Accueil / Villes / Loi Jeanbrun à Nîmes
Loi Jeanbrun à Nîmes en 2026 : le rendement réel, pas celui des annonces
À Nîmes, l’observatoire officiel des loyers relève un loyer médian de 10,7 €/m², soit 16 % sous le loyer moyen affiché sur les portails d’annonces. Cet écart fait passer le rendement brut de 6,4 à 5,3 %, et c’est le second chiffre qui doit servir de base à une simulation Jeanbrun.
Sommaire
- Le dispositif Jeanbrun en bref
- Loyer d’annonce ou loyer officiel : l’écart de 16 %
- Le marché immobilier nîmois en 2026
- Un amortissement jamais plafonné
- Les quartiers à étudier
- Loi Jeanbrun ou LMNP à Nîmes
- Le rendement réel, exemple chiffré
- Les erreurs qui coûtent cher
- Lexique
- Être accompagné sur mon projet
- FAQ
Réponse directe. La loi Jeanbrun s’applique à Nîmes sans zonage, pour un appartement en immeuble collectif loué nu en résidence principale pendant neuf ans. Avec un prix moyen de 2 403 €/m² et un loyer médian officiel de 10,7 €/m², le rendement brut ressort à 5,3 %, contre 6,4 % si l’on retient le loyer d’annonce. Le plafond annuel d’amortissement n’est atteint qu’au-delà de 113 m², donc jamais sur les surfaces visées en locatif, et Nîmes n’applique pas l’encadrement des loyers.
Le dispositif Jeanbrun en bref
Le dispositif Relance logement, dit loi Jeanbrun (article 47 de la loi de finances pour 2026, codifié à l’article 31 i et j du Code général des impôts), succède au Pinel. Il repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers, non plus sur une réduction d’impôt.
| Type de logement | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Neuf ou VEFA | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien avec travaux ≥ 30 % | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond annuel par foyer fiscal | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
| Effort de loyer indicatif | environ -15 % | environ -30 % | environ -45 % |
Le bien doit se situer dans un bâtiment d’habitation collectif, être acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, et être déclaré au régime réel des revenus fonciers. Pour le détail complet du mécanisme, voir notre guide du statut du bailleur privé 2026.
Loyer d’annonce ou loyer officiel : l’écart de 16 %
Nîmes dispose d’un observatoire local des loyers agréé, membre du réseau national des observatoires. Il relève un loyer médian de 10,7 €/m² hors charges sur l’agglomération, avec une amplitude de 10,2 €/m² dans la zone la moins chère à 11,4 €/m² dans la plus chère. Les portails d’annonces affichent de leur côté 12,8 €/m² en moyenne pour un appartement, soit 16 % de plus.
Cet écart n’est pas une contradiction : un loyer d’annonce est un prix demandé sur les biens actuellement disponibles, un loyer médian d’observatoire est un loyer effectivement payé sur l’ensemble du parc locatif privé, baux anciens compris. Pour une simulation d’investissement sur neuf ans, c’est la seconde donnée qui est la plus prudente.
| Source du loyer | Loyer au m² | Rendement brut |
|---|---|---|
| Loyer d’annonce, appartements | 12,8 € | 6,4 % |
| Observatoire, zone la plus chère | 11,4 € | 5,7 % |
| Observatoire, médiane agglomération | 10,7 € | 5,3 % |
| Observatoire, zone la moins chère | 10,2 € | 5,1 % |
Ce que cela change sur un T3 de 65 m²
Au loyer d’annonce, le bien se loue 832 € par mois. Au loyer médian de l’observatoire, 696 €. L’écart de 136 € par mois représente 14 742 € sur les neuf années d’engagement, soit davantage que l’amortissement cumulé sur trois ans en niveau intermédiaire. Fonder son plan de financement sur le loyer d’annonce est donc l’erreur la plus coûteuse possible à Nîmes.
Rappel indispensable : ces deux chiffres sont des loyers de marché. Le loyer que vous pourrez réellement pratiquer sous dispositif Jeanbrun est un troisième montant, plafonné par le barème du niveau de location choisi, et inférieur au marché par construction.
Le marché immobilier nîmois en 2026
Au 1er août 2026, le prix moyen d’un appartement à Nîmes est estimé à 2 403 €/m², avec une fourchette de 1 392 à 3 775 €/m² selon les quartiers. Le parc compte 88 % de résidences principales, 4 % de résidences secondaires et 8 % de logements vacants. Les étudiants représentent environ 9 % de la population mobile.
Nîmes figure parmi les agglomérations classées en zone tendue, ce qui réduit le préavis du locataire à un mois et rend applicable la taxe sur les logements vacants. En revanche, la commune n’applique pas l’encadrement des loyers avec loyers de référence, réservé à quelques territoires volontaires : le bailleur n’a donc qu’un seul plafond à respecter, celui du barème Jeanbrun.
Un taux de vacance à intégrer au calcul
Avec 8 % de logements vacants selon les données SeLoger, Nîmes se situe au-dessus de plusieurs villes du cluster. Sur un engagement de neuf ans, une vacance moyenne de deux mois par an ampute le loyer annuel d’environ 17 %, ce qui pèse plus lourd que l’écart entre deux niveaux de loyer Jeanbrun. Le choix du quartier et la qualité du bien deviennent donc déterminants.
Un amortissement jamais plafonné
Le plafond annuel de 8 000, 10 000 ou 12 000 € par foyer fiscal écrête l’amortissement au-delà d’un certain prix d’acquisition. Au prix moyen nîmois de 2 403 €/m², il faudrait acheter un appartement de 113 à 119 m² pour l’atteindre. Sur les T2 et T3 visés en locatif, l’amortissement est donc intégralement déductible.
| Niveau de location | Seuil neuf | Surface équivalente | Seuil ancien |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 285 714 € | 119 m² | 333 333 € |
| Social | 277 778 € | 116 m² | 357 143 € |
| Très social | 272 727 € | 113 m² | 375 000 € |
Conséquence pratique : l’investisseur nîmois peut arbitrer entre les trois niveaux de loyer sur leur seule logique économique. Mais compte tenu de l’écart de 16 % déjà constaté entre loyer d’annonce et loyer réellement pratiqué, passer en niveau social ou très social revient à empiler deux décotes successives sur un marché déjà accessible. Le niveau intermédiaire reste dans la plupart des cas le calcul le plus favorable.
Source : Observatoire des loyers de l’agglomération de Nîmes (loyer médian et amplitude par zone), MeilleursAgents (prix et loyers d’annonce, août 2026), calcul de rendement brut ILA. Rendement avant frais, charges, vacance et avant plafonnement du loyer par le barème Jeanbrun.
Les quartiers à étudier
L’écart de prix intra-communal, de 1 392 à 3 775 €/m², dépasse le facteur deux et demi. Le choix du secteur détermine directement le rendement, sans jamais poser de problème d’écrêtement du plafond.
| Secteur | Prix indicatif au m² | Point à vérifier |
|---|---|---|
| Carèmeau | autour de 3 188 € | Segment haut du marché nîmois, proximité du CHU |
| Quartier des Espesses | autour de 2 406 € | Proche du prix moyen communal, dispersion forte selon l’immeuble |
| Écusson, centre historique | autour de 2 397 € rue Notre-Dame | Bâti ancien, contraintes patrimoniales, DPE à vérifier |
| Secteurs d’entrée de gamme | jusqu’à 1 392 € en bas de fourchette | Rendement apparent élevé, vérifier vacance et charges |
| Secteurs haut de fourchette | jusqu’à 3 775 € | Rendement plus faible, logique patrimoniale |
Les valeurs ci-dessus sont des repères relevés à l’échelle de la rue ou du quartier, pas des moyennes officielles de secteur. Le choix doit se faire à l’adresse : sur un marché où l’entrée de gamme démarre sous 1 400 €/m², l’écart de rendement apparent entre deux rues du même quartier peut atteindre plusieurs points, et c’est là que la vacance locative mérite l’examen le plus attentif.
Le centre historique demande une vigilance particulière
L’Écusson, cœur médiéval de Nîmes, concentre un bâti ancien dense qui peut sembler idéal pour la voie de l’ancien avec travaux. Mais les contraintes patrimoniales, l’absence fréquente d’ascenseur et de stationnement, et l’état des parties communes doivent être chiffrés avant l’offre d’achat, pas après.
Loi Jeanbrun ou LMNP à Nîmes
À Nîmes, le Jeanbrun bénéficie d’un amortissement jamais écrêté et de l’absence d’encadrement local des loyers. Mais avec un loyer de marché déjà bas et un plafond fiscal qui le réduit encore, l’avantage se joue surtout sur la tranche marginale d’imposition. Le LMNP conserve l’avantage de la liberté tarifaire, dans une ville où chaque euro de loyer compte.
| Critère | Loi Jeanbrun | LMNP au réel |
|---|---|---|
| Type de location | Nue, loyer plafonné | Meublée, loyer libre |
| Amortissement | Taux légaux, non écrêté à Nîmes | Comptable, bien et mobilier |
| Loyer sur un marché déjà bas | Décote supplémentaire | Loyer de marché |
| Ressources du locataire | Plafonnées | Aucun plafond général |
| Durée d’engagement | 9 ans | Aucune durée fiscale imposée |
| Sensibilité à la vacance | Élevée, loyer déjà plafonné | Élevée, mais loyer libre pour compenser |
Détail du statut dans notre guide LMNP. Voir aussi notre page déficit foncier 2026 pour l’articulation avec le plafond majoré à 21 400 €, mobilisable jusqu’au 31 décembre 2027 sur les travaux de rénovation énergétique.
Vous hésitez entre plusieurs dispositifs pour votre projet à Nîmes ?
Être accompagné sur mon projet
Certains liens du site sont partenaires. ILA perçoit une commission ; elle ne modifie ni les avis ni les recommandations.
Le rendement réel, exemple chiffré
Exemple simplifié, hors frais de notaire, gestion locative et assurance, pour un T3 de 65 m² acquis au prix moyen nîmois et loué en catégorie intermédiaire. Le loyer retenu est le loyer médian de l’observatoire, pas le loyer d’annonce.
Méthodologie
L’amortissement est intégralement déductible, avec une marge de 3 627 € par rapport au plafond. Le loyer retenu reste un loyer de marché : le loyer plafonné par le barème Jeanbrun sera inférieur, ce qui abaissera encore le rendement avant prise en compte de l’économie d’impôt. Cette simulation ne constitue pas un conseil personnalisé.
En version ancien rénové, un bien acquis 110 000 € avec 38 000 € de travaux, soit 34,5 % du prix d’acquisition, donnerait une base de 118 400 € et un amortissement de 3 552 € en intermédiaire, également non écrêté. Pour la méthode de calcul complète, voir notre calculateur de rendement locatif.
Les erreurs qui coûtent cher
Bâtir son plan de financement sur le loyer d’annonce
C’est l’erreur la plus coûteuse à Nîmes. L’écart de 16 % entre les 12,8 €/m² affichés sur les portails et les 10,7 €/m² relevés par l’observatoire représente 14 742 € sur neuf ans pour un T3 de 65 m².
Empiler la décote Jeanbrun sur un loyer déjà bas
Sur un marché où le loyer médian est de 10,7 €/m², choisir le niveau très social pour son taux de 5,5 % revient à descendre le loyer très en dessous du seuil de rentabilité de l’opération. Le gain d’amortissement ne compense pas.
Négliger le taux de vacance de 8 %
C’est un niveau supérieur à plusieurs villes du cluster. Deux mois de vacance par an amputent le loyer annuel d’environ 17 %, davantage que l’écart entre deux niveaux de loyer Jeanbrun.
Acheter dans l’Écusson sans audit technique
Le bâti médiéval du centre historique est un candidat naturel à la voie des travaux, mais les contraintes patrimoniales, l’absence d’ascenseur et l’état des parties communes peuvent faire dériver un budget travaux de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Pour une liste plus large des pièges classiques, voir notre guide biens immobiliers à éviter à l’achat.
Lexique
- Relance logement
- Nom officiel du dispositif dit loi Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et codifié à l’article 31 i et j du Code général des impôts.
- Observatoire local des loyers
- Structure agréée par l’État qui relève les loyers effectivement pratiqués dans le parc locatif privé et publie des loyers médians par zone, distincts des loyers d’annonce.
- Loyer médian
- Loyer tel que la moitié des logements présente un loyer inférieur et l’autre moitié un loyer supérieur. Plus prudent qu’une moyenne d’annonces pour une simulation.
- Écrêtement
- Réduction de l’amortissement déductible lorsque le montant théorique dépasse le plafond annuel de 8 000, 10 000 ou 12 000 euros par foyer fiscal.
- Zone tendue
- Zonage défini par décret réduisant le préavis du locataire à un mois. Distinct de l’encadrement des loyers, qui suppose un arrêté préfectoral spécifique et ne s’applique pas à Nîmes.
- Déficit foncier majoré
- Plafond d’imputation sur le revenu global porté de 10 700 à 21 400 euros par an pour les travaux de rénovation énergétique, jusqu’au 31 décembre 2027.
Être accompagné sur mon projet à Nîmes
Questions fréquentes
La loi Jeanbrun s’applique-t-elle à Nîmes ?
Oui. Le dispositif Relance logement s’applique sur tout le territoire français sans zonage, aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif et respectant l’ensemble des conditions prévues par la loi.
Quel rendement attendre à Nîmes avec la loi Jeanbrun ?
Le rendement brut ressort à 5,3 % sur la base du loyer médian de 10,7 €/m² relevé par l’observatoire des loyers, contre 6,4 % si l’on retient le loyer d’annonce de 12,8 €/m². Le rendement d’une opération Jeanbrun sera encore inférieur, puisque le loyer est plafonné par le barème fiscal.
Pourquoi deux loyers différents sont-ils publiés pour Nîmes ?
Le loyer d’annonce correspond aux prix demandés sur les biens actuellement disponibles. Le loyer médian de l’observatoire correspond aux loyers effectivement payés sur l’ensemble du parc locatif privé, baux anciens compris. L’écart atteint 16 % à Nîmes.
Le plafond d’amortissement est-il atteint à Nîmes ?
Quasiment jamais. Au prix moyen de 2 403 €/m², il faudrait acquérir un appartement de 113 à 119 m² selon le niveau de location pour saturer le plafond annuel. Sur les T2 et T3 visés en locatif, l’amortissement reste intégralement déductible.
Nîmes applique-t-elle l’encadrement des loyers ?
Non. Nîmes est classée en zone tendue, ce qui réduit le préavis du locataire à un mois, mais ne figure pas parmi les territoires appliquant l’encadrement des loyers avec loyers de référence. Le seul plafond à respecter est celui du barème Jeanbrun.
Quel budget pour investir en loi Jeanbrun à Nîmes ?
Au prix moyen de 2 403 €/m², un T3 de 65 m² représente environ 156 200 € hors frais d’acquisition. Dans les secteurs d’entrée de gamme, où le prix descend jusqu’à 1 392 €/m², le ticket est nettement inférieur, à condition de vérifier la vacance locative.
Peut-on acheter une maison avec la loi Jeanbrun à Nîmes ?
Non. Le dispositif vise les logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs. Une maison individuelle classique n’est pas éligible, quelle que soit l’ampleur des travaux réalisés.
Jeanbrun ou LMNP à Nîmes, lequel choisir ?
Le Jeanbrun offre un amortissement jamais écrêté et aucun encadrement local, mais impose une décote de loyer sur un marché déjà accessible. Le LMNP conserve la liberté tarifaire, ce qui pèse davantage quand le loyer médian est bas. Les deux scénarios doivent être simulés selon votre tranche marginale d’imposition.
Sources
- 1. Légifrance, article 47 de la loi de finances pour 2026.
- 2. Ministère de l’Économie, dispositif Relance logement.
- 3. Observatoire des loyers de l’agglomération de Nîmes, loyer médian et amplitude par zone.
- 4. MeilleursAgents, prix et loyers à Nîmes, août 2026.
- 5. Service-Public.fr, connaître le zonage ABC d’une commune.
- 6. SeLoger, structure du parc de logements et part d’étudiants à Nîmes, 2026 (source privée).
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement ou un conseil fiscal personnalisé. Les seuils d’écrêtement et les rendements sont des calculs ILA à partir des taux et plafonds légaux et des prix et loyers cités en sources. Les repères de prix par secteur sont des relevés à l’échelle de la rue ou du quartier, non des moyennes officielles de secteur. Investir comporte un risque de perte en capital. Vérifiez le barème et le zonage applicables à votre bien auprès de l’ADIL du Gard avant tout engagement.