Guide 2026 · Location de courte durée
Loi Le Meur : ce qui change vraiment, ville par ville
Le texte national tient en cinq mesures. Mais l’essentiel se joue au niveau communal, et les règles ne sont plus les mêmes à 50 kilomètres d’écart. Le tableau des délibérations réellement en vigueur, commune par commune, avec les chiffres exacts.
Réponse courte : la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 fait cinq choses. Elle abaisse le micro-BIC des meublés non classés à 30 % avec un plafond de 15 000 €. Elle autorise les communes à ramener la location d’une résidence principale de 120 à 90 jours. Elle leur permet de fixer des quotas d’autorisations par quartier. Elle rend le numéro d’enregistrement obligatoire sur chaque annonce depuis le 20 mai 2026. Et elle oblige les plateformes à transmettre le décompte des nuitées aux mairies. Concrètement, votre situation dépend d’abord de votre commune : Annecy a divisé son contingent par plus de deux, Chamonix limite à un seul bien par propriétaire, Nice a suspendu les dépôts dans quatre secteurs.
Les 18 questions traitées
- Qu’est-ce que la loi Le Meur ?
- Le calendrier d’application
- La fiscalité : micro-BIC réduit
- Le passage de 120 à 90 jours
- Les quotas par quartier
- Le numéro d’enregistrement
- Comment les contrôles fonctionnent
- Le volet DPE
- Le tableau ville par ville
- Paris
- Nice
- Bordeaux et Lyon
- Annecy
- Les stations de montagne
- Saint-Malo, Oléron, Pays Basque
- Ai-je un droit acquis ?
- Les sanctions applicables
- Ce qu’il faut faire concrètement
Bloc 1 — Le texte national
Qu’est-ce que la loi Le Meur ?
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 vise à remédier aux déséquilibres du marché locatif causés par la location de courte durée. Elle ne l’interdit pas : elle réduit son avantage fiscal, donne aux communes des pouvoirs de régulation nouveaux, et rend le contrôle automatique via les plateformes.
Son objectif affiché est de rééquilibrer le marché entre location touristique et location résidentielle. Avant ce texte, les outils communaux étaient épars : le régime de déclaration n’était pas généralisé, le contrôle du plafond de nuitées reposait sur la bonne volonté des plateformes, et le cadre fiscal favorisait nettement le meublé touristique face à la location à l’année.
Le surnom de « loi anti-Airbnb » est trompeur. Louer en courte durée reste parfaitement légal en France, et les plateformes continuent d’opérer normalement. Ce qui change, c’est que l’activité sort de la zone grise : elle est désormais tracée, plafonnée localement, et fiscalement moins avantageuse qu’une location nue dans certains cas de figure.
Quel est le calendrier d’application ?
Promulguée le 19 novembre 2024, la loi entre en vigueur par étapes depuis le 1er janvier 2025, avec un décret d’application n° 2026-196 du 19 mars 2026 et une échéance majeure le 20 mai 2026 : l’obligation d’afficher un numéro d’enregistrement national sur chaque annonce.
| Date | Ce qui s’applique |
|---|---|
| 19 novembre 2024 | Promulgation de la loi n° 2024-1039 |
| 1er janvier 2025 | Entrée en vigueur des principales mesures : faculté communale d’abaisser à 90 jours, quotas, nouveau micro-BIC |
| 14 février 2025 | Loi de finances pour 2025 : réintégration des amortissements dans la plus-value des loueurs en meublé non professionnels |
| 19 mars 2026 | Décret n° 2026-196 précisant les modalités d’application |
| 20 mai 2026 | Numéro d’enregistrement national à 13 chiffres obligatoire sur toutes les annonces, sous peine de retrait |
| 1er janvier 2034 | DPE entre A et D exigé pour les meublés soumis à autorisation de changement d’usage |
La fiscalité : un micro-BIC divisé pour les non classés
Le meublé de tourisme non classé passe à un abattement de 30 % avec un plafond de recettes de 15 000 €, contre 50 % et 77 700 € pour un meublé classé. C’est la mesure la plus lourde du texte pour un propriétaire : le classement devient l’arbitrage fiscal le plus rentable du projet.
| Statut du logement | Abattement | Plafond de recettes |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé | 50 % | 77 700 € |
L’effet de seuil est brutal. Un logement générant 25 000 € de recettes annuelles reste dans le micro-BIC s’il est classé, mais en sort s’il ne l’est pas, et bascule alors au régime réel avec sa comptabilité complète. Le classement, réalisé par un organisme accrédité pour quelques centaines d’euros et valable cinq ans, règle le problème.
La loi de finances pour 2025 a par ailleurs supprimé la réduction d’impôt liée à l’adhésion à un organisme de gestion agréé. Certains comparatifs de logiciels ou de cabinets continuent d’afficher des tarifs « nets de déduction fiscale » qui ne correspondent plus à la réalité 2026. Comparez toujours des tarifs bruts entre eux. Pour l’arbitrage entre régimes, voir notre comparatif régime réel contre micro-BIC.
Le passage de 120 à 90 jours : qui est concerné ?
Uniquement les résidences principales, et uniquement dans les communes qui ont voté une délibération motivée. Le plafond national reste 120 jours par an ; la loi Le Meur ouvre simplement aux maires la faculté de le ramener à 90 jours, sur tout le territoire communal ou sur des zones ciblées.
La distinction est essentielle et coûte cher à ceux qui la confondent. Un logement est considéré comme résidence principale si vous l’occupez au moins huit mois par an. Au-delà du plafond, la location nécessite une autorisation de changement d’usage. Une résidence secondaire, elle, relève d’un tout autre régime : elle est soumise à autorisation dès le premier jour de location dans les communes concernées, sans plafond de nuitées applicable.
Autrement dit, deux corpus se superposent : le plafond de jours relève du code du tourisme, tandis que le changement d’usage relève du code de la construction et de l’habitation. Vous pouvez être dispensé du second tout en étant limité par le premier.
Les quotas par quartier : la mesure la plus lourde
Toute commune dont plus de 20 % des logements sont des résidences secondaires, ou située en zone tendue, peut fixer un nombre maximum de meublés de tourisme, globalement ou par quartier. C’est le levier le plus radical du texte, parce qu’il ne limite pas votre activité : il peut vous en interdire l’accès.
Le principe est simple : une fois le contingent atteint, aucune nouvelle autorisation n’est délivrée. Les candidats sont placés sur liste d’attente, parfois avec un tirage au sort. Aucune considération de qualité du bien, de rénovation ou de projet n’entre en jeu, seule la disponibilité d’une place dans le contingent compte.
Un projet d’investissement bâti sur un rendement saisonnier n’a de valeur que si l’autorisation est obtenable. Cette vérification prend une journée et doit précéder l’offre, pas la suivre. Appelez le service des changements d’usage de la commune ou de l’intercommunalité, demandez si l’adresse relève d’une zone à quotas et si le contingent est ouvert, puis faites-vous remettre le règlement de copropriété. Une clause suspensive dans le compromis reste la protection la plus solide.
Le numéro d’enregistrement : l’échéance du 20 mai 2026
Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme doit afficher un numéro d’enregistrement national à 13 chiffres sur chaque annonce. Sans ce numéro, l’annonce est retirée des plateformes, et les plateformes ont l’obligation de déconnecter les annonces non conformes.
La chaîne est complète et c’est ce qui rend le dispositif efficace : dans les communes à quotas, la délivrance du numéro dépend de l’autorisation de changement d’usage, elle-même soumise au contingent. Pas d’autorisation, pas de numéro, pas d’annonce légale. L’ancienne déclaration simple par formulaire CERFA 14004 n’existe plus, la procédure se fait en ligne.
Un portail loueur national, développé par la Direction générale des entreprises, est en cours de déploiement. En attendant sa mise en service complète, la déclaration se fait auprès de la commune, via son téléservice propre.
Comment les contrôles fonctionnent désormais
Les plateformes transmettent automatiquement aux communes le décompte des nuitées et bloquent les annonces au-delà du plafond. Le dépassement, longtemps difficile à établir, est désormais détectable en quelques clics par les services municipaux.
C’est le changement le plus concret pour un propriétaire qui aurait pris l’habitude d’une certaine souplesse. L’obligation de transmission automatique pèse sur les plateformes, pas sur vous, et elle s’applique indépendamment de votre bonne foi. L’époque où un dépassement de quinze ou vingt nuits passait inaperçu est terminée.
Le volet DPE : deux calendriers à ne pas confondre
Les meublés de tourisme sont alignés sur le calendrier de performance énergétique des locations classiques, avec un régime spécifique pour les logements nouvellement soumis à autorisation de changement d’usage : DPE entre A et E aujourd’hui, entre A et D à partir du 1er janvier 2034.
Deux échéanciers coexistent donc, et la confusion est fréquente. D’un côté le calendrier général d’exclusion des logements énergivores de la location, qui a écarté les classes G puis écartera les F. De l’autre l’exigence spécifique attachée à l’autorisation de changement d’usage pour un nouveau meublé de tourisme. Vérifiez lequel s’applique à votre situation auprès de votre commune, la réponse dépend du statut de votre bien et de la date de votre demande.
Sur les parcs anciens, ce point est décisif. Un studio des années 1970 en station de montagne, ou un appartement mentonnais de la même époque, peut afficher une localisation parfaite et se révéler inéligible. Faites établir le DPE avant l’offre.
Bloc 2 — Ce qui s’applique réellement chez vous
Le tableau de la réglementation commune par commune
Les règles ne sont plus les mêmes à 50 kilomètres d’écart. Annecy a ramené son contingent de 6 400 à environ 2 660 autorisations, la vallée de Chamonix limite à un seul bien par propriétaire, Nice a suspendu les dépôts dans quatre secteurs, Bordeaux a ajouté une taxe régionale de 34 %. À l’inverse, les communes rurales et de moins de 10 000 habitants restent largement épargnées.
| Commune ou territoire | Plafond résidence principale | Quotas | Spécificité |
|---|---|---|---|
| Paris | 90 jours | Régime de compensation historique | Amende pouvant atteindre 15 000 € |
| Nice | 90 jours | 4 secteurs, dépôts suspendus jusqu’au 31 août 2026 | Autorisation de 3 ans non tacite, 1 par foyer fiscal, dépôt en février |
| Bordeaux | 90 jours | Par secteur : hypercentre, quais | Taxe régionale additionnelle de 34 % sur la taxe de séjour |
| Lyon | 90 jours | Régime de compensation | Passage à 90 jours acté pour 2026 |
| Grand Annecy | 90 jours | 6 400 ramenés à ≈ 2 660 | 460 en vieille ville, 1 000 en bord de lac, 1 200 ailleurs. 1 par propriétaire, 4 ans non renouvelable |
| Vallée de Chamonix (Chamonix, Les Houches, Servoz, Vallorcine) | Faculté d’abaissement | 1 bien par personne physique | Depuis le 1er mai 2025, étendu aux sociétés au 1er mai 2026 |
| Saint-Malo | Selon délibération | 12,5 % maximum de meublés dans le quartier des remparts | Règlement de 2021, antérieur à la loi : 1 seul logement par propriétaire |
| Oléron | Selon délibération | Quotas introduits en septembre 2025 | Logique comparable à celle d’Annecy |
| Saint-Gervais, Les Contamines, Combloux | Selon délibération | Pas de quota connu | Déclaration simple, régime plus souple |
| Communes de moins de 10 000 habitants | 120 jours en général | Rarement appliqués | Numéro d’enregistrement néanmoins obligatoire |
Plusieurs communes ont voté ou examinent le passage à 90 jours et l’instauration de quotas, sans que l’état d’avancement soit uniformément documenté à la date de publication : La Rochelle, Biarritz, Bayonne, Saint-Jean-de-Luz, Marseille, Nantes, Strasbourg et Chamonix. Si votre projet concerne l’une de ces communes, considérez que la règle actuelle peut changer dans les mois qui suivent votre achat, et interrogez directement le service urbanisme sur les délibérations en préparation.
Paris : le plafond de 90 jours depuis 2025
Paris applique le plafond de 90 jours par an pour les résidences principales depuis 2025, contre 120 auparavant, avec une amende pouvant atteindre 15 000 euros en cas de dépassement. La capitale disposait déjà, avant la loi Le Meur, d’un régime de compensation exigeant pour les résidences secondaires, ce qui en fait le marché le plus verrouillé de France.
Nice : quotas dans quatre secteurs et dépôts suspendus
Nice combine le plafond de 90 jours, voté le 23 mai 2025, et un contingent d’autorisations dans quatre secteurs depuis le 1er janvier 2026 : le Vieux-Nice, Riquier / Port / Mont-Boron, le Centre-Ville et Nice Ouest. Dans ces zones, les dépôts de dossier ont été suspendus jusqu’au 31 août 2026 dans l’attente d’une décision du Conseil d’État.
Le règlement métropolitain du 5 décembre 2025 ajoute plusieurs contraintes que peu d’investisseurs connaissent : l’autorisation est ramenée à trois ans au lieu de six, sans renouvellement tacite, une seule autorisation par foyer fiscal est accordée sans compensation, une attestation sur l’honneur confirmant que le règlement de copropriété autorise l’activité est exigée, et le dépôt ne s’effectue qu’au mois de février dans les secteurs à quotas.
C’est ce qui rend le marché azuréen si particulier en 2026 : là où le saisonnier rapporte le plus, il est désormais rationné. Détail complet des conséquences sur le rendement dans notre guide où investir sur la Côte d’Azur.
Bordeaux et Lyon : 90 jours et quotas sectoriels
Bordeaux a voté en juillet 2025 une délibération imposant 90 jours maximum dès janvier 2026, avec des quotas par secteur pour éviter la concentration dans l’hypercentre et sur les quais. La ville ajoute une spécificité qui pèse sur l’exploitation : une taxe régionale additionnelle de 34 % sur la taxe de séjour, à intégrer dans tout calcul de rentabilité.
Lyon a acté le passage à 90 jours pour 2026, dans une logique proche de celle de Bordeaux et de Nice. Les trois métropoles suivent désormais la même trajectoire réglementaire.
Annecy : le cas le plus restrictif de France
Le Grand Annecy a ramené son contingent de 6 400 à environ 2 660 autorisations depuis le 1er juin 2025, réparties en 460 pour la vieille ville, 1 000 en bord de lac et 1 200 sur le reste du territoire. Une seule autorisation est délivrée par propriétaire, pour une durée de quatre ans non renouvelable.
La division du contingent par plus de deux a mécaniquement écarté plusieurs milliers de logements du marché de la courte durée. Les propriétaires qui n’obtiennent pas d’autorisation basculent vers la location longue durée ou ferment leur bien à la location. C’est le territoire où la loi Le Meur a produit l’effet le plus visible sur l’offre.
Les stations de montagne : Chamonix en première ligne
La vallée de Chamonix autorise un seul bien par propriétaire personne physique depuis le 1er mai 2025, et la règle est étendue aux personnes morales au 1er mai 2026. Le dispositif couvre Chamonix-Mont-Blanc, Les Houches, Servoz et Vallorcine, et rend caduque toute stratégie de constitution d’un parc locatif sur ces communes.
C’est un point structurant pour l’investissement en montagne, où la logique de plusieurs biens dans une même station était courante. Les communes voisines de Saint-Gervais, Les Contamines-Montjoie et Combloux appliquent un régime de déclaration simple, plus souple, ce qui crée des différences de traitement importantes entre vallées.
Pour l’impact chiffré sur les rendements, station par station, voir notre guide dans quelle station de ski investir.
Saint-Malo, Oléron, Pays Basque : le littoral se ferme aussi
Saint-Malo fait figure de pionnière : son règlement de 2021, antérieur de trois ans à la loi Le Meur, limite chaque propriétaire à un seul logement loué et plafonne à 12,5 % la part de meublés touristiques dans le quartier des remparts. Oléron a introduit ses propres quotas en septembre 2025, avec une logique comparable à celle d’Annecy.
Sur le Pays Basque, Biarritz est classée en zone tendue avec enregistrement obligatoire en mairie, et plusieurs communes du secteur, dont Bayonne et Saint-Jean-de-Luz, ont voté ou étudient le passage à 90 jours. La pression touristique y ayant transformé une part significative du parc en meublés de tourisme, l’évolution vers un régime plus restrictif est probable.
Bloc 3 — Vos obligations et vos risques
Ai-je un droit acquis si je loue déjà ?
Non. Si votre commune adopte un quota et que vous exercez déjà, vous n’avez aucun droit automatique au renouvellement de votre autorisation. À Annecy, elle est délivrée pour quatre ans non renouvelable ; à Nice, pour trois ans sans reconduction tacite, avec une nouvelle demande à déposer deux mois avant l’échéance.
C’est le point que les propriétaires découvrent le plus tard, et il change entièrement la façon d’évaluer un projet. Un rendement saisonnier n’est pas acquis pour la durée de détention du bien : il est acquis pour la durée de l’autorisation, ce qui peut représenter trois ou quatre ans seulement.
Les contentieux locaux se multiplient devant les tribunaux administratifs, notamment à Rennes et à Bastia. Si vous exercez déjà, conservez précieusement toutes les preuves de votre activité antérieure : déclarations de taxe de séjour, historiques de réservation, avis d’imposition mentionnant les recettes, correspondances avec la mairie. Ces éléments peuvent peser en cas de recours ou de demande de renouvellement contestée.
Quelles sont les sanctions applicables ?
L’amende administrative peut atteindre 15 000 euros par an, à laquelle s’ajoute le retrait de l’annonce par la plateforme en l’absence de numéro d’enregistrement valide. Dans les communes à quotas, l’absence d’autorisation ne se traduit pas par une amende mais par un refus pur et simple.
Les manquements sanctionnés
- Dépassement du plafond de nuitées en résidence principale.
- Location d’une résidence secondaire sans autorisation de changement d’usage dans une commune concernée.
- Absence de numéro d’enregistrement sur une annonce depuis le 20 mai 2026.
- Non-déclaration ou non-collecte de la taxe de séjour.
Ce qui reste parfaitement légal
- Louer en courte durée dans le respect du plafond et des autorisations locales.
- Exploiter un meublé classé avec l’abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes.
- Louer sans quota dans la majorité des communes rurales et de moins de 10 000 habitants.
- Combiner bail mobilité et saisonnier pour lisser une activité saisonnière.
Ce qu’il faut faire concrètement, dans l’ordre
Six étapes, dans cet ordre précis : règlement de copropriété, statut du bien, zone à quotas, autorisation, numéro d’enregistrement, classement. Inverser l’ordre fait perdre du temps et parfois de l’argent, car chaque étape conditionne la suivante.
- Vérifier le règlement de copropriété. Une clause d’habitation bourgeoise exclusive interdit l’activité, quelle que soit la réglementation communale. C’est un point bloquant et il coûte zéro euro à vérifier.
- Déterminer le statut du bien. Résidence principale, occupée au moins huit mois par an, ou résidence secondaire. Les deux régimes n’ont presque rien en commun.
- Vérifier si l’adresse relève d’une zone à quotas et si le contingent est ouvert. Appelez le service des changements d’usage de la commune ou de l’intercommunalité.
- Déposer la demande d’autorisation de changement d’usage si le bien est une résidence secondaire dans une commune concernée, en respectant la période de dépôt éventuelle.
- Obtenir le numéro d’enregistrement et le faire figurer sur toutes les annonces, sur toutes les plateformes.
- Faire classer le meublé auprès d’un organisme accrédité pour bénéficier de l’abattement de 50 % et du plafond de 77 700 euros.
Un projet de location courte durée à évaluer ?
Calculez le rendement net réel de votre scénario, taxe de séjour, frais de gestion et fiscalité du meublé comprises.
Calculer ma rentabilité netteSources
- 1. Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif (loi Le Meur) : faculté communale d’abaisser le plafond de 120 à 90 jours par délibération motivée, quotas pour les communes en zone tendue ou comptant plus de 20 % de résidences secondaires, enregistrement obligatoire, transmission automatique du décompte des nuitées par les plateformes (article 4), micro-BIC ramené à 30 % et 15 000 € pour les meublés non classés contre 50 % et 77 700 € pour les classés, amende administrative pouvant atteindre 15 000 €.
- 2. Décret n° 2026-196 du 19 mars 2026 relatif à l’application de la loi Le Meur.
- 3. Code du tourisme, articles L324-1-1 à L324-4 : régime du meublé de tourisme et déclaration communale. Code de la construction et de l’habitation : régime du changement d’usage.
- 4. Loi de finances pour 2025 n° 2025-127 du 14 février 2025 : suppression de la réduction d’impôt liée à l’adhésion à un organisme de gestion agréé, réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value des loueurs en meublé non professionnels.
- 5. Obligation d’affichage d’un numéro d’enregistrement national à 13 chiffres sur les plateformes à compter du 20 mai 2026, sous peine de retrait de l’annonce. Portail loueur national de la Direction générale des entreprises en cours de déploiement.
- 6. Métropole Nice Côte d’Azur : délibération du conseil municipal du 23 mai 2025 (plafond de 90 jours), règlement métropolitain du 5 décembre 2025 (quotas dans quatre secteurs à compter du 1er janvier 2026, autorisation de 3 ans non renouvelable tacitement, une autorisation par foyer fiscal sans compensation, dépôt en février), suspension des dépôts jusqu’au 31 août 2026 dans l’attente d’une décision du Conseil d’État.
- 7. Communauté de communes de la vallée de Chamonix Mont-Blanc : réglementation adoptée en juillet 2024, applicable aux personnes physiques depuis le 1er mai 2025 et aux personnes morales à compter du 1er mai 2026, quota d’un bien par personne physique à Chamonix-Mont-Blanc et aux Houches. Régime de déclaration simple à Saint-Gervais-les-Bains, Les Contamines-Montjoie et Combloux.
- 8. Grand Annecy : contingent ramené de 6 400 à environ 2 660 autorisations depuis le 1er juin 2025, réparti en 460 en vieille ville, 1 000 en bord de lac et 1 200 sur le reste du territoire, une autorisation par propriétaire pour quatre ans non renouvelable.
- 9. Ville de Bordeaux : délibération de juillet 2025 imposant 90 jours à compter de janvier 2026, quotas par secteur (hypercentre, quais), taxe régionale additionnelle de 34 % sur la taxe de séjour. Lyon : passage à 90 jours acté pour 2026. Paris : plafond de 90 jours depuis 2025.
- 10. Saint-Malo : règlement de 2021 limitant chaque propriétaire à un logement et plafonnant à 12,5 % la part de meublés touristiques dans le quartier des remparts. Oléron : quotas introduits en septembre 2025.
- 11. DPE exigé pour les meublés nouvellement soumis à autorisation de changement d’usage : entre A et E actuellement, entre A et D à compter du 1er janvier 2034.
À lire aussi
Données vérifiées en août 2026. La réglementation de la location de courte durée relève pour l’essentiel de délibérations communales ou intercommunales qui évoluent rapidement et diffèrent fortement d’un territoire à l’autre : en cas de divergence avec cette page, seules les délibérations en vigueur de la commune concernée et le service urbanisme compétent font foi. Les communes signalées comme ayant voté ou étudiant une délibération le sont sur la base de sources publiques dont l’état d’avancement n’a pas pu être confirmé individuellement. Cet article ne constitue ni un conseil en investissement, ni une consultation juridique ou fiscale. Toute décision d’investissement doit être précédée d’une vérification directe auprès de la commune et, le cas échéant, d’un professionnel du droit.