Nue-propriete 2026 : decote reelle, bareme fiscal et simulation
La decote reellement payee en 2026 est de 35 a 45 pour cent sur 15 a 20 ans en usufruit locatif social, a ne pas confondre avec le bareme fiscal de l’article 669 du CGI. Voici les chiffres exacts, la fiscalite a jour et une simulation Paris complete.
Sommaire
- Definition et mecanisme
- Bareme 669 contre decote reelle
- Ce que vous payez vraiment
- Simulation Paris 2026
- Avantages
- Risques et limites
- IFI et exceptions
- Quasi-usufruit LF 2024
- Plus-value a la revente
- Operateurs et marche 2026
- Prix par ville 2026
- Pour qui
- Strategie en 6 etapes
- Erreurs a eviter
- Lexique
- FAQ
La nue-propriete permet d’acheter un logement avec une decote de 35 a 45 pour cent en 2026, pour un demembrement temporaire de 15 a 20 ans en usufruit locatif social. Cette decote est le prix reellement decaisse, distinct du bareme fiscal de l’article 669 du CGI. En contrepartie : aucun loyer, aucune fiscalite courante, aucune gestion, et recuperation automatique de la pleine propriete au terme.
Vous trouvez l’immobilier trop cher et vous cherchez un placement sans gestion ni fiscalite courante. La nue-propriete repond a ce besoin precis : vous acquerez le bien a prix decote, un bailleur institutionnel en detient l’usage et les loyers pendant 15 a 20 ans, puis la pleine propriete vous revient sans frais ni formalite. Ce guide donne les chiffres exacts a jour de juillet 2026, en separant clairement le bareme fiscal du prix reel du marche, un point que la plupart des contenus confondent.
Definition et mecanisme du demembrement
La nue-propriete est le droit de posseder un bien sans l’occuper ni en percevoir les revenus. Elle forme, avec l’usufruit (usage et loyers), la pleine propriete. Dans un investissement, un nu-proprietaire achete le bien decote et un usufruitier institutionnel le loue pendant 15 a 20 ans, avant reunification automatique.
Le demembrement separe deux droits sur un meme bien. Le nu-proprietaire detient l’abusus, c’est-a-dire le droit de disposer juridiquement du bien. L’usufruitier detient l’usus et le fructus, l’usage et les fruits (les loyers). Dans le modele d’investissement dominant, l’usufruit locatif social, l’usufruitier est un bailleur professionnel (bailleur social, CDC Habitat, foncieres specialisees) qui gere, loue et entretient le logement pendant toute la periode.
La repartition des droits et charges est fixee par le Code civil et precisee dans l’acte notarie.
| Droit ou charge | Nu-proprietaire | Usufruitier |
|---|---|---|
| Usage et occupation | Non | Oui |
| Loyers percus | Non | Oui |
| Impot sur les revenus fonciers | Aucun | Oui |
| Taxe fonciere | Selon acte | En general oui |
| Entretien courant (art. 605 C. civ.) | Non | Oui |
| Gros travaux (art. 606 C. civ.) | Oui | Non |
| IFI, regle generale (art. 968 CGI) | Exonere | Redevable en pleine propriete |
| Reunification au terme | Automatique, sans frais | Extinction du droit |
Point de vigilance sur les gros travaux : l’article 606 du Code civil met a la charge du nu-proprietaire les grosses reparations (murs porteurs, toiture, voutes). En usufruit locatif social, la plupart des contrats transferent contractuellement l’entretien complet a l’usufruitier pendant la periode. A verifier dans l’acte avant de signer.
Bareme de l’article 669 contre decote reelle
Il faut distinguer deux valeurs. Le bareme fiscal de l’article 669, II du CGI evalue l’usufruit temporaire a 23 pour cent par periode de dix ans entiere, sans fraction : 10 ou 15 ans valent 23 pour cent, 20 ans 46 pour cent. La decote reellement payee sur le marche est differente : 35 a 45 pour cent pour 15 a 20 ans, car elle reflete les loyers nets abandonnes.
C’est le point que la plupart des guides melangent, et qui figurait de facon contradictoire dans l’ancienne version de cette page. Les deux notions ne servent pas a la meme chose.
Le bareme fiscal (article 669 du CGI)
L’article 669 du CGI fixe un bareme obligatoire pour la liquidation des droits d’enregistrement, la fiscalite des cessions demembrees et la repartition de l’assiette IFI dans certains cas. Il comporte deux volets. Le volet I, viager, depend de l’age de l’usufruitier. Le volet II, temporaire, s’applique a un usufruit a duree fixe.
| Duree fixe de l’usufruit | Periodes de 10 ans entieres | Valeur usufruit | Valeur nue-propriete |
|---|---|---|---|
| 10 a 19 ans | 1 | 23 % | 77 % |
| 20 a 29 ans | 2 | 46 % | 54 % |
| 30 ans (plafond societe, art. 619 C. civ.) | 3 | 69 % | 31 % |
L’erreur courante sur le bareme temporaire
La formule est 23 pour cent multiplie par le nombre de periodes de dix ans entieres, sans fraction. Un usufruit de 15 ans ne compte donc qu’une seule periode complete : il vaut 23 pour cent, pas 34 ni 46 pour cent. Un usufruit de 25 ans vaut 46 pour cent. Beaucoup de sites annoncent 34 pour cent pour 15 ans : ce chiffre ne correspond ni au bareme fiscal, ni a la decote reelle du marche.
La decote reelle du marche (le prix que vous payez)
En pratique, quand vous achetez la nue-propriete d’un logement en usufruit locatif social, le prix n’est pas fixe par le bareme 669, II mais negocie avec l’operateur. Cette decote economique correspond a la valeur des loyers nets que l’usufruitier va percevoir a votre place pendant toute la periode. En 2026, elle se situe entre 35 et 45 pour cent pour un demembrement de 15 a 20 ans, la duree de 15 ans etant le standard du marche.
| Duree | Valeur NP, bareme 669, II | Decote reelle payee (marche 2026) |
|---|---|---|
| 15 ans | 77 % (usufruit 23 %) | 35 a 40 % |
| 18 ans | 77 % | 40 a 44 % |
| 20 ans | 54 % (usufruit 46 %) | 42 a 45 % |
Retenez la logique : le bareme fiscal sert au calcul des droits et de l’IFI ; la decote economique est ce que vous decaissez reellement. Pour un investisseur, c’est la seconde qui compte pour mesurer l’affaire, et il faut exiger qu’elle soit coherente avec la duree et avec le prix du bien en pleine propriete sur le marche local. Un bon reflexe consiste a rapporter la decote au rendement que vous auriez tire du bien : c’est l’objet de notre calculateur de rendement locatif.
Ce que vous payez vraiment en 2026
Le cout total tient au prix decote, aux frais de notaire et au credit. La plupart des programmes en usufruit locatif social sont neufs (VEFA), avec des frais de notaire de 2 a 3 pour cent, contre 7 a 8,5 pour cent dans l’ancien depuis la hausse des droits de mutation votee par la loi de finances 2025. Les frais se calculent sur le prix de la nue-propriete, pas sur la pleine propriete.
Frais de notaire : la donnee que l’ancienne version surestimait
La loi de finances 2025 a autorise les departements a relever les droits de mutation a titre onereux (DMTO) de 0,5 point, jusqu’au 30 avril 2028. Plus de 80 departements l’ont fait : le taux global de DMTO dans l’ancien est passe d’environ 5,81 pour cent a 6,32 pour cent, portant les frais de notaire totaux a 7 a 8,5 pour cent selon le departement.
Mais la plupart des operations de nue-propriete portent sur du neuf en VEFA. Dans ce cas, il n’y a pas de DMTO mais une taxe de publicite fonciere reduite a 0,715 pour cent : les frais totaux tombent a 2 a 3 pour cent. Sur une nue-propriete de 260 000 euros, la difference represente environ 14 000 euros. C’est un avantage structurel a integrer au calcul.
| Nature du bien | Regime | Frais totaux |
|---|---|---|
| Neuf en VEFA | Taxe de publicite fonciere 0,715 % | 2 a 3 % |
| Ancien, departement au taux standard | DMTO 5,81 % | 7 a 8 % |
| Ancien, departement ayant releve le taux | DMTO 6,32 % | 7,5 a 8,5 % |
Le credit
La nue-propriete ne genere aucun loyer pendant la periode : le pret se rembourse sur votre capacite d’epargne, pas sur des revenus locatifs. Le financement reste possible, certains operateurs acceptant des apports a partir de 15 pour cent, mais l’operation suppose de porter les mensualites sans aide des loyers. Un apport de 15 a 30 pour cent et une epargne de precaution solide sont les conditions realistes. A titre de reference, le taux moyen des nouveaux credits habitat etait de 3,22 pour cent en avril 2026 selon la Banque de France, apres un point bas de 3,08 pour cent en decembre 2025.
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Etre rappele par un conseillerSimulation nue-propriete, T2 Paris 2026
Sur un T2 parisien de 45 metres carres estime 442 000 euros, une nue-propriete a 15 ans decotee de 40 pour cent revient a environ 265 000 euros, frais reduits inclus. Pendant 15 ans : aucun loyer impose, aucune gestion, aucune taxe fonciere. La pleine propriete est ensuite recuperee sans frais.
Hypotheses : Paris a environ 9 830 euros le metre carre au 1er janvier 2026 (MeilleursAgents), soit 442 000 euros pour 45 metres carres. Programme neuf en usufruit locatif social, 15 ans, decote economique de 40 pour cent, frais de notaire reduits VEFA de 2,5 pour cent.
Pendant 15 ans : revenus fonciers 0 euro, IFI 0 euro (regle generale, voir plus bas), gestion 0 euro, taxe fonciere et entretien courant a la charge de l’usufruitier.
| Hypothese de revalorisation | Valeur pleine propriete a 15 ans | Ecart contre investissement |
|---|---|---|
| Prix stable, 0 %/an | 442 000 € | +170 000 € (+63 %) |
| Prudente, +1 %/an | 513 000 € | +241 000 € (+89 %) |
Ces projections sont des hypotheses, pas des promesses. Les Notaires de France observent un marche 2026 stable, voire en leger repli en province (moins 0,4 pour cent sur un an fin mai 2026), ou l’ajustement se fait par la negociation. La valorisation finale dependra d’un marche d’occupants (prix, etat du bien, DPE), pas d’un rendement affiche. Enfin, l’ecart affiche ci-dessus n’est pas la plus-value fiscale : la base imposable a la revente sera le prix de la nue-propriete, ce qui est detaille dans la section plus-value.
Les avantages de la nue-propriete
La nue-propriete cumule un prix decote, une fiscalite courante nulle et une gestion deleguee. Aucun loyer impose, donc aucune hausse de tranche marginale ; aucune gestion locative ; en regle generale, exoneration d’IFI ; et securite locative quand l’usufruitier est un bailleur institutionnel.
- Prix decote de 35 a 45 pour cent sur 15 a 20 ans, soit une economie souvent superieure a 150 000 euros en zone tendue.
- Aucune fiscalite sur les revenus : pas de loyer percu, donc pas de revenus fonciers ni de prelevements sociaux pendant toute la periode. Pour une TMI a 41 pour cent, l’economie depasse 58 pour cent sur chaque loyer non percu.
- Zero gestion : recherche de locataires, entretien courant, taxe fonciere, tout est pris en charge par l’usufruitier.
- Recuperation automatique de la pleine propriete a l’extinction de l’usufruit (art. 617 C. civ.), sans frais ni formalite.
- Securite locative avec un bailleur institutionnel : les programmes en usufruit locatif social ont affiche un taux d’occupation d’environ 98,7 pour cent lors de la crise de 2020-2021.
- Exoneration d’IFI dans la grande majorite des cas (art. 968 CGI), un levier fort pour un patrimoine immobilier net superieur a 1,3 million d’euros.
Les risques et limites
La nue-propriete immobilise le capital sans revenu pendant 15 a 20 ans. Aucun cash-flow, un marche secondaire etroit, un credit qui se rembourse sans loyer, et un risque de marche a la sortie qui depend de l’etat du bien et du DPE. Un rendement realiste se situe entre 3,5 et 5 pour cent, il faut se mefier des promesses au-dela de 6 pour cent.
- Aucun revenu pendant la periode : la strategie ne convient pas si vous avez besoin de revenus complementaires immediats.
- Illiquidite : engagement de 15 a 20 ans. La revente d’une nue-propriete avant terme est possible mais decotee (40 a 60 pour cent selon la duree d’usufruit restante) et suppose souvent l’accord de l’usufruitier.
- Credit sans loyer : les mensualites reposent sur votre epargne, ce qui exige une capacite financiere solide.
- Risque de marche a la sortie : vous recuperez un bien dont la valeur depend du marche d’occupants a l’echeance, de son etat et de son DPE.
- Offre concentree : les programmes sont surtout situes en zone tendue et l’offre reste limitee. La qualite de l’emplacement prime sur le seul niveau de decote affiche.
Un bien mal situe reste un bien mal situe, meme decote de 40 pour cent. Verifiez systematiquement l’emplacement, la tension locative de la zone et la solidite de l’usufruitier (bailleur social, filiale de la Caisse des Depots ou operateur avec un historique de plus de cinq ans) avant de raisonner en decote.
Nue-propriete et IFI, la regle et ses exceptions
En cas de demembrement, c’est l’usufruitier qui declare le bien a l’IFI pour sa valeur en pleine propriete (art. 968 CGI), le nu-proprietaire etant hors assiette. Ce principe couvre l’achat de nue-propriete en usufruit locatif social. Trois exceptions limitatives, surtout liees aux successions et donations, permettent une repartition entre les deux.
L’article 968 du CGI pose un principe simple : celui qui jouit du bien en supporte la charge fiscale. L’usufruitier declare la valeur en pleine propriete, le nu-proprietaire ne declare rien. Pour un investisseur qui achete la nue-propriete d’un programme, l’exoneration d’IFI est donc acquise pendant toute la periode. Le regime a ete confirme par la reponse ministerielle numero 909 du 1er avril 2025 et maintenu par la loi de finances 2026.
Trois exceptions limitatives, strictement encadrees, prevoient une repartition de la valeur entre usufruitier et nu-proprietaire selon le bareme de l’article 669. La principale est l’usufruit legal du conjoint survivant issu d’une succession. Les autres concernent certaines cessions avec reserve d’usufruit et certains apports en societe. Aucune ne vise l’achat de nue-propriete en usufruit locatif social.
Vigilance 2026 : le rapport du CPO
Le Conseil des prelevements obligatoires, dans son rapport du 1er decembre 2025, propose de neutraliser l’avantage fiscal lie a l’extinction gratuite de l’usufruit, pour un gain estime entre 0,9 et 3,2 milliards d’euros par an. Il ne s’agit a ce jour que d’une proposition, non d’une loi votee. Mais c’est un point a surveiller pour toute strategie de demembrement engagee sur le long terme.
Attention au sens inverse : une donation de la nue-propriete a vos enfants avec reserve d’usufruit ne reduit pas votre IFI. En tant que donateur usufruitier, vous continuez de declarer la valeur en pleine propriete. C’est un outil de transmission (droits calcules sur la seule nue-propriete), pas un outil d’optimisation IFI.
Quasi-usufruit, la reforme de la loi de finances 2024
L’article 774 bis du CGI, applicable aux successions ouvertes depuis le 29 decembre 2023, rend non deductibles de l’actif successoral les dettes de restitution de quasi-usufruit portant sur des sommes d’argent. La reforme ferme un montage de transmission, mais ne vise pas la nue-propriete classique sur un bien immobilier.
Le quasi-usufruit porte sur des biens consomptibles, typiquement des sommes d’argent. Avant 2024, la creance de restitution des nu-proprietaires etait deductible de l’actif successoral de l’usufruitier decede, ce qui reduisait les droits de succession. L’article 774 bis du CGI met fin a cette deduction pour les quasi-usufruits sur sommes d’argent dont le defunt s’etait reserve l’usufruit.
Ce qui ne change pas : la reforme cible les sommes d’argent et comptes-titres demembres. La donation de la nue-propriete d’un bien immobilier non consomptible avec reserve d’usufruit reste un outil de transmission efficace. En revanche, tout montage impliquant des liquidites demembrees doit etre revu avec un notaire.
Plus-value a la revente apres reunification
Pour une nue-propriete achetee a titre onereux, la base de la plus-value est le prix paye pour la nue-propriete : l’usufruit recupere par extinction ne s’ajoute pas au prix de revient. La duree de detention se compte depuis l’achat de la nue-propriete, ce qui rapproche l’exoneration au moment de revendre.
C’est un point technique decisif. Quand vous avez achete la nue-propriete et recupere l’usufruit par extinction naturelle, le prix d’acquisition fiscal de l’usufruit est nul. La plus-value imposable est donc le prix de revente de la pleine propriete diminue du seul prix paye pour la nue-propriete. Bonne nouvelle en revanche : la duree de detention court depuis la date d’achat de la nue-propriete, periode de demembrement incluse.
| Duree de detention | Impot sur le revenu (19 %) | Prelevements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | Aucun abattement | Aucun abattement |
| 6 a 21 ans | 6 %/an | 1,65 %/an |
| 22 ans | Exoneration totale | 1,60 % (annee 22) |
| 23 a 30 ans | Deja exonere | 9 %/an |
| 30 ans | Exonere | Exoneration totale |
Consequence pratique : sur un demembrement de 15 ans souscrit en 2026, la reunification intervient en 2041. En attendant l’exoneration d’impot sur le revenu (22 ans, soit 2048) puis de prelevements sociaux (30 ans, soit 2056), la plus-value nette est fortement reduite. Une plus-value imposable superieure a 50 000 euros supporte en outre une surtaxe progressive de 2 a 6 pour cent. Vendre juste apres la reunification est rarement le bon calcul.
Operateurs et etat du marche 2026
Le marche de la nue-propriete repose sur l’usufruit locatif social, ou un bailleur institutionnel detient l’usufruit pendant 15 a 20 ans. Les operateurs de reference sont Perl (filiale de Nexity, createur du modele), iPlus, Fidexi et Cogedim. Un rendement realiste se situe entre 3,5 et 5 pour cent.
Le modele dominant est l’usufruit locatif social. Un bailleur professionnel acquiert l’usufruit pour 15 a 20 ans, gere et entretient le logement, et loue a des menages sous plafonds. La decote sur le prix correspond a la valeur des loyers nets abandonnes pendant la periode. Perl, qui a concu ce modele il y a plus de vingt ans, a annonce le septieme deboucle d’une de ses operations, une fin d’usufruit de 62 logements a Vincennes, ou les investisseurs avaient achete quinze ans plus tot avec une decote de 30 a 40 pour cent : une preuve concrete que le cycle complet fonctionne.
Deux verifications avant de choisir un operateur : la solidite financiere et l’anciennete de l’usufruitier (statut de bailleur social, rating si acteur prive), et les clauses de restitution du bien en fin d’usufruit (etat de remise, travaux). L’apport requis varie selon l’operateur, de 15 pour cent a des seuils bien plus eleves pour les programmes haut de gamme.
Prix par ville, donnees janvier 2026
Contrairement au discours de correction generale, 2025 a ete une annee de rebond dans la plupart des metropoles : Paris plus 2,9 pour cent, Bordeaux plus 2,5 pour cent, Toulouse plus 2,3 pour cent, Lyon plus 0,6 pour cent. Seule Nantes reste nettement en repli (moins 3,9 pour cent). C’est la principale correction de donnees par rapport a l’ancienne version.
Les prix ci-dessous sont ceux constates au 1er janvier 2026 par MeilleursAgents. Pour situer l’ordre de grandeur de la decote, la colonne de droite applique une decote economique reelle de 40 pour cent, representative d’un demembrement de 15 ans en usufruit locatif social.
| Ville | Prix/m2 pleine propriete | Evolution sur 1 an | Prix/m2 nue-propriete (decote 40 %) |
|---|---|---|---|
| Paris | 9 830 € | +2,9 % | 5 900 € |
| Lyon | 4 596 € | +0,6 % | 2 758 € |
| Bordeaux | 4 434 € | +2,5 % | 2 660 € |
| Toulouse | 3 520 € | +2,3 % | 2 112 € |
| Nantes | 3 366 € | -3,9 % | 2 020 € |
Source : MeilleursAgents, prix moyens au 1er janvier 2026. Barres proportionnelles au prix au metre carre. Extraction juillet 2026.
Paris reste le marche le plus profond pour la nue-propriete : demande locative structurelle, marche secondaire actif et rebond confirme en 2025. Pour un investissement en Auvergne-Rhone-Alpes, autour de Lyon, notre avis sur Cataneo detaille un acteur specialiste de la region, et le classement des societes d’investissement locatif aide a cadrer le choix d’un operateur.
Pour qui la nue-propriete
La nue-propriete vise un investisseur a horizon long, sans besoin de revenus immediats, dispose d’un apport et fiscalement charge. Elle est particulierement pertinente pour preparer la retraite, developper un patrimoine sans alourdir l’IFI, ou transmettre un bien immobilier.
| Profil | Nue-propriete | Pourquoi |
|---|---|---|
| Preparation retraite, 40 a 55 ans | Adaptee | Recuperation de la pleine propriete a l’age de la retraite, loyer ou revente ensuite |
| Redevable IFI, patrimoine > 1,3 M€ | Adaptee | Exoneration d’IFI en regle generale pendant la periode |
| TMI 30 a 45 pour cent | Adaptee | Absence de revenus fonciers, donc pas de fiscalite courante |
| Besoin de revenus immediats | Deconseillee | Aucun cash-flow pendant 15 a 20 ans |
| Horizon court, moins de 10 ans | Deconseillee | Illiquidite et fiscalite de revente defavorable avant 22 ans |
| Recherche d’effet de levier fort | A nuancer | Credit possible mais rembourse sans loyer |
Strategie optimale en 6 etapes
Valider son profil, choisir la duree, cibler une localisation prime, verifier l’usufruitier, controler la decote reelle, puis signer. La qualite de l’emplacement et la solidite du bailleur priment sur le seul niveau de decote affiche.
- Valider son profil : horizon d’au moins 15 ans, aucun besoin de revenus immediats, apport de 15 a 30 pour cent disponible, objectif patrimoine ou retraite.
- Choisir la duree : 15 ans est le standard (meilleur equilibre decote et immobilisation), 20 ans pour une decote maximale. Au-dela, l’avantage diminue sans compenser l’immobilisation.
- Cibler une localisation prime : metropole a forte demande locative et marche secondaire actif. Eviter les zones peu liquides.
- Verifier l’usufruitier : bailleur social ou institutionnel de premier plan, surface financiere et anciennete verifiees.
- Controler la decote reelle : la comparer au prix du bien en pleine propriete sur le marche local, et exiger qu’elle soit coherente avec la duree. Ne pas surpayer parce que la pleine propriete de reference a ete surevaluee.
- Signer l’acte notarie : duree fixe irrevocable, clause de reunification automatique, repartition de la taxe fonciere et regime des gros travaux clairement definis.
Les erreurs a eviter
1. Confondre bareme fiscal et decote reelle. Le bareme 669, II sert au calcul des droits ; la decote que vous payez (35 a 45 pour cent) est negociee. Raisonnez sur la seconde.
2. Accepter une decote insuffisante. Verifiez le prix reel du bien en pleine propriete et exigez une decote coherente avec la duree.
3. Acheter pour la seule decote. Un bien mal situe reste mal situe. Emplacement et tension locative avant tout.
4. Negliger l’usufruitier. Privilegiez un bailleur institutionnel solide, pas une structure de projet ad hoc.
5. Revendre juste apres la reunification. La base de plus-value est le prix de la nue-propriete. Attendre les abattements (22 ans pour l’impot sur le revenu, 30 ans pour les prelevements sociaux) evite une fiscalite lourde.
Lexique de la nue-propriete
- Nue-propriete
- Droit de posseder un bien sans l’occuper ni percevoir ses revenus. Avec l’usufruit, elle forme la pleine propriete.
- Usufruit locatif social
- Montage ou un bailleur institutionnel detient l’usufruit d’un logement pour 15 a 20 ans et le loue sous plafonds, l’investisseur detenant la nue-propriete decotee.
- Bareme article 669, II du CGI
- Evaluation fiscale de l’usufruit temporaire : 23 pour cent de la pleine propriete par periode de dix ans entiere, sans fraction, plafonnee a la valeur viagere.
- Decote economique
- Reduction reellement appliquee au prix d’achat de la nue-propriete, correspondant aux loyers nets abandonnes pendant le demembrement. En 2026, 35 a 45 pour cent sur 15 a 20 ans.
- Reunification
- Extinction automatique de l’usufruit au terme, sans frais ni formalite : le nu-proprietaire devient plein proprietaire.
- Quasi-usufruit
- Usufruit portant sur un bien consomptible, typiquement des sommes d’argent, que l’usufruitier peut consommer a charge de restitution.
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FAQ nue-propriete 2026
Quelle est la decote reelle en nue-propriete en 2026 ?
En 2026, la decote reellement payee sur un achat en usufruit locatif social est de 35 a 45 pour cent pour un demembrement de 15 a 20 ans. Elle correspond aux loyers nets abandonnes pendant la periode. Elle est distincte du bareme fiscal de l’article 669 du CGI.
Combien vaut la nue-propriete selon le bareme de l’article 669 du CGI ?
Le bareme de l’usufruit temporaire retient 23 pour cent de la pleine propriete par periode de dix ans entiere, sans fraction. Un usufruit de 10 ou 15 ans vaut donc 23 pour cent (nue-propriete 77 pour cent), un usufruit de 20 ans vaut 46 pour cent (nue-propriete 54 pour cent), plafonne a la valeur viagere.
La nue-propriete est-elle exoneree d’IFI ?
En regle generale oui. L’article 968 du CGI prevoit que l’usufruitier declare le bien pour sa valeur en pleine propriete, et le nu-proprietaire est hors assiette. Trois exceptions limitatives, surtout liees aux successions, permettent une repartition. L’achat de nue-propriete en usufruit locatif social n’en fait pas partie.
Quels sont les frais de notaire sur une nue-propriete en 2026 ?
La plupart des programmes sont neufs en VEFA : les frais sont de 2 a 3 pour cent, calcules sur le prix de la nue-propriete. Dans l’ancien, ils atteignent 7 a 8,5 pour cent apres la hausse des droits de mutation votee par la loi de finances 2025 et appliquee par plus de 80 departements.
Peut-on financer une nue-propriete a credit ?
Oui, mais le pret se rembourse sans loyer puisque le bien ne genere aucun revenu pendant le demembrement. Certains operateurs acceptent des apports a partir de 15 pour cent. Un apport de 15 a 30 pour cent et une capacite d’epargne solide sont les conditions realistes.
Quelle fiscalite a la revente apres la reunification ?
Pour une nue-propriete achetee a titre onereux, la base de plus-value est le prix paye pour la nue-propriete, l’usufruit recupere par extinction valant zero. La duree de detention se compte depuis l’achat de la nue-propriete. L’exoneration est totale a 22 ans pour l’impot sur le revenu et a 30 ans pour les prelevements sociaux.
Qu’a change la loi de finances 2024 sur le quasi-usufruit ?
L’article 774 bis du CGI, applicable aux successions ouvertes depuis le 29 decembre 2023, rend non deductibles de l’actif successoral les dettes de restitution de quasi-usufruit portant sur des sommes d’argent. La nue-propriete classique sur un bien immobilier n’est pas visee, mais les montages sur liquidites demembrees doivent etre revus.
- Sources : article 669 du CGI et article 968 du CGI (Legifrance) ; BOFiP, IFI et demembrement ; loi de finances 2025 sur les DMTO (service-public.fr) ; article 774 bis du CGI, loi de finances 2024 ; Notaires de France, tendances des prix, fin mai 2026 ; Banque de France, panorama des prets a l’habitat, avril 2026 ; MeilleursAgents, prix au 1er janvier 2026 ; Conseil des prelevements obligatoires, rapport du 1er decembre 2025.
Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil fiscal ou en investissement personnalise. Les regles fiscales et les prix cites sont a jour de juillet 2026 et susceptibles d’evoluer. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital et d’illiquidite. Consultez un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine avant tout engagement.
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