LMNP : définition, signification et fonctionnement en 2026
LMNP signifie loueur meublé non professionnel. Ce que recouvre le statut, les deux régimes d’imposition, les seuils 2026 et une simulation chiffrée face à la location nue.
Sommaire
Le LMNP (loueur meublé non professionnel) est le statut fiscal du particulier qui loue un logement meublé sans en faire sa profession. Ses loyers sont imposés en BIC et non en revenus fonciers. En 2026, il ouvre le choix entre le micro-BIC (abattement de 50 % jusqu’à 83 600 €) et le régime réel avec amortissement.
Définition du LMNP
Le LMNP n’est pas une société ni un dispositif de défiscalisation à durée limitée : c’est un statut fiscal qui s’applique automatiquement dès qu’un particulier loue un logement équipé et reste sous les seuils de la location meublée professionnelle. Il n’y a ni agrément, ni durée d’engagement, ni plafond de loyer.
Sa particularité tient à la catégorie d’imposition. Les loyers d’un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), alors que ceux d’une location vide relèvent des revenus fonciers. Cette différence ouvre deux leviers absents de la location nue classique : un abattement forfaitaire plus élevé au micro-BIC, et surtout l’amortissement comptable du bien et du mobilier au régime réel.
Cette page pose les bases. Pour la stratégie complète (choix du bien, financement, gestion), reportez-vous à notre guide de l’investissement LMNP.
Que signifie l’acronyme LMNP ?
LMNP signifie Loueur Meublé Non Professionnel. Chaque lettre porte une condition : vous louez (L), un logement équipé du mobilier obligatoire (M), sans remplir les deux critères cumulatifs du loueur professionnel (N et P). Le mot « meublé » ouvre le statut ; le « non professionnel » le distingue du LMP.
Vous mettez un logement à disposition contre un loyer, en direct, via une agence ou via un exploitant sous bail commercial.
Le logement contient la liste minimale d’équipements fixée par décret. Sans elle, la location est requalifiable en location nue.
La négation qui sépare les deux statuts : vous ne remplissez pas les deux conditions cumulatives du loueur professionnel.
Le LMP suppose plus de 23 000 € de recettes ET des recettes supérieures aux autres revenus d’activité du foyer.
Qu’est-ce qu’un logement meublé au sens du LMNP ?
Un logement meublé doit permettre au locataire d’y vivre dès son arrivée avec ses seuls effets personnels. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe une liste de 11 éléments obligatoires, de la literie aux ustensiles de cuisine. Un seul manquant suffit à contester la qualification de meublé.
| Pièce | Équipements obligatoires |
|---|---|
| Chambre | Literie comprenant couette ou couverture ; dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre |
| Cuisine | Plaques de cuisson ; four ou four à micro-ondes ; réfrigérateur et congélateur (ou compartiment à congélation de -6 °C maximum) ; vaisselle nécessaire à la prise des repas ; ustensiles de cuisine |
| Séjour | Table et sièges ; étagères de rangement ; luminaires |
| Entretien | Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement |
Le critère vaut pour la location à usage de résidence principale (bail meublé d’un an, bail étudiant de neuf mois, bail mobilité). En résidence de services, c’est l’exploitant qui équipe et entretient le mobilier, prévu au bail commercial.
Comment fonctionne le LMNP ?
Le loueur déclare son activité pour obtenir un numéro SIRET, puis déclare chaque année ses recettes en BIC. Au micro-BIC, l’administration applique un abattement de 50 %. Au réel, il déduit ses charges et amortit le bien, ce qui ramène souvent le résultat imposable à zéro pendant plusieurs années.
Les quatre étapes du statut
- Déclarer le début d’activité sur le guichet unique de l’INPI dans les 15 jours suivant la première location, pour obtenir un SIRET. Le détail est dans notre page statut LMNP et numéro SIRET.
- Choisir le régime d’imposition : micro-BIC par défaut, ou option pour le réel, qui impose une comptabilité commerciale.
- Tenir la comptabilité au réel (bilan, compte de résultat, liasse fiscale 2031) : voir la comptabilité LMNP et notre comparatif des comptables en ligne spécialisés.
- Déclarer chaque année le résultat sur la déclaration de revenus (formulaire 2042 C PRO), selon la procédure décrite dans notre guide de déclaration LMNP.
Pourquoi l’amortissement change tout
Au régime réel, le bien immobilier (hors terrain) et le mobilier perdent comptablement de la valeur chaque année. Cette dépréciation, l’amortissement, est déductible des loyers comme une charge, sans décaissement. L’amortissement ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée est reportée sans limite de durée sur les résultats suivants (article 39 C du Code général des impôts). Les autres charges déductibles sont détaillées dans notre page charges déductibles en LMNP.
Statut LMNP ou régime fiscal : micro-BIC ou réel ?
Le LMNP est un statut ; le micro-BIC et le réel sont deux régimes d’imposition à l’intérieur de ce statut. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sans comptabilité. Le réel déduit les charges réelles et l’amortissement. Il devient plus intéressant dès que charges et amortissement dépassent 50 % des loyers.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Mode de calcul | Abattement forfaitaire sur les recettes | Charges réelles + amortissement |
| Abattement (meublé longue durée) | 50 % | Sans objet |
| Plafond de recettes | 83 600 € | Aucun |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Déficit | Impossible | Imputable sur les BIC non professionnels pendant 10 ans |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire (liasse 2031) |
| Coût de gestion annuel | Nul | Honoraires comptables, en partie déductibles |
Le plafond et l’abattement varient selon le type de location. La loi Le Meur a durci le régime des meublés de tourisme non classés dès les revenus 2025 (voir notre analyse de la loi Le Meur).
| Type de location meublée | Plafond 2025 | Plafond 2026 | Abattement |
|---|---|---|---|
| Meublé de longue durée (LMNP classique) | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 15 000 € | 30 % |
Pour arbitrer sur votre propre situation, le comparatif détaillé est dans régime réel ou micro-BIC en LMNP, et le calcul peut se faire avec notre simulateur LMNP.
Combien d’impôt en LMNP ? Simulation 2026
Pour 9 000 € de loyers annuels et une tranche marginale d’imposition de 30 %, notre simulation donne 0 € d’impôt en LMNP au réel, 2 187 € au micro-BIC, 1 723 € en location nue au réel et 2 974 € au micro-foncier. L’écart vient de l’amortissement, qui absorbe tout le résultat.
Calcul ILA, septembre 2026. Impôt sur le revenu à 30 % + prélèvements sociaux (17,2 % sur les revenus fonciers, 18,6 % sur les BIC LMNP depuis la LFSS 2026). Mêmes loyers dans les quatre cas pour isoler l’effet fiscal ; en pratique, un meublé se loue généralement plus cher qu’un logement vide.
| Régime | Base imposable | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux | Total annuel |
|---|---|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier (abattement 30 %) | 6 300 € | 1 890 € | 1 084 € (17,2 %) | 2 974 € |
| Location nue, régime réel | 3 650 € | 1 095 € | 628 € (17,2 %) | 1 723 € |
| LMNP, micro-BIC (abattement 50 %) | 4 500 € | 1 350 € | 837 € (18,6 %) | 2 187 € |
| LMNP, régime réel | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € |
Lecture. Au réel, le résultat avant amortissement est de 3 650 € (9 000 € moins 5 350 €). L’amortissement de 6 243 € l’annule entièrement, et les 2 593 € non utilisés sont reportés sur les années suivantes. C’est ce stock qui permet de rester à zéro impôt plusieurs années, y compris après la fin du prêt.
Rendement et fiscalité se lisent ensemble : un loyer surévalué ou un bien mal situé ne sera pas sauvé par l’amortissement. Pour vérifier la rentabilité nette d’un projet, utilisez notre calculateur de rendement locatif et notre analyse de la rentabilité LMNP.
Vous préparez un investissement en meublé ? Décrivez votre projet, nous vous orientons vers le bon montage et le bon régime.
LMNP ou LMP : les seuils qui font basculer
On devient loueur meublé professionnel quand deux conditions sont réunies : plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles pour le foyer, et des recettes supérieures aux autres revenus d’activité du foyer. Si une seule condition manque, vous restez LMNP. Le basculement est automatique, sans option possible.
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Recettes annuelles du foyer | 23 000 € ou moins, OU inférieures aux autres revenus d’activité | Plus de 23 000 € ET supérieures aux autres revenus d’activité |
| Déficit | Imputable sur les seuls BIC meublés, pendant 10 ans | Imputable sur le revenu global |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, abattements pour durée de détention | Régime des professionnels (court terme et long terme) |
| Cotisations sociales | Prélèvements sociaux (18,6 %) | Cotisations sociales des indépendants |
Les cas limites (couple, début d’activité, revenus en baisse) sont traités dans LMNP ou LMP : différences et seuils, et l’ensemble des critères d’accès dans les conditions du LMNP.
Ce qui a changé pour le LMNP en 2025 et 2026
Trois changements comptent. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value de revente, sauf en résidence de services. Les prélèvements sociaux sur les BIC LMNP passent à 18,6 %. Et la loi de finances 2026 a maintenu l’amortissement, sans le plafonner.
| Date | Texte | Effet pour le loueur | Impact |
|---|---|---|---|
| Revenus 2025 | Loi Le Meur | Meublés de tourisme non classés : plafond micro-BIC à 15 000 € et abattement à 30 % | Tourisme |
| 15 février 2025 | Loi de finances 2025, art. 84 | Amortissements déduits réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf résidences pour étudiants, seniors, personnes âgées ou handicapées | Revente |
| 30 décembre 2025 | LFSS 2026, art. 12 | Prélèvements sociaux sur les BIC LMNP portés de 17,2 % à 18,6 % ; les revenus fonciers restent à 17,2 % | Hausse |
| 19 février 2026 | Loi de finances 2026 | Amortissement LMNP maintenu, plafonnement non retenu ; création du statut du bailleur privé pour la location nue | Maintien |
| Revenus 2026 | Revalorisation triennale | Plafond micro-BIC longue durée et tourisme classé porté à 83 600 € | Hausse du plafond |
Point de vigilance à la revente. Hors résidence de services, chaque euro d’amortissement déduit réduit le prix d’acquisition retenu et augmente d’autant la plus-value imposable. L’avantage reste réel pendant la détention, mais il se calcule désormais sur toute la durée du projet, revente comprise : voir la plus-value en LMNP.
La location nue dispose depuis 2026 de son propre mécanisme d’amortissement, sous conditions : notre analyse du statut du bailleur privé permet de le comparer au meublé, et le match complet est dans LMNP ou location nue.
Le LMNP, pour quel investisseur ?
Le LMNP convient à tout particulier qui loue meublé sans dépasser les seuils du LMP. Il est le plus rentable fiscalement pour un investisseur imposé à 30 % ou plus, qui accepte de tenir une comptabilité au réel et vise une détention longue. Le type de bien détermine ensuite le niveau de gestion.
| Profil | Format adapté | Gestion | Point clé |
|---|---|---|---|
| Investisseur sans temps de gestion | Résidence étudiante | Déléguée | Bail commercial avec un exploitant ; exception de plus-value maintenue |
| Recherche de revenus réguliers | Résidence senior ou EHPAD | Déléguée | Solidité de l’exploitant déterminante |
| Recherche de rendement | Colocation meublée | Active | Loyer global plus élevé, rotation plus forte |
| Arbitrage prix ou travaux | Ancien ou neuf | Variable | Les travaux s’amortissent au réel |
Si votre situation ne rentre dans aucune case, un accompagnement sur votre projet d’investissement permet de valider le montage avant de signer.
Lexique du LMNP
- LMNP
- Loueur meublé non professionnel : statut fiscal du particulier qui loue un logement meublé sans dépasser les seuils de la location meublée professionnelle.
- LMP
- Loueur meublé professionnel : statut applicable quand les recettes dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d’activité du foyer.
- BIC
- Bénéfices industriels et commerciaux : catégorie d’imposition des loyers de location meublée, distincte des revenus fonciers de la location nue.
- Micro-BIC
- Régime simplifié qui applique un abattement forfaitaire sur les recettes, de 50 % pour un meublé de longue durée, dans la limite de 83 600 € en 2026.
- Régime réel
- Régime qui déduit des loyers les charges réellement payées et l’amortissement du bien et du mobilier, en contrepartie d’une comptabilité.
- Amortissement
- Constatation comptable de la perte de valeur annuelle du bâti et du mobilier, déductible au réel sans décaissement et reportable sans limite de durée.
Faire étudier votre investissement en LMNP
Budget, régime envisagé, horizon : ces informations permettent de vous orienter vers le bon type de bien et le bon interlocuteur.
Questions fréquentes sur la définition du LMNP
Que signifie LMNP ?
LMNP signifie loueur meublé non professionnel. C’est le statut fiscal du particulier qui loue un logement meublé sans dépasser les seuils du loueur professionnel. Ses loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers.
Le LMNP est-il un statut ou un régime fiscal ?
Le LMNP est un statut. À l’intérieur, le loueur relève d’un régime d’imposition : le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % pour un meublé de longue durée, ou le régime réel, qui déduit les charges et l’amortissement. Le statut fixe le cadre, le régime fixe le calcul de l’impôt.
Quel est le plafond du micro-BIC en LMNP en 2026 ?
Pour les revenus 2026, le micro-BIC s’applique jusqu’à 83 600 € de recettes pour un meublé de longue durée ou un meublé de tourisme classé, avec un abattement de 50 %. Pour un meublé de tourisme non classé, le plafond est de 15 000 € et l’abattement de 30 %.
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
On devient LMP quand les recettes du foyer dépassent 23 000 € par an et excèdent ses autres revenus d’activité. Le LMP peut imputer ses déficits sur son revenu global mais paie des cotisations sociales et relève du régime des plus-values professionnelles. Le LMNP reste sur le régime des particuliers.
Quelle est la différence entre LMNP et location nue ?
La location nue produit des revenus fonciers, avec un abattement de 30 % au micro-foncier. Le LMNP produit des BIC, avec un abattement de 50 % au micro-BIC et l’amortissement du bien au réel. Pour les mêmes loyers, le LMNP au réel réduit généralement l’impôt davantage.
Le LMNP est-il supprimé en 2026 ?
Non. La loi de finances 2026, promulguée le 19 février 2026, a maintenu le statut et l’amortissement LMNP sans plafonnement. Deux durcissements récents s’appliquent : la réintégration des amortissements dans la plus-value depuis le 15 février 2025, hors résidences de services, et des prélèvements sociaux portés à 18,6 %.
Tout le guide LMNP
Sources
- 1. Service-public.gouv.fr, « Impôt sur le revenu : revenus d’une location meublée », vérifié le 15 avril 2026 : service-public.gouv.fr
- 2. Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 : Légifrance
- 3. Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 12 : Légifrance
- 4. Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 : Légifrance
- 5. Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé.
- 6. Code général des impôts, articles 39 C, 50-0 et 155 IV.
- 7. Simulation : calcul ILA, septembre 2026, hypothèses détaillées dans la section « Simulation chiffrée ».
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou en investissement. Les règles citées sont celles en vigueur au 29 septembre 2026. Investir dans l’immobilier comporte un risque de perte en capital. Rédaction : l’équipe éditoriale d’ILA, sous la direction de Gaultier Garde.