Avis SCPI 2026
Avis Immorente 2026 : rendement, liquidité, frais et verdict
Immorente a distribué 5,00 % en 2025 sur 986 immeubles, avec un TRI de 9,33 % depuis 1988. En contrepartie, 13,6 % de ce dividende est non récurrent, 202 747 parts attendent un retrait, le taux d’occupation est de 91,17 % et les frais d’entrée sont de 12 % TTC. Chiffres relevés dans les documents Sofidy, données au 30 juin 2026 sauf mention contraire.
Réponse rapide
Immorente est-elle une bonne SCPI en 2026 ?
Oui, avec réserves, pour un horizon d’au moins 8 à 10 ans. Immorente a distribué 5,00 % en 2025 sur 986 immeubles, mais 13,6 % de ce dividende est non récurrent, 202 747 parts attendent un retrait et le taux d’occupation financier est de 91,17 %. Les frais d’entrée sont de 12 % TTC.
Immorente est la SCPI diversifiée historique de Sofidy, créée en 1988, à capital variable. Elle investit surtout dans des commerces et des bureaux en France et dans sept pays européens. Elle compte 50 436 associés et 4 391 M€ de capitalisation. Elle n’a pas le label ISR.
Mise à jour du 15 octobre 2026. Cette page a été entièrement révisée à partir des bulletins Sofidy des 4e trimestre 2025 et 1er trimestre 2026. La valeur de reconstitution (321,03 € au 31 décembre 2025, et non 324,48 € qui date du 30 juin 2025), la surcote (5,9 % et non 4,78 %), le TRI à 10 ans (4,42 %), le TRI à 15 ans (5,42 %), le nombre de locataires (le chiffre de 3 169 était une erreur : Sofidy publie des unités locatives), le minimum de souscription (1 part) et la mention « deuxième plus grande SCPI de France » ont été corrigés ou retirés. La note agrégée 7,3 sur 276 avis de l’ancien balisage, qui ne reposait sur aucun avis collecté, a été supprimée.
| Caractéristique | Valeur |
|---|---|
| Société de gestion | Sofidy |
| Création | Novembre 1988, visa AMF SCPI n° 20-20 du 27 novembre 2020 |
| Prix de la part | 340 € (152 € de nominal et 188 € de prime) depuis le 1er novembre 2021 |
| Prix de retrait | 306 € |
| Valeur de reconstitution | 321,03 € au 31 décembre 2025, 317,52 € indicatif au 30 juin 2026 |
| Valeur de réalisation | 266,94 € au 31 décembre 2025 |
| Écart prix / valeur de reconstitution | Surcote de 5,9 % à 7,1 % (calcul ILA) |
| Capitalisation | 4 391 M€, 12 916 159 parts, 50 436 associés (30 juin 2026) |
| Patrimoine | 986 immeubles, 3 268 unités locatives, 4 163 M€ de valeur (30 juin 2026) |
| Taux d’occupation financier | 91,17 % au 2e trimestre 2026 |
| Endettement | Environ 19 % de la valeur du patrimoine, 98,7 % à taux fixe |
| Report à nouveau | 1,47 € par part selon Portail SCPI, 29 jours de distribution selon France SCPI |
| Indicateur de risque (SRI) | 3 sur 7 |
| Souscription minimale | 1 part, soit 340 € |
| Distribution | Trimestrielle, jouissance le 1er jour du mois suivant jusqu’au 31 décembre 2026 |
| Label ISR | Non |
| Durée de placement recommandée | 8 à 10 ans selon les sources |
Rendement
Quel rendement attendre d’Immorente ?
Immorente a distribué 17,00 € bruts par part en 2025, soit 5,00 % du prix de 340 €, et 16,34 € nets de fiscalité étrangère. La part ordinaire est de 14,04 €, soit 4,13 %, rythme des acomptes 2026 de 3,51 €. La prévision 2026 est de 15,00 à 16,40 € par part, non garantie.
Source : Portail SCPI, bulletins trimestriels de Sofidy. Avant 2021, taux calculés sur la valeur de marché. Une autre source donne 4,54 % en 2022 et 5,73 % en 2024. La barre rouge est un calcul ILA : 14,04 € de distribution ordinaire rapportés à 340 €, soit 3,51 € multipliés par 4.
| Année | Taux de distribution | Performance globale annuelle | Prix de la part |
|---|---|---|---|
| 2017 | 4,73 % | 6,27 % | Non relevé |
| 2018 | 4,70 % | 4,70 % | Non relevé |
| 2019 | 4,64 % | 6,76 % | Non relevé |
| 2020 | 4,42 % | 4,42 % | Non relevé |
| 2021 | 4,64 % | 5,53 % | 337 € puis 340 € en novembre |
| 2022 | 4,82 % | 4,82 % | 340 € |
| 2023 | 5,00 % | 5,00 % | 340 € |
| 2024 | 5,04 % | 5,04 % | 340 € |
| 2025 | 5,00 % brut, 4,81 % net de fiscalité étrangère | 5,00 % | 340 € |
Le taux de distribution (TD) rapporte le dividende versé sur l’année au prix de la part. Le taux de 5,00 % est brut de fiscalité étrangère : le dividende net de 2025 est de 16,34 €, contre 17,00 € bruts. Le TRI au 31 décembre 2025 est de 9,33 % depuis l’origine, 5,42 % sur 15 ans, 4,42 % sur 10 ans et 3,08 % sur 5 ans : la performance de long terme est surtout ancienne.
Ce que contient le dividende 2025
Source : bulletin du 4e trimestre 2025 de Sofidy, euros par part nets de 0,66 € de fiscalité étrangère (17,00 € bruts). Les barres rouges sont les éléments non récurrents : 2,30 €, soit 13,6 % du dividende brut. Pourcentages rapportés à 340 € : calcul ILA.
| Période | Montant par part | À savoir |
|---|---|---|
| Dividende 2024 | 16,64 € | Net de fiscalité étrangère, taux de 5,04 % |
| Dividende 2025 ordinaire | 14,04 € | Soit 4,13 % du prix de 340 € (calcul ILA) |
| Dividende 2025 exceptionnel | 2,30 € | 1,32 € de plus-values et 0,98 € de prime d’émission, soit 13,6 % du dividende brut |
| Dividende 2025 total | 16,34 € nets, 17,00 € bruts | Fiscalité étrangère payée par la SCPI : 0,66 €, soit 3,9 % du dividende brut |
| 1er trimestre 2026 | 3,51 € bruts, 3,47 € nets | Net pour une personne physique résidente sans dispense |
| 2e trimestre 2026 | 3,51 € bruts | Versé fin juillet 2026 |
| Prévision 2026, non garantie | 15,50 € à 16,50 € puis 15,00 € à 16,40 € | Soit 4,41 % à 4,85 % du prix ; la fourchette révisée est citée par deux sources, sans bulletin du 2e trimestre consulté |
Les acomptes de 3,51 € multipliés par quatre donnent 14,04 €, soit exactement la part ordinaire de 2025. Un dividende supérieur en 2026 supposerait donc de nouvelles plus-values ou des distributions de prime d’émission. Les plus-values existent : 28 cessions en 2025 pour 19,5 M€ de plus-values nettes, et 14 cessions au premier semestre 2026 pour 2,1 M€.
Simulation indicative pour 10 000 € investis, soit environ 29,4 parts, avant impôt
Rendements rapportés au prix de 340 €, avant impôt français. Le rendement futur n’est pas garanti.
Frais
Quels sont les frais réels d’Immorente ?
La souscription coûte 10 % HT, soit 12 % TTC, incluse dans le prix de 340 €. La gestion coûte 10 % HT, soit 12 % TTC, des produits encaissés. Le prix de retrait est de 306 €, soit 10 % sous le prix, remboursé sous 30 jours après le mois d’enregistrement.
| Poste | Taux | Assiette | À savoir |
|---|---|---|---|
| Souscription | 10 % HT, soit 12 % TTC | Prix de la part | 40,80 € TTC par part, incluse dans la prime d’émission du prix de 340 €. |
| Gestion | 10 % HT, soit 12 % TTC | Produits encaissés | Prélevée avant distribution. |
| Arbitrage | 2,5 % HT, soit 3 % TTC | Prix de vente hors droits | Sur les cessions d’immeubles. |
| Retrait de parts | Pas de commission distincte relevée | Montant retiré | Le retrait se fait à 306 €, soit 10 % sous le prix, remboursé au plus tard 30 jours après la fin du mois d’enregistrement. |
| Mutation de parts | 5 % de droits plus 120 € TTC | Prix | Droits à la charge de l’acquéreur, et 120 € TTC de frais de dossier par cessionnaire, donataire ou ayant droit. |
Ce que pèsent les frais d’entrée selon la durée de détention
| Durée de détention | Coût approximatif par an |
|---|---|
| 3 ans | 3,3 points |
| 5 ans | 2,0 points |
| 8 ans | 1,3 point |
| 10 ans | 1,0 point |
| 15 ans | 0,7 point |
Ce calcul divise simplement 10 % par la durée de détention, sans tenir compte de l’évolution de la valeur des actifs. Pour situer ces frais face aux autres acteurs, consultez notre comparatif des frais de SCPI.
10 % ou 12 % ? Les distributeurs citent 12 % TTC (10 % HT) de souscription et de gestion, alors que Louve Invest affiche 10 % et 12 %. Le prix de retrait de 306 €, inférieur de 34 € au prix, correspond à 10 % : c’est l’écart que vous perdez à une sortie immédiate. Il n’est pas garanti, car il suppose des souscriptions en face.
Valorisation
Le prix de la part d’Immorente est-il justifié ?
Le prix de 340 € est stable depuis novembre 2021. Il dépasse de 5,9 % la valeur de reconstitution de 321,03 € au 31 décembre 2025, et d’environ 7 % la valeur indicative de 317,52 € du 30 juin 2026. La valeur de réalisation, 266,94 €, est inférieure de 21,5 % au prix.
| Date | Prix de souscription | Valeur de reconstitution | Valeur de réalisation | Prix de retrait |
|---|---|---|---|---|
| 30 juin 2025 | 340 € | 324,48 € | 270,75 € | 306 € |
| 31 décembre 2025 | 340 € | 321,03 € | 266,94 € | 306 € |
| 30 juin 2026, indicatif | 340 € | 317,52 € | Non relevée | 306 € |
La valeur de reconstitution baisse de 1,1 % au second semestre 2025 puis de 1,1 % au premier semestre 2026 (calcul ILA), alors que le prix est stable depuis 2021. La surcote passe ainsi de 4,8 % à 5,9 %, puis 7,1 %. Le patrimoine a pourtant été réévalué de 1,6 % sur 2025, et les cessions se font au-dessus des expertises (+8,3 % en 2025, +7,4 % au premier semestre 2026). La valeur IFI indicative 2026 est de 287,52 € par part pour un résident français, selon un distributeur. La valeur de réalisation au 30 juin 2026 n’est pas relevée.
Patrimoine
Dans quoi investit Immorente ?
Au 30 juin 2026, Immorente détient 986 immeubles, 3 268 unités locatives et 4 163 M€ de valeur de patrimoine. La France pèse 79 % et sept pays européens 21 %. Les commerces représentent 51,6 % et les bureaux 35,4 %. Le taux d’occupation financier est de 91,17 % et l’endettement de 19 %.
Source : Idéal Investisseur et Louve Invest, données du 4e trimestre 2025 ; le total est de 99,9 % en raison des arrondis. Les commerces totalisent 51,6 %. Les deux premiers secteurs sont en or.
Source : Idéal Investisseur, données du 4e trimestre 2025. France 79,2 % et Europe 20,8 %. Au 30 juin 2026, Louve Invest donne 79,3 % pour la France. Les deux premières zones sont en or.
| Indicateur | 2024 | 2025 | 1er trimestre 2026 | 2e trimestre 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Taux d’occupation financier | 92,61 % | 91,36 % en moyenne, 91,20 % au 4e trimestre | 91,21 % | 91,17 % |
| Taux d’occupation physique | Non relevé | Non relevé | Non relevé | 90,05 % |
| Unités locatives vacantes | Non relevées | 516 | 511 | Non relevées |
| Immeubles | Non relevé | 994 | 994 | 986 |
| Unités locatives | Non relevées | 3 227 | 3 261 | 3 268 |
| Valeur du patrimoine | Non relevée | 4 133 M€ | 4 152 M€ | 4 163 M€ |
Les 40 premiers locataires représentent 38 % des loyers, ce qui limite la dépendance à un seul locataire. La vacance fin 2025 représentait un manque à gagner estimé à 26,2 M€. La durée ferme des baux (WALB) n’est pas publiée.
Gestion locative : des loyers en baisse à la relocation
| Opération | Nombre | Surface | Loyers précédents | Loyers obtenus |
|---|---|---|---|---|
| Renouvellements | 9 | 4 568 m² | 1 165 871 € | 898 524 € |
| Relocations | 29 | 20 972 m² | 3 070 785 € | 3 231 378 € |
| Total | 38 | 25 541 m² | 4 236 656 € | 4 129 902 € |
La variation des loyers de relocation et de renouvellement à périmètre constant est de -2,5 % au premier trimestre 2026. En 2025, elle était d’environ -9,4 % : 18,7 M€ obtenus contre 20,6 M€ précédemment. Les nouvelles prises à bail ne compensent pas toujours cette érosion.
Acquisitions et cessions
| Date | Opération | Montant |
|---|---|---|
| 22 janvier 2026 | Coliving à Aix-en-Provence, 2 160 m² | 11,5 M€ |
| 23 février 2026 | Camping sur le littoral sud, cession-bail | 24,6 M€ |
| 26 mars 2026 | Centre commercial d’Albacete, Espagne, 14 847 m², participation de 33 % | 17,8 M€ |
| 31 mars 2026 | Coliving à Cachan | 1,3 M€ |
| 2e trimestre 2026 | Immeuble de bureaux Magnetik près de Paris | 23,6 M€ |
Le premier trimestre 2026 a donné 55,2 M€ d’acquisitions à un rendement immédiat moyen de 6,8 %. En 2025, Sofidy a investi plus de 228 M€ au Royaume-Uni, aux Pays-Bas, en Italie et en France, au même rendement moyen de 6,8 % (une fiche donne 198,8 M€). Les cessions de 2025 ont porté sur 28 actifs pour 58,5 M€, soit 8,3 % au-dessus des expertises. Au premier semestre 2026, 14 actifs ont été vendus pour 21,5 M€, soit 7,4 % au-dessus des expertises.
Notre lecture. Sofidy vend ses actifs matures au-dessus des expertises et réinvestit à 6,8 % en diversifiant vers le coliving, l’hôtellerie de plein air et l’Europe. La stratégie est cohérente, mais le taux d’occupation reste proche de 91 % depuis deux ans et les loyers de relocation baissent : le patrimoine se renouvelle plus vite qu’il ne se remplit.
Endettement
Immorente est-elle endettée ?
Au 31 mars 2026, la dette bancaire d’Immorente représente 19,1 % de la valeur du patrimoine, soit 792 M€, contre 18,3 % fin 2025 (755 M€). Elle est à 98,4 % à taux fixe. Le taux moyen est passé de 2,74 % à 2,83 %, puis à environ 2,88 % selon Louve Invest, et la maturité moyenne de 4 ans et 6 mois à 4 ans et 3 mois, dont 52 % amortissable.
| Indicateur | 31 décembre 2025 | 31 mars 2026 | 30 juin 2026 |
|---|---|---|---|
| Dette bancaire | 755 M€ | 792 M€ | Non relevée |
| Dette sur valeur du patrimoine | 18,3 % | 19,1 % | Environ 19,0 % |
| Part à taux fixe | 99,3 % | 98,4 % | 98,7 % |
| Taux moyen | 2,74 % | 2,83 % | Environ 2,88 % |
| Maturité moyenne | 4 ans et 6 mois | 4 ans et 3 mois | Environ 4 ans |
Notre lecture. Un levier de 19 % à taux quasi fixe est raisonnable pour une SCPI de cette taille. Le point à suivre est la hausse du taux moyen à chaque refinancement : environ 14 points de base en six mois. Elle absorbe lentement la marge entre le rendement d’acquisition (6,8 %) et le coût de la dette.
Liquidité
Peut-on revendre ses parts d’Immorente ?
Au 30 juin 2026, 202 747 parts étaient en attente de retrait, soit 1,6 % des parts, après 260 602 fin 2025. Le délai moyen de remboursement ou de cession a atteint 332 jours en 2025, contre 28 jours en 2023. Les retraits sont remboursés par les souscriptions : la revente n’est jamais garantie.
Source : bulletins Sofidy des 4e trimestre 2025 et 1er trimestre 2026 ; Centrale des SCPI pour le 30 juin 2026 (Louve Invest indique 30 006 : source divergente non retenue). Pourcentages rapportés aux 12 916 159 parts : calcul ILA.
| Période | Souscriptions | Retraits | Parts en attente |
|---|---|---|---|
| 2025 | Capital nominal inchangé sur l’année | 196 854 parts retirées, 18 371 parts cédées de gré à gré | 260 602 fin 2025 |
| 4e trimestre 2025 | 39 594 parts, soit 13,5 M€ | 39 594 parts, soit 12,1 M€ | 260 602 |
| 1er trimestre 2026 | 35 458 parts, soit 12,1 M€ | 35 458 parts, soit 10,9 M€ | 181 973 |
| 2e trimestre 2026 | Collecte de 10,2 M€, intégralement absorbée par les retraits | Montant non relevé | 202 747 |
| Année | Délai moyen |
|---|---|
| 2023 | 28 jours |
| 2024 | 180 jours |
| 2025 | 332 jours, soit environ 11 mois |
Le nombre de parts est de 12 916 159 depuis fin 2025 : les souscriptions couvrent exactement les retraits servis, sans croissance nette. La différence entre 12,06 M€ collectés et 10,85 M€ retirés au premier trimestre 2026 correspond aux 34 € par part de frais de souscription. Les 202 747 parts en attente représentent environ 69 M€ au prix de 340 € (calcul ILA). Le chiffre de 30 006 parts cité par une autre source au 30 juin 2026 n’est pas retenu.
Notre lecture. La file n’est pas une situation de crise : elle représente 1,6 % des parts. Mais le délai moyen de 332 jours en 2025 montre que la sortie dépend de la collecte, qui ne couvre que les retraits. Si vous pensez avoir besoin de votre épargne avant 8 ans, n’achetez pas.
Fiscalité
Comment sont imposés les revenus d’Immorente ?
Environ 79 % des revenus sont fonciers français, imposés au barème progressif plus prélèvements sociaux. Les 21 % européens sont imposés à l’étranger puis neutralisés en France par la convention, avec crédit d’impôt ou taux effectif. Le taux de 5,00 % est brut de cette fiscalité (4,81 % net). Les parts relèvent de l’IFI.
| Revenu | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Loyers français (environ 79 % du patrimoine) | Barème progressif, ou micro-foncier avec 30 % d’abattement si les revenus fonciers bruts totaux n’excèdent pas 15 000 € par an | 17,2 % |
| Loyers de l’étranger (environ 21 %) | Imposés dans le pays de l’immeuble, puis crédit d’impôt ou taux effectif en France selon la convention | Souvent exonérés selon la convention, à faire valider selon votre situation |
| Revenus financiers de trésorerie | Prélèvement forfaitaire (31,4 % avec prélèvements sociaux selon un distributeur), ou option pour le barème | Inclus dans le prélèvement forfaitaire |
| Plus-value à la revente des parts | 19 %, avec abattement pour durée de détention à partir de la 6e année et exonération après 22 ans | 17,2 %, avec abattements et exonération après 30 ans |
La fiscalité étrangère payée par la SCPI en 2025 représente 0,66 € par part, soit 3,9 % du dividende brut : c’est l’écart entre les 17,00 € bruts et les 16,34 € nets. Les parts entrent dans l’assiette de l’IFI, avec une valeur indicative de 287,52 € par part en 2026 pour un résident français.
Comparer des taux nets, pas des taux affichés. Le taux de 5,00 % est brut de fiscalité étrangère. Sa version nette de 4,81 % est plus proche de celui d’une SCPI 100 % française avant impôt. En assurance-vie, les crédits d’impôt étrangers reviennent à l’assureur.
Souscription
Comment souscrire à Immorente ?
Immorente se souscrit à partir d’une part, soit 340 €, auprès de Sofidy ou d’un distributeur. Jusqu’au 31 décembre 2026, le délai de jouissance est ramené au premier jour du mois suivant la souscription. Les revenus sont versés chaque trimestre. L’assurance-vie, le démembrement et le crédit sont possibles selon le distributeur.
- Pleine propriété en direct. Souscription en ligne chez Sofidy ou via un distributeur, à partir d’une part (340 €). Une fiche citant 4 parts correspond à un ancien seuil.
- Nue-propriété. Le démembrement est accessible, avec une décote que les sources consultées ne chiffrent pas. Voir notre guide de la nue-propriété en 2026.
- Assurance-vie et PER. Immorente est éligible auprès de plusieurs assureurs partenaires de Sofidy. Voir notre guide de la meilleure assurance-vie.
- À crédit. Possible, mais le dividende ordinaire de 4,13 % laisse peu de marge et la sortie est lente. Notre analyse des SCPI à crédit détaille le calcul du cash-flow.
Le délai de jouissance raccourci s’applique jusqu’au 31 décembre 2026, ou jusqu’à la date où il n’y a plus de demande de retrait non remboursée depuis plus d’un mois. Avant le 1er février 2024, il était de deux mois. Comme une file de retraits existe, le dispositif peut cesser ou être modifié : vérifiez-le avant de souscrire.
Risques
Quels sont les risques d’Immorente ?
Les principaux risques sont la perte en capital, 202 747 parts en attente, un taux d’occupation de 91,17 %, une surcote du prix de 5,9 %, 13,6 % de dividende non récurrent, des loyers de relocation en baisse de 2,5 % à périmètre constant et un taux moyen de dette qui monte à 2,88 %.
- Perte en capital. Le capital n’est pas garanti. Une sortie avant 8 ans fait supporter l’écart de 10 % entre le prix et le retrait.
- Liquidité. 202 747 parts en attente et un délai moyen de 332 jours en 2025.
- Occupation. Un taux d’occupation de 91,17 %, stable à un niveau bas depuis deux ans.
- Dividende. 13,6 % de non récurrent en 2025 et une prévision 2026 révisée à la baisse selon deux sources.
- Valeur. Surcote de 5,9 % à 7,1 % et reconstitution en baisse de 1,1 % par semestre.
- Dette. 19 % de la valeur du patrimoine, avec un taux moyen qui monte.
Pour apprendre à reconnaître les signaux d’alerte sur n’importe quelle SCPI, voir notre analyse des SCPI à éviter.
Comparatif
Immorente ou Iroko Zen, Corum Origin, NCap Régions : que choisir ?
Immorente est la plus ancienne et la plus grande des quatre SCPI comparées, avec 4 391 M€. Son taux d’occupation de 91,17 % est proche de celui de NCap Régions et inférieur à celui d’Iroko Zen et de Corum Origin. Sa gestion à 12 % TTC est intermédiaire.
| Critère | Immorente | Iroko Zen | Corum Origin | NCap Régions |
|---|---|---|---|---|
| Lancement | 1988 | 2020 | 2012 | 2015 |
| Géographie | France 79 %, sept pays européens 21 % | 8 pays européens | 13 pays de la zone euro | France uniquement |
| Commission de souscription | 12 % TTC | 0 % | 11,96 % TTC | 12 % TTC |
| Commission de gestion | 12 % TTC | 14,40 % TTC | 13,20 % TTC | 12 % TTC |
| Ticket d’entrée | 340 € | 5 000 € | 1 135 € | 3 410 € |
| Taux de distribution 2025 | 5,00 % brut, 4,81 % net de fiscalité étrangère | 7,14 %, brut de fiscalité étrangère | 6,50 %, brut de fiscalité étrangère | 5,72 % avant impôt |
| Indicateur de risque (SRI) | 3 sur 7 | 3 sur 7 | 3 sur 7 | Non relevé |
| Capitalisation | 4 391 M€ | 1 605 M€ | 4 044 M€ | 1 107 M€ |
| Taux d’occupation financier | 91,17 % | 96,88 % | 95,77 % | 90,7 % |
| Endettement | Environ 19 % | Non relevé | Non relevé | 23,28 % |
| Parts en attente de retrait | 202 747 | Non relevées | Non relevées | Aucune |
Notre analyse de l’avis Iroko Zen détaille les SCPI sans frais d’entrée, celle de l’avis Corum Origin la gamme Corum en zone euro, et celle de l’avis Vendôme Régions l’ancienne NCap Régions. Pour une vue d’ensemble, voir notre comparatif des SCPI en ligne.
| Profil | Choix adapté | Pourquoi |
|---|---|---|
| Socle mutualisé de long terme, horizon de 10 ans | Immorente | 986 immeubles, 37 ans d’historique, ticket de 340 € |
| Frais d’entrée à éviter, horizon de 5 à 8 ans | SCPI sans frais d’entrée | Les 10 % d’écart entre prix et retrait pèsent sur une durée courte |
| Recherche d’un taux d’occupation élevé | Corum Origin ou Iroko Zen | 95,77 % et 96,88 % contre 91,17 % |
| Besoin possible de l’épargne avant 8 ans | Éviter | Délai moyen de 332 jours en 2025 et retrait à 306 € |
| Recherche d’un rendement net élevé | Iroko Zen | 7,14 % brut, sans frais d’entrée |
Notre avis
Que pense ILA d’Immorente ?
Immorente mérite une place de socle diversifié dans un portefeuille SCPI, pour au moins 8 à 10 ans, grâce à sa mutualisation, ses 37 ans d’historique et son TRI de 9,33 % depuis l’origine. Notre note est de 6,5 sur 10. La file d’attente, le TOF et la surcote nous retiennent.
Points forts
- 37 ans d’historique et TRI de 9,33 % depuis l’origine
- 986 immeubles et 3 268 unités locatives, 40 premiers locataires à 38 % des loyers
- Prix stable à 340 € depuis novembre 2021
- Cessions 8,3 % au-dessus des expertises en 2025
- Dette à 98 % à taux fixe, 19 % de la valeur du patrimoine
- Ticket d’entrée de 340 € et jouissance sous un mois
Points de vigilance
- 202 747 parts en attente, délai moyen de 332 jours en 2025
- Taux d’occupation de 91,17 %, stable à un niveau bas
- 13,6 % du dividende 2025 non récurrent, part ordinaire à 4,13 %
- Surcote de 5,9 % à 7,1 % sur la reconstitution
- TRI de 3,08 % sur 5 ans et 4,42 % sur 10 ans
- Loyers de relocation en baisse et WALB non publié
Note ILA d’Immorente
Analyse indépendante de Gaultier Garde, révisée le 15 octobre 2026 à partir des données au 30 juin 2026.
| Critère | Poids | Note | Justification |
|---|---|---|---|
| Performance historique | 25 | 18 | 5,00 % en 2025 et TRI de 9,33 % depuis l’origine, mais part ordinaire à 4,13 %, TRI de 4,42 % sur 10 ans et de 3,08 % sur 5 ans |
| Frais | 20 | 10 | 12 % TTC à la souscription et 12 % TTC de gestion, soit un niveau courant du marché |
| Gouvernance et transparence | 15 | 12 | Bulletins détaillés et gestionnaire historique, mais WALB non publié et sources divergentes sur plusieurs chiffres |
| Diversification et qualité du patrimoine | 20 | 15 | 986 immeubles et mutualisation élevée, mais taux d’occupation de 91,17 % et loyers de relocation en baisse |
| Liquidité et accessibilité | 20 | 10 | Ticket de 340 €, mais 202 747 parts en attente et délai moyen de 332 jours |
| Total | 100 | 65 | Soit 6,5 sur 10 |
Pour qui
- Un investisseur avec un horizon de 10 ans ou plus
- Un socle diversifié avec un petit ticket d’entrée
- Quelqu’un qui accepte une liquidité lente
Pas pour qui
- Une épargne de précaution
- Un projet à moins de 8 ans
- Un investisseur qui cherche le taux d’occupation le plus élevé
Erreurs à éviter. Lire 5,00 % sans retirer les 13,6 % de non récurrent. Confondre unités locatives et locataires. Comparer 5,00 % brut de fiscalité étrangère à un taux français avant impôt. Ignorer la file de retraits et le délai moyen de 332 jours. Souscrire sans lire la note d’information et le DIC.
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Lexique
Les termes à connaître pour lire une SCPI
- Taux de distribution (TD)
- Dividende versé sur l’année rapporté au prix de la part. Il ne comprend pas la variation du prix de part.
- Performance globale annuelle (PGA)
- Taux de distribution augmenté de la variation du prix de la part sur l’année.
- Taux de rendement interne (TRI)
- Taux qui intègre tous les flux d’un investissement (achat, revenus, revente) sur une durée donnée. Il n’est pas garanti.
- Taux d’occupation financier (TOF)
- Part des loyers effectivement perçus par rapport aux loyers qui seraient perçus si tous les biens étaient loués.
- Unité locative
- Lot loué ou louable. Une unité locative n’est pas un locataire : un même locataire peut en occuper plusieurs.
- Parts en attente de retrait
- Parts dont le retrait est demandé mais non servi faute de souscriptions suffisantes.
- Valeur de reconstitution
- Estimation du coût de reconstitution du patrimoine de la SCPI, frais inclus. Un prix supérieur à cette valeur correspond à une surcote.
- Valeur de réalisation
- Valeur du patrimoine net de la SCPI, hors frais. Un prix de retrait proche de cette valeur reflète les frais de souscription.
- Report à nouveau (RAN)
- Réserve de bénéfices non distribués, qui sert à maintenir le dividende en cas de baisse des loyers.
FAQ
Vos questions sur Immorente
Immorente est-elle une bonne SCPI en 2026 ?
C’est une SCPI diversifiée historique, créée en 1988, qui mutualise 986 immeubles et 3 268 unités locatives avec un TRI de 9,33 % depuis l’origine. Elle a distribué 5,00 % en 2025. En contrepartie, 13,6 % de ce dividende est non récurrent, 202 747 parts attendent un retrait, le taux d’occupation est de 91,17 % et le prix dépasse la valeur de reconstitution de 5,9 %. Notre note est de 6,5 sur 10. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Quel est le rendement d’Immorente depuis 2017 ?
Le taux de distribution a été de 4,73 % en 2017, 4,70 % en 2018, 4,64 % en 2019, 4,42 % en 2020, 4,64 % en 2021, 4,82 % en 2022 (4,54 % selon une autre source), 5,00 % en 2023, 5,04 % en 2024 et 5,00 % en 2025. Les années avant 2021 sont calculées sur la valeur de marché. Le taux est brut de fiscalité étrangère : il ressort à 4,81 % net en 2025.
Le dividende de 5,00 % de 2025 est-il récurrent ?
En partie. Sur 17,00 € bruts, 1,32 € (7,8 %) proviennent de plus-values de cession et 0,98 € (5,8 %) d’une distribution de prime d’émission, soit 13,6 % de non récurrent. Les 0,66 € restants (3,9 %) correspondent à la fiscalité étrangère payée par la SCPI. La part ordinaire est de 14,04 € nets, soit 4,13 % du prix de 340 € (calcul ILA), ce que confirment les acomptes de 3,51 € par trimestre.
Quel dividende attendre pour 2026 ?
La prévision publiée au premier trimestre 2026 était de 15,50 à 16,50 € par part, soit 4,56 % à 4,85 % du prix. Deux sources la citent à 15,00 à 16,40 € après le deuxième trimestre, soit 4,41 % à 4,82 % : la révision n’est pas confirmée par un bulletin consulté. Les acomptes de 3,51 € des deux premiers trimestres donnent 7,02 € bruts, soit 14,04 € en rythme annuel. La prévision n’est pas garantie.
Quels sont les frais d’Immorente ?
La commission de souscription est de 10 % HT, soit 12 % TTC ou 40,80 € par part, incluse dans le prix de 340 €. La commission de gestion est de 10 % HT, soit 12 % TTC, des produits encaissés. Une commission d’arbitrage de 3 % TTC s’applique aux cessions d’immeubles. En cas de cession de gré à gré, l’acquéreur supporte 5 % de droits et 120 € TTC de frais de dossier. Le prix de retrait de 306 € est inférieur de 10 % au prix.
Quel est le prix de la part et la valeur de reconstitution ?
Le prix de souscription est de 340 € depuis novembre 2021, dont 152 € de nominal et 188 € de prime d’émission. Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution est de 321,03 € et la valeur de réalisation de 266,94 €. Une valeur indicative de 317,52 € est citée au 30 juin 2026. La surcote du prix est donc de 5,9 % à 7 %. La valeur de 324,48 € parfois citée date du 30 juin 2025.
Peut-on revendre facilement ses parts d’Immorente ?
Moins facilement qu’avant. Au 30 juin 2026, 202 747 parts étaient en attente de retrait (1,6 % des parts, soit environ 69 M€ au prix de 340 €), après 260 602 fin 2025 et 181 973 fin mars 2026. Le délai moyen de remboursement ou de cession a atteint 332 jours en 2025, contre 180 jours en 2024 et 28 jours en 2023. Les retraits ne sont remboursés que par des souscriptions.
Combien de temps faut-il pour être remboursé ?
Le délai moyen de remboursement ou de cession a été de 332 jours en 2025, soit environ 11 mois. Une fois le retrait servi, le remboursement intervient au plus tard 30 jours après la fin du mois d’enregistrement du retrait, à 306 € par part. Le délai moyen varie fortement avec la collecte : il n’est pas garanti.
Dans quoi investit Immorente ?
Dans 986 immeubles diversifiés : commerces (51,6 %, dont 22,1 % de centre-ville, 16,6 % de moyennes surfaces de périphérie et 12,9 % de galeries), bureaux (35,4 %), hôtellerie et loisirs (7,8 %), résidentiel (3,1 %), logistique et activités (1,6 %) et santé (0,4 %). Géographiquement : France 79 % (métropoles 32,4 %, Grand Paris 24,0 %, Paris centre 22,8 %) et sept pays européens 21 %, dont les Pays-Bas (8,3 %) et l’Allemagne (4,2 %). Les 40 premiers locataires représentent 38 % des loyers.
Quel est le taux d’occupation d’Immorente ?
Le taux d’occupation financier est de 91,17 % au deuxième trimestre 2026, contre 91,21 % au premier, 91,20 % au quatrième trimestre 2025, 91,36 % en moyenne sur 2025 et 92,61 % en 2024. La vacance touche 511 unités locatives fin mars 2026. Le manque à gagner estimé fin 2025 est de 26,2 M€. La durée ferme des baux (WALB) n’est pas publiée.
Immorente est-elle endettée ?
Oui, modérément : la dette bancaire représente 18,3 % de la valeur du patrimoine fin 2025 (755 M€), 19,1 % fin mars 2026 (792 M€) et environ 19 % fin juin 2026. Elle est à plus de 98 % à taux fixe. Le taux moyen monte de 2,74 % à 2,83 %, puis environ 2,88 %, et la maturité moyenne baisse de 4 ans et 6 mois à environ 4 ans. Le refinancement à des taux plus élevés pèsera progressivement sur le résultat.
Comment sont imposés les revenus d’Immorente ?
Les loyers français sont des revenus fonciers imposés au barème de l’impôt sur le revenu, avec 17,2 % de prélèvements sociaux. Les loyers de l’étranger sont imposés dans le pays de l’immeuble, puis neutralisés en France par crédit d’impôt ou taux effectif ; l’exonération de prélèvements sociaux sur cette part est à faire valider selon votre situation. Les revenus financiers de trésorerie sont soumis au prélèvement forfaitaire. Les parts entrent dans l’assiette de l’IFI (287,52 € par part en 2026 pour un résident, selon un distributeur).
Quel est le minimum pour investir et quel est le délai de jouissance ?
Le minimum est d’une part, soit 340 €. Une fiche citant 4 parts, soit 1 360 €, correspond à un ancien seuil. Jusqu’au 31 décembre 2026, ou jusqu’à la disparition des demandes de retrait non remboursées depuis plus d’un mois, la jouissance débute le premier jour du mois suivant la souscription. Elle était de deux mois avant le 1er février 2024. Les acomptes sont trimestriels.
Peut-on investir dans Immorente en assurance-vie, en nue-propriété ou à crédit ?
Oui, selon le distributeur : Immorente est éligible à l’assurance-vie auprès de plusieurs assureurs partenaires de Sofidy, au PER et au démembrement. Le crédit est possible, mais le dividende ordinaire de 4,13 % laisse peu de marge face au coût d’un emprunt et les 12 % de frais d’entrée pèsent en cas de sortie précoce. Vérifiez les conditions de chaque contrat.
Quel est le TRI d’Immorente ?
Au 31 décembre 2025, le TRI est de 9,33 % depuis l’origine en 1988, 5,42 % sur 15 ans, 4,42 % sur 10 ans et 3,08 % sur 5 ans. L’écart entre le TRI d’origine et celui des dix dernières années montre que la performance historique est surtout ancienne. Le TRI n’est pas garanti.
Immorente, Iroko Zen, Corum Origin ou NCap Régions : laquelle choisir ?
Immorente est le socle mutualisé (986 immeubles) avec le plus long historique, mais avec une file d’attente et un taux d’occupation de 91,17 %. Iroko Zen n’a pas de frais d’entrée et distribue davantage, avec 8 pays européens. Corum Origin offre un taux d’occupation de 95,77 % en zone euro. NCap Régions est 100 % France mais plus endettée. Vous pouvez aussi combiner ces SCPI.
Pour aller plus loin
Guides liés
Sources
Sources et avertissement
- Sofidy, bulletins trimestriels des 4e trimestre 2025 et 1er trimestre 2026 d’Immorente.
- Portail SCPI, fiche Immorente (frais, historique du taux de distribution, TRI, délais de remboursement, report à nouveau, fiscalité).
- Louve Invest et France SCPI, fiches Immorente (2e trimestre 2026, prévision 2026, répartition géographique, acquisitions et cessions).
- Idéal Investisseur et Centrale des SCPI, fiches Immorente (répartition sectorielle et géographique, parts en attente au 30 juin 2026).
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la liquidité ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cette page est une analyse éditoriale indépendante, pas un conseil en investissement personnalisé. Consultez la note d’information et le DIC avant toute souscription. Chiffres relevés dans les documents Sofidy et auprès de distributeurs, données au 30 juin 2026 sauf mention contraire. Le bulletin du 2e trimestre 2026 n’a pas pu être consulté : les données du 30 juin 2026 viennent de fiches de distributeurs et divergent parfois (parts en attente, prévision 2026, rendement d’acquisition, nombre d’immeubles, valeur de reconstitution). La note d’information et le dernier bulletin font foi.