Neuf ou ancien : quel est le meilleur investissement locatif en 2026 ?
Prix au mètre carré, rendement net réellement encaissé, frais d’acquisition, travaux, cadre fiscal depuis la fin du Pinel, revente. Notre comparatif de 20 critères et une simulation chiffrée sur deux biens comparables à Lyon.
Sommaire
- Notre avis en 30 secondes
- Le prix d’achat et la surcote du neuf
- Le rendement, brut puis net
- Travaux, charges et entretien
- La fiscalité en 2026
- Emplacement et demande locative
- Financement et effort d’épargne
- Revente et plus-value
- Le comparatif en 20 critères
- Simulation chiffrée à Lyon
- Que choisir selon votre profil
- Les erreurs à éviter
- Lexique
- Être accompagné
- FAQ
Notre avis en 2026 : l’ancien reste le meilleur choix pour la majorité des investisseurs locatifs. Il s’achète 20 à 25 % moins cher au mètre carré, se loue sans plafond dans les emplacements les plus demandés, et dégage un rendement net supérieur d’environ 0,7 à 1 point. Le neuf garde deux atouts réels : des frais de notaire de 2 à 3 % contre 7 à 8,5 %, et l’absence de travaux pendant dix ans. Il ne se justifie que si l’écart de prix reste inférieur à 15 % ou si l’amortissement du dispositif Jeanbrun compense la surcote.
Ce que l’ancien gagne
- Prix d’entrée et prix de revient réel plus bas
- Loyers de marché, sans plafond réglementaire
- Centres-villes, transports, demande locative dense
- Mise en location immédiate, pas de VEFA à attendre
- Négociation possible de 5 à 10 % sur le prix affiché
Ce que l’ancien coûte
- Frais de notaire de 7 à 8,5 % au lieu de 2 à 3 %
- Un budget travaux de 15 000 à 30 000 € à financer
- Un DPE souvent en C, D ou E, à corriger
- Un apport plus élevé exigé par les banques
- Une gestion plus active, chantier compris
La bonne façon de poser la question
Neuf contre ancien n’est pas un débat de principe, c’est un calcul. La seule question qui compte est celle du prix de revient total, frais et travaux inclus, rapporté au loyer que le marché accepte réellement de payer à cette adresse. Un bien neuf bien placé et acheté au bon prix bat un bien ancien mal choisi. Statistiquement, la situation inverse est simplement beaucoup plus fréquente.
Le prix d’achat : l’écart structurel de 20 à 25 %
À surface et à ville comparables, un logement neuf se paie 20 à 25 % de plus qu’un logement ancien. Cet écart n’est pas une prime de qualité : il correspond à la marge du promoteur, au coût du foncier, aux frais commerciaux et aux normes de construction. Il ne se récupère pas à la revente, puisque le bien devient un bien d’occasion dès la remise des clés.
C’est ce qu’on appelle la surcote du neuf. Elle est mesurable : sur un marché comme Lyon, on observe couramment 5 500 €/m² dans un programme neuf contre 4 200 €/m² dans l’ancien du même secteur, souvent mieux placé. Sur un deux-pièces de 45 m², l’écart atteint près de 60 000 €.
| Poste | Neuf, programme périphérique | Ancien, secteur central |
|---|---|---|
| Prix au m² | 5 500 € | 4 200 € |
| Prix du bien | 247 500 € | 189 000 € |
| Écart | 58 500 €, soit 24 % de plus pour le neuf | |
| Négociation possible | Nulle, prix promoteur | 5 à 10 % |
La conséquence est mécanique et elle traverse tout le reste de la comparaison : 58 500 € de capital immobilisé en plus, c’est un rendement calculé sur une base plus large, une mensualité plus lourde, et une plus-value qui doit d’abord effacer la surcote avant de commencer à exister. Pour objectiver l’écart sur votre propre projet, notre calculateur de rendement locatif raisonne sur le prix de revient total et non sur le prix affiché.
Quand l’écart de prix ne se vérifie pas
Dans certaines villes moyennes et dans les quartiers en reconversion, l’ancien décoté au DPE F ou G se négocie très bas et le neuf reste proche de 3 500 €/m². L’écart tombe alors sous 15 %, et le neuf redevient défendable, surtout si l’ancien exige une rénovation énergétique complète. Vérifiez toujours l’écart réel de votre secteur avant de trancher.
Le rendement locatif, brut puis net
Le rendement brut de l’ancien ressort généralement entre 5 et 7 %, contre 3 à 4 % dans le neuf. Après charges, taxe foncière, gestion et vacance, l’écart se resserre mais reste favorable à l’ancien : environ 3 à 5 % de rendement net contre 2 à 3 % pour le neuf. La raison est double, un prix d’achat plus faible et un loyer libre plutôt que plafonné.
Le rendement brut, à calculer travaux inclus
C’est ici que la plupart des comparatifs trichent : le rendement brut de l’ancien est souvent affiché sur le seul prix d’achat, en oubliant les travaux et les frais de notaire. Voici les deux calculs, côte à côte.
| Calcul | Neuf | Ancien |
|---|---|---|
| Loyer mensuel | 850 € | 950 € |
| Loyer annuel | 10 200 € | 11 400 € |
| Brut sur prix d’achat | 4,1 % | 6,0 % |
| Brut sur prix de revient total | 4,0 % | 5,1 % |
Même en intégrant honnêtement les 14 900 € de frais de notaire et les 20 000 € de travaux de l’ancien, l’écart reste supérieur à un point. Le neuf, lui, ne gagne presque rien à ce retraitement puisque ses frais d’acquisition sont déjà faibles.
Le rendement net, le seul chiffre qui compte
Le rendement net déduit tout ce que le propriétaire paie réellement. Deux postes font basculer la comparaison : les charges de copropriété, plus élevées dans le neuf en raison des équipements collectifs, et la vacance locative, plus fréquente en périphérie.
| Poste annuel | Neuf | Ancien |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | 10 200 € | 11 400 € |
| Charges de copropriété non récupérables | 1 000 € | 550 € |
| Taxe foncière | 900 € | 1 100 € |
| Assurance PNO et GLI | 450 € | 500 € |
| Gestion locative | 714 € | 798 € |
| Vacance et impayés | 306 € | 228 € |
| Provision entretien | 0 € | 600 € |
| Revenu net avant impôt | 6 830 € | 7 624 € |
| Rendement net sur prix de revient | 2,7 % | 3,4 % |
L’écart s’établit ici à 0,7 point de rendement net, soit environ 800 € par an de revenu supplémentaire pour un capital investi inférieur de 30 000 €. Sur vingt ans, à loyers constants, cela représente près de 16 000 € encaissés en plus. Les 5 à 7 % nets que l’on voit parfois annoncés dans l’ancien existent, mais ils supposent un bien acheté sous le prix de marché, de la location meublée ou de la colocation, pas un simple deux-pièces loué nu.
La règle des deux points
Un rendement brut perd en moyenne 1,5 à 2 points en passant au net, avant même l’impôt. Un bien affiché à 4 % brut vous rapporte donc environ 2 % net. Tout comparatif neuf contre ancien qui s’arrête au brut est inutilisable pour décider.
Vous hésitez entre un programme neuf et un bien ancien à rénover ?
Accompagnement gratuit et sans engagement. ILA reste indépendant sur ses analyses et ses classements.
Travaux, charges et entretien
C’est le principal avantage du neuf : aucun travaux à prévoir pendant dix ans, garantie décennale à l’appui. L’ancien demande un budget de 5 000 à 50 000 € selon l’état du bien. Mais le neuf compense mal cet avantage sur la durée : ses charges de copropriété atteignent 800 à 1 200 € par an contre 400 à 600 € dans l’ancien, et les premières remises à niveau arrivent dès la onzième année.
Le neuf, dix ans de tranquillité
- Garantie de parfait achèvement, biennale et décennale
- Aucun budget travaux à provisionner à court terme
- DPE A ou B, charges de chauffage contenues pour le locataire
- Un logement conforme aux normes d’accessibilité et d’isolation
Ce que le neuf ne dit pas
- Charges de copropriété de 800 à 1 200 € par an
- Malfaçons de livraison fréquentes, à faire lever
- Aucune valeur créée par les travaux, tout est déjà fait
- Premières dépenses lourdes de copropriété vers l’année 11
| Niveau | Budget | Contenu | Effet sur la valeur |
|---|---|---|---|
| Rafraîchissement | 5 000 à 10 000 € | Peinture, sols, luminaires | Loyer et délai de relocation améliorés |
| Rénovation moyenne | 15 000 à 25 000 € | Cuisine, salle de bains, électricité | Valorisation supérieure au coût |
| Rénovation lourde | 30 000 à 50 000 € | Plomberie, isolation, menuiseries, DPE | Sortie des passoires, éligibilité aux aides |
Le point que le neuf ne peut pas offrir : dans l’ancien, les travaux créent de la valeur. Une rénovation de 20 000 € bien menée se retrouve généralement dans le prix de revente, et elle est déductible ou amortissable selon le régime fiscal retenu. C’est le levier du déficit foncier, indisponible par définition dans un logement neuf.
Deux règles de prudence sur le chiffrage
Faites établir les devis avant l’offre d’achat, pas après, et ajoutez 20 % d’imprévus au montant obtenu. En copropriété, réclamez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale : les travaux votés mais non encore appelés sont à votre charge une fois l’acte signé.
La fiscalité en 2026 : ce qui a changé pour le neuf
Le Pinel est fermé depuis le 1er janvier 2025 : le neuf a perdu son argument fiscal historique. Depuis le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, le remplace par un amortissement du bâti déductible des revenus fonciers, ouvert au neuf comme à l’ancien avec travaux lourds. L’ancien conserve de son côté le LMNP, le Denormandie et le déficit foncier. Le neuf n’a donc plus l’exclusivité de l’avantage fiscal.
Les frais d’acquisition, seul poste où le neuf gagne nettement
C’est l’avantage le plus concret du neuf, et il s’est renforcé. La loi de finances 2025 a autorisé les départements à porter leur taxe départementale de 4,5 à 5 %, et la grande majorité l’a fait pour les actes signés jusqu’en 2028. Résultat en 2026 : 7 à 8,5 % de frais dans l’ancien selon le département, contre 2 à 3 % dans le neuf, où la taxe de publicité foncière réduite remplace les droits de mutation. Sur notre exemple lyonnais, l’écart représente environ 8 400 €.
| Dispositif | Neuf | Ancien | Mécanisme | Statut 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Jeanbrun, bailleur privé | Oui | Travaux lourds | Amortissement du bâti sur revenus fonciers, location nue | Ouvert jusqu’au 31/12/2028 |
| LMNP au réel | Oui | Oui | Amortissement en BIC, location meublée | Ouvert |
| Denormandie | Non | Oui | Réduction d’impôt de 12 à 21 %, travaux ≥ 25 % | Ouvert jusqu’au 31/12/2027 |
| Déficit foncier | Sans objet | Oui | Travaux déductibles, imputation sur le revenu global | Ouvert |
| Pinel et Pinel+ | Fermé | Sans objet | Réduction d’impôt forfaitaire | Éteint le 31/12/2024 |
Le dispositif Jeanbrun, ce qu’il change vraiment
Le statut du bailleur privé s’applique aux logements situés dans un immeuble collectif, loués nus à usage de résidence principale, pour les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, sans condition de zonage. L’amortissement annuel du bâti se situe autour de 3,5 % dans le neuf et 3 % dans l’ancien réhabilité, l’ancien exigeant des travaux lourds représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et l’atteinte d’un DPE A, B ou C. L’engagement de location est de neuf ans, avec des plafonds de loyer intermédiaires, sociaux ou très sociaux, et interdiction de louer à un proche. Le déficit ainsi créé s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
L’arbitrage réel du Jeanbrun dans le neuf
L’amortissement neutralise souvent l’impôt foncier pendant toute la durée du crédit, ce qui vaut 150 à 250 € par mois d’effort d’épargne en moins pour un contribuable en tranche à 30 ou 41 %. En contrepartie, le loyer plafonné coûte 10 à 15 % de recette locative. Le gain net existe donc surtout au-delà de la tranche à 30 %, et il ne suffit pas à effacer une surcote de 24 %. Deux points à vérifier avant de s’engager : les maisons individuelles sont exclues, et le traitement des amortissements dans le calcul de la plus-value de revente doit être confirmé avec votre conseil, les analyses divergeant encore sur ce point.
Si votre objectif premier est fiscal plutôt que patrimonial, comparez d’abord les régimes entre eux avant de choisir un type de bien : nos analyses de la rentabilité en LMNP, du bilan de la loi Pinel et de l’ensemble des stratégies de défiscalisation 2026 traitent cet arbitrage en détail.
Emplacement et demande locative
C’est le critère le plus décisif, et le plus défavorable au neuf. Le foncier disponible pour construire se trouve en périphérie ou dans les zones en renouvellement urbain, rarement dans les centres historiques déjà bâtis. L’ancien donne donc accès aux emplacements où la demande locative est la plus forte, la vacance la plus faible et la revente la plus liquide.
La conséquence n’est pas théorique. Dans un centre-ville, un logement correct se reloue en quelques jours, à un loyer que le marché fixe seul. Dans un programme neuf périphérique, le délai de relocation s’allonge, et l’investisseur affronte deux difficultés propres au neuf : la concurrence directe des autres logements du même programme, souvent mis en location au même moment, et un bassin de locataires plus dépendant de la voiture.
| Critère | Programme neuf | Ancien de centre-ville |
|---|---|---|
| Distance au centre | 15 à 30 minutes | Immédiat |
| Transports en commun | Desserte variable | Généralement à moins de 5 minutes |
| Commerces et services | 10 à 15 minutes | 2 à 5 minutes |
| Concurrence locative | Autres lots du programme | Diffuse |
| Profil de locataires | Familles motorisées | Étudiants, jeunes actifs, cadres |
Le test à faire avant toute offre
Ouvrez les annonces de location du secteur et comptez celles qui sont en ligne depuis plus de trois semaines. Un quartier où les annonces tournent en quelques jours vous protège de la vacance mieux que n’importe quel dispositif fiscal. C’est le seul indicateur que ni le promoteur ni l’agent immobilier ne peuvent mettre en scène.
Financement et effort d’épargne
Le neuf se finance plus facilement : les banques apprécient les garanties constructeur, un apport de 10 % suffit souvent, et le prêt à taux zéro reste ouvert aux primo-accédants pour une résidence principale. L’ancien exige davantage de préparation, avec un apport de 15 à 20 % travaux compris, mais sa mensualité est mécaniquement plus faible puisque le capital emprunté est inférieur.
| Paramètre | Neuf | Ancien |
|---|---|---|
| Prix de revient total | 254 000 € | 223 900 € |
| Apport | 25 000 € | 25 000 € |
| Capital emprunté | 229 000 € | 199 000 € |
| Taux retenu | 3,40 % | 3,50 % |
| Mensualité | 1 375 € | 1 205 € |
| Écart mensuel | 170 € par mois, soit 40 800 € sur la durée du prêt | |
À cela s’ajoute une différence de calendrier rarement chiffrée. En VEFA, les appels de fonds s’échelonnent sur 18 à 24 mois avant la livraison : pendant cette période, vous payez des intérêts intercalaires sans encaisser le moindre loyer. Dans l’ancien, le bien produit du loyer dès la fin du chantier de rénovation, soit deux à quatre mois après l’acte.
Revente et plus-value : là où les comparatifs exagèrent
L’avantage de l’ancien à la revente est réel mais souvent mal expliqué. Il ne vient pas d’une plus-value automatique de 40 %, il vient de deux facteurs : l’absence de surcote à effacer, et une liquidité supérieure liée à l’emplacement. À dix ans, les frais de notaire et les travaux de l’ancien pèsent encore lourd, et la plus-value nette reste modeste dans les deux cas.
Voyons la réalité des chiffres, avec des hypothèses de valorisation prudentes plutôt que promotionnelles : 1 % par an dans le neuf périphérique, 2 % par an dans l’ancien central, et un scénario favorable à 3 % par an pour un ancien très bien placé. La plus-value est calculée après abattements pour durée de détention à dix ans, soit 30 % à l’impôt sur le revenu et 8,25 % aux prélèvements sociaux.
| Scénario | Prix de revient | Valeur à 10 ans | Plus-value brute | Plus-value nette |
|---|---|---|---|---|
| Neuf, +1 %/an | 254 000 € | 273 500 € | 19 500 € | 13 800 € |
| Ancien, +2 %/an | 223 900 € | 230 400 € | 6 500 € | 4 600 € |
| Ancien bien placé, +3 %/an | 223 900 € | 254 000 € | 30 100 € | 21 350 € |
La lecture est instructive et va à l’encontre du discours habituel : à dix ans, la plus-value n’est pas le terrain où l’ancien gagne. Les 8 % de frais de notaire et le budget travaux absorbent la première décennie de valorisation. L’ancien reprend l’avantage au-delà, quand la valorisation s’exerce sur un prix d’entrée plus bas, et surtout sur le cash-flow annuel, où son avance est immédiate et récurrente.
Le vrai risque de revente du neuf
Un logement neuf revendu après cinq ou dix ans est un bien d’occasion en concurrence avec les autres lots du même programme, souvent mis en vente au même moment par des investisseurs sortant du même dispositif. L’acheteur, lui, compare au prix du neuf voisin, plus récent. C’est là que la surcote initiale se paie réellement, sous forme de décote à la vente.
Le comparatif complet en 20 critères
Sur 20 critères d’investissement, l’ancien l’emporte sur 13, le neuf sur 6, avec une égalité sur le cadre fiscal désormais accessible aux deux depuis la création du dispositif Jeanbrun. Le neuf gagne systématiquement sur les critères de confort et de sécurité, l’ancien sur les critères économiques.
| Critère | Neuf | Ancien | Avantage |
|---|---|---|---|
| Prix au m² | +20 à 25 % | Prix de marché | Ancien |
| Frais d’acquisition | 2 à 3 % | 7 à 8,5 % | Neuf |
| Surcote à effacer | 15 à 25 % | Aucune | Ancien |
| Rendement brut | 3 à 4 % | 5 à 7 % | Ancien |
| Rendement net | 2 à 3 % | 3 à 5 % | Ancien |
| Travaux à l’entrée | Aucun | 15 000 à 30 000 € | Neuf |
| Charges de copropriété | 800 à 1 200 €/an | 400 à 600 €/an | Ancien |
| Performance énergétique | DPE A ou B | DPE C à E | Neuf |
| Garanties constructeur | Décennale, biennale | Aucune | Neuf |
| Emplacement | Périphérie | Centre-ville | Ancien |
| Transports et commerces | Éloignés | À proximité | Ancien |
| Demande locative | Variable | Dense | Ancien |
| Niveau de loyer | Plafonné si dispositif | Libre | Ancien |
| Cadre fiscal 2026 | Jeanbrun, LMNP | Jeanbrun, LMNP, Denormandie | Égalité |
| Négociation du prix | Impossible | 5 à 10 % | Ancien |
| Accès au financement | Apport 10 % | Apport 15 à 20 % | Neuf |
| Délai de mise en location | 18 à 24 mois en VEFA | 2 à 4 mois | Ancien |
| Risque de chantier | Retard, malfaçons, défaillance | Dérive de budget maîtrisable | Ancien |
| Liquidité à la revente | Concurrence du programme | Marché d’occupants large | Ancien |
| Charge de gestion | Faible | Active | Neuf |
| Score | 6 / 20 | 13 / 20 | 1 égalité |
Ce score n’est pas une pondération : chaque critère y compte pour un. Si vous manquez de temps, les six critères du neuf peuvent peser plus lourd que les treize de l’ancien dans votre décision. C’est exactement l’objet de la section par profil ci-dessous.
Simulation complète à 20 ans, deux biens comparables à Lyon
Sur vingt ans, avec des hypothèses identiques et prudentes, l’ancien demande 230 € d’effort d’épargne mensuel en moins et laisse un patrimoine net supérieur d’environ 34 000 €. L’écart ne vient pas d’une valorisation plus rapide, mais d’un capital investi plus faible pour un loyer plus élevé.
Hypothèses communes
- Deux-pièces de 45 m², location nue, gestion déléguée à 7 %
- Apport de 25 000 €, crédit sur 20 ans, assurance emprunteur incluse
- Loyers et charges constants, fiscalité foncière au régime réel, tranche marginale à 30 %
- Valorisation prudente : 1 % par an dans le neuf, 2 % par an dans l’ancien
| Poste | Neuf, Confluence | Ancien, secteur Bellecour |
|---|---|---|
| Prix du bien | 247 500 € | 189 000 € |
| Frais de notaire | 6 500 € | 14 900 € |
| Travaux | 0 € | 20 000 € |
| Prix de revient total | 254 000 € | 223 900 € |
| Mensualité de crédit | 1 375 € | 1 205 € |
| Loyer net de charges mensuel | 569 € | 635 € |
| Effort d’épargne moyen | 870 €/mois | 640 €/mois |
| Total décaissé sur 20 ans | 233 800 € | 178 600 € |
| Valeur estimée à 20 ans | 302 000 € | 281 000 € |
| Patrimoine net constitué | 68 200 € | 102 400 € |
Ce que le dispositif Jeanbrun modifie dans cette simulation
Appliqué au bien neuf, l’amortissement du bâti annule l’impôt foncier et génère un déficit imputable sur le revenu global : l’effort d’épargne baisse d’environ 180 € par mois à la tranche de 30 %, davantage à 41 %. Mais le plafonnement du loyer au niveau intermédiaire ramène la recette de 850 à environ 740 € par mois, ce qui reprend une bonne partie du gain. Le neuf réduit son retard sans le combler, sauf pour les tranches d’imposition les plus élevées. La même logique s’applique à un ancien réhabilité éligible, qui cumule alors prix d’entrée bas et amortissement.
Neuf ou ancien selon votre profil
Choisissez l’ancien si vous cherchez du rendement, un bon emplacement et de la liberté de gestion, et si vous acceptez de piloter des travaux. Choisissez le neuf si vous manquez totalement de temps, si votre tranche marginale d’imposition atteint 41 ou 45 % et que l’amortissement Jeanbrun devient déterminant, ou si l’écart de prix de votre secteur reste sous 15 %.
| Profil | Choix 1 | Choix 2 | Pourquoi |
|---|---|---|---|
| Premier investissement, budget contenu | Ancien | Neuf en zone tendue | Prix d’entrée accessible, rendement immédiat, apprentissage réel du métier |
| Recherche de revenus complémentaires | Ancien en meublé | Ancien nu | Loyer libre et amortissement LMNP, cash-flow le plus élevé |
| Tranche à 41 ou 45 % | Neuf ou ancien réhabilité en Jeanbrun | LMNP au réel | La valeur de l’amortissement croît avec la tranche d’imposition |
| Zéro temps disponible | Neuf | LMNP en résidence de services | Aucun chantier, garanties constructeur, gestion déléguée simple |
| Objectif plus-value à 15 ou 20 ans | Ancien de centre-ville | Ancien à rénover | Pas de surcote à effacer, valorisation sur un emplacement rare |
| Préparation de la retraite, horizon long | Nue-propriété | Ancien en LMNP | Décote à l’achat, aucune gestion, aucune fiscalité courante |
Les sept erreurs à éviter
1. Acheter du neuf pour l’avantage fiscal seul
C’était l’erreur classique du Pinel, elle se rejoue avec le Jeanbrun. Un amortissement ne compense jamais une surcote de 25 % sur un bien mal placé. L’avantage fiscal se calcule après le rendement, jamais à sa place.
2. Ignorer la surcote du promoteur
Comparez toujours le prix au mètre carré du programme avec celui de l’ancien du même quartier, pas avec celui d’un autre programme neuf. Au-delà de 20 % d’écart, la surcote ne se rattrape pas sur un horizon de dix ans.
3. Sous-estimer le budget travaux dans l’ancien
Devis avant l’offre, majoration de 20 % pour les imprévus, et lecture des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale. Une rénovation mal chiffrée transforme un bon rendement en mauvaise opération.
4. Croire que le neuf est sans charges
Les charges de copropriété d’un programme neuf, ascenseur, espaces verts, ventilation et parties communes comprises, atteignent couramment 800 à 1 200 € par an, soit le double de l’ancien.
5. S’arrêter au rendement brut
Un rendement brut perd 1,5 à 2 points en net avant impôt. Refaites systématiquement le calcul sur le prix de revient total, travaux et frais de notaire inclus, et sur le loyer réellement plafonné le cas échéant.
6. Oublier les 18 à 24 mois de VEFA
En achat sur plan, vous remboursez des intérêts intercalaires sans percevoir de loyer, et le calendrier de livraison peut glisser. Cette période blanche doit figurer dans votre plan de trésorerie dès le départ.
7. Raisonner à court terme
Dans les deux cas, les frais d’acquisition imposent un horizon minimum de dix ans, et plutôt quinze dans l’ancien lourdement rénové. En dessous, la revente efface l’essentiel du gain.
Lexique
- Surcote du neuf
- Écart de prix de 15 à 25 % entre un logement neuf et un logement ancien comparable, correspondant à la marge du promoteur, au coût du foncier et aux frais commerciaux. Elle n’est pas récupérée à la revente.
- VEFA
- Vente en l’état futur d’achèvement, ou achat sur plan. Le prix est payé par appels de fonds successifs au fil du chantier, la livraison intervenant généralement 18 à 24 mois après la signature.
- Rendement net
- Loyers annuels diminués des charges non récupérables, de la taxe foncière, des assurances, de la gestion et de la vacance, rapportés au prix de revient total du bien. Il est inférieur de 1,5 à 2 points au rendement brut.
- DMTO
- Droits de mutation à titre onéreux, principal composant des frais de notaire dans l’ancien. La taxe départementale, relevable de 4,5 à 5 % depuis la loi de finances 2025, explique l’essentiel des écarts entre départements.
- Dispositif Jeanbrun
- Statut du bailleur privé créé par la loi de finances 2026 et applicable depuis le 21 février 2026. Il permet d’amortir le bâti d’un logement collectif loué nu, neuf ou lourdement réhabilité, en contrepartie d’un engagement de location de neuf ans à loyer plafonné.
- Denormandie
- Réduction d’impôt de 12 à 21 % pour l’achat d’un logement ancien rénové, avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total, dans une commune éligible. Prorogée jusqu’au 31 décembre 2027.
- Déficit foncier
- Excédent de charges déductibles, travaux compris, sur les revenus fonciers. Il s’impute sur le revenu global dans la limite annuelle prévue par la loi, puis se reporte sur les revenus fonciers des années suivantes.
- LMNP
- Loueur meublé non professionnel. Statut permettant de louer un logement meublé imposé en BIC, avec amortissement du bien au régime réel, qui réduit fortement l’impôt sur les loyers.
Faire le point sur votre projet
Un échange gratuit permet de comparer, sur votre secteur et votre fiscalité, le rendement net réel d’un programme neuf et celui d’un bien ancien à rénover, avant de vous engager.
Questions fréquentes sur le choix entre neuf et ancien
Est-il plus rentable d’investir dans le neuf ou dans l’ancien ?
Dans la majorité des cas, l’ancien est plus rentable. Son rendement brut se situe entre 5 et 7 % contre 3 à 4 % pour le neuf, et son rendement net entre 3 et 5 % contre 2 à 3 %. L’écart vient d’un prix d’achat inférieur de 20 à 25 %, de loyers non plafonnés et de charges de copropriété deux fois moindres. Le neuf reprend l’avantage uniquement quand l’écart de prix local descend sous 15 %.
Quels sont les frais de notaire dans le neuf et dans l’ancien en 2026 ?
Comptez 2 à 3 % du prix dans le neuf, où la taxe de publicité foncière réduite remplace les droits de mutation, contre 7 à 8,5 % dans l’ancien. L’écart s’est creusé depuis que la majorité des départements ont porté leur taxe départementale de 4,5 à 5 %. Sur un bien à 200 000 €, la différence atteint environ 10 000 €.
Combien coûtent les travaux dans un logement ancien ?
De 5 000 à 10 000 € pour un rafraîchissement, 15 000 à 25 000 € pour une rénovation moyenne avec cuisine et salle de bains, et 30 000 à 50 000 € pour une rénovation lourde touchant plomberie, isolation et menuiseries. Ces travaux créent de la valeur et sont déductibles ou amortissables selon le régime fiscal retenu, contrairement au neuf où tout est déjà intégré au prix.
Quel dispositif fiscal remplace le Pinel pour investir dans le neuf ?
Le dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, créé par la loi de finances 2026 et applicable depuis le 21 février 2026. Il remplace la réduction d’impôt forfaitaire par un amortissement du bâti déductible des revenus fonciers, en location nue, pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028. Il concerne les logements collectifs, neufs ou lourdement réhabilités, sans condition de zonage mais avec des loyers plafonnés.
Peut-on négocier le prix d’un logement neuf ?
Très rarement sur le prix affiché, fixé par le promoteur et identique pour tous les acquéreurs d’un même programme. La négociation porte plutôt sur des accessoires : cuisine équipée, place de parking, frais de notaire pris en charge. Dans l’ancien, une négociation de 5 à 10 % sur le prix reste courante, davantage sur un bien mal noté au DPE.
Neuf ou ancien pour un premier investissement locatif ?
L’ancien dans la plupart des cas : le ticket d’entrée est plus accessible, le bien produit du loyer immédiatement et vous apprenez le métier sur un actif liquide et bien situé. La condition est de vous entourer, agent immobilier du secteur, artisan ou architecte pour le chiffrage, courtier pour le financement. Le neuf convient mieux si vous ne pouvez consacrer aucun temps à la gestion.
Sources
- 1. Loi de finances pour 2026, statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), promulguée en février 2026.
- 2. Code général des impôts, articles 1594 D et suivants, droits de mutation à titre onéreux, et article 116 de la loi de finances pour 2025.
- 3. Direction générale des finances publiques, tableau des taux départementaux de DMTO, actualisation 2026.
- 4. Notaires de France, note de conjoncture immobilière 2026, prix au mètre carré et volumes de transactions.
- 5. Banque de France, panorama des prêts à l’habitat des ménages, 2026.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement ni un conseil fiscal personnalisé. Les prix, loyers et taux cités sont des ordres de grandeur constatés à Lyon et varient fortement selon la ville et le quartier. Les simulations reposent sur des hypothèses explicitées et ne valent pas engagement de résultat. La fiscalité immobilière évolue chaque année, vérifiez les règles en vigueur avant tout engagement. Investir comporte un risque de perte en capital.