Guide 2026 · Constitution
Créer une SCI : statuts, clauses et formalités
La procédure administrative est simple et se boucle en deux semaines. Ce qui engage réellement votre patrimoine, ce sont les statuts. Les huit mentions imposées par la loi, les six clauses que les modèles gratuits omettent, et les quatre erreurs de rédaction qui créent un conflit familial à cinq ans.
Réponse courte : créer une SCI demande deux associés minimum, des statuts contenant les huit mentions de l’article 1835 du Code civil, une annonce légale au tarif réglementé d’environ 191 € HT, puis un dépôt sur le guichet unique de l’INPI. Le Kbis arrive sous 7 à 15 jours. Le notaire n’est obligatoire que si un associé apporte un bien immobilier. Le vrai enjeu n’est pas la formalité mais la rédaction : sans clause d’agrément ni pouvoirs de gérance définis, vous préparez un blocage, et vous perdez au passage la décote applicable en cas de donation de parts.
Au sommaire
- Deux associés minimum, sans exception
- Les 8 mentions obligatoires
- L’objet social, à ne pas rétrécir
- Le siège social
- Les 6 clauses qui changent tout
- Quel montant de capital
- Capital fixe ou variable
- Le dépôt du capital est-il obligatoire
- Apports en numéraire et en nature
- Le commissaire aux apports
- Le dossier guichet unique
- Quatre erreurs de rédaction
Deux associés minimum, sans exception
Le droit français ne reconnaît pas la SCI unipersonnelle : l’article 1832 du Code civil impose au moins deux associés. Pour créer une SCI « seul », la pratique consiste à associer un proche avec une part unique, l’associé majoritaire conservant la quasi-totalité du capital et la gérance.
Ce montage est parfaitement licite, mais il n’est pas sans conséquence. L’associé minoritaire, même détenteur d’une seule part, dispose de droits d’information, participe aux assemblées et répond des dettes sociales à hauteur de sa quote-part. Il n’est pas un figurant juridique.
Choisissez donc ce second associé avec autant de soin que si sa participation était importante, et prévoyez dans les statuts ce qui se passe en cas de décès, de divorce ou de désaccord avec lui.
Les huit mentions obligatoires de l’article 1835
L’article 1835 du Code civil impose huit mentions dans les statuts d’une société civile : forme, dénomination, siège social, objet, durée, capital social, apports de chaque associé, et modalités de fonctionnement. Leur absence expose à un refus d’immatriculation ou, plus tard, à une contestation de la validité de la société.
- 1La forme socialeSociété civile immobilière, expressément désignée comme telle.
- 2La dénomination socialeLe nom de la société. Vérifiez sa disponibilité avant de l’inscrire, notamment au regard des marques existantes.
- 3Le siège socialL’adresse administrative de la société, qui détermine le tribunal compétent et le journal d’annonces légales à utiliser.
- 4L’objet socialL’activité de la société. C’est la mention la plus délicate à rédiger, nous y revenons juste après.
- 5La durée99 ans au maximum, prorogeable. Une durée plus courte, calquée sur un projet précis, se retourne souvent contre les associés.
- 6Le capital socialSon montant, et s’il est fixe ou variable.
- 7Les apports de chaque associéNature et valeur de chaque apport, en numéraire ou en nature, et nombre de parts attribuées en contrepartie.
- 8Les modalités de fonctionnementGérance, convocation et tenue des assemblées, règles de majorité, répartition des résultats.
Ces huit mentions constituent le plancher légal, rien de plus. Un modèle gratuit les contient presque toujours, ce qui explique qu’il passe l’immatriculation sans encombre. Le problème apparaît plus tard, sur ce qu’il ne contient pas.
L’objet social : la mention où l’on se piège soi-même
Un objet social rédigé trop étroitement, du type « acquisition et gestion de l’immeuble situé au 12 rue X », entraîne la dissolution de plein droit de la SCI dès la revente de ce bien, par extinction de son objet. C’est l’une des erreurs de rédaction les plus coûteuses.
Rédigez large : acquisition, propriété, administration, gestion et location de tous biens immobiliers, ainsi que toutes opérations se rattachant directement ou indirectement à cet objet, à condition qu’elles conservent un caractère civil.
L’objet doit rester civil. Mentionner l’achat-revente ou la location meublée dans l’objet social fait perdre à la société sa nature civile sur le plan fiscal, avec basculement à l’impôt sur les sociétés. Si votre projet est le meublé, la SCI n’est pas le bon véhicule : voir notre page SARL de famille.
Le siège social : chez le gérant ou ailleurs
Le siège peut être fixé au domicile du gérant, à l’adresse d’un bien détenu par la société, ou dans une société de domiciliation. Un justificatif est exigé au dossier d’immatriculation, et il détermine le journal d’annonces légales compétent.
Si vous domiciliez au domicile du gérant, prévoyez une attestation explicite d’hébergement et vérifiez que le bail ou le règlement de copropriété ne l’interdit pas. C’est une source classique de rejet du dossier, ou de régularisation tardive.
Les six clauses que les modèles gratuits omettent
Aucune de ces six clauses n’est obligatoire, et c’est précisément pourquoi elles sont absentes des modèles téléchargeables. Elles déterminent pourtant qui décide, qui peut entrer au capital, et si la décote sur les parts sera défendable le jour d’une donation.
| Clause | Ce qu’elle fait | À défaut |
|---|---|---|
| Clause d’agrément | Soumet toute cession de parts à l’accord préalable des autres associés | Un tiers peut entrer au capital sans votre accord, et la décote sur les parts devient difficile à justifier |
| Pouvoirs du gérant | Délimite ce que le gérant peut décider seul et ce qui exige un vote | Incertitude sur chaque décision importante, et perte du levier permettant de garder le contrôle après avoir donné les parts |
| Révocation du gérant | Fixe la majorité et les motifs de révocation | Application des règles supplétives, souvent plus rigides que souhaité |
| Règles de majorité en assemblée | Distingue les décisions ordinaires des décisions graves | Risque d’unanimité de fait sur trop de sujets, donc de paralysie |
| Comptes courants d’associés | Encadre les avances en compte courant, leur rémunération et leur remboursement | Contentieux fréquent au moment d’une cession de parts ou d’une liquidation |
| Clause d’inaliénabilité temporaire | Interdit la cession des parts pendant une durée déterminée | Un des arguments principaux justifiant la décote sur la valeur des parts disparaît |
La décote appliquée sur la valeur des parts lors d’une donation ne se décrète pas : elle se justifie par l’illiquidité que créent ces clauses. Des statuts sans clause d’agrément ni inaliénabilité rendent cette décote fragile en cas de contrôle. Sur un patrimoine familial, quelques centaines d’euros de rédaction soignée protègent plusieurs milliers d’euros d’économie de droits. Voir le détail du mécanisme dans notre pilier SCI familiale.
Quel montant de capital social choisir
Aucun minimum légal n’est imposé : un capital de 100 € est valable. Mais un capital symbolique adressé à une banque qui doit financer un bien de plusieurs centaines de milliers d’euros n’inspire pas confiance, et il n’offre aucune marge en cas de dettes sociales.
Deux considérations pratiques orientent le choix. D’abord la crédibilité bancaire : un capital cohérent avec l’apport personnel réel du projet facilite le dossier. Ensuite la responsabilité : celle des associés étant indéfinie et subsidiaire, les créanciers poursuivent d’abord la société, et un capital consistant réduit la probabilité qu’ils se tournent vers les patrimoines personnels.
Capital fixe ou capital variable
Un capital fixe impose une modification des statuts et une annonce légale à chaque changement, donc un coût. Un capital variable permet de faire entrer ou sortir des associés dans des limites prédéfinies, sans formalité lourde.
La clause de variabilité fixe un plancher et un plafond entre lesquels le capital peut évoluer sur simple décision, sans passer par une modification statutaire. Sur une SCI familiale destinée à intégrer progressivement des enfants au capital, cette souplesse a une valeur réelle.
Elle a aussi un revers : plus la variabilité est large, plus il faut encadrer l’entrée de nouveaux associés, ce qui suppose de coupler la clause à un mécanisme d’agrément.
Le dépôt du capital est-il obligatoire ?
Non. Contrairement aux sociétés commerciales, une SCI n’a pas l’obligation de déposer son capital sur un compte bancaire : seuls les apports doivent être mentionnés dans les statuts. Une exception majeure existe toutefois si vous optez pour l’impôt sur les sociétés.
Pour bénéficier du taux réduit de l’impôt sur les sociétés à 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice, le capital social doit être intégralement libéré. Une SCI à l’IS avec un capital souscrit mais non versé perd donc l’accès au taux réduit et se voit appliquer 25 % dès le premier euro. Si l’option IS est envisagée, libérez le capital dès la constitution.
En pratique, ouvrir un compte au nom de la société « en formation » et y déposer les apports en numéraire reste recommandé même à l’IR : cela documente les apports, simplifie la comptabilité et évite toute discussion ultérieure sur la réalité des versements.
Apports en numéraire et apports en nature
Un apport en numéraire est un versement d’argent, dont la libération peut être étalée dans le temps selon ce que prévoient les statuts. Un apport en nature est l’apport d’un bien, et lorsqu’il s’agit d’un immeuble, l’acte notarié devient obligatoire.
Cette obligation découle de la nécessité de publier le transfert de propriété à la publicité foncière, en application de l’article 710-1 du Code civil. C’est la seule situation où le notaire est incontournable à la création d’une SCI, et elle représente un coût significatif, de l’ordre de 1 à 2 % de la valeur du bien apporté.
C’est aussi pourquoi beaucoup préfèrent constituer la SCI avant l’achat, puis acquérir directement au nom de la société : on évite ainsi l’apport en nature et les frais qui l’accompagnent.
Le commissaire aux apports peut-il être écarté ?
Oui, à l’unanimité des associés, mais uniquement si deux conditions cumulatives sont réunies : chaque apport en nature est inférieur à 30 000 €, et la valeur totale des apports en nature n’excède pas la moitié du capital social.
Les deux conditions doivent être remplies simultanément, ce que beaucoup de contenus en ligne présentent à tort comme alternatives. Sur un apport immobilier, la première condition est presque toujours dépassée, ce qui rend l’évaluation par un commissaire aux apports difficile à éviter dans les faits.
Le dossier guichet unique : ce qu’il faut fournir
Depuis le 1er janvier 2025, le guichet unique de l’INPI est la seule voie possible pour déposer une formalité de création. Le dossier comprend les statuts signés, l’attestation de parution de l’annonce légale, un justificatif de siège social et les pièces relatives au gérant. Le Kbis arrive sous 7 à 15 jours.
- ✓Les statuts signésEn autant d’exemplaires que nécessaire, datés et signés par tous les associés.
- ✓L’attestation de parution de l’annonce légaleÀ demander avant le dépôt du dossier. Il n’est pas nécessaire d’attendre la parution effective : l’attestation mentionnant la date de publication à venir et le nom du journal suffit.
- ✓Un justificatif de siège socialBail, titre de propriété, contrat de domiciliation ou attestation d’hébergement selon le cas.
- ✓Les pièces du gérantPièce d’identité, déclaration de non-condamnation, attestation de filiation.
- ✓L’attestation de dépôt du capitalSi un dépôt bancaire a été effectué, notamment en cas d’option pour l’impôt sur les sociétés.
- ✓Le rapport du commissaire aux apportsUniquement en présence d’un apport en nature ne remplissant pas les conditions de dispense.
L’annonce légale doit être demandée avant le dépôt sur le guichet unique, puisque son attestation est une pièce obligatoire du dossier. Beaucoup de dossiers sont rejetés simplement parce que cette étape a été inversée. En revanche, vous n’avez pas à attendre que l’annonce soit effectivement publiée pour déposer.
| Poste | Montant indicatif | Obligatoire |
|---|---|---|
| Annonce légale de constitution | ≈ 191 € HT en métropole, ≈ 223 € HT en outre-mer | Oui |
| Frais d’immatriculation | Frais de greffe et de formalités | Oui |
| Rédaction des statuts sous seing privé | 0 € | Non |
| Modèle de statuts validé par un professionnel | Quelques dizaines d’euros | Non |
| Rédaction sur mesure par un professionnel | Plusieurs centaines à quelques milliers d’euros | Non |
| Acte notarié pour apport en nature d’un immeuble | 1 à 2 % de la valeur du bien | Oui si apport immobilier |
Les tarifs d’annonces légales ayant été actualisés au 1er janvier 2026, vérifiez la grille en vigueur au moment de votre publication. Le total des frais incompressibles se situe généralement entre quelques centaines d’euros en autonomie et plusieurs milliers avec un accompagnement notarial complet.
Quatre erreurs de rédaction qui coûtent cher
Viser un bien précis dans l’objet social entraîne la dissolution de la SCI dès la revente de ce bien, par extinction de l’objet. Rédigez large, en restant dans le champ civil.
C’est la garantie d’une paralysie dès qu’un associé s’oppose ou devient injoignable. Distinguez les décisions ordinaires, à majorité simple, des décisions graves comme la vente du bien ou la modification des statuts.
Des statuts qui se contentent de renvoyer aux dispositions légales sans fixer leurs propres règles laissent s’appliquer des règles supplétives que personne n’a choisies, souvent moins favorables que ce que les associés auraient décidé.
Domicilier la SCI chez le gérant est possible, mais suppose une attestation explicite et la vérification du bail ou du règlement de copropriété. Sans cela, le dossier est rejeté ou la situation doit être régularisée après coup.
Avant de constituer votre SCI
Vérifiez que le montage tient sur les chiffres, régime fiscal et sortie comprise, avant d’engager les formalités.
Simuler mon projetSources
- 1. Code civil, article 1832 : nécessité de deux associés au minimum pour constituer une société. Article 1835 : mentions obligatoires des statuts d’une société civile. Article 1844-1 : répartition des bénéfices et des pertes.
- 2. Code civil, article 710-1 : obligation d’un acte authentique pour tout acte soumis à publicité foncière, imposant l’intervention d’un notaire en cas d’apport en nature d’un immeuble.
- 3. Code de commerce, articles L. 223-9 et D. 223-6-1 : conditions cumulatives de dispense de commissaire aux apports, à savoir un apport en nature inférieur à 30 000 € et une valeur totale des apports en nature n’excédant pas la moitié du capital social, sur décision unanime des associés.
- 4. Code général des impôts, article 219 : taux réduit d’impôt sur les sociétés de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, subordonné notamment à la libération intégrale du capital social.
- 5. Guichet unique des formalités des entreprises (INPI), voie unique de dépôt des formalités de création depuis le 1er janvier 2025.
- 6. Tarifs réglementés des annonces légales pour 2026 : forfait de constitution d’environ 191 € HT en métropole et 223 € HT dans les départements d’outre-mer, actualisés au 1er janvier 2026.
- 7. Délais d’obtention de l’extrait Kbis relevés auprès de plusieurs sources professionnelles en 2026 : 7 à 15 jours après dépôt d’un dossier complet.
Le dossier SCI familiale
Données vérifiées en août 2026. Les tarifs, seuils et délais cités sont ceux en vigueur à la date de publication et peuvent évoluer, en particulier les tarifs réglementés d’annonces légales et les frais de formalités. Les délais d’immatriculation dépendent de la complétude du dossier et de la charge du greffe compétent. La rédaction des statuts d’une SCI engage durablement votre patrimoine et celui de vos associés, et les conséquences d’une clause mal rédigée peuvent n’apparaître que plusieurs années plus tard : cet article ne remplace pas la consultation d’un notaire, d’un avocat ou d’un expert-comptable avant la constitution. Toute décision prise sur la seule base de cette page relève de votre responsabilité.