Loi Jeanbrun à Bordeaux en 2026 : la ville la plus contrainte du dispositif

Oui. Le dispositif Relance logement s’applique sur tout le territoire français sans condition de zonage pour l’éligibilité, aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif et respectant l’ensemble des conditions prévues par la loi. Le zonage intervient uniquement pour déterminer les plafonds de loyer et de ressources applicables.

Bordeaux est classée en zone A du zonage ABC depuis l’arrêté du 2 octobre 2023, qui a reclassé la ville depuis la zone B1 en même temps que Strasbourg et Toulouse. Le plafond de loyer intermédiaire applicable est donc de 14,64 €/m² pour 2026, et non celui de la zone B1. Le zonage étant révisé par arrêté, vérifiez le classement de la commune sur le simulateur officiel avant tout engagement.

Le plafond de la location intermédiaire en zone A est de 14,64 €/m² pour 2026, auquel s’applique le coefficient de surface égal à 0,7 + 19 divisé par la surface habitable, plafonné à 1,2. Pour un T2 de 41 m², le plafond ressort à 17,03 €/m², soit 698 € par mois. Pour un T3 de 70 m², il tombe à 14,22 €/m², soit 996 € par mois.

Oui, les deux sont cumulatifs. L’encadrement des loyers s’applique à Bordeaux depuis le 15 juillet 2022 dans le cadre de l’expérimentation prévue par l’article 140 de la loi ELAN. Il fixe un loyer de référence majoré opposable à tout bailleur, indépendamment de tout dispositif fiscal. Le loyer maximum praticable est donc le plus bas des deux plafonds. La fourchette publiée du loyer de référence majoré va de 11,88 à 30,48 €/m² selon la zone, la typologie, l’époque de construction et le caractère meublé.

Cela dépend de l’adresse. Sur un T3 de 62 m², le plafond Jeanbrun est de 14,73 €/m². Si le loyer de référence majoré applicable est inférieur, c’est l’arrêté préfectoral qui commande et l’amortissement s’obtient alors sans sacrifice de loyer supplémentaire. S’il est supérieur, c’est le plafond Jeanbrun qui devient la contrainte active et opter pour le dispositif coûte du loyer. Le dispositif est donc plus efficient dans les secteurs bordelais où l’encadrement est déjà bas.

Sur le simulateur mis en place par Bordeaux Métropole, ou dans les tableaux de loyers de référence annexés à l’arrêté préfectoral et publiés en PDF et en tableur par les services de l’État en Gironde. Ce sont les seules valeurs opposables. Les grilles recopiées sur des sites tiers peuvent être périmées, l’arrêté étant renouvelé chaque année.

L’arrêté préfectoral en vigueur a été signé le 6 juillet 2026 et s’applique du 15 juillet 2026 au 24 novembre 2026 inclus. Cette échéance correspond au terme de l’expérimentation nationale issue de la loi ELAN, prorogée par la loi 3DS. Au-delà, deux issues sont possibles, pérennisation ou extinction, et nous ne pronostiquons pas l’issue. C’est une incertitude à intégrer dans un engagement Jeanbrun de neuf ans.

Moins de 41 m², c’est-à-dire un studio ou un petit T2. En dessous de ce seuil, le plafond de loyer du dispositif n’impose aucune décote par rapport au marché et le plafond annuel d’amortissement reste loin d’être saturé. Au-delà de 62 m², la décote de loyer et l’écrêtement de l’amortissement se cumulent. C’est la fenêtre d’efficience la plus resserrée du cluster.

Dès 65 m² en location intermédiaire, 63 m² en social et 62 m² en très social, pour un logement neuf acquis au prix moyen de 4 375 €/m². En ancien avec travaux, les taux d’amortissement étant plus faibles, les seuils remontent à 76, 82 et 86 m². Ces seuils correspondent à des prix d’acquisition de 285 714 €, 277 778 € et 272 727 € en neuf.

Le rendement brut de marché ressort à 4,66 % sur la base d’un prix moyen de 4 375 €/m² et d’un loyer de 17 €/m². Ce niveau n’est atteignable en Jeanbrun qu’en dessous de 41 m². Sur un T3 de 70 m², le plafonnement du loyer ramène le rendement brut à 3,90 %, et l’écrêtement fait perdre en plus 575 € d’amortissement déductible par an. Le loyer de référence majoré applicable peut abaisser encore ce chiffre.

Au prix moyen de 4 375 €/m², un studio de 30 m² représente environ 131 300 € et un T2 de 41 m² environ 179 400 €, hors frais d’acquisition. Bordeaux est la ville la plus chère de notre cluster : le ticket d’entrée y est près de deux fois supérieur à celui de Metz. Dans le bas de fourchette communal, à 2 864 €/m², un T2 de 41 m² tombe à environ 117 400 €.

Non. Le dispositif vise les logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs. L’échoppe et la maison de ville, qui représentent 23 % du parc bordelais, ne sont pas éligibles quelle que soit l’ampleur des travaux réalisés. Le gisement se concentre sur les copropriétés, les immeubles de rapport et le neuf.

Oui, sous réserve de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. Les taux d’amortissement sont alors de 3 à 4 % selon le niveau de location au lieu de 3,5 à 5,5 % dans le neuf, ce qui a un avantage à Bordeaux : les seuils d’écrêtement remontent de 62 à 65 m² vers 76 à 86 m². En contrepartie, un logement classé F ou G subit le gel du loyer jusqu’à sa rénovation.

Le LMNP conserve deux avantages à Bordeaux : aucun plafond de loyer fiscal ni de ressources du locataire, et un amortissement comptable sans plafond annuel, ce qui neutralise l’écrêtement dès 62 m². Il permet aussi de capter la demande étudiante, qui représente 15 % de la population mobile. Le Jeanbrun garde son intérêt sur une surface inférieure à 41 m², dans un secteur où le loyer de référence majoré est déjà bas, et pour un investisseur qui valorise l’absence de réintégration des amortissements à la revente. Attention : l’encadrement préfectoral s’applique aussi au meublé, il ne disparaît pas en LMNP.