Statut LMNP, mise à jour août 2026
Conditions LMNP 2026 : les 5 critères, le mobilier obligatoire et les plafonds
Le statut de loueur en meublé non professionnel n’a ni agrément, ni zonage, ni plafond de prix. Il repose sur cinq conditions vérifiables, dont onze meubles imposés par décret et deux plafonds que presque tout le monde confond.
Pour relever du statut LMNP en 2026, il faut réunir cinq conditions : louer un logement effectivement meublé selon la liste de onze équipements fixée par décret, respecter les règles de mise en location du bien, rester sous les seuils du statut professionnel, déclarer l’activité pour obtenir un numéro SIRET dans les quinze jours, et déclarer les recettes en bénéfices industriels et commerciaux.
L’erreur présente sur presque toutes les pages concurrentes
Le plafond du micro-BIC en location meublée de longue durée n’est plus de 77 700 €. La revalorisation triennale des seuils de l’article 50-0 du code général des impôts l’a porté à 83 600 € pour les recettes perçues à compter du 1er janvier 2026, applicables pour la période 2026 à 2028. Le seuil de 77 700 € ne concerne plus que les recettes 2025, celles qui ont été déclarées au printemps 2026. Deuxième confusion à évacuer tout de suite : ce plafond détermine votre régime d’imposition, pas votre statut. Le statut se joue à 23 000 €. Ce sont deux mécanismes sans rapport.
Sommaire
- Les 5 conditions en un tableau
- Condition 1 : un logement effectivement meublé
- La liste des 11 équipements obligatoires
- Condition 2 : un bien légalement louable
- Condition 3 : rester sous les seuils du statut professionnel
- Condition 4 : le plafond du régime fiscal
- Condition 5 : déclarer l’activité et obtenir un SIRET
- Vérifier votre situation en trois questions
- Six choses qui ne sont pas des conditions
- Ce que la loi de finances pour 2025 a changé à la revente
- Lexique
- Questions fréquentes
Vue d’ensemble
Les 5 conditions en un tableau
| Condition | Ce qui est exigé | Sanction si elle n’est pas remplie |
|---|---|---|
| 1. Logement meublé | Les 11 équipements du décret du 31 juillet 2015, en état de servir | Requalification en location nue |
| 2. Bien louable | DPE autorisé, usage conforme, règlement de copropriété respecté | Bail contestable, amende possible |
| 3. Seuils du statut | Recettes sous 23 000 €, ou sous les autres revenus d’activité du foyer | Bascule en LMP, pas une sanction |
| 4. Plafond du régime | 83 600 € en longue durée pour rester au micro-BIC, recettes 2026 | Passage obligatoire au régime réel |
| 5. Immatriculation | Déclaration de début d’activité et numéro SIRET sous 15 jours | Régime réel inaccessible, régularisation |
Les conditions 1, 2 et 5 sont de vraies conditions : leur non-respect vous fait sortir du cadre. Les conditions 3 et 4 sont des seuils de basculement, pas des interdictions. Franchir 23 000 € ne vous met pas en faute, cela vous fait changer de statut, avec des conséquences fiscales différentes et parfois plus favorables. Cette nuance est le principal contresens des pages qui traitent le sujet.
Si la notion même de statut n’est pas encore claire, commencez par notre page sur la définition du LMNP, puis revenez ici pour les critères.
Condition 1
Un logement effectivement meublé
Le logement doit être garni d’un mobilier suffisant pour que le locataire puisse y vivre, dormir et manger dès son entrée, sans rien apporter d’essentiel. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe une liste de onze catégories d’équipements. Cette liste est un minimum, pas un maximum.
C’est la condition fondatrice, et la seule qui se vérifie physiquement. L’administration comme le juge apprécient l’équipement au jour de l’entrée du locataire, pas au jour de la signature ni après un aménagement ultérieur. Un logement dont l’équipement est incomplet est requalifié en location nue : les loyers basculent en revenus fonciers, l’amortissement disparaît, et le bail se voit appliquer la durée de trois ans du régime nu au lieu d’un an.
Deux points sont régulièrement mal compris. D’abord, la liste porte sur des catégories, pas sur des marques ou des standards de qualité : un réfrigérateur d’entrée de gamme satisfait la condition, un réfrigérateur en panne non. Ensuite, le mobilier n’a pas à être neuf, mais il doit être en nombre et en dimensions adaptés au logement, ce qui exclut par exemple un unique tabouret dans un trois-pièces.
Référence
La liste des 11 équipements obligatoires
Le décret du 31 juillet 2015 impose onze catégories : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou un compartiment à moins 6 degrés, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, et matériel d’entretien ménager.
| Équipement exigé | Ce que le texte précise | Erreur fréquente |
|---|---|---|
| 1. Literie | Avec couette ou couverture | Matelas seul, sans couette ni couverture fournie |
| 2. Occultation des fenêtres | Dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre | Rideaux dans le séjour mais pas dans la chambre |
| 3. Plaques de cuisson | Aucune technologie imposée | Absence de plaque dans les très petites surfaces |
| 4. Four ou micro-ondes | L’un ou l’autre suffit | Croire que les deux sont exigés |
| 5. Froid | Réfrigérateur et congélateur, ou au minimum un réfrigérateur avec un compartiment permettant une température inférieure ou égale à moins 6 degrés | Réfrigérateur sans aucun compartiment de congélation |
| 6. Vaisselle | Nécessaire à la prise des repas | Quantité insuffisante au regard du nombre d’occupants |
| 7. Ustensiles de cuisine | Catégorie distincte de la vaisselle | Fusionner vaisselle et ustensiles en une seule ligne d’inventaire |
| 8. Table et sièges | Les deux, en nombre adapté | Un plan de travail présenté comme une table |
| 9. Étagères de rangement | Rangement effectif, fixe ou mobile | Placard vide comptabilisé comme rangement |
| 10. Luminaires | Dans chaque pièce | Douilles nues sans ampoule ni abat-jour |
| 11. Matériel d’entretien ménager | Adapté aux caractéristiques du logement, par exemple aspirateur si moquette, balai et serpillière si carrelage | Poste tout simplement oublié, c’est le plus souvent manquant |
La pièce à produire en cas de contestation
Annexez au bail un inventaire du mobilier signé par les deux parties, reprenant les onze catégories dans l’ordre du décret, avec photos datées. En cas de litige, c’est la preuve la plus solide, et l’absence d’inventaire fait peser la charge de la preuve sur le bailleur. Conservez également les factures d’achat : au régime réel, elles servent de base à l’amortissement du mobilier, généralement sur cinq à dix ans. Le mécanisme est détaillé sur notre page consacrée à l’amortissement en LMNP.
Condition 2
Un bien légalement louable
Le statut fiscal ne dispense d’aucune règle de mise en location. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail de résidence principale, meublé compris. La classe F sera interdite au 1er janvier 2028.
C’est la condition que presque aucune page sur les critères du LMNP ne mentionne, et c’est pourtant celle qui bloque le plus de projets en 2026. Trois vérifications à mener avant tout achat destiné à la location meublée.
Le DPE conditionne la location, pas le statut
L’interdiction porte sur la mise en location, pas sur le statut fiscal. Un bailleur détenant un logement classé G reste éligible au LMNP, mais il ne peut plus le louer en résidence principale. Le calendrier est identique en meublé et en nu. La révision du loyer est par ailleurs interdite pour les classes F et G depuis le 24 août 2022. Autrement dit, sur ces deux étiquettes, le loyer est gelé et la relocation impossible pour la classe G.
L’usage du logement doit être autorisé
Louer en meublé de longue durée à un locataire qui en fait sa résidence principale ne demande aucune autorisation d’urbanisme. En revanche, la location en meublé de tourisme peut exiger une autorisation de changement d’usage et une déclaration en mairie, selon la commune. Depuis le décret du 6 juillet 2026, le contrat type de bail comporte en outre une mention relative à la servitude de résidence principale dans les communes qui l’ont instaurée.
Le règlement de copropriété peut interdire l’activité
Une clause d’habitation bourgeoise stricte, ou une clause limitant les locations de courte durée, s’impose au copropriétaire quel que soit son statut fiscal. Cette vérification prend dix minutes et évite un contentieux : demandez le règlement de copropriété avant de signer, pas après.
Condition 3
Rester sous les seuils du statut professionnel
Vous basculez en loueur en meublé professionnel uniquement si deux conditions sont réunies en même temps : des recettes annuelles de location meublée supérieures à 23 000 €, et des recettes supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Si une seule des deux est remplie, vous restez non professionnel.
Le caractère cumulatif de ces deux conditions, posé par l’article 155 IV du code général des impôts, est la source d’erreur la plus répandue sur ce sujet. On lit fréquemment qu’au-delà de 23 000 € de loyers on devient automatiquement professionnel. C’est faux, et l’écart pratique est considérable.
| Situation | Recettes meublées | Autres revenus d’activité du foyer | Statut |
|---|---|---|---|
| Salarié avec un studio | 9 000 € | 42 000 € | LMNP |
| Salarié avec quatre lots | 38 000 € | 52 000 € | LMNP, le 2e critère n’est pas rempli |
| Retraité avec quatre lots | 38 000 € | 0 €, une pension n’est pas un revenu d’activité | LMP |
Deux précisions décisives. Les recettes s’entendent des loyers encaissés charges comprises, pas du bénéfice, et s’apprécient au niveau du foyer fiscal entier, non par bien ni par personne. Et surtout, les pensions de retraite ainsi que les revenus du capital ne sont pas des revenus d’activité : un retraité ou un foyer sans salaire ni bénéfice professionnel bascule en LMP dès 23 000 € de loyers. C’est la configuration la plus fréquemment rencontrée en pratique, et rarement anticipée.
La comparaison complète des deux statuts, avec le traitement des déficits, des plus-values et des cotisations sociales, est traitée sur notre page LMNP ou LMP.
Condition 4
Le plafond du régime fiscal, à ne pas confondre avec celui du statut
Le micro-BIC est accessible si les recettes ne dépassent pas 83 600 € pour une location meublée de longue durée ou un meublé de tourisme classé, sur les recettes perçues à compter du 1er janvier 2026. Le plafond tombe à 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, avec un abattement réduit à 30 %.
| Type de location | Recettes 2025, déclarées en 2026 | Recettes 2026, déclarées en 2027 | Abattement |
|---|---|---|---|
| Meublé de longue durée | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 15 000 €, non revalorisé | 30 % |
| Chambres d’hôtes | 188 700 € | 188 700 € | 71 % |
Trois mécanismes à connaître avant de s’appuyer sur ce tableau. Le seuil de 15 000 € du meublé de tourisme non classé est expressément exclu de la revalorisation triennale : il ne bougera pas en 2027 ni en 2028. En cas de dépassement, le passage au régime réel n’est pas immédiat, il intervient l’année suivante, et une tolérance existe lors du premier ou du deuxième dépassement. Enfin, en cas de début d’activité en cours d’année, les plafonds sont ajustés au prorata du temps d’exercice.
Le micro-BIC n’est presque jamais le bon choix
Le micro-BIC s’applique par défaut, ce qui le fait passer pour la norme. Dans les faits, dès qu’il y a un emprunt en cours, le régime réel est très souvent plus favorable, parce que les intérêts, la taxe foncière, les charges de copropriété et l’amortissement du bien et du mobilier dépassent l’abattement de 50 %. Le point d’équilibre se calcule, il ne se devine pas : la méthode et les seuils de bascule sont détaillés sur notre page régime réel ou micro-BIC, et le simulateur LMNP chiffre les deux scénarios sur votre situation.
Condition 5
Déclarer l’activité et obtenir un SIRET
Le loueur en meublé, même non professionnel, doit déclarer son début d’activité auprès du guichet unique des formalités des entreprises dans les quinze jours suivant le début de la location. Il reçoit en retour un numéro SIRET. La démarche est gratuite et s’effectue en ligne.
Depuis le 1er janvier 2023, cette formalité passe par le guichet unique électronique et non plus par le formulaire papier P0i adressé au greffe. Le numéro SIRET obtenu est propre à l’activité de location meublée et sera repris chaque année sur la déclaration de résultats.
Deux conséquences pratiques d’un oubli. Sans SIRET, l’accès au régime réel est bloqué en pratique, puisque la déclaration de résultats ne peut pas être déposée. Et l’absence d’immatriculation ne prescrit pas : la régularisation reste possible, mais elle se fait sur les exercices antérieurs, avec des reports d’amortissement à reconstituer. La procédure pas à pas, y compris pour un bien détenu en indivision, est décrite sur notre page dédiée au SIRET du statut LMNP.
Outil
Vérifier votre situation en trois questions
Test d’orientation LMNP
Trois questions, aucune donnée transmise, tout est calculé dans votre navigateur. Ce test oriente, il ne remplace pas l’analyse d’un professionnel.
1. Vos recettes de location meublée sur l’année, charges comprises, au niveau du foyer fiscal
2. Les autres revenus d’activité du foyer, salaires ou bénéfices professionnels, hors pensions de retraite
3. Type de location
Le résultat porte sur le statut et le régime accessible, pas sur le régime le plus avantageux. Cet arbitrage dépend de vos charges réelles et de la présence d’un emprunt : il se calcule au cas par cas.
Vous n’êtes pas certain de remplir les cinq conditions ?
Un logement partiellement équipé, un DPE classé G ou une immatriculation oubliée suffisent à faire perdre le bénéfice du statut. Nos comparatifs passent au crible les acteurs qui sécurisent le montage, la mise en location et la déclaration pour le compte d’investisseurs.
Voir le classement des sociétésIdées reçues
Six choses qui ne sont pas des conditions du LMNP
Ce que le statut n’exige pas
- Aucun plafond de prix d’achat ni de loyer. Contrairement aux dispositifs de défiscalisation, le LMNP n’impose ni prix au mètre carré, ni loyer plafonné, ni plafond de ressources du locataire.
- Aucun zonage. Le statut s’applique sur tout le territoire, sans distinction de zone A, B1, B2 ou C.
- Aucune durée minimale de détention. Il n’existe pas d’engagement de location de six, neuf ou douze ans comme dans les régimes d’amortissement dédiés.
- Aucune société à créer. Le LMNP se pratique en nom propre. Une SCI à l’impôt sur le revenu est même incompatible avec une activité meublée significative, puisqu’elle relève des BIC et non des revenus fonciers.
- Aucune exigence sur le neuf. Le statut fonctionne à l’identique dans l’ancien et dans le neuf. Le choix se joue sur la rentabilité et la base amortissable, pas sur l’éligibilité.
- Aucune condition sur le bailleur. Ni âge, ni résidence fiscale française obligatoire, ni interdiction de cumul avec une autre activité. Un non-résident peut être LMNP, avec un traitement spécifique de ses prélèvements sociaux.
Cette liste a une utilité pratique : si un interlocuteur vous présente l’une de ces contraintes comme une condition du statut, c’est qu’il décrit un autre dispositif, généralement un régime d’amortissement fiscal conditionné. Pour comparer le meublé et le nu sur les seuls critères qui comptent, voyez notre page LMNP ou location nue.
Point de vigilance 2026
Ce que la loi de finances pour 2025 a changé à la revente
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien loué en meublé non professionnel. Les résidences de services, notamment étudiantes et pour seniors, bénéficient d’une exception.
Ce n’est pas une condition d’accès au statut, mais cela change l’équation économique de bout en bout et doit être intégré avant d’opter pour le régime réel. Le mécanisme antérieur permettait de cumuler deux avantages : amortir le bien pour neutraliser l’imposition des loyers, puis calculer la plus-value sur le prix d’acquisition d’origine, sans tenir compte des amortissements pratiqués. Cette asymétrie a été supprimée.
La conséquence pratique est un arbitrage de durée. Sur un horizon long, l’abattement pour durée de détention absorbe une partie de l’effet, et le gain annuel de trésorerie procuré par l’amortissement reste supérieur au coût fiscal de sortie. Sur un horizon court, l’avantage se réduit fortement. Le calcul chiffré, avec l’exception applicable aux résidences de services, est traité sur notre page consacrée à la plus-value en LMNP.
Repères
Lexique
- LMNP
- Loueur en meublé non professionnel. Statut fiscal du particulier qui loue un logement meublé et dont les recettes ne remplissent pas les deux conditions cumulatives du caractère professionnel.
- Recettes
- Total des loyers encaissés charges comprises sur l’année civile, avant toute déduction. À ne pas confondre avec le bénéfice, qui est le résultat après charges.
- Micro-BIC
- Régime d’imposition simplifié des bénéfices industriels et commerciaux, appliqué par défaut sous plafond de recettes, avec un abattement forfaitaire qui remplace toute déduction de charges.
- Régime réel
- Régime dans lequel les charges effectives et l’amortissement du bien et du mobilier sont déduits des loyers. Il s’impose au-delà du plafond du micro-BIC et peut être choisi en dessous.
- Revenus d’activité
- Salaires, traitements et bénéfices professionnels du foyer fiscal. Les pensions de retraite et les revenus du capital n’en font pas partie, ce qui a un effet direct sur le passage en LMP.
- Requalification en location nue
- Conséquence d’un équipement insuffisant : le bail et les revenus sont traités comme ceux d’une location vide, ce qui supprime l’amortissement et allonge la durée du bail.
Questions fréquentes
Conditions du LMNP, vos questions
Quelles sont les conditions pour être LMNP en 2026 ?
Cinq conditions cumulatives : louer un logement effectivement meublé comportant les onze catégories d’équipements du décret du 31 juillet 2015, disposer d’un bien légalement louable au regard du DPE et du règlement de copropriété, ne pas remplir simultanément les deux critères du statut professionnel, déclarer le début d’activité pour obtenir un numéro SIRET dans les quinze jours, et déclarer les recettes en bénéfices industriels et commerciaux.
Quel mobilier est obligatoire en location meublée ?
Onze catégories fixées par décret : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou au minimum un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant une température inférieure ou égale à moins 6 degrés, vaisselle nécessaire à la prise des repas, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, et matériel d’entretien ménager adapté au logement. Vaisselle et ustensiles comptent pour deux postes distincts.
Quel est le plafond du LMNP en 2026 ?
Il y a deux plafonds distincts. Celui du statut est de 23 000 € de recettes annuelles : au-delà, et seulement si ces recettes dépassent aussi les autres revenus d’activité du foyer, vous basculez en loueur professionnel. Celui du régime micro-BIC est de 83 600 € pour les recettes perçues à compter du 1er janvier 2026 en longue durée ou en meublé de tourisme classé, contre 77 700 € pour les recettes 2025, et de 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé.
Devient-on automatiquement LMP au-delà de 23 000 € de loyers ?
Non. Le basculement suppose deux conditions réunies en même temps : des recettes de location meublée supérieures à 23 000 €, et des recettes supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Un salarié qui gagne 52 000 € et perçoit 38 000 € de loyers meublés reste non professionnel. En revanche, un retraité sans revenu d’activité bascule en LMP dès 23 000 €, car une pension n’est pas un revenu d’activité.
Faut-il un SIRET pour être LMNP ?
Oui. La déclaration de début d’activité auprès du guichet unique des formalités des entreprises est obligatoire dans les quinze jours suivant le début de la location, y compris pour un seul logement et même au micro-BIC. Elle est gratuite et donne un numéro SIRET propre à l’activité. Sans SIRET, la déclaration de résultats au régime réel ne peut pas être déposée.
Un logement classé F ou G peut-il être loué en LMNP ?
La classe G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail de résidence principale depuis le 1er janvier 2025, en meublé comme en nu, et la classe F sera interdite au 1er janvier 2028. Le statut fiscal reste accessible, mais la mise en location est bloquée. Sur ces deux étiquettes, la révision annuelle du loyer est également interdite depuis le 24 août 2022.
Peut-on être LMNP avec plusieurs logements ?
Oui, il n’y a aucune limite au nombre de biens. Les seuils s’apprécient sur le total des recettes de location meublée du foyer fiscal, tous logements confondus, et non bien par bien. Multiplier les lots rapproche donc mécaniquement du seuil de 23 000 € et de celui du micro-BIC.
Une SCI peut-elle exercer en LMNP ?
Une SCI à l’impôt sur le revenu est mal adaptée : une activité de location meublée significative relève des bénéfices industriels et commerciaux, ce qui est incompatible avec l’objet civil de la société et peut entraîner son assujettissement à l’impôt sur les sociétés. Le LMNP se pratique en nom propre, éventuellement en indivision. Les montages en société répondent à une logique différente, patrimoniale et successorale.
Tout le guide LMNP
- Guide complet de l’investissement LMNPLa page pilier du cluster
- LMNP, définition et principeCe que le statut est, et n’est pas
- LMNP ou LMPLes deux critères cumulatifs en détail
- Régime réel ou micro-BICLe calcul du point d’équilibre
- Amortissement en LMNPBien, mobilier et durées
- Charges déductiblesCe qui passe au régime réel
- Plus-value en LMNPRéintégration des amortissements
- Obtenir son SIRETLa formalité de début d’activité
- Déclaration LMNPFormulaires et échéances
- Simulateur LMNPMicro-BIC contre régime réel
Sources
- Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé.
- Code général des impôts, article 155 IV : critères du caractère professionnel de la location meublée.
- Code général des impôts, article 50-0 : plafonds et abattements du régime micro-BIC, revalorisation triennale pour la période 2026 à 2028.
- Ministère de l’Économie, seuils du micro-BIC applicables aux meublés de tourisme classés et non classés pour les recettes 2026. economie.gouv.fr
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme : abattement de 30 % et plafond de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.
- Loi de finances pour 2025 : réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value de cession en location meublée non professionnelle.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 173-1-1 et article L. 173-2 : calendrier d’interdiction de location par classe de performance énergétique.
- Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant les contrats types de location, Journal officiel du 7 juillet 2026.
Page arrêtée au 18 août 2026. Les seuils, plafonds et abattements cités sont ceux en vigueur à cette date et peuvent être modifiés par une loi de finances ultérieure. Le plafond du micro-BIC dépend de l’année de perception des recettes, indiquée pour chaque montant. Cet article présente une analyse éditoriale indépendante et ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique, ni une recommandation personnalisée. Le test d’orientation est un outil indicatif dont le résultat ne vaut pas qualification fiscale. Vérifiez votre situation auprès d’un professionnel avant toute décision, notamment avant d’opter pour un régime d’imposition.