Avec 300 000 €, voici ce que vous pouvez acheter dans 20 villes françaises

Le classement

Le tableau des 20 villes, du plus cher au plus abordable

Trois seuils se dégagent. Au-dessus de 4 000 €/m², à Paris, Nice, Lyon, Bordeaux et Rennes, 300 000 € achètent un logement de couple, pas de famille. Entre 3 000 et 4 000 €/m², de Strasbourg à Tours, le même budget finance un quatre-pièces, soit le coeur du marché familial. Sous 2 800 €/m², de Dijon à Saint-Étienne, la question change de nature : ce n’est plus « quelle taille » mais « combien de lots ».

Méthode

Comment ces surfaces sont calculées

Le poste de frais mérite d’être détaillé, car c’est là que la plupart des simulations en ligne se trompent. Depuis la loi de finances pour 2025, les départements peuvent relever leur taux de droits de mutation de 4,50 % à 5,00 %, et la grande majorité l’a fait. Le taux global de droits de mutation atteint donc 6,32 % du prix dans la plupart des départements en 2026, contre 5,81 % là où la hausse n’a pas été votée. Ajoutez les émoluments du notaire et les débours, et le total tourne autour de 7,5 à 8 % dans l’ancien.

Trois précisions sur les prix utilisés. Ils portent sur les appartements, pas sur les maisons, dont le prix au mètre carré diffère fortement selon les villes. Ils sont exprimés en net vendeur, c’est-à-dire hors commission d’agence. Enfin, ce sont des moyennes communales, qui écrasent des écarts de quartier à quartier pouvant atteindre 40 % dans une même ville. Le tableau donne un ordre de grandeur de pouvoir d’achat, pas un prix de transaction.

Rendement

Ce que 300 000 € rapportent, ville par ville

Le rendement brut sert à une seule chose : écarter rapidement les marchés où le rapport prix sur loyer est structurellement mauvais. Il ne dit rien du résultat net. Entre le brut et ce qui tombe réellement sur le compte, il y a la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l’assurance, la gestion, les travaux, la vacance et l’impôt. L’écart courant est de 30 à 45 %. C’est le calcul que fait notre calculateur de rentabilité, et la méthode est détaillée dans notre guide du rendement locatif net.

Stratégie

Un grand appartement ou plusieurs petits lots ?

Le point souvent oublié est le dernier : acheter trois studios en trois transactions distinctes, c’est payer trois fois les frais fixes et les frais de garantie. Dans un immeuble de rapport acquis en une fois, ces frais ne sont payés qu’une fois, mais le financement est examiné différemment par la banque et la revente dépend d’un marché d’investisseurs, pas d’occupants.

Sur le plan fiscal, le régime choisi pèse souvent plus que le nombre de lots. Le dispositif d’amortissement en vigueur depuis le 21 février 2026 ouvre un amortissement de 3 % à 5,5 % selon le niveau de loyer, avec un engagement de location de neuf ans et sans zonage, dans le neuf comme dans l’ancien avec travaux lourds. Nous détaillons ses conditions et son intérêt réel ville par ville dans notre panorama de la loi Jeanbrun. À noter également que dans les 28 agglomérations en zone tendue, la relocation reste plafonnée jusqu’au 31 juillet 2027 : voir notre page sur l’encadrement des loyers.

Questions fréquentes

Acheter avec 300 000 €, vos questions

Quelle surface peut-on acheter avec 300 000 € en France ?

Cela dépend entièrement de la ville. Avec 300 000 € frais d’acquisition inclus, soit environ 277 800 € pour le bien, vous obtenez 29 m² à Paris, 59 m² à Lyon, 82 m² à Lille, 104 m² à Reims et jusqu’à 227 m² à Saint-Étienne, sur la base des prix moyens des appartements au 1er août 2026. La surface médiane sur les 20 villes étudiées est de 81 m².

Combien faut-il d’apport pour un achat à 300 000 € ?

Les banques demandent généralement de couvrir au minimum les frais d’acquisition, soit environ 22 200 € sur une opération à 300 000 € tout compris, plus une épargne résiduelle. Les financements à 110 % existent encore sur les projets locatifs bien construits, mais ils sont réservés aux profils solides et se paient par un taux plus élevé.

Quels sont les frais de notaire sur un achat à 300 000 € en 2026 ?

Comptez environ 7,5 à 8 % du prix du bien dans l’ancien. Les droits de mutation atteignent 6,32 % du prix dans la majorité des départements en 2026, après la hausse de 0,50 point autorisée par la loi de finances pour 2025, contre 5,81 % là où elle n’a pas été votée. S’y ajoutent les émoluments du notaire et les débours. Dans le neuf, les frais tombent à 2 ou 3 %.

Quelle mensualité pour emprunter 300 000 € en août 2026 ?

Au taux moyen de 3,30 % relevé en juillet 2026 par l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la mensualité ressort à 1 470 € sur 25 ans et 1 709 € sur 20 ans, hors assurance emprunteur. Le coût des intérêts passe de 110 200 € sur 20 ans à 141 000 € sur 25 ans, soit 30 800 € pour cinq années de mensualité allégée.

Vaut-il mieux acheter grand en province ou petit dans une grande ville ?

Les deux logiques ne répondent pas au même objectif. Un petit logement dans un marché profond protège la liquidité à la revente et le rendement y est faible, souvent sous 4,5 % en brut. Un grand logement dans un marché peu tendu améliore le rapport prix sur loyer mais expose à la vacance et à une revente plus lente. Le critère décisif n’est pas la surface, c’est la tension locative du quartier précis.

Ces prix incluent-ils les honoraires d’agence ?

Non. Les prix utilisés sont exprimés en net vendeur, donc hors commission d’agence. Si vous achetez par l’intermédiaire d’une agence, comptez 3 à 6 % d’honoraires supplémentaires le plus souvent à la charge de l’acquéreur, ce qui représente 10 à 15 m² de surface en moins sur la plupart des villes du tableau.

Le rendement brut affiché est-il atteignable ?

Rarement tel quel. Le rendement brut est un rapport entre un loyer théorique et un prix, calculé ici en appliquant le loyer moyen de la ville à la surface accessible. Il ignore la vacance, la taxe foncière, les charges non récupérables, la gestion, les travaux et l’impôt. L’écart courant entre rendement brut et rendement net est de 30 à 45 %. Sur les très grandes surfaces, le loyer au mètre carré réel est également inférieur à la moyenne de la ville.