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Loi Jeanbrun à Nantes 2026 : zone A, plafonds de loyer et rendement réel
Nantes intra-muros est en zone A depuis juillet 2024, ce qui lui applique le plafond de loyer Jeanbrun le plus favorable : 14,64 €/m² en niveau intermédiaire. Conséquence directe et rarement dite : jusqu’au T3, le plafond ne coûte quasiment rien par rapport au loyer de marché nantais.
Sommaire
- Nantes est-elle éligible, et dans quelle zone
- Le plafond de loyer Jeanbrun à Nantes
- Les plafonds de ressources du locataire
- Le dispositif Jeanbrun en bref
- Un amortissement non plafonné jusqu’à 80 m²
- Le rendement réel, surface par surface
- Un marché en correction depuis cinq ans
- Les quartiers à étudier
- Jeanbrun, Pinel ou LMNP à Nantes
- Les erreurs qui coûtent cher
- Lexique
- Être accompagné sur mon projet
- FAQ
Réponse directe. La loi Jeanbrun s’applique à Nantes, sans condition de zonage pour l’éligibilité, mais le zonage détermine les plafonds. Nantes intra-muros est en zone A depuis l’arrêté du 5 juillet 2024 : le plafond de loyer intermédiaire y est de 14,64 €/m², à multiplier par le coefficient de surface, et les ressources du locataire sont plafonnées à 44 344 € pour une personne seule et 66 276 € pour un couple. Les 23 autres communes de Nantes Métropole restent en zone B1, à 11,80 €/m². Point décisif : au loyer de marché nantais de 14,6 €/m², le plafond intermédiaire zone A n’est pas contraignant jusqu’au T3, et ne coûte que 7 à 11 % de loyer au-delà de 85 m².
Nantes est-elle éligible, et dans quelle zone
Deux questions différentes que beaucoup de guides confondent. L’éligibilité au dispositif Jeanbrun ne dépend pas du zonage : contrairement au Pinel, le dispositif s’applique sur tout le territoire, zones B2 et C incluses. Les plafonds, eux, dépendent bien du classement ABC du ministère chargé du logement.
Nantes a été reclassée de la zone B1 vers la zone A par l’arrêté du 5 juillet 2024, dans une révision qui a touché 865 communes au total, dont 142 vers la zone A. Pour un investisseur, ce reclassement est une bonne nouvelle : plus la zone est tendue, plus les plafonds de loyer et de ressources sont élevés, et donc plus le vivier de locataires éligibles est large.
Attention si votre bien n’est pas à Nantes même
Le reclassement en zone A concerne uniquement la commune de Nantes. Saint-Herblain, Rezé, Orvault, Saint-Sébastien-sur-Loire, Carquefou, Bouguenais et les autres communes de Nantes Métropole restent en zone B1, avec un plafond de loyer intermédiaire de 11,80 €/m² au lieu de 14,64 €/m². Soit près de 24 % d’écart sur le loyer autorisé, pour deux biens parfois distants de quelques centaines de mètres. Vérifiez le code INSEE exact de la commune avant de signer.
Faut-il attendre des décrets d’application ?
Non. Dans un courrier officiel transmis à la Fédération des promoteurs immobiliers le 13 mars 2026, le ministre du Logement a confirmé que le statut de bailleur privé est autoportant et immédiatement applicable, sans décret d’application nécessaire. Les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 sont éligibles.
Le plafond de loyer Jeanbrun à Nantes
En niveau intermédiaire, le plafond zone A est de 14,64 €/m² en 2026, à multiplier par un coefficient de surface calculé comme 0,7 + (19 / surface utile), plafonné à 1,2. La surface utile est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes, dans la limite de 8 m². Le loyer de marché nantais étant de 14,6 €/m², le plafond n’est pas contraignant sur les petites et moyennes surfaces.
| Surface utile | Coefficient | Plafond Jeanbrun | Loyer de marché | Décote imposée |
|---|---|---|---|---|
| Studio, 30 m² | 1,20 (plafonné) | 527 € / mois | 438 € / mois | Aucune |
| T2, 45 m² | 1,122 | 739 € / mois | 657 € / mois | Aucune |
| T3, 65 m² | 0,992 | 944 € / mois | 949 € / mois | 0,5 % |
| T4, 85 m² | 0,924 | 1 149 € / mois | 1 241 € / mois | 7,4 % |
| T5, 100 m² | 0,890 | 1 303 € / mois | 1 460 € / mois | 10,8 % |
Le point que personne ne calcule
Sur un studio ou un T2 nantais, le plafond Jeanbrun intermédiaire est supérieur au loyer de marché. Le coefficient de surface, qui protège les petites surfaces, joue à plein en zone A. Autrement dit, la contrepartie du dispositif — l’effort de loyer — est nulle en pratique jusqu’au T3, alors que l’avantage fiscal, lui, est bien réel. C’est la configuration la plus favorable qu’un investisseur puisse rencontrer, et elle disparaît dès qu’on franchit les 80 m².
Attention toutefois : un plafond n’est pas un objectif. Vous ne louerez pas un T2 nantais 739 € si le marché est à 657 €. Le plafond signifie simplement que vous pouvez pratiquer le plein loyer de marché tout en restant dans le dispositif.
Niveaux social et très social
Pour les niveaux social et très social, qui ouvrent droit à des taux d’amortissement de 4,5 % et 5,5 % dans le neuf, la loi de finances 2026 ne renvoie pas au référentiel Pinel mais au barème Loc’Avantages de l’ANAH, défini commune par commune. Les plafonds nantais sont consultables sur le site de l’ANAH et doivent être vérifiés à la date de signature du bail. L’arbitrage se résume à une question simple : le point d’amortissement supplémentaire compense-t-il l’effort de loyer, qui est de l’ordre de 30 % en social et 45 % en très social.
Les plafonds de ressources du locataire
Le second plafond, tout aussi contraignant, porte sur le revenu fiscal de référence du locataire. Pour un bail conclu en 2026, c’est le revenu fiscal de référence de l’avis d’imposition 2024 (revenus 2023) qui fait foi. Le contrôle se fait à l’entrée dans le logement uniquement : un locataire dont les revenus progressent ensuite reste éligible.
| Composition du foyer locataire | Plafond de revenu fiscal de référence |
|---|---|
| Personne seule | 44 344 € |
| Couple | 66 276 € |
| Personne seule ou couple + 1 personne à charge | environ 79 700 €* |
| + 2 personnes à charge | environ 95 400 €* |
| + 3 personnes à charge | environ 113 000 €* |
| + 4 personnes à charge | environ 127 100 €* |
| Majoration par personne supplémentaire | environ 14 200 €* |
* Valeurs reconstituées, à confirmer au BOFiP. Pour un bien situé dans une commune de Nantes Métropole classée en zone B1, les plafonds sont sensiblement inférieurs et doivent être relevés séparément.
Ce que ces plafonds signifient concrètement à Nantes
Le revenu médian par ménage nantais s’établit à 24 774 €. Avec un plafond zone A à 44 344 € pour une personne seule, la très grande majorité des locataires nantais est éligible. Le zonage A retire donc au dispositif l’essentiel de sa contrainte pratique : vous ne vous privez pas d’un vivier de candidats en louant en Jeanbrun à Nantes. Ce ne serait pas le cas dans une commune de la métropole classée B1, où le plafond descend nettement.
Un doute sur le zonage de votre commune ou sur l’éligibilité d’un locataire ?
Être accompagné sur mon projet
Certains liens du site sont partenaires. ILA perçoit une commission ; elle ne modifie ni les avis ni les recommandations.
Le dispositif Jeanbrun en bref
Le dispositif Relance logement, dit loi Jeanbrun, a été créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, publiée au Journal officiel du 20 février) et codifié aux alinéas i et j du 1° du I de l’article 31 du Code général des impôts. Il succède au Pinel et repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers, non plus sur une réduction d’impôt.
| Type de logement | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Neuf ou VEFA | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien avec travaux ≥ 30 % | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond annuel par foyer fiscal | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
| Effort de loyer indicatif | environ -15 % | environ -30 % | environ -45 % |
Les conditions cumulatives : location nue, à usage de résidence principale, pendant neuf ans minimum et de manière continue ; bien situé dans un bâtiment d’habitation collectif ; acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ; déclaration au régime réel des revenus fonciers, formulaire 2044. La location aux ascendants et descendants est exclue. Pour le détail complet du mécanisme, voir notre guide du statut du bailleur privé 2026.
La maison individuelle n’est pas éligible
Le dispositif vise exclusivement les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Une maison nantaise, même intégralement rénovée, ne rentre pas dans le cadre — quelle que soit l’ampleur des travaux réalisés.
Un amortissement non plafonné jusqu’à 80 m²
Le plafond annuel de 8 000, 10 000 ou 12 000 € par foyer fiscal écrête l’amortissement au-delà d’un certain prix d’acquisition. Au prix moyen nantais de 3 409 €/m², ce seuil correspond à 80 à 84 m² selon le niveau de location. Les T2 et T3 restent donc en dessous, mais un grand T4 nantais le dépasse.
| Niveau de location | Seuil neuf | Surface équivalente | Seuil ancien avec travaux |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 285 714 € | 84 m² | 333 333 € |
| Social | 277 778 € | 81 m² | 357 143 € |
| Très social | 272 727 € | 80 m² | 375 000 € |
Les deux plafonds se déclenchent au même endroit
C’est la conclusion la plus opérationnelle de cette page. Au-delà de 80-85 m² à Nantes, deux pénalités se cumulent : le loyer plafonné passe sous le loyer de marché, avec une décote de 7 à 11 %, et l’amortissement est écrêté par le plafond annuel de 8 000 €. Sur un T4 de 90 m² à environ 307 000 €, l’amortissement théorique atteindrait 8 596 € et serait ramené à 8 000 €. Chaque euro investi au-delà de 285 714 € ne produit plus d’avantage fiscal supplémentaire.
La conséquence pratique est claire : deux T2 valent mieux qu’un T4, sous réserve du plafond de deux logements par foyer fiscal et des contraintes de gestion. Les 19,5 % de résidences principales nantaises de cinq pièces ou plus sortent de fait du cadre optimal du dispositif.
Le rendement réel, surface par surface
Exemple simplifié, hors frais de notaire, gestion locative et assurance, au prix moyen nantais de 3 409 €/m² et en location intermédiaire dans le neuf.
| Surface | Prix estimé | Loyer plafonné | Rendement brut | Amortissement écrêté |
|---|---|---|---|---|
| T2, 45 m² | 153 405 € | 657 €* | 5,14 % | Non |
| T3, 65 m² | 221 585 € | 944 € | 5,11 % | Non |
| T4, 85 m² | 289 765 € | 1 149 € | 4,76 % | Oui |
| T5, 100 m² | 340 900 € | 1 303 € | 4,59 % | Oui |
* Sur le T2, le plafond Jeanbrun autorise 739 € mais le marché est à 657 € : c’est le marché qui fixe le loyer, pas le dispositif. Le rendement affiché est donc le rendement de marché.
Méthodologie
Prix et loyer de marché issus de MeilleursAgents au 1er août 2026. Le plafond de loyer est calculé sur la surface utile, supposée ici égale à la surface habitable, sans annexes. Un balcon ou une cave augmenterait la surface utile de la moitié de leur surface, dans la limite de 8 m², et donc le plafond en euros. Les rendements sont bruts, avant charges, taxe foncière, vacance et fiscalité. Cette simulation ne constitue pas un conseil personnalisé. Pour la méthode complète, voir notre calculateur de rendement locatif.
Un marché en correction depuis cinq ans
Le prix des appartements nantais a reculé de 11,4 % sur cinq ans et de 2,5 % sur les douze derniers mois selon MeilleursAgents. Sur dix ans, la hausse reste de 29,7 %. Il s’agit d’un ajustement après une phase de forte progression, pas d’un effondrement. Pour un acheteur en 2026, la conséquence est double.
| Horizon | Évolution | Lecture pour un investisseur |
|---|---|---|
| 1 mois | -0,7 % | Baisse encore en cours à la date de rédaction |
| 3 mois | -1,0 % | Tendance confirmée sur le trimestre |
| 1 an | -2,5 % | Point d’entrée plus favorable qu’en 2025 |
| 2 ans | -3,1 % | Correction installée dans la durée |
| 5 ans | -11,4 % | Ajustement majeur du marché nantais |
| 10 ans | +29,7 % | Tendance longue toujours positive |
Ce que la baisse apporte à l’acheteur
À loyer constant, une baisse du prix d’achat améliore mécaniquement le rendement. Le rendement brut ressort aujourd’hui à 5,1 %, contre environ 4,6 % au niveau de prix implicite de cinq ans plus tôt. L’investisseur qui entre en 2026 achète le même flux de loyers moins cher que celui qui est entré en 2021 — et il l’achète, cette fois, avec le plafond de loyer de la zone A.
Source : MeilleursAgents (prix moyen appartement 3 409 €/m² et évolutions au 1er août 2026, loyer moyen 14,6 €/m²), calcul de rendement brut ILA. Les prix passés sont reconstitués à partir des taux d’évolution publiés, à loyer supposé constant : il s’agit d’une illustration de l’effet mécanique du prix sur le rendement, pas d’une série historique de loyers.
Ce que la baisse impose de vérifier
Le dispositif Jeanbrun engage sur neuf ans, donc une revente probable entre 2035 et 2037. Personne ne peut prédire le niveau des prix nantais à cette échéance. Deux précautions s’imposent : ne pas construire son plan de financement sur une hypothèse de plus-value, et vérifier que l’opération tient à l’équilibre sur les seuls loyers et l’économie d’impôt.
Une correction n’est pas une garantie de rebond
Le fait que les prix aient baissé de 11,4 % en cinq ans ne signifie pas qu’ils remonteront d’autant. Les arguments de vente fondés sur un supposé retour à la moyenne relèvent de la spéculation. À l’inverse, un marché qui se détend offre plus de marge de négociation à l’achat, ce qui est un avantage réel et immédiat.
Les quartiers à étudier
L’écart entre le quartier le plus cher et le moins cher atteint 30 % à Nantes, et le rapport entre la rue la plus chère et la moins chère dépasse le facteur deux. Le choix du secteur détermine directement le rendement et la position par rapport au seuil d’écrêtement de 285 714 €.
| Quartier | Prix moyen au m² | Surface maximale sous le seuil de 285 714 € |
|---|---|---|
| Hauts Pavés, Saint Félix | 4 253 € | 67 m² |
| Centre Ville | 4 107 € | 70 m² |
| Breil, Barberie | 3 787 € | 75 m² |
| Dervallières, Zola | 3 776 € | 76 m² |
| Saint Donatien, Malakoff | 3 722 € | 77 m² |
| Ile de Nantes | 3 482 € | 82 m² |
| Chantenay, Bellevue, Sainte Anne | 3 457 € | 83 m² |
| Nantes Erdre | 3 364 € | 85 m² |
| Doulon, Bottière | 3 291 € | 87 m² |
| Quartiers Nord | 3 262 € | 88 m² |
La dernière colonne est celle qui compte pour un projet Jeanbrun : elle indique la surface maximale que vous pouvez acheter dans chaque quartier sans perdre d’avantage fiscal par écrêtement du plafond annuel. Aux Hauts Pavés, un T3 de 70 m² dépasse déjà le seuil ; à Doulon, vous pouvez viser un T4 sans écrêtement.
À l’échelle de la rue, l’amplitude est plus forte encore : de 2 379 €/m² rue Yves Kartel à 5 147 €/m² avenue Camus. Le choix doit donc se faire à l’adresse, pas au quartier. Sur un marché en correction, cette dispersion signifie aussi que toutes les rues ne baissent pas au même rythme.
Jeanbrun, Pinel ou LMNP à Nantes
Le Pinel est fermé aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025 : la comparaison n’a d’intérêt que comme repère mental. Le vrai arbitrage nantais est entre Jeanbrun, qui bénéficie du zonage A et d’un amortissement non écrêté sous 84 m², et le LMNP au réel, qui garde la liberté tarifaire et l’accès à la clientèle étudiante.
| Critère | Loi Jeanbrun | Pinel (fermé) | LMNP au réel |
|---|---|---|---|
| Mécanisme fiscal | Amortissement déductible | Réduction d’impôt | Amortissement comptable |
| Type de location | Nue, loyer plafonné | Nue, loyer plafonné | Meublée, loyer libre |
| Plafond de loyer à Nantes | 14,64 €/m² × coefficient | 14,64 €/m² × coefficient | Aucun |
| Grandes surfaces | Écrêté au-delà de 84 m² | Base plafonnée à 300 000 € | Aucun plafond en euros |
| Ressources du locataire | 44 344 € seul, 66 276 € couple | Mêmes plafonds | Aucun plafond |
| Durée d’engagement | 9 ans, revente vers 2035 | 6, 9 ou 12 ans | Aucune durée imposée |
| Clientèle nantaise visée | Actifs, couples, familles | Actifs, couples | Étudiants, jeunes actifs |
Ce qui fait basculer l’arbitrage à Nantes, c’est le zonage A : le plafond de loyer étant non contraignant jusqu’au T3, l’inconvénient principal du Jeanbrun disparaît sur les petites surfaces, là même où le LMNP est le plus fort. Sur un T2 nantais, vous encaissez le loyer de marché dans les deux régimes ; il reste alors à comparer la fiscalité, la gestion et la liquidité à la revente.
Détail du statut dans notre guide LMNP. Voir aussi notre page déficit foncier 2026 pour l’articulation avec le plafond majoré à 21 400 €, mobilisable jusqu’au 31 décembre 2027 sur les travaux de rénovation énergétique.
Les erreurs qui coûtent cher
Appliquer le plafond zone A à un bien de la métropole
C’est l’erreur la plus coûteuse et la plus facile à commettre. Seule la commune de Nantes est en zone A. Un bien à Saint-Herblain, Rezé ou Orvault relève de la zone B1, à 11,80 €/m². Louer 14,64 €/m² un bien classé B1 fait perdre l’intégralité de l’avantage fiscal sur les neuf ans, avec reprise.
Oublier le coefficient de surface
Le plafond de 14,64 €/m² n’est jamais applicable tel quel. Il doit être multiplié par 0,7 + (19 / surface utile), plafonné à 1,2. Sur un T5 de 100 m², le coefficient de 0,89 ramène le plafond réel à 13,03 €/m², soit 11 % sous le marché.
Acheter trop grand
Au-delà de 84 m² au prix moyen nantais, deux pénalités se cumulent : décote de loyer de 7 à 11 % et écrêtement de l’amortissement. Les grandes surfaces, qui représentent 19,5 % du parc nantais, sortent du cadre optimal du dispositif.
Miser sur un rebond des prix pour équilibrer l’opération
Avec un marché en baisse de 11,4 % sur cinq ans et un engagement de neuf ans, l’hypothèse de plus-value est une inconnue, pas une variable de calcul. L’opération doit tenir sur les loyers et l’économie d’impôt seuls.
Viser la clientèle étudiante
Les étudiants représentent environ 12 % de la population mobile nantaise, mais ils recherchent majoritairement du meublé. Le dispositif Jeanbrun impose une location nue en résidence principale, incompatible avec cette demande.
Pour une liste plus large des pièges classiques, voir notre guide biens immobiliers à éviter à l’achat.
Lexique
- Relance logement
- Nom officiel du dispositif dit loi Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et codifié à l’article 31 i et j du Code général des impôts.
- Zonage ABC
- Classement des communes selon la tension du marché, révisé par arrêté du 5 juillet 2024. Il ne conditionne pas l’éligibilité au Jeanbrun mais fixe les plafonds de loyer et de ressources. Nantes est en zone A, le reste de la métropole en zone B1.
- Coefficient de surface
- Multiplicateur appliqué au plafond de loyer au m², égal à 0,7 + (19 / surface utile) et plafonné à 1,2. Il relève le plafond des petites surfaces et l’abaisse sur les grandes.
- Surface utile
- Surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes (balcon, terrasse, cave), ces annexes étant retenues dans la limite de 8 m².
- Base amortissable
- Assiette de calcul de l’amortissement, égale à 80 % du prix retenu, la valeur du foncier étant exclue forfaitairement à hauteur de 20 %.
- Écrêtement
- Réduction de l’amortissement déductible lorsque le montant théorique dépasse le plafond annuel de 8 000, 10 000 ou 12 000 euros par foyer fiscal.
- Revenu fiscal de référence
- Montant figurant sur l’avis d’imposition du locataire, utilisé pour vérifier le respect des plafonds de ressources. Pour un bail conclu en 2026, l’avis 2024 fait foi.
- Déficit foncier majoré
- Plafond d’imputation sur le revenu global porté de 10 700 à 21 400 euros par an pour les travaux de rénovation énergétique, jusqu’au 31 décembre 2027.
Être accompagné sur mon projet à Nantes
Questions fréquentes
Nantes est-elle en zone A ou B1 pour la loi Jeanbrun ?
Nantes intra-muros est classée en zone A depuis l’arrêté du 5 juillet 2024, qui l’a reclassée de la zone B1 vers la zone A en même temps que Rennes. Les 23 autres communes de Nantes Métropole, dont Saint-Herblain, Rezé, Orvault et Saint-Sébastien-sur-Loire, restent en zone B1. Le zonage ne conditionne pas l’éligibilité au Jeanbrun, qui s’applique partout, mais il fixe les plafonds de loyer et de ressources.
Quel est le plafond de loyer Jeanbrun à Nantes en 2026 ?
En niveau intermédiaire et en zone A, le plafond est de 14,64 €/m² en 2026, à multiplier par un coefficient de surface égal à 0,7 + (19 / surface utile), plafonné à 1,2. Concrètement, cela donne 739 € pour un T2 de 45 m², 944 € pour un T3 de 65 m² et 1 149 € pour un T4 de 85 m². En zone B1, pour les autres communes de la métropole, le plafond descend à 11,80 €/m². Pour les niveaux social et très social, la loi renvoie au barème Loc’Avantages de l’ANAH, défini commune par commune.
Quels sont les plafonds de ressources du locataire à Nantes ?
En zone A et en niveau intermédiaire, le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser 44 344 € pour une personne seule et 66 276 € pour un couple, avec des majorations par personne à charge. Pour un bail conclu en 2026, c’est l’avis d’imposition 2024 qui fait foi. Le contrôle s’effectue uniquement à l’entrée dans le logement.
Le plafond de loyer Jeanbrun fait-il perdre du rendement à Nantes ?
Pas jusqu’au T3. Le loyer de marché nantais est de 14,6 €/m² et le plafond zone A, après application du coefficient de surface, ressort à 16,4 €/m² sur un T2 et 14,5 €/m² sur un T3. La contrainte est donc nulle ou négligeable sur ces surfaces. Elle devient réelle au-delà : 7,4 % de décote sur un T4 de 85 m², 10,8 % sur un T5 de 100 m².
Quel rendement attendre à Nantes avec la loi Jeanbrun ?
Au prix moyen de 3 409 €/m², le rendement brut ressort à 5,14 % sur un T2, 5,11 % sur un T3, 4,76 % sur un T4 et 4,59 % sur un T5. Ces rendements sont bruts, avant charges, taxe foncière, vacance et fiscalité, et avant prise en compte de l’économie d’impôt générée par l’amortissement.
À partir de quelle surface le plafond d’amortissement est-il atteint à Nantes ?
Au prix moyen de 3 409 €/m², le plafond annuel de 8 000 € est saturé à partir de 84 m² en location intermédiaire, 81 m² en social et 80 m² en très social. Le seuil varie selon le quartier : 67 m² aux Hauts Pavés, 88 m² dans les Quartiers Nord.
Faut-il attendre les décrets d’application de la loi Jeanbrun ?
Non. Le ministre du Logement a confirmé par courrier à la Fédération des promoteurs immobiliers, le 13 mars 2026, que le statut de bailleur privé est autoportant et immédiatement applicable. Les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 sont éligibles.
Peut-on acheter une maison avec la loi Jeanbrun à Nantes ?
Non. Le dispositif vise les logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs. Une maison individuelle classique n’est pas éligible, quelle que soit l’ampleur des travaux réalisés.
Les prix baissent-ils à Nantes en 2026 ?
Oui. Le prix des appartements a reculé de 2,5 % sur un an et de 11,4 % sur cinq ans selon MeilleursAgents. Sur dix ans, la hausse reste de 29,7 %. La correction actuelle améliore le point d’entrée de l’acheteur, sans garantir de rebond futur. Une opération Jeanbrun doit s’équilibrer sur les loyers et l’économie d’impôt, sans dépendre d’une hypothèse de plus-value.
Jeanbrun ou LMNP à Nantes, lequel choisir ?
Le zonage A change l’arbitrage : sur un T2 nantais, le plafond Jeanbrun étant supérieur au loyer de marché, vous encaissez le même loyer qu’en LMNP tout en bénéficiant de l’amortissement et du déficit foncier imputable sur le revenu global. Le LMNP conserve l’avantage sur les grandes surfaces, où le Jeanbrun est doublement pénalisé, et sur la clientèle étudiante, qui recherche du meublé. Les deux scénarios doivent être simulés selon votre tranche marginale d’imposition.
Sources
- 1. Légifrance, article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, JO n° 0043 du 20 février 2026).
- 2. Ministère de l’Économie, dispositif Relance logement.
- 3. Service-Public.fr, connaître le zonage ABC d’une commune. Arrêté du 5 juillet 2024 modifiant l’arrêté du 1er août 2014, publié au JO du 11 juillet 2024 : reclassement de Nantes de la zone B1 vers la zone A.
- 4. ANAH, barème Loc’Avantages par commune, pour les niveaux social et très social.
- 5. MeilleursAgents, prix, loyers, évolutions et informations locales à Nantes, août 2026.
- 6. BOFiP, pour la vérification des plafonds de ressources en vigueur à la date de conclusion du bail.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement ou un conseil fiscal personnalisé. Les plafonds de loyer par surface, les seuils d’écrêtement et les rendements sont des calculs ILA à partir des taux et plafonds légaux et des prix et loyers cités en sources. Les plafonds de ressources au-delà de deux occupants sont reconstitués et doivent être vérifiés au BOFiP avant toute signature de bail. La reconstitution des prix passés à partir des taux d’évolution publiés est une illustration de l’effet du prix sur le rendement, à loyer supposé constant, et non une série historique de loyers. Les évolutions passées ne préjugent pas des évolutions futures. Investir comporte un risque de perte en capital. Vérifiez le zonage exact de votre commune et les barèmes en vigueur auprès de l’ADIL de Loire-Atlantique avant tout engagement.