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Loi Jeanbrun à Montpellier en 2026 : trois plafonds se superposent, pas un seul
Montpellier est la seule ville de notre série où un investisseur doit respecter simultanément trois plafonds : l’encadrement préfectoral des loyers en vigueur depuis 2022, le plafond de loyer du dispositif qui mord dès 48 m², et le plafond annuel d’amortissement, atteint dès 55 m² dans le neuf. Voici comment les trois s’articulent, et ce qu’il reste au bout.
Sommaire
Réponse directe. La loi Jeanbrun s’applique à Montpellier, pour un appartement en immeuble collectif loué nu en résidence principale pendant neuf ans. Montpellier est classée en zone A : le plafond de loyer intermédiaire est de 14,64 €/m² en 2026, majoré du coefficient de surface, et devient contraignant dès 48 m². Le rendement brut de marché atteint 5,60 %, sur la base d’un prix moyen de 3 427 €/m² et d’un loyer de 16,00 €/m². Deux contraintes s’ajoutent et distinguent Montpellier : l’encadrement des loyers, applicable depuis le 1er juillet 2022, et le prix du neuf, 51 % au-dessus de l’ancien, qui déclenche l’écrêtement de l’amortissement dès 55 m².
Le dispositif Jeanbrun en bref
Le dispositif Relance logement, dit loi Jeanbrun, est créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et codifié à l’article 31 i et j du Code général des impôts. Il succède au Pinel et repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers, non plus sur une réduction d’impôt.
| Type de logement | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Neuf ou VEFA | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien avec travaux ≥ 30 % | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond annuel par foyer fiscal | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
| Effort de loyer indicatif | environ -15 % | environ -30 % | environ -45 % |
Les conditions à respecter
- Acquérir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, dans un bâtiment d’habitation collectif.
- Louer nu, en résidence principale : le meublé, la colocation meublée et la location saisonnière sont exclus pendant l’engagement.
- Tenir neuf ans de location effective.
- Respecter le plafond de loyer zone A : 14,64 €/m² en niveau intermédiaire, majoré du coefficient de surface.
- Vérifier le revenu fiscal de référence du locataire à la signature du bail, sur l’avis d’imposition de l’année N-2.
- Déclarer au régime réel des revenus fonciers : le micro-foncier ne permet pas l’amortissement.
- Respecter en plus l’arrêté préfectoral d’encadrement des loyers, propre à Montpellier.
En zone A, le plafond de ressources du niveau intermédiaire s’établit à 44 344 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule, 66 276 € pour un couple et 95 427 € pour un couple avec deux personnes à charge. En colocation, chaque colocataire est apprécié individuellement sur le plafond « personne seule », ce qui élargit considérablement le vivier éligible dans une ville étudiante comme Montpellier. Pour le détail du mécanisme, voir notre guide du statut du bailleur privé 2026 et la comparaison ville par ville.
Le marché montpelliérain en 2026
Le prix moyen d’un appartement à Montpellier s’établit à 3 427 €/m² au 1er août 2026 selon MeilleursAgents. Le loyer moyen des appartements atteint 16,00 €/m² par mois. Le rendement brut de marché ressort donc à 5,60 %. Le marché se caractérise par une correction des prix d’achat, de 3 410 €/m² en janvier à 3 354 €/m² en février, pendant que les loyers progressaient légèrement : la demande locative reste tendue là où la demande d’acquisition faiblit.
Montpellier est la troisième meilleure ville étudiante de France en 2026 et l’une des métropoles les plus dynamiques démographiquement du pays. Cette demande soutenue explique la résilience des loyers : là où les prix d’achat reculent, les loyers montpelliérains restent fermes. Pour un bailleur, c’est une bonne nouvelle sur le revenu locatif, et une nouvelle plus nuancée sur la valorisation à la revente.
Le loyer varie fortement selon le type de bail et la typologie. SeLoger relève 15,3 €/m² pour un T2 non meublé en juin 2026 et 16 €/m² pour un T2 meublé. Le loyer médian toutes typologies confondues ressort plus bas, autour de 13,7 €/m². Le dispositif Jeanbrun imposant la location nue, c’est bien la borne basse de cette fourchette qu’un projet Jeanbrun doit retenir, et non les loyers meublés affichés sur les portails étudiants.
Le signal le plus important du marché neuf montpelliérain
Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, les réservations à investisseurs se sont effondrées de 40 % sur un an sur la métropole de Montpellier, dans un contexte de mises en vente en recul. Cet effondrement précède l’entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun, et il mesure d’abord la sortie du Pinel. Il signifie néanmoins deux choses concrètes pour vous : le stock de neuf disponible reste contraint, ce qui soutient les prix ; et vous entrez sur un segment où la concurrence entre acquéreurs investisseurs s’est nettement réduite, ce qui améliore votre pouvoir de négociation.
Les trois plafonds montpelliérains
Ailleurs, un projet Jeanbrun se heurte à une contrainte, parfois deux. À Montpellier, il y en a trois, et elles se cumulent. Le loyer que vous pouvez réellement demander est le plus bas des deux premiers plafonds, et le montant que vous pouvez réellement déduire est plafonné par le troisième. Les traiter séparément conduit systématiquement à surestimer l’opération.
| Plafond | Base légale | Déclenchement | Sanction |
|---|---|---|---|
| Encadrement des loyers | Loi ÉLAN, arrêté préfectoral de l’Hérault | Tout bail depuis le 1er juillet 2022, quel que soit le régime fiscal | Amende administrative et action en diminution de loyer |
| Plafond de loyer Jeanbrun | Art. 47 LF 2026, art. 31 i et j CGI | Dès 48 m² en zone A au loyer de marché montpelliérain | Reprise de l’avantage fiscal |
| Plafond annuel d’amortissement | Art. 47 LF 2026 | Dès 55 m² dans le neuf, 97 m² dans l’ancien | Écrêtement de la déduction |
Plafond 1 : l’encadrement des loyers, en vigueur depuis juillet 2022
Montpellier fait partie des neuf territoires appliquant l’encadrement des loyers avec loyer de référence, aux côtés de Paris, Lyon et Villeurbanne, Lille et ses communes associées, Bordeaux, Grenoble-Alpes Métropole, le Pays basque, Plaine Commune et Est Ensemble. Le préfet de l’Hérault fixe chaque année un loyer de référence médian par secteur, décliné selon le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non du logement. Le loyer de référence majoré, égal à la médiane augmentée de 20 %, constitue le plafond légal absolu.
Le geste à faire avant toute offre d’achat
Le loyer de référence majoré se lit adresse par adresse sur le simulateur officiel de Montpellier Méditerranée Métropole. C’est une donnée qui ne se déduit d’aucune moyenne de marché : deux appartements identiques séparés de 300 mètres peuvent relever de secteurs différents. Relevez-le pour l’adresse exacte, comparez-le au plafond Jeanbrun calculé plus bas, et retenez le plus bas des deux. Ce chiffre est votre loyer maximal, et il doit figurer dans votre plan de financement avant l’offre, pas après le compromis.
Une dérogation existe après travaux d’amélioration réalisés depuis le départ du dernier locataire : la hausse est alors possible dans la limite de 15 % du montant TTC des travaux, sous double condition légale. Sur une opération d’ancien rénové exigeant déjà 30 % du prix en travaux, cette voie mérite d’être instruite avec un professionnel : elle peut compenser une partie de la décote imposée par l’encadrement.
Plafond 2 : le plafond Jeanbrun mord dès 48 m²
Montpellier est en zone A. Le plafond de loyer de la location intermédiaire y est de 14,64 €/m² pour 2026, à multiplier par le coefficient de surface égal à 0,7 + 19/S, lui-même plafonné à 1,2.
| Surface | Coefficient | Plafond Jeanbrun | Écart avec le marché |
|---|---|---|---|
| 30 m² | 1,20 (plafonné) | 17,57 €/m² | Aucune décote |
| 38 m² | 1,20 (dernier palier) | 17,57 €/m² | Aucune décote |
| 48 m² | 1,096 | 16,04 €/m² | Point de bascule |
| 60 m² | 1,017 | 14,88 €/m² | Décote de 7,0 % |
| 70 m² | 0,971 | 14,22 €/m² | Décote de 11,1 % |
| 80 m² | 0,938 | 13,73 €/m² | Décote de 14,2 % |
Le classement en zone A est un avantage réel : Montpellier tient jusqu’à 48 m² sans décote, là où Metz et Caen s’arrêtent à 39 m² et Rouen à 38 m². Dans notre série, seuls Strasbourg à 58 m² et Versailles à 51 m² font mieux. La décote reste par ailleurs modérée au-delà : 14,2 % sur un T4 de 80 m², contre 21 % à Caen ou à Rouen sur la même surface.
Plafond 3 : l’écrêtement de l’amortissement, très précoce dans le neuf
Le plafond annuel de 8 000 € en niveau intermédiaire bloque l’amortissement déductible dès que le montant théorique le dépasse. Au prix du neuf collectif montpelliérain, 5 183 €/m², ce seuil est atteint à 55 m². Dans l’ancien, à 3 427 €/m², il faut monter à 97 m².
| Niveau de location | Neuf, à 5 183 €/m² | Ancien, à 3 427 €/m² |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 55 m² | 97 m² |
| Social | 54 m² | 104 m² |
| Très social | 53 m² | 109 m² |
La fenêtre montpelliéraine se referme entre 48 et 55 m²
Ces deux seuils dessinent une zone étroite qui commande toute la stratégie. En dessous de 48 m², aucune décote de loyer, et l’amortissement progresse librement avec le prix. Entre 48 et 55 m² dans le neuf, la décote de loyer commence pendant que l’amortissement approche son plafond. Au-delà de 55 m² dans le neuf, vous cumulez les deux pertes : chaque euro investi ne produit plus de déduction supplémentaire, alors que le loyer, lui, continue d’être amputé. Un projet neuf montpelliérain se construit donc entre 40 et 50 m², et pas au-delà.
Neuf ou ancien : une surprime de 51 %
L’écart de prix entre le neuf et l’ancien est le plus élevé de toutes les villes que nous avons analysées. La Fédération des promoteurs immobiliers situe l’appartement collectif neuf à 5 183 €/m² sur la métropole au premier trimestre 2026, en hausse de 0,9 % sur un an, contre 3 427 €/m² pour l’ancien dans la commune : 51 % de plus. Le demi-point d’amortissement supplémentaire offert par le neuf, 3,5 % contre 3 %, ne compense pas cet écart.
Source : prix de l’ancien MeilleursAgents au 1er août 2026, prix du neuf collectif FPI au 1er trimestre 2026 sur la métropole, loyer de marché de 16,00 €/m² par mois, barème de la location intermédiaire en zone A pour 2026 de 14,64 €/m², coefficient de surface 0,7 + 19/S plafonné à 1,2. Calcul ILA, avant charges, taxe foncière, gestion et vacance.
L’écart reste de l’ordre de 1,6 à 1,9 point de rendement brut à toutes les surfaces, et il ne se referme jamais. Le neuf conserve pourtant trois avantages qui ne figurent pas sur ce graphique : des frais de notaire réduits à 2 ou 3 % au lieu de 7 à 8 %, un DPE conforme dès la livraison qui évite tout risque d’inéligibilité, et l’absence de chantier à piloter. Sur un ticket montpelliérain, ces frais de notaire économisés représentent à eux seuls environ 5 points de prix.
Notre lecture de l’arbitrage montpelliérain
Le neuf se justifie sur une surface de 40 à 50 m² dans un secteur où l’ancien de qualité est rare ou juridiquement contraint, et pour un investisseur qui veut zéro risque d’exécution. L’ancien rénové l’emporte partout ailleurs, à condition de sécuriser le DPE A ou B avant le compromis. Et le déficit foncier majoré, porté à 21 400 € par an pour des travaux de rénovation énergétique caractérisant un saut de classe et mobilisable jusqu’au 31 décembre 2027, n’est pas soumis au plafond de 8 000 € : sur une opération d’ancien, c’est le seul levier fiscal qui reste proportionnel au montant engagé. Détail dans notre page déficit foncier 2026.
Zone tendue et réglementation locale
Montpellier appartient aux 28 unités urbaines classées en zone tendue par le décret du 10 mai 2013. Ce classement déclenche l’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation, le préavis réduit à un mois pour le locataire, la taxe sur les logements vacants et le plafonnement des honoraires de location facturables au locataire. Il conditionne aussi l’application de l’encadrement du niveau des loyers.
| Dispositif | Statut | Effet sur un projet Jeanbrun |
|---|---|---|
| Encadrement par loyer de référence | Applicable | Loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, décliné par secteur, nombre de pièces, époque de construction et type de bail. Se lit sur le simulateur de la métropole. |
| Encadrement de l’évolution en zone tendue | Applicable | À la relocation, le loyer est plafonné à celui du locataire précédent révisé de l’IRL, sauf travaux d’amélioration ou loyer manifestement sous-évalué. |
| Taxe sur les logements vacants | Applicable | Un logement laissé vide entre deux baux devient coûteux. |
| Préavis du locataire | Réduit à un mois | Rotation potentiellement plus rapide, à budgéter en gestion locative. |
| Interdiction de location des passoires | Applicable | Les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F à échéance 2028. Décisif sur la voie de l’ancien. |
| Plafond de loyer du dispositif | Applicable au-delà de 48 m² | 14,64 €/m² en zone A, majoré du coefficient de surface. |
Le piège de la relocation
Si vous achetez un appartement occupé ou récemment loué en dessous du marché, l’encadrement de l’évolution vous interdit de remonter le loyer à la relocation, même jusqu’au plafond Jeanbrun. Vous cumulez alors trois plafonds au lieu de deux, et c’est le loyer du locataire précédent qui devient votre plafond effectif. Réclamez le montant du dernier loyer pratiqué et la date du dernier bail dès la visite : cette information conditionne tout votre calcul.
Montpellier partage cette configuration avec Lille et Paris, les deux autres villes de notre série soumises à l’encadrement du niveau des loyers. Pour le cadre général des différents dispositifs de plafonnement, voir notre page encadrement des loyers.
Les quartiers à étudier
À Montpellier, le choix du quartier détermine trois variables à la fois : le prix d’entrée, le secteur d’encadrement applicable, et la profondeur de la demande en location nue par opposition au meublé étudiant. Les secteurs les plus rentables sur le papier sont rarement ceux où le dispositif fonctionne le mieux.
| Secteur | Profil | Stratégie à étudier |
|---|---|---|
| Écusson, centre historique | Bâti ancien dense, secteur patrimonial, prix élevés, forte demande | Contraintes patrimoniales et DPE : viser l’ancien déjà rénové plutôt qu’une opération à travaux |
| Port Marianne, Consuls de Mer | Quartier neuf de l’est montpelliérain, l’essentiel de l’offre VEFA | Voie neuve principale : viser 40 à 50 m² et rester sous le seuil d’écrêtement de 55 m² |
| Antigone | Quartier néoclassique des années 1980, collectif homogène, tramway | Bon compromis : bâti récent, copropriétés constituées, DPE souvent correct |
| Hôpitaux-Facultés | CHU, campus, demande d’internes, doctorants et personnels hospitaliers | Cible idéale du dispositif : demande à l’année en location nue, hors calendrier étudiant |
| Beaux-Arts, Boutonnet | Secteurs prisés au nord, forte demande étudiante et jeunes actifs | Demande abondante mais orientée meublé. Étudier plutôt le LMNP sur ce secteur |
| Croix d’Argent, Près d’Arènes | Sud et sud-ouest, prix plus accessibles, parc collectif mixte | Rendement apparent supérieur, examiner la liquidité à la revente sur neuf ans |
| Mosson | Grands ensembles à l’ouest, prix les plus bas de la commune | Prudence maximale : le rendement affiché y est le plus trompeur |
Le secteur Hôpitaux-Facultés mérite une attention particulière dans le cadre de ce dispositif précis. C’est l’endroit de la ville où la demande locative est à la fois abondante, solvable, orientée vers la location nue à l’année et compatible avec les plafonds de ressources de la zone A : internes, personnels du CHU, doctorants et jeunes enseignants-chercheurs. Dans une ville où l’essentiel des petites surfaces part en meublé étudiant, c’est la poche de demande que le Jeanbrun sait servir sans concurrence frontale.
Loi Jeanbrun ou LMNP à Montpellier
Montpellier est un marché de meublé exceptionnellement profond : troisième ville étudiante de France, avec un écart de loyer meublé sur nu d’environ 0,7 €/m² sur un T2 selon SeLoger. Le LMNP y reste le réflexe local sur les studios et petits T2. Le Jeanbrun prend l’avantage sur un profil précis : un T2 ou T3 de 40 à 50 m², loué nu à l’année, dans un secteur de demande hospitalière ou familiale, détenu par un foyer fortement fiscalisé.
| Critère | Loi Jeanbrun | LMNP au réel |
|---|---|---|
| Type de location | Nue, loyer plafonné | Meublée, loyer libre sous encadrement |
| Encadrement des loyers | Applicable, en plus du plafond fiscal | Applicable aussi, grille meublé distincte |
| Marché étudiant montpelliérain | Inaccessible, le meublé est exclu | Cœur de cible, 3e ville étudiante de France |
| Demande hospitalière et familiale | Parfaitement adaptée, bail nu de trois ans | Possible, sans avantage particulier |
| Plafond de loyer sous 48 m² | Indolore | Aucun plafond fiscal |
| Plafond de loyer à 80 m² | Décote de 14,2 % | Aucun plafond fiscal |
| Écrêtement de l’amortissement | Dès 55 m² dans le neuf | Aucun plafond annuel |
| Amortissement du mobilier | Non | Oui, en sus du bien |
| Colocation | Possible en nu, chaque colocataire sous plafond « personne seule » | Possible, loyer libre |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, abattements pour durée de détention | Amortissements réintégrés depuis le 15 février 2025 |
Un point joue nettement en faveur du dispositif sur un marché où les prix d’achat se sont retournés : les amortissements Jeanbrun ne sont pas réintégrés au calcul de la plus-value à la revente, contrairement au LMNP depuis février 2025. Sur un horizon de neuf ans et un ticket montpelliérain de 150 000 à 250 000 €, ce paramètre pèse lourd. Détail du statut dans notre guide LMNP.
Vous hésitez entre plusieurs dispositifs pour votre projet à Montpellier ?
Certains liens du site sont partenaires. ILA perçoit une commission ; elle ne modifie ni les avis ni les recommandations.
Les simulations et les erreurs à éviter
Deux scénarios simplifiés, hors frais de notaire, gestion locative et assurance, en catégorie intermédiaire. Le premier sous le point de bascule, le second au-delà des deux seuils.
Scénario 1 : T2 neuf de 45 m², dans la fenêtre favorable
Sur cette surface, le plafond fiscal dépasse le loyer de marché de 2,7 % et l’amortissement de 6 531 € reste sous le plafond annuel de 8 000 €. C’est la configuration la plus efficiente d’un projet neuf montpelliérain : les deux contraintes fiscales sont inactives, et seul l’encadrement préfectoral reste à vérifier à l’adresse.
Scénario 2 : T3 neuf de 70 m², au-delà des deux seuils
Ce que coûtent 25 m² de plus
Entre le T2 de 45 m² et le T3 de 70 m², vous engagez 129 575 € de capital supplémentaire. En contrepartie, l’amortissement déductible ne progresse que de 6 531 à 8 000 €, soit 1 469 € de base additionnelle, environ 693 € d’économie réelle à une tranche marginale de 30 % majorée des prélèvements sociaux. Et le loyer perd 1,78 €/m² sous l’effet du plafond, soit 125 € par mois et 1 500 € par an. Les 25 m² supplémentaires vous coûtent donc plus qu’ils ne rapportent, avant même de compter le coût du crédit.
Les erreurs qui coûtent cher
- ne retenir que le plafond Jeanbrun : à Montpellier, l’encadrement préfectoral s’applique en plus, et le loyer applicable est le plus bas des deux ;
- calculer son loyer sur les tarifs meublés affichés sur les portails étudiants, alors que le dispositif impose la location nue ;
- acheter un neuf de plus de 55 m² : l’amortissement y est écrêté, et la décote de loyer s’ajoute au-delà de 48 m² ;
- supposer que le neuf compense sa surprime de 51 % par un demi-point d’amortissement supplémentaire : l’écart de rendement brut reste de 1,6 à 1,9 point à toutes les surfaces ;
- acheter un bien occupé sans relever le dernier loyer pratiqué, qui devient votre plafond effectif à la relocation ;
- viser l’Écusson pour une opération à travaux sans avoir fait valider le DPE A ou B atteignable ;
- viser une maison individuelle, exclue du dispositif quel que soit le montant des travaux.
Méthodologie
Prix de l’ancien : MeilleursAgents, appartements, 1er août 2026. Prix du neuf collectif : Fédération des promoteurs immobiliers, métropole de Montpellier, 1er trimestre 2026. Loyer de marché : MeilleursAgents, appartements, 16,00 €/m² par mois. Plafond de loyer : barème de la location intermédiaire en zone A pour 2026, 14,64 €/m², coefficient de surface 0,7 + 19/S plafonné à 1,2. Plafonds de ressources : arrêté du 6 janvier 2026, repris au BOFiP. Taux d’imposition retenu pour l’économie fiscale : tranche marginale de 30 % majorée des prélèvements sociaux de 17,2 %. Les rendements sont bruts, avant charges de copropriété, taxe foncière, gestion et travaux, et n’intègrent pas le loyer de référence majoré de l’encadrement, qui se relève adresse par adresse.
Pour une liste plus large des pièges classiques, voir notre guide biens immobiliers à éviter à l’achat, et notre calculateur de rendement locatif pour la méthode complète.
Lexique
- Relance logement
- Nom officiel du dispositif dit loi Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et codifié à l’article 31 i et j du Code général des impôts.
- Zone A
- Zone du zonage ABC à laquelle Montpellier appartient. Le plafond de loyer de la location intermédiaire y est de 14,64 euros par mètre carré en 2026, contre 11,80 euros en zone B1.
- Loyer de référence majoré
- Plafond légal de l’encadrement des loyers, égal au loyer médian du secteur augmenté de 20 %, fixé par arrêté préfectoral et décliné par secteur, nombre de pièces, époque de construction et type de bail.
- Point de bascule
- Surface à partir de laquelle le plafond de loyer du dispositif descend sous le loyer moyen de marché local. Il se situe à 48 mètres carrés à Montpellier.
- Écrêtement
- Blocage de l’amortissement déductible lorsque le montant théorique dépasse le plafond annuel de 8 000, 10 000 ou 12 000 euros par foyer fiscal. Il intervient dès 55 mètres carrés dans le neuf montpelliérain.
- Surprime du neuf
- Écart de prix au mètre carré entre un logement neuf et un logement ancien comparable. Elle atteint 51 % à Montpellier, le niveau le plus élevé de notre série de villes.
Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Montpellier
La loi Jeanbrun s’applique-t-elle à Montpellier ?
Oui. Le dispositif Relance logement s’applique aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, loués nus en résidence principale pendant neuf ans. Montpellier relève de la zone A du zonage ABC, ce qui fixe le plafond de loyer intermédiaire à 14,64 €/m² pour 2026 et le plafond de ressources à 44 344 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule.
Quel est le plafond de loyer Jeanbrun à Montpellier en 2026 ?
Le plafond de la location intermédiaire en zone A est de 14,64 €/m² pour 2026. Il faut lui appliquer le coefficient de surface égal à 0,7 + 19 divisé par la surface habitable, plafonné à 1,2. Pour un T2 de 45 m², le plafond ressort ainsi à 16,43 €/m², soit environ 739 € par mois. Ce plafond doit ensuite être comparé au loyer de référence majoré de l’encadrement préfectoral, et c’est le plus bas des deux qui s’applique.
L’encadrement des loyers s’applique-t-il en plus du plafond Jeanbrun à Montpellier ?
Oui, intégralement. Montpellier applique l’encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2022, aux côtés de Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Grenoble, le Pays basque, Plaine Commune et Est Ensemble. L’arrêté préfectoral fixe un loyer de référence majoré par secteur, décliné selon le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de bail. Ce plafond s’impose à tous les baux, quel que soit le régime fiscal du bailleur, et se relève adresse par adresse sur le simulateur officiel de la métropole.
Quel rendement attendre à Montpellier avec la loi Jeanbrun ?
Le rendement brut de marché atteint 5,60 %, sur la base d’un prix moyen de 3 427 €/m² pour l’ancien et d’un loyer de 16,00 €/m². Dans le neuf, à 5 183 €/m², il tombe à 3,70 % sur un T2 de 45 m² et à 3,29 % sur un T3 de 70 m² une fois le plafond de loyer appliqué. L’écart entre neuf et ancien reste de 1,6 à 1,9 point à toutes les surfaces.
À partir de quelle surface le plafond de loyer devient-il contraignant à Montpellier ?
À partir de 48 m². En dessous, le plafond corrigé du coefficient de surface dépasse le loyer moyen de 16,00 €/m² : il atteint 17,57 €/m² sous 38 m² et 16,43 €/m² à 45 m². Au-delà, la décote atteint 7 % à 60 m², 11,1 % à 70 m² et 14,2 % à 80 m². Grâce à son classement en zone A, Montpellier tient plus longtemps que Metz et Caen, qui s’arrêtent à 39 m².
À partir de quelle surface l’amortissement est-il écrêté à Montpellier ?
Dès 55 m² dans le neuf, au prix de 5 183 €/m², et à partir de 97 m² dans l’ancien, au prix de 3 427 €/m². Cette différence est décisive : dans le neuf, l’écrêtement se déclenche seulement 7 m² après le point de bascule du loyer, ce qui referme la fenêtre favorable entre 48 et 55 m². Un projet neuf montpelliérain se construit donc entre 40 et 50 m².
Neuf ou ancien à Montpellier, lequel choisir en loi Jeanbrun ?
L’ancien l’emporte sur le rendement, avec 1,6 à 1,9 point d’écart à toutes les surfaces, parce que le neuf montpelliérain se paie 51 % plus cher au mètre carré : 5 183 €/m² selon la Fédération des promoteurs immobiliers contre 3 427 €/m² pour l’ancien. Le neuf conserve trois avantages réels : des frais de notaire réduits à 2 ou 3 %, un DPE conforme dès la livraison, et aucun chantier à piloter. Il se justifie sur 40 à 50 m² dans un secteur où l’ancien de qualité est rare.
Peut-on faire de la colocation avec la loi Jeanbrun à Montpellier ?
Oui, en location nue et à usage de résidence principale des colocataires. La règle des ressources est favorable : chaque colocataire est apprécié individuellement sur le plafond « personne seule », soit 44 344 € de revenu fiscal de référence en zone A. Attention toutefois au coefficient de surface, qui fait tomber le plafond de loyer à 13,73 €/m² sur un T4 de 80 m² et supprime une partie de la prime de loyer propre à la colocation.
Peut-on louer à des étudiants avec la loi Jeanbrun à Montpellier ?
En location nue uniquement. Le dispositif exclut le meublé, or la demande étudiante montpelliéraine se porte massivement sur le meublé dans la troisième ville étudiante de France. La cible la plus cohérente est constituée des internes, doctorants, personnels du CHU et jeunes actifs, qui louent nu et à l’année, notamment sur le secteur Hôpitaux-Facultés.
Montpellier est-elle en zone tendue ?
Oui. Montpellier appartient aux 28 unités urbaines classées en zone tendue par le décret du 10 mai 2013. Ce classement déclenche l’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation, le préavis réduit à un mois pour le locataire, la taxe sur les logements vacants et le plafonnement des honoraires de location facturables au locataire.
Quel budget pour investir en loi Jeanbrun à Montpellier ?
Au prix du neuf collectif de 5 183 €/m², un T2 de 45 m² représente environ 233 000 € hors frais d’acquisition, avec des frais de notaire réduits à 2 ou 3 %. Dans l’ancien à 3 427 €/m², le même bien coûte 154 200 €, auxquels s’ajoutent au moins 30 % de travaux pour être éligible, soit environ 200 000 € au total, avec des frais de notaire de 7 à 8 %.
Jeanbrun ou LMNP à Montpellier, lequel choisir ?
Le LMNP reste le réflexe sur les studios et petits T2 proches des campus, où la demande étudiante est la plus profonde et où le meublé permet l’amortissement du mobilier. Le Jeanbrun prend l’avantage sur un T2 ou T3 de 40 à 50 m² loué nu à l’année, dans un secteur de demande hospitalière ou familiale, pour un foyer fortement fiscalisé. Il ajoute un atout décisif sur neuf ans : les amortissements ne sont pas réintégrés au calcul de la plus-value à la revente.
Sources des données
- Légifrance, article 47 de la loi de finances pour 2026 ;
- Ministère de l’Économie, dispositif Relance logement ;
- Arrêté du 6 janvier 2026, Journal officiel du 31 janvier 2026, et BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10 mars 2026 : plafonds de loyers et de ressources 2026 par zone ;
- Ministère de la Transition écologique, zonage A, B, C ;
- MeilleursAgents, prix et loyers à Montpellier, 1er août 2026 ;
- Fédération des promoteurs immobiliers, prix moyen de l’appartement collectif neuf sur la métropole de Montpellier, 1er trimestre 2026 ;
- SeLoger, loyers à Montpellier, 2026 ;
- RealAdvisor, prix médians et loyers à Montpellier, juillet 2026 ;
- Préfecture de l’Hérault et Montpellier Méditerranée Métropole, arrêté d’encadrement des loyers applicable depuis le 1er juillet 2022 et simulateur officiel de loyer de référence ;
- Légifrance, décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 définissant les communes en zone tendue ;
- ANAH, plafonds de loyers et de ressources Loc’Avantages pour les niveaux social et très social.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement ou un conseil fiscal personnalisé. Les points de bascule, plafonds de loyer par surface, seuils d’écrêtement et rendements sont des calculs ILA à partir des taux, plafonds légaux et prix de marché cités en sources. Le loyer de référence majoré de l’encadrement montpelliérain est fixé par arrêté préfectoral annuel et se relève adresse par adresse sur le simulateur de Montpellier Méditerranée Métropole. Investir comporte un risque de perte en capital.