Avis SCPI 2026
Avis Novaxia Neo 2026 : rendement, file d’attente, risques et verdict
Novaxia Neo n’a aucun frais d’entrée et a distribué 5,50 % en 2025, mais 5,98 % de ses parts attendent un retrait, son prix dépasse de 9,2 % la valeur de reconstitution et son dividende du deuxième trimestre 2026 annualisé ne dépasse pas 3,9 %. Chiffres relevés dans les bulletins Novaxia Investissement, données au 30 juin 2026 sauf mention contraire.
Réponse rapide
Novaxia Neo est-elle une bonne SCPI en 2026 ?
Pas en priorité en 2026. Novaxia Neo n’a aucun frais d’entrée et a distribué 5,50 % en 2025. Mais 5,98 % des parts attendent un retrait, le prix dépasse de 9,2 % la valeur de reconstitution et le dividende du deuxième trimestre 2026 annualisé ne représente que 3,9 %.
Novaxia Neo est une SCPI à capital variable créée en 2019 et gérée par Novaxia Investissement, qui ne gère que cette SCPI. Elle investit surtout dans des bureaux en France et en Europe, avec une logique de transformation urbaine, et s’est fait connaître comme l’une des premières SCPI sans frais de souscription. Elle compte 8 963 associés.
Mise à jour du 15 octobre 2026. Cette page a été entièrement révisée à partir des bulletins Novaxia du 1er et du 2e trimestre 2026. Les chiffres de notre version de mars 2026 ont été corrigés : file d’attente (136 830 parts et non 92 804), valeur de reconstitution (171,25 € et non 176,68 €), surcote (9,2 % et non 6 %) et TRI. La note agrégée affichée dans l’ancien balisage, qui ne reposait sur aucun avis collecté, a été supprimée.
| Caractéristique | Valeur |
|---|---|
| Société de gestion | Novaxia Investissement (SAS, agrément AMF GP-14000022) |
| Création | 2019, visa AMF n° 19-13 du 14 juin 2019 |
| Prix de la part | 187 €, stable depuis 2021 selon Louve Invest |
| Frais de souscription | 0 % |
| Valeur de reconstitution | 171,25 € au 30 juin 2026 (176,68 € au 31 mars 2026) |
| Écart prix / valeur de reconstitution | Surcote de 9,2 % (calcul ILA) |
| Valeur de réalisation | 145,51 € au 30 juin 2026 (150,41 € au 31 mars 2026) |
| Capitalisation | 427,9 M€ pour 8 963 associés et 2 288 235 parts |
| Patrimoine | 38 immeubles, 128 locataires, 226 381 m², valeur de 525,6 M€ |
| Répartition | Bureaux 94 %, France 53 %, Europe 47 % |
| Taux d’occupation financier | 91,1 % (30 juin 2026), 90,6 % au 31 mars 2026 |
| Durée ferme des baux (WALB) | 3,42 ans |
| Endettement | 35 % de la valeur du patrimoine, durée moyenne de 1,92 an |
| Parts en attente de retrait | 136 830, soit 5,98 % des parts |
| Indicateur de risque (SRI) | 4 sur 7 |
| Souscription minimale | 1 part, soit 187 € |
| Distribution | Mensuelle, délai de jouissance supprimé selon le bulletin du 1er trimestre 2026 |
| Label ISR / SFDR | ISR depuis 2020, article 9 |
| Durée de placement recommandée | 10 ans |
Rendement
Quel rendement attendre de Novaxia Neo ?
Novaxia Neo a distribué 5,50 % en 2025, contre 6,01 % en 2024 et 6,51 % en 2023. L’objectif 2026, non garanti, dépasse 5 %. Le dividende du deuxième trimestre 2026, 1,81 € brut par part, annualisé donne pourtant environ 3,9 % du prix de 187 €.
Source : bulletin du 1er trimestre 2026 de Novaxia Investissement (taux 2020 à 2025). La barre rouge est un calcul ILA : 1,81 € brut du deuxième trimestre 2026 multiplié par 4, rapporté à 187 €. Ce n’est pas une prévision.
| Année | Taux de distribution | Variation sur un an |
|---|---|---|
| 2020 | 6,15 % | Non relevée |
| 2021 | 6,49 % | +0,34 point |
| 2022 | 6,33 % | -0,16 point |
| 2023 | 6,51 % | +0,18 point |
| 2024 | 6,01 % | -0,50 point |
| 2025 | 5,50 % | -0,51 point |
Le taux de distribution (TD) rapporte le dividende versé sur l’année au prix de la part. Le TD de 2025 est le plus bas de la série et le premier sous 6 %. Le TRI sur 5 ans, qui intègre aussi les variations de prix, est de 6,99 % au 30 juin 2026 selon Louve Invest et de 7,08 % au 31 mars 2026 selon le bulletin de Novaxia, hors commission de retrait.
Dividendes récents et objectif 2026
| Période | Dividende par part | À savoir |
|---|---|---|
| 1er trimestre 2026 | 1,80 € net de fiscalité étrangère | 0,60 € par mois, aucune plus-value distribuée |
| 2e trimestre 2026 | 1,81 € brut, soit 1,60 € net | Dont 0,21 € d’impôts étrangers, aucune plus-value distribuée |
| Rythme annuel simple (calcul ILA) | 7,24 € brut | Soit 3,87 % du prix de 187 € |
| Objectif 2026, non garanti | Plus de 5 %, soit plus de 9,35 € | Écart d’environ 2,11 € par part avec le rythme du 2e trimestre |
| Équivalent trimestriel du TD 2025 | Environ 2,57 € | Le dividende du 2e trimestre 2026 est inférieur d’environ 30 % |
Pour atteindre 5 % sur 2026, il faudrait que les deux trimestres restants distribuent beaucoup plus que 1,81 €, ou que des plus-values de cession soient distribuées. La cession de l’actif de La Haye, acquis 4,5 M€ et cédé 5,5 M€ fin juillet 2026, dégage environ 1 M€ de plus-value brute. Distribuée en totalité, elle ajouterait environ 0,44 € par part, soit environ 0,23 point de rendement, et couvrirait environ un cinquième de l’écart (calcul ILA, hypothèse non confirmée par Novaxia).
Simulation indicative pour 10 000 € investis, soit environ 53,5 parts, avant impôt
Rendements rapportés au prix de 187 €. Le rendement futur n’est pas garanti et les parts ne se revendent pas à la valeur de réalisation.
Frais
Quels sont les frais réels de Novaxia Neo ?
Novaxia Neo ne prélève aucun frais de souscription. Elle facture 18 % TTC de commission de gestion sur les loyers encaissés, une commission de retrait de 6 % TTC avant 5 ans de détention et 3,6 % TTC sur les acquisitions et cessions. Le prix de 187 € reste supérieur à la valeur de réalisation.
| Poste | Taux | Assiette | À savoir |
|---|---|---|---|
| Souscription | 0 % | Prix de la part | Aucun frais d’entrée, mais le prix de 187 € est supérieur à la valeur de réalisation. |
| Gestion | 15 % HT, soit 18 % TTC | Produits encaissés | Prélevée avant distribution. Plus élevée que chez NCap Régions (12 % TTC). |
| Retrait | 6 % TTC | Montant remboursé | Uniquement pour les parts détenues moins de 5 ans. Aucun frais au-delà. |
| Acquisitions et cessions | 3 % HT, soit 3,6 % TTC | Prix de l’opération | Commission de transaction prélevée sur le patrimoine. |
| Suivi des travaux | 6 % TTC | Montant des travaux | Détail dans la note d’information. |
| Mutation de parts | 180 € TTC + 5 % | Dossier | Droits d’enregistrement de 5 % pour une cession entre particuliers. |
L’absence de frais d’entrée ne rend pas la SCPI gratuite : la commission de gestion de 18 % TTC est la plus élevée des quatre SCPI comparées, et la valeur de réalisation de 145,51 € est inférieure de 22,2 % au prix (calcul ILA). Pour situer ces frais face aux autres acteurs, consultez notre comparatif des frais de SCPI.
Zéro frais d’entrée ne veut pas dire zéro écart de prix. Le prix de 187 € est fixé par la société de gestion. Il n’a pas été ajusté malgré la baisse de 3,1 % de la valeur de reconstitution en un trimestre. Comparez toujours le prix à la valeur de reconstitution, pas seulement les frais affichés.
Valorisation
Le prix de la part de Novaxia Neo est-il justifié ?
Le prix de la part, 187 €, dépasse de 9,2 % la valeur de reconstitution de 171,25 € au 30 juin 2026. Cette valeur a baissé de 3,1 % en un trimestre. Un nouvel associé entre donc au-dessus de l’estimation du patrimoine, tandis que le prix n’a pas bougé depuis 2021.
| Date | Prix de souscription | Valeur de reconstitution | Valeur de réalisation | Surcote du prix |
|---|---|---|---|---|
| 31 mars 2026 | 187 € | 176,68 € | 150,41 € | 5,8 % |
| 30 juin 2026 | 187 € | 171,25 € | 145,51 € | 9,2 % |
| Variation sur un trimestre | 0 % | -3,1 % | -3,3 % | +3,4 points |
La surcote est calculée par ILA : prix divisé par la valeur de reconstitution, moins 1. La valeur de reconstitution estime le coût de reconstituer le patrimoine, frais inclus. Un prix durablement supérieur expose les associés à un ajustement à la baisse du prix de part. Le patrimoine est valorisé 525,6 M€ au 30 juin 2026 contre 537 M€ au 31 mars 2026 (-2,1 %). Les valeurs restent soumises à l’approbation du commissaire aux comptes.
Liquidité
Peut-on revendre ses parts de Novaxia Neo ?
Au 30 juin 2026, 136 830 parts, soit 5,98 % du capital, attendaient un retrait, contre 92 804 fin 2025. La collecte nette du deuxième trimestre a été nulle. La revente n’est pas garantie et le délai de sortie dépend des nouvelles souscriptions. C’est le principal point de vigilance.
Source : bulletins trimestriels de Novaxia Investissement et Louve Invest. Le pourcentage de fin 2025 est un calcul ILA : 92 804 parts rapportées aux 2 288 235 parts en circulation, supposées stables.
| Date | Parts en attente | Part du capital | Valeur au prix de 187 € |
|---|---|---|---|
| 30 septembre 2025 | Plus de 3 % du capital | Plus de 3 % | Non calculée |
| Fin 2025 | 92 804 | 4,06 % (calcul ILA) | 17,4 M€ |
| 31 mars 2026 | 125 194 | 5,47 % | 23,4 M€ |
| 30 juin 2026 | 136 830 | 5,98 % | 25,6 M€ |
En deux trimestres, la file a progressé de 44 026 parts (+47 %). La collecte nette du deuxième trimestre 2026 est nulle : les souscriptions couvrent à peine les retraits exécutés, et rien ne vient résorber le stock en attente. Les sources consultées ne publient ni le délai moyen de sortie ni le rythme d’exécution des retraits. Aucune acquisition n’est mentionnée en 2026, la dernière relevée datant de juin 2025 à Saragosse.
Notre lecture. Une file d’attente n’est pas une défaillance, mais c’est un signal que les sorties dépassent les entrées. Le plan de cessions lancé par Novaxia, avec un actif à l’étude, peut dégager de la trésorerie. Tant que la file ne baisse pas d’un bulletin à l’autre, souscrire revient à entrer dans une SCPI dont une partie des associés cherche à sortir au même prix.
Patrimoine
Dans quoi investit Novaxia Neo ?
Au 30 juin 2026, Novaxia Neo détient 38 immeubles loués à 128 locataires, pour 427,9 M€ de capitalisation. Les bureaux pèsent 94 % du patrimoine, réparti entre la France (53 %) et l’Europe (47 %). Le taux d’occupation financier est de 91,1 % et la durée ferme des baux de 3,42 ans.
Source : bulletin du 2e trimestre 2026 de Novaxia Investissement, en pourcentage de la valeur du patrimoine. Les bureaux sont en or.
| Zone | Part de la valeur | Pays cités |
|---|---|---|
| France | 53 % | Île-de-France (Lognes, Boulogne-Billancourt, Versailles) |
| Reste de l’Europe | 47 % | Pays-Bas, Espagne (Madrid, Valence, Saragosse, Barcelone), Irlande, Allemagne |
| Indicateur | 31 mars 2026 | 30 juin 2026 |
|---|---|---|
| Taux d’occupation financier | 90,6 % | 91,1 % |
| Taux d’occupation physique | 90,4 % | 89,3 % |
| Durée ferme des baux (WALB) | 3,45 ans | 3,42 ans |
| Endettement net de trésorerie | 32,8 % | 35 % |
| Durée moyenne de la dette | 1,50 an | 1,92 an |
| Note ESG du portefeuille | 51,6 sur 100 | 52,4 sur 100 |
Le deuxième trimestre 2026 a compté deux renouvellements et deux nouveaux baux : un bail ferme de 5 ans sur 5 984 m² à Valence, avec hausse de loyer, une extension ferme de 6 ans avec OTIS à Utrecht, et un bail à Versailles et à Barcelone. Le taux d’occupation progresse, mais le taux physique recule et la durée ferme des baux est courte. Plusieurs actifs sont identifiés en vue de cession.
Acquisitions et cessions relevées
| Date | Opération | Détail |
|---|---|---|
| Juin 2025 | Hôtel à Saragosse, Espagne | 2 700 m², rendement de 8 % selon le distributeur |
| Octobre 2024 | Actif hôtelier à Dresde, Allemagne | 5 762 m², 8 M€ |
| Septembre 2024 | Valence, Espagne | 5 984 m², 5 M€ |
| Novembre 2023 | Lognes, France | 4 484 m², 11 M€, ministère de l’Intérieur |
| 2025 | Cession du data center de Nanterre | Plus-value réalisée, site représentant environ un quart de la consommation énergétique du portefeuille |
| Fin juillet 2026 | Cession d’un actif à La Haye, Pays-Bas | Acquis 4,5 M€, cédé 5,5 M€ |
Notre lecture. Le patrimoine est dominé par les bureaux (94 %), le segment le plus sous pression du marché, avec des baux de 3,42 ans en moyenne. La qualité de gestion locative est visible, avec des renouvellements fermes, mais la diversification sectorielle est faible et la dette de 35 % arrive à échéance dans moins de deux ans.
Fiscalité
Comment sont imposés les revenus de Novaxia Neo ?
Les loyers français de Novaxia Neo sont imposés comme des revenus fonciers, avec 17,2 % de prélèvements sociaux. Les loyers étrangers, 47 % du patrimoine, sont imposés dans le pays de l’immeuble, puis neutralisés par la convention fiscale. Au deuxième trimestre 2026, 0,21 € sur 1,81 € d’impôts étrangers ont été retenus.
| Revenu | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux 17,2 % |
|---|---|---|
| Loyers français (53 % du patrimoine) | Barème progressif, revenus fonciers | Oui |
| Loyers étrangers (47 % du patrimoine) | Imposés dans le pays de l’immeuble, puis crédit d’impôt ou taux effectif en France selon la convention | Généralement non, selon votre situation et la convention, à faire valider |
| Plus-value à la revente des parts | Régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattements selon la durée de détention | Oui, avec abattements propres |
Au deuxième trimestre 2026, 0,21 € d’impôts étrangers ont été retenus sur un dividende de 1,81 € brut par part, soit 11,6 % du dividende (calcul ILA). Le dividende net de 1,60 € est donc le montant réellement reçu avant impôt français. Une régularisation sur l’impôt néerlandais de 2024 a aussi pesé sur le premier trimestre 2026 pour 0,11 € par part.
Comparer des taux après impôts, pas des taux affichés. Les SCPI européennes publient un taux brut de fiscalité étrangère, alors que les SCPI 100 % françaises publient un taux avant impôt français. En assurance-vie, les crédits d’impôt étrangers reviennent à l’assureur et le calcul diffère. Les parts entrent dans l’assiette de l’IFI. L’exonération de prélèvements sociaux sur la part étrangère n’est pas automatique : faites-la valider.
Souscription
Comment souscrire à Novaxia Neo ?
Novaxia Neo se souscrit en ligne à partir d’une part, soit 187 €, en direct ou via des plateformes partenaires. Les revenus potentiels sont versés chaque mois. Le délai de jouissance a été supprimé selon le bulletin du premier trimestre 2026. Vérifiez la disponibilité de la souscription avant de décider.
- Pleine propriété en direct. Souscription en ligne avec signature électronique, à partir d’une part (187 €). Vérifiez que la souscription est bien ouverte au moment de votre demande.
- Nue-propriété. Pour un horizon long et sans besoin de revenus immédiats, voir notre guide de la nue-propriété en 2026, et vérifiez que Novaxia Neo est proposée en démembrement.
- Assurance-vie. Certains contrats en unités de compte proposent des SCPI. Voir notre guide de la meilleure assurance-vie.
- À crédit. Possible, mais les dividendes ne sont pas garantis et la revente est incertaine. Notre analyse des SCPI à crédit détaille le calcul du cash-flow.
Le ticket d’entrée de 187 € est le plus bas de nos comparatifs. Il permet de tester la SCPI avec une petite somme et de constituer un capital par versements mensuels, mais il ne change pas le risque de liquidité.
Risques
Quels sont les risques de Novaxia Neo ?
Les principaux risques de Novaxia Neo sont la perte en capital, une file d’attente de 5,98 % des parts, un prix supérieur à la valeur de reconstitution, 94 % de bureaux, une dette de 35 % à 1,92 an d’échéance et un dividende en recul. L’indicateur de risque est de 4 sur 7.
- Perte en capital. Le capital n’est pas garanti et les parts peuvent se revendre moins cher que le prix de souscription.
- Liquidité. 136 830 parts en attente de retrait, soit 5,98 % du capital, et une collecte nette nulle au deuxième trimestre 2026.
- Surcote. Le prix dépasse de 9,2 % la valeur de reconstitution, qui a baissé de 3,1 % en un trimestre.
- Concentration sectorielle. 94 % de bureaux, dans un marché sous pression.
- Baux courts et dette à échéance proche. WALB de 3,42 ans, dette de 35 % à 1,92 an d’échéance moyenne.
- Dividende en recul. Rythme annuel d’environ 3,9 % au deuxième trimestre 2026 contre 5,50 % en 2025.
Pour apprendre à reconnaître les signaux d’alerte sur n’importe quelle SCPI, voir notre analyse des SCPI à éviter.
Comparatif
Novaxia Neo ou Iroko Zen, Corum Origin : que choisir ?
Novaxia Neo est la seule des quatre SCPI comparées ci-dessous à afficher une file d’attente de retrait chiffrée et un indicateur de risque de 4 sur 7. Elle partage avec Iroko Zen l’absence de frais d’entrée, mais son taux d’occupation, 91,1 %, reste inférieur à celui d’Iroko Zen et de Corum Origin.
| Critère | Novaxia Neo | Iroko Zen | Corum Origin | NCap Régions |
|---|---|---|---|---|
| Lancement | 2019 | 2020 | 2012 | 2015 |
| Géographie | France 53 %, Europe 47 % | 8 pays européens | 13 pays de la zone euro | France uniquement |
| Commission de souscription | 0 % | 0 % | 11,96 % TTC | 12 % TTC |
| Commission de gestion | 18 % TTC | 14,40 % TTC | 13,20 % TTC | 12 % TTC |
| Ticket d’entrée | 187 € | 5 000 € | 1 135 € | 3 410 € |
| Taux de distribution 2025 | 5,50 % | 7,14 % (brut de fiscalité étrangère) | 6,50 % (brut de fiscalité étrangère) | 5,72 % (avant impôt) |
| Indicateur de risque (SRI) | 4 sur 7 | 3 sur 7 | 3 sur 7 | 3 sur 7 |
| Capitalisation (30 juin 2026) | 428 M€ | 1 605 M€ | 4 044 M€ | 1 107 M€ |
| Taux d’occupation financier | 91,1 % | 96,88 % | 95,77 % | 90,7 % |
| Parts en attente de retrait | 5,98 % | Non relevées | Non relevées | Aucune |
Notre analyse de l’avis Iroko Zen détaille une SCPI sans frais d’entrée mieux occupée, et celle de l’avis Corum Origin la fiscalité des revenus étrangers. Pour une vue d’ensemble, voir notre comparatif des SCPI en ligne.
| Profil | Choix adapté | Pourquoi |
|---|---|---|
| Horizon de 10 ans, petit budget, souhait de suivre la SCPI de près | Novaxia Neo avec prudence | Ticket de 187 €, mais attendre une file d’attente décroissante |
| Recherche d’une SCPI sans frais d’entrée mieux occupée | Iroko Zen | Taux d’occupation de 96,88 %, sans file d’attente chiffrée dans nos sources |
| Historique long et diversification européenne | Corum Origin | 14 ans de recul, 13 pays |
| Besoin possible de l’épargne dans les prochaines années | Éviter Novaxia Neo | Revente non garantie, file d’attente de 5,98 % |
Notre avis
Que pense ILA de Novaxia Neo ?
Novaxia Neo mérite d’être suivie plutôt que souscrite en 2026 : sans frais d’entrée et à 187 € la part, elle reste accessible, mais la file d’attente de retrait, la surcote et le dividende en recul pèsent. Notre note est de 6,0 sur 10. Attendez une file d’attente décroissante avant d’entrer.
Points forts
- Aucun frais de souscription et ticket d’entrée de 187 €
- Distribution de 5,50 % en 2025 et TRI de 6,99 % sur 5 ans
- Label ISR depuis 2020 et classement article 9
- Distribution mensuelle et délai de jouissance supprimé
- Baux renouvelés ou signés à Valence, Utrecht, Versailles et Barcelone
- Cession de La Haye avec plus-value, plan de cessions engagé
Points de vigilance
- 5,98 % des parts en attente de retrait, en hausse sur deux trimestres
- Prix supérieur de 9,2 % à la valeur de reconstitution
- Dividende du 2e trimestre 2026 annualisé à environ 3,9 %
- 94 % de bureaux, WALB de 3,42 ans et taux d’occupation de 91,1 %
- Dette de 35 % à 1,92 an d’échéance, commission de gestion de 18 % TTC
- Collecte nette nulle et aucune acquisition en 2026
Note ILA de Novaxia Neo
Analyse indépendante de Gaultier Garde, révisée le 15 octobre 2026 à partir des données au 30 juin 2026.
| Critère | Poids | Note | Justification |
|---|---|---|---|
| Performance historique | 25 | 18 | Distribution de 6 % à 6,5 % de 2020 à 2024 et TRI de 6,99 %, mais baisse à 5,50 % en 2025 et dividende 2026 très inférieur |
| Frais | 20 | 14 | 0 % à la souscription, mais 18 % TTC de gestion et 6 % TTC de retrait avant 5 ans |
| Gouvernance et transparence | 15 | 11 | Société à mission, label ISR, bulletins détaillés, mais une seule SCPI gérée et chiffres parfois contradictoires entre sources |
| Diversification et qualité du patrimoine | 20 | 11 | 38 immeubles dans plusieurs pays, mais 94 % de bureaux, baux de 3,42 ans et dette à échéance proche |
| Liquidité et accessibilité | 20 | 6 | Ticket de 187 € et distribution mensuelle, mais file de 5,98 %, collecte nette nulle et surcote de 9,2 % |
| Total | 100 | 60 | Soit 6,0 sur 10 |
Pour qui
- Un investisseur patient, horizon de 10 ans ou plus
- Quelqu’un qui suit chaque bulletin et accepte une liquidité incertaine
- Un petit budget pour une exposition progressive
Pas pour qui
- Une épargne de précaution
- Un projet à moins de 10 ans
- Un investisseur qui veut une sortie rapide au prix de la part
Pour une autre SCPI sans frais d’entrée, voir notre avis Remake Live.
Erreurs à éviter. Confondre absence de frais d’entrée et absence d’écart de prix. Ignorer la file d’attente de 136 830 parts. Annoncer 5,50 % en 2026 alors que le rythme du 2e trimestre ressort à environ 3,9 %. Citer une valeur de reconstitution de 176,68 € alors que la dernière est de 171,25 €. Souscrire sans lire la note d’information et le DIC.
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Voir Novaxia Neo sur novaxia-investissement.fr
ILA peut percevoir une commission lorsque vous souscrivez via ce lien partenaire. Elle ne modifie ni la note, ni le classement, ni le contenu de cette analyse.
Lexique
Les termes à connaître pour lire une SCPI
- Taux de distribution (TD)
- Dividende versé sur l’année rapporté au prix de la part. Il ne comprend pas la variation du prix de part.
- Taux de rendement interne (TRI)
- Taux qui intègre tous les flux d’un investissement (achat, revenus, revente) sur une durée donnée. Il n’est pas garanti.
- Taux d’occupation financier (TOF)
- Part des loyers effectivement perçus par rapport aux loyers qui seraient perçus si tous les biens étaient loués.
- WALB
- Durée moyenne ferme restant à courir des baux, jusqu’à la première date de sortie possible des locataires.
- Valeur de reconstitution
- Estimation du coût de reconstitution du patrimoine de la SCPI, frais inclus. Un prix supérieur à cette valeur correspond à une surcote.
- Valeur de réalisation
- Valeur du patrimoine net de la SCPI, hors frais. Elle est inférieure à la valeur de reconstitution.
- Parts en attente de retrait
- Parts dont le retrait a été demandé sans souscripteur en face. Leur volume mesure la tension sur la liquidité.
- Label ISR
- Label d’État d’investissement socialement responsable, attribué après audit des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance.
FAQ
Vos questions sur Novaxia Neo
Novaxia Neo est-elle une bonne SCPI en 2026 ?
Elle a des atouts réels : aucun frais de souscription, une distribution de 5,50 % en 2025, le label ISR depuis 2020 et un prix de part accessible à 187 €. Mais trois signaux se dégradent : 136 830 parts en attente de retrait (5,98 % du capital), un prix de 9,2 % supérieur à la valeur de reconstitution et un dividende du deuxième trimestre 2026 qui annualisé représente environ 3,9 %. Notre note est de 6,0 sur 10. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Pourquoi le dividende 2026 de Novaxia Neo est-il plus faible ?
Le taux de distribution 2025 de 5,50 % équivaut à environ 2,57 € par trimestre. Le dividende du deuxième trimestre 2026 est de 1,81 € brut, soit environ 30 % de moins (calcul ILA), sans plus-value distribuée. Les sources consultées ne dissocient pas la part de plus-values incluse dans le chiffre de 2025. Le taux d’occupation de 91,1 % et la durée des baux de 3,42 ans expliquent en partie la pression sur les loyers. Consultez le bulletin trimestriel de Novaxia Investissement.
Que signifient les 136 830 parts en attente de retrait ?
Ce sont des parts dont les associés ont demandé le retrait sans qu’aucun souscripteur ne les rachète. Elles représentent 5,98 % des 2 288 235 parts et, au prix de 187 €, environ 25,6 M€ (calcul ILA). La file est passée de 92 804 parts fin 2025 à 125 194 au 31 mars 2026, puis à 136 830 au 30 juin 2026. Tant que la collecte nette est nulle, ces demandes ne se résorbent pas.
Peut-on récupérer son argent facilement avec Novaxia Neo ?
Non, la revente n’est pas garantie. Le retrait se fait au prix de 187 €, diminué d’une commission de 6 % TTC si les parts ont moins de 5 ans de détention, soit environ 175,78 € (calcul ILA). Il n’est exécuté que s’il existe des souscriptions en face. Avec 5,98 % du capital en attente, le délai peut être long et n’est pas communiqué. Investissez uniquement une épargne que vous pouvez immobiliser au moins 10 ans.
Pourquoi le prix de la part est-il supérieur à la valeur de reconstitution ?
Le prix est de 187 € depuis 2021 alors que la valeur de reconstitution est de 171,25 € au 30 juin 2026 (176,68 € au 31 mars 2026), soit une surcote de 9,2 %. La valeur de réalisation, qui exclut les frais, est de 145,51 €, soit 22,2 % sous le prix (calcul ILA). Une société de gestion peut ajuster le prix de part à la baisse : ce scénario est le principal risque de valorisation pour un nouvel entrant.
Quels sont les frais de Novaxia Neo ?
La souscription est à 0 %. La commission de gestion est de 15 % HT, soit 18 % TTC, des produits encaissés. La commission de retrait est de 6 % TTC pour les parts détenues moins de 5 ans. Les coûts de transaction sont de 3 % HT (3,6 % TTC) et le suivi des travaux de 6 % TTC. Les frais de mutation sont de 180 € TTC plus 5 % de droits d’enregistrement. Consultez la note d’information pour le détail.
Quel a été le taux de distribution de Novaxia Neo depuis 2020 ?
6,15 % en 2020, 6,49 % en 2021, 6,33 % en 2022, 6,51 % en 2023, 6,01 % en 2024 et 5,50 % en 2025, selon le bulletin du premier trimestre 2026. La baisse de 2024 à 2025 est de 0,51 point. Le TRI sur 5 ans est de 6,99 % au 30 juin 2026 selon Louve Invest, et de 7,08 % au 31 mars 2026 selon le bulletin Novaxia. L’objectif 2026, non garanti, dépasse 5 %.
Dans quoi investit Novaxia Neo ?
Elle détient 38 immeubles, 128 locataires et 226 381 m². Les bureaux représentent 94 % du patrimoine, l’hôtellerie 4 %, les locaux d’activité 1 % et l’enseignement 1 %. La France pèse 53 %, le reste de l’Europe 47 %, avec les Pays-Bas, l’Espagne et l’Irlande. Le patrimoine est valorisé 525,6 M€ au 30 juin 2026, contre 537 M€ au 31 mars 2026.
Comment sont imposés les revenus de Novaxia Neo ?
Les loyers français sont des revenus fonciers imposés au barème, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les loyers étrangers sont imposés dans le pays de l’immeuble ; en France, la convention neutralise la double imposition par un crédit d’impôt ou la règle du taux effectif. Au deuxième trimestre 2026, 0,21 € d’impôts étrangers ont été retenus sur 1,81 € brut par part. L’exonération de prélèvements sociaux sur la part étrangère dépend de votre situation : faites-la valider.
Quel est le taux d’occupation de Novaxia Neo ?
Le taux d’occupation financier est de 91,1 % au 30 juin 2026, contre 90,6 % au 31 mars 2026. Le taux d’occupation physique est de 89,3 %. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 3,42 ans, contre 3,45 ans au trimestre précédent. Le deuxième trimestre a compté deux renouvellements et deux nouveaux baux, à Valence, Utrecht, Versailles et Barcelone. Ces durées courtes exposent la SCPI à des renégociations de loyer.
Novaxia Neo est-elle trop endettée ?
Le ratio d’endettement est de 35 % de la valeur du patrimoine, net de trésorerie, contre 32,8 % au 31 mars 2026. La durée moyenne de la dette est de 1,92 an. Ce n’est pas un niveau exceptionnel pour une SCPI, mais l’échéance proche impose un refinancement à des taux plus élevés qu’à l’origine, ce qui peut peser sur le résultat distribuable. Suivez ces deux indicateurs dans chaque bulletin.
Novaxia Neo a-t-elle un label ISR et un report à nouveau ?
Elle est labellisée ISR depuis 2020 et classée article 9 au titre du règlement SFDR. La note ESG du portefeuille est de 52,4 sur 100 au 30 juin 2026, contre 51,6 au 31 mars. L’intensité carbone a baissé de 19 % par rapport à 2022 pour un objectif de 38 % en 2030. Le report à nouveau n’est pas communiqué dans les sources de 2026 ; notre version précédente relevait 0,94 € par part, à confirmer.
Combien faut-il investir et quand arrivent les revenus ?
Le minimum est d’une part, soit 187 €. La distribution est mensuelle, versée dans les trois derniers jours ouvrés du mois suivant. Le délai de jouissance a été supprimé selon le bulletin du premier trimestre 2026, mais une source distributeur indique encore trois mois : vérifiez dans la note d’information avant de souscrire.
Combien de temps faut-il garder Novaxia Neo ?
La durée de placement recommandée est de 10 ans. Les 6 % TTC de commission de retrait s’appliquent avant 5 ans de détention. Compte tenu de la file d’attente actuelle, ne comptez pas sur une sortie rapide : n’investissez pas une épargne dont vous pourriez avoir besoin dans les années qui viennent.
Novaxia Neo ou Iroko Zen, Corum Origin : laquelle choisir ?
Iroko Zen n’a pas non plus de frais d’entrée, mais affiche un taux d’occupation de 96,88 % et aucune file d’attente chiffrée dans nos sources. Corum Origin a 14 ans d’historique et 4 Md€ d’actifs. Novaxia Neo est la seule des trois avec un indicateur de risque de 4 sur 7 et 94 % de bureaux. Pour un nouvel investisseur, Iroko Zen est plus cohérente aujourd’hui.
Pour aller plus loin
Guides liés
Sources
Sources et avertissement
- Novaxia Investissement, bulletin trimestriel du 1er trimestre 2026 (frais, file d’attente, taux de distribution 2020 à 2025, indicateurs au 31 mars 2026).
- Novaxia Investissement, bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026 et fiche SCPI Novaxia Neo (indicateurs au 30 juin 2026).
- Louve Invest, fiche Novaxia Neo (valeurs de reconstitution et de réalisation, file d’attente, dividende du 2e trimestre 2026).
- France SCPI, fiche Novaxia Neo (acquisitions, cession de La Haye, gouvernance).
- Meilleure SCPI et Centrale des SCPI, fiches Novaxia Neo (recoupement des chiffres de capitalisation et d’occupation).
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la liquidité ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cette page est une analyse éditoriale indépendante, pas un conseil en investissement personnalisé. Consultez la note d’information et le DIC avant toute souscription. Chiffres relevés dans les documents Novaxia Investissement et auprès de distributeurs, données au 30 juin 2026 sauf mention contraire. Plusieurs sources divergent sur certains chiffres (TRI sur 5 ans, délai de jouissance, taux d’occupation physique) : la note d’information et le dernier bulletin font foi.