donc éligibles. Les deux lots M4 et M5 de Bel’hameau sont des maisons et sortent du dispositif. Le rendement brut plafonné va de 1,42 % sur le T4 de Layline Ultim à 3,04 % sur le T3 de Bel’hameau, et huit lots sur treize subissent un écrêtement de l’amortissement.
Que signifie le montant d’amortissement affiché sur les fiches de programme ?
Il s’agit de la base amortissable, soit 80 % du prix du logement, et non d’une économie d’impôt ni d’un amortissement annuel. Cette base se déduit au rythme de 3,5 % par an sur le niveau intermédiaire dans le neuf, dans la limite de 8 000 € par foyer fiscal et par an. Sur un T2 à 237 000 €, la base annoncée de 189 600 € correspond à 6 636 € de charge déductible par an, soit environ 3 132 € d’impôt et de prélèvements sociaux évités pour une tranche marginale de 30 %. Au-delà de 285 714 € de prix, la base affichée ne peut pas être amortie en totalité pendant l’engagement de neuf ans.
La Rochelle est-elle en zone A ou en zone B1 ?
La Rochelle ressort en zone B1 des sources publiques disponibles, aux côtés de villes comme Poitiers, Brest ou Dijon. C’est un point structurant : ses prix, à 4 348 €/m² dans l’ancien, sont ceux d’une ville de zone A comme Bordeaux, mais son plafond de loyer est celui de la zone B1. Le zonage ABC étant révisé par arrêté, dont un du 5 septembre 2025, vérifiez le classement de la commune sur le simulateur officiel avant tout engagement.
Quel est le plafond de loyer Jeanbrun à La Rochelle en 2026 ?
Pour la location intermédiaire en zone B1, nous retenons un barème de 11,80 €/m², auquel s’applique le coefficient de surface 0,7 + 19 divisé par la surface habitable, plafonné à 1,2. Le plafond de loyer ne peut donc pas dépasser 14,16 €/m², atteint sur toute surface inférieure à 38 m². Pour un T2 de 45 m², il ressort à 13,24 €/m², soit 596 € par mois. Pour un T3 de 62 m², à 11,88 €/m², soit 736 € par mois.
Y a-t-il une surface où le plafond Jeanbrun n’impose aucune décote à La Rochelle ?
Non, et c’est la particularité rochelaise. Le coefficient de surface étant plafonné à 1,2, le plafond de loyer est borné à 14,16 €/m² alors que le loyer moyen de marché est de 15,10 €/m². La décote minimale est donc de 6,2 %, subie même sur un studio, puis elle croît avec la surface pour atteindre 21,4 % à 62 m² et 26,7 % à 80 m². Dans toutes les autres villes de notre cluster, il existe une fenêtre de surfaces où le plafond est indolore.
Quel rendement attendre à La Rochelle avec la loi Jeanbrun ?
Sur le marché de l’ancien, le rendement brut de marché ressort à 4,17 %, et le maximum plafonné par le dispositif à 3,91 % sur une surface inférieure à 38 m². Sur les programmes neufs réellement commercialisés, vendus de 5 390 à 8 927 €/m², le rendement brut plafonné va de 1,42 % à 3,04 % selon le lot, avec une médiane autour de 2,8 %. Ces rendements sont bruts, avant charges, taxe foncière, gestion et vacance.
Quelle surface viser pour un investissement Jeanbrun à La Rochelle ?
Un T1 ou un T2 sous 255 000 €. Les cinq lots neufs qui échappent à l’écrêtement de l’amortissement sont tous dans cette configuration. Au-delà, la décote de loyer croît rapidement, et l’écrêtement se cumule dès 285 714 € de prix d’acquisition, soit dès 49 m² sur un programme à 5 780 €/m². Sur notre scénario chiffré, un T3 de 62 m² mobilise deux fois plus de capital qu’un studio de 30 m² pour un gain net annuel inférieur.
À partir de quelle surface l’amortissement est-il écrêté à La Rochelle ?
Le seuil porte sur le prix, pas sur la surface : 285 714 € en location intermédiaire, 277 778 € en social et 272 727 € en très social. Au prix moyen de l’ancien, 4 348 €/m², cela correspond à 66, 64 et 63 m². Aux prix du neuf réellement commercialisé, de 5 390 à 8 927 €/m², cela tombe à 32 à 53 m². En ancien avec travaux, les taux d’amortissement étant plus faibles, les seuils remontent à 77, 82 et 86 m². Dans le quartier des Minimes, à 5 797 €/m², l’écrêtement se déclenche dès 49 m².
Quelle économie d’impôt avec la loi Jeanbrun à La Rochelle ?
Sur le T2 neuf de 41 m² d’Hyphen acquis 237 000 €, la base amortissable ressort à 189 600 € et l’amortissement annuel à 6 636 € au niveau intermédiaire, déductible en totalité. En appliquant la tranche marginale majorée des 17,2 % de prélèvements sociaux, l’économie annuelle s’établit à 3 132 € pour une tranche à 30 %, soit 28 190 € sur neuf ans. À comparer aux 672 € de loyer abandonné par an : le solde reste nettement positif sur cette surface. Sur un studio ancien de 30 m², l’économie tombe à 1 724 € par an en tranche à 30 %.
Peut-on faire de la location saisonnière à La Rochelle ?
Pas librement. Depuis novembre 2025, l’Agglomération applique un règlement renforcé sur dix communes : autorisation préalable de changement d’usage, quotas par quartier, plafond de trois autorisations par propriétaire et compensation obligatoire aux Minimes, en Centre-Ville et au Gabut, cette compensation devant créer du logement résidentiel et ne pouvant provenir d’un autre meublé reconverti. Le tribunal administratif de Poitiers a annulé le 26 septembre 2025 l’interdiction des logements de moins de 35 m², jugée disproportionnée, mais a validé les quotas, l’autorisation préalable et la compensation. Vérifiez les quotas restants dans le secteur visé avant toute offre d’achat.
Jeanbrun ou LMNP à La Rochelle, lequel choisir ?
La régulation des meublés de tourisme ayant fermé la porte de la courte durée, l’arbitrage réel se joue entre le Jeanbrun et le LMNP en longue durée. Le LMNP conserve deux avantages : aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire, ce qui compte particulièrement à La Rochelle où la décote atteint 6 à 27 %, et un amortissement comptable sans plafond annuel, ce qui neutralise l’écrêtement subi par huit des treize lots neufs analysés. Le Jeanbrun garde un argument fort : l’absence de réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente, alors que le LMNP la subit pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Voir notre guide LMNP.
Quels quartiers privilégier à La Rochelle pour du Jeanbrun ?
La Pallice et le secteur de Place de l’Europe présentent le profil le plus cohérent, avec des prix de 3 522 et 2 467 €/m² qui repoussent l’écrêtement au-delà de 80 m² et une clientèle d’actifs plutôt que de villégiature. Les Minimes cumulent trois handicaps : 5 797 €/m² donc écrêtement dès 49 m², obligation de compensation pour les meublés de tourisme, et forte rotation locative peu compatible avec neuf ans en location nue. Le secteur de la gare, à 4 729 €/m², se situe entre les deux.
Quel budget pour investir en loi Jeanbrun à La Rochelle ?
Dans l’ancien, au prix moyen de 4 348 €/m², un studio de 30 m² représente environ 130 400 € et un T3 de 62 m² environ 269 600 €, hors frais d’acquisition. Dans le neuf, le ticket d’entrée relevé sur les programmes en cours est de 163 000 € pour un T1 de 24 m² et de 226 400 € pour un T2 de 42 m², et il monte à 857 000 € sur un T4 de front de mer. Dans le secteur de Place de l’Europe, à 2 467 €/m², un studio ancien de 30 m² descend à environ 74 000 €.
Peut-on acheter une maison avec la loi Jeanbrun à La Rochelle ?
Non. Le dispositif vise les logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs. Les maisons représentent 32 % du parc rochelais et se vendent 5 043 €/m², soit 16 % plus cher que les appartements, particularité d’un marché littoral où la maison est souvent un bien de villégiature. Les deux lots M4 et M5 du programme Bel’hameau à Puilboreau, à 399 000 et 545 000 €, sont concernés par cette exclusion malgré l’amortissement affiché sur leur fiche.
Peut-on investir dans l’ancien à La Rochelle avec la loi Jeanbrun ?
Oui, sous réserve de travaux représentant au moins 30 % du coût de l’opération. Les taux d’amortissement sont alors de 3 à 4 % selon le niveau au lieu de 3,5 à 5,5 % dans le neuf, mais les seuils d’écrêtement remontent de 63 à 86 m², ce qui a une vraie valeur à La Rochelle compte tenu du niveau de prix. Le cumul avec le déficit foncier majoré à 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2027 est un levier supplémentaire. En contrepartie, un logement classé F ou G subit le gel du loyer jusqu’à sa rénovation, et la classe G est interdite à la location depuis janvier 2025.
Sources et méthodologie
- 1. Légifrance, article 47 de la loi de finances pour 2026 créant le dispositif Relance logement, codifié à l’article 31 i et j du Code général des impôts.
- 2. Ministère de l’Économie, présentation du dispositif Relance logement.
- 3. Ministère de la Transition écologique, zonage A, B, C et arrêtés de révision, dont celui du 5 septembre 2025.
- 4. MeilleursAgents, prix immobiliers à La Rochelle au 1er juillet 2026 : 4 348 €/m² pour les appartements sur une fourchette de 2 420 à 6 276 €, 5 043 €/m² pour les maisons, 4 575 €/m² tous biens confondus.
- 5. MeilleursAgents, loyers à La Rochelle en juillet 2026 : 15,10 €/m² pour les appartements sur une fourchette de 9,10 à 26,10 €, 17,50 €/m² pour les maisons.
- 6. MeilleursAgents, relevés par quartier : Les Minimes 5 797 €/m² au 1er mai 2026, Gare de La Rochelle 4 729 €/m² au 1er juillet 2026, Fetilly 4 118 €/m² au 1er mai 2026, La Pallice 3 522 €/m² au 1er juin 2026, Place de l’Europe 2 467 €/m² au 1er juin 2026.
- 7. SeLoger, prix et structure du parc de logements à La Rochelle, juillet 2026 : 4 409 €/m² pour les appartements, 83 % de résidences principales, 11 % de résidences secondaires, 6 % de logements vacants, 68 % d’appartements, 12 % d’étudiants dans la population mobile.
- 8. Fiches de commercialisation des programmes Hyphen, Layline Ultim, Soixante-Treize, Bel’hameau et Domaine du Haut Rillon, prix, typologies, nombre de lots disponibles et dates de livraison relevés le 25 août 2026.
- 9. Agglomération de La Rochelle, règlement d’encadrement des meublés de tourisme applicable depuis novembre 2025 : autorisation préalable, quotas, plafond de trois autorisations par propriétaire, compensation aux Minimes, en Centre-Ville et au Gabut, périmètre des dix communes concernées.
- 10. Tribunal administratif de Poitiers, jugement du 26 septembre 2025 annulant la restriction visant les logements de moins de 35 m² et validant les quotas, l’autorisation préalable et la compensation.
- 11. ANAH, plafonds de loyers et de ressources des dispositifs de location conventionnée.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement ou un conseil fiscal personnalisé. ILA ne commercialise aucun des programmes cités et n’a aucun mandat de vente : ils sont mentionnés à titre d’illustration du marché neuf local, à partir d’informations publiquement diffusées et relevées le 25 août 2026. Les prix, disponibilités et dates de livraison évoluent et doivent être vérifiés auprès du promoteur. Les décotes de loyer, seuils d’écrêtement, rendements et économies d’impôt sont des calculs ILA à partir des taux et plafonds légaux et des prix cités, chacun daté et sourcé. Les surfaces des lots sont déduites du rapport entre le prix et le prix au mètre carré affichés, et arrondies au mètre carré. Le classement de La Rochelle, de Puilboreau et de Châtelaillon-Plage en zone B1 ressort des sources publiques disponibles et doit être revérifié commune par commune sur le simulateur officiel, le zonage ABC étant révisé par arrêté. Le plafond de loyer intermédiaire retenu pour la zone B1, 11,80 €/m², fait l’objet de valeurs divergentes selon les publications, l’alternative relevée étant de 11,31 €/m² : cet écart modifie l’ampleur des décotes et des rendements calculés et doit être tranché auprès de l’administration avant tout engagement. Les plafonds des niveaux social et très social ainsi que les plafonds de ressources des locataires ne sont pas chiffrés ici, faute de source primaire vérifiée, et se vérifient auprès de l’ANAH ou de l’ADIL de la Charente-Maritime. Les rendements par quartier sont calculés au loyer communal et constituent un indicateur de sensibilité au prix d’achat, non une prévision de rendement réel. Le règlement sur les meublés de tourisme évolue et les quotas se consomment : vérifiez son état et les disponibilités auprès de l’Agglomération de La Rochelle. Les comparaisons entre villes portent uniquement sur les villes du cluster déjà analysées. Investir comporte un risque de perte en capital.