LMNP Ancien ou Neuf : Quel Choix en 2026 ?
Prix d’achat, frais de notaire, travaux amortissables, récupération de TVA : l’ancien et le neuf répondent à deux logiques d’investissement différentes. On compare les deux point par point pour vous aider à choisir selon votre budget et votre stratégie.
Le Verdict Rapide
🏗️ ANCIEN vs NEUF
Vous cherchez le meilleur rendement et savez gérer des travaux → l’ancien, avec son prix d’entrée plus bas et ses travaux amortissables.
Vous privilégiez la simplicité, le sans-souci et la délégation → le neuf, notamment en résidence de services avec récupération de TVA.
Cette page fait partie du silo Investir de notre guide de l’investissement LMNP. Le bon choix dépend aussi de la fiscalité : pensez à relire la page amortissement.
Ancien vs Neuf : Tableau Comparatif
| Critère | Ancien | Neuf |
|---|---|---|
| Prix au m² | Plus bas | Plus élevé |
| Frais de notaire | ~7 à 8 % | ~2 à 3 % |
| Négociation | Possible | Limitée |
| Travaux | Amortissables / déductibles | Aucun à prévoir |
| Récupération TVA | Non | Oui (résidence de services) |
| Normes & garanties | Variables | Aux normes, garanties constructeur |
| Emplacement | Souvent central | Souvent périphérique |
Investir dans l’Ancien
L’ancien séduit par son prix d’entrée plus bas, une réelle marge de négociation et des emplacements souvent plus centraux. Surtout, les travaux d’amélioration y sont amortissables au régime réel — ils augmentent la base amortissable et réduisent encore l’impôt sur les loyers. En contrepartie, les frais de notaire sont plus élevés (~7-8 %) et il faut accepter de gérer une rénovation.
✅ Le bon profil : investisseur prêt à s’impliquer, à la recherche du meilleur rendement net, capable d’évaluer et de piloter des travaux. C’est souvent le choix le plus performant à la revente comme au rendement.
Investir dans le Neuf
Le neuf mise sur la tranquillité : logements aux dernières normes, garanties constructeur, aucuns travaux, frais de notaire réduits (~2-3 %). En résidence de services, il ouvre droit à la récupération de la TVA de 20 % et à une gestion déléguée. Le revers : un prix au mètre carré plus élevé et une localisation souvent plus périphérique.
Le neuf en résidence de services rejoint d’ailleurs les atouts des résidences étudiantes et seniors / EHPAD : exonération de la réforme des plus-values et loyer souvent garanti.
Comment Choisir Selon Votre Profil
La décision se résume à un arbitrage entre rendement et simplicité. L’ancien optimise le rendement net pour qui accepte de gérer ; le neuf optimise la tranquillité et la fiscalité TVA pour qui veut déléguer. Dans les deux cas, modélisez le résultat avec notre méthode de calcul de rentabilité LMNP avant de vous engager, et vérifiez la cohérence avec votre mode de financement, notamment si vous investissez sans apport.
FAQ : LMNP Ancien ou Neuf
Vaut-il mieux investir en LMNP dans l’ancien ou dans le neuf ?
L’ancien offre un prix plus bas, de la négociation et des travaux amortissables, avec des frais de notaire élevés. Le neuf propose des frais réduits, des logements aux normes et parfois la TVA récupérable, à un prix au m² supérieur. Le choix dépend de votre budget et de votre stratégie.
Les travaux sont-ils amortissables en LMNP dans l’ancien ?
Oui au réel : les travaux d’amélioration sont amortissables sur leur durée d’usage, ce qui augmente la base amortissable. Les travaux d’entretien courant sont déductibles immédiatement.
Quels sont les frais de notaire en LMNP neuf et ancien ?
Environ 7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Cet écart favorise le neuf à l’entrée, mais est souvent compensé par un prix au m² plus élevé.
Peut-on récupérer la TVA en LMNP neuf ?
Oui, mais seulement en résidence de services neuve avec bail commercial, sous condition de conservation du bien et du bail. Un appartement neuf classique loué en direct n’y donne pas droit.