Diagnostic de performance énergétique
DPE 2026 : les 7 classes, leurs seuils et ce qu’elles changent pour un bailleur
Le DPE ne donne pas une note, il en donne deux : une pour l’énergie consommée, une pour le carbone émis. C’est toujours la plus mauvaise des deux qui devient votre classe. Ce mécanisme explique la plupart des mauvaises surprises, y compris après la réforme de janvier 2026.
Réponse directe
Comment fonctionnent les classes DPE en 2026 ?
Le DPE classe un logement de A à G selon deux seuils simultanés : la consommation d’énergie primaire en kWh/m²/an et les émissions de gaz à effet de serre en kg CO2eq/m²/an. La classe retenue est toujours la plus mauvaise des deux. Les seuils sont fixés par l’arrêté du 31 mars 2021 et n’ont pas changé en 2026.
Deux confusions coûtent cher aux propriétaires. La première : croire que le DPE mesure la facture énergétique. Il mesure une consommation théorique en énergie primaire, pas ce que vous payez. La seconde, plus lourde de conséquences : croire qu’une seule note détermine la classe. Il y en a deux, et celle qui vous bloque n’est pas forcément celle que vous surveillez.
Le tableau de référence
Seuils des classes DPE de A à G en 2026
Les seuils de l’étiquette énergie vont de 70 kWh/m²/an pour la classe A à plus de 420 kWh/m²/an pour la classe G. Ceux de l’étiquette climat vont de 6 à plus de 100 kg CO2eq/m²/an. Un logement doit respecter les deux seuils de sa classe simultanément, sinon il descend.
| Classe | Énergie primaire (kWh/m²/an) | Émissions GES (kg CO2eq/m²/an) | Situation locative |
|---|---|---|---|
| A | Jusqu’à 70 | Jusqu’à 6 | Louable |
| B | 71 à 110 | 7 à 11 | Louable |
| C | 111 à 180 | 12 à 30 | Louable |
| D | 181 à 250 | 31 à 50 | Louable |
| E | 251 à 330 | 51 à 70 | Louable jusqu’en 2034 |
| F | 331 à 420 | 71 à 100 | Louable jusqu’en 2028 |
| G | Plus de 420 | Plus de 100 | Interdit depuis 2025 |
Les logements de moins de 40 m² ont leur propre grille
Depuis le 1er juillet 2024, les logements de moins de 40 m² bénéficient de seuils adaptés, moins pénalisants. La raison est physique : sur une petite surface, la production d’eau chaude sanitaire pèse proportionnellement beaucoup plus lourd dans la consommation au mètre carré, ce qui déclassait injustement les studios. Si votre bien fait moins de 40 m², le tableau ci-dessus ne s’applique pas tel quel.
Le mécanisme décisif
Le double seuil énergie et GES : ce qui bloque réellement votre classe
Le DPE produit deux étiquettes indépendantes, énergie et climat, et retient la plus défavorable. Un logement à 150 kWh/m²/an, soit une classe C en énergie, mais émettant 55 kg CO2eq/m²/an, soit une classe E en climat, est classé E. C’est la règle la plus mal comprise du diagnostic.
Ce mécanisme date de la refonte de juillet 2021, qui a fusionné les deux anciennes étiquettes en une seule note énergie et climat. Son objectif était d’empêcher qu’un logement au fioul, bien isolé mais très émetteur, soit bien classé. Il a produit un effet de bord massif : une part importante des passoires thermiques françaises ne sont pas des passoires par leur consommation, mais par leur mode de chauffage.
Pourquoi la réforme de janvier 2026 déçoit une partie des propriétaires
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, ce qui améliore mécaniquement l’étiquette énergie de tous les logements chauffés à l’électricité. Mais ce changement ne touche que la note énergie. Si votre étiquette climat était déjà la plus défavorable des deux, votre classe finale ne bouge pas, malgré le recalcul. Le détail du mécanisme, les calculs et la procédure de mise à jour gratuite figurent dans notre analyse dédiée : réforme DPE 2026 et coefficient 1,9.
Quel mode de chauffage plombe quelle étiquette
| Mode de chauffage | Étiquette énergie | Étiquette climat | Étiquette limitante |
|---|---|---|---|
| Fioul | Défavorable | Très défavorable | Climat |
| Gaz | Moyenne | Défavorable | Climat |
| Convecteurs électriques | Défavorable | Favorable | Énergie |
| Pompe à chaleur | Favorable | Favorable | Aucune, gain double |
| Bois, granulés | Moyenne | Très favorable | Énergie |
La lecture pratique est simple. Sur un logement au gaz ou au fioul, aucune amélioration du calcul de l’énergie primaire ne vous sauvera : c’est le carbone qui vous bloque, et seul un changement de système de chauffage y remédie. Sur un logement électrique, c’est l’inverse : l’isolation et le mode de calcul comptent, le carbone ne pose pas de problème.
État du parc
Répartition des logements français par classe DPE
Répartition estimée du parc de logements français par classe DPE. Ordres de grandeur convergents relevés dans les publications sectorielles de 2026. La classe D est la classe modale. Les pourcentages sont arrondis et leur somme peut légèrement dépasser 100. Extraction du 1er août 2026.
Près d’un logement sur quatre est une passoire thermique au sens du DPE, et à peine un sur quatre est réellement performant. La classe D concentre à elle seule près de 30 % du parc, ce qui explique la pression réglementaire sur les classes E : le gouvernement vise l’éradication des passoires à l’horizon 2034, ce qui suppose de faire remonter une masse de logements aujourd’hui en E.
Pour un investisseur, ce graphique est une carte des opportunités autant qu’un tableau de risques. Un bien classé F ou G se paie avec une décote, et cette décote se rattrape si le blocage vient de l’énergie et non du carbone. Elle ne se rattrape pas si le logement est au fioul dans une copropriété qui refuse de changer de chaudière. C’est le premier arbitrage à faire, avant même de regarder le rendement. Nous détaillons cette logique dans notre analyse des biens immobiliers à éviter.
Location
Calendrier des interdictions de location par classe
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 échelonne l’interdiction de louer les logements énergivores. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034.
| Classe | Interdiction de louer | Gel des loyers | Délai restant en 2026 |
|---|---|---|---|
| G | 1er janvier 2025 | Oui | Échéance passée |
| F | 1er janvier 2028 | Oui | Environ 17 mois |
| E | 1er janvier 2034 | Non | Environ 7 ans |
| D | Aucune à ce jour | Non | Aucune échéance |
Deux points que les tableaux de calendrier omettent souvent. Le gel des loyers frappe les classes F et G indépendamment de l’interdiction de louer : le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer entre deux locataires, ce qui érode la rentabilité bien avant l’échéance d’interdiction. Et des dérogations existent, notamment pour les logements situés à plus de 800 mètres d’altitude et pour certaines contraintes architecturales ou patrimoniales, sous conditions cumulatives.
Le régime applicable aux logements déjà classés G, les exceptions, les dérogations et les sanctions encourues sont traités en détail dans notre page dédiée : DPE G interdit à la location, règles et exceptions.
En pratique
Validité, prix et opposabilité du DPE
Un DPE est valable 10 ans et coûte entre 150 et 300 € selon le logement. Il ne peut être réalisé que par un diagnostiqueur certifié, selon la méthode 3CL. Depuis le 1er juillet 2021, il est juridiquement opposable : un DPE erroné engage la responsabilité du diagnostiqueur et du vendeur.
| Question | Réponse |
|---|---|
| Durée de validité | 10 ans à compter de la réalisation |
| DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 | Plus valides, ancienne méthode de calcul |
| Prix | 150 à 300 € selon la surface et la complexité |
| Qui peut le réaliser | Diagnostiqueur certifié uniquement |
| Méthode de calcul | 3CL, conventionnelle, indépendante des factures réelles |
| Valeur juridique | Opposable depuis le 1er juillet 2021 |
| Obligatoire pour | Toute vente et toute mise en location |
L’opposabilité change tout pour un vendeur
Avant juillet 2021, le DPE était purement informatif. Depuis, un acquéreur ou un locataire qui constate une erreur peut engager la responsabilité du diagnostiqueur et du vendeur, et demander des dommages et intérêts ou une réduction de prix. Conséquence pratique : un DPE réalisé à bas coût, sans visite sérieuse, est un risque juridique, pas une économie. Il faut passer par un diagnostiqueur certifié et conserver le rapport complet, pas seulement l’étiquette.
Impact patrimonial
Combien vaut une classe DPE ?
Chaque classe perdue représente en moyenne une décote de 5 à 15 % sur le prix de vente. Un bien classé F ou G subit une décote de 15 à 25 % par rapport à un équivalent classé D. C’est ce que les notaires appellent la valeur verte, désormais mesurable sur le marché français.
| Gain de classe | Impact estimé sur la valeur | Sur un bien de 200 000 € | Effet locatif |
|---|---|---|---|
| G vers F | 5 à 10 % | 10 000 à 20 000 € | Retour du droit de louer jusqu’en 2028 |
| F vers E | 10 à 20 % | 20 000 à 40 000 € | Sortie du gel des loyers |
| E vers D | 5 à 10 % | 10 000 à 20 000 € | Plus aucune échéance réglementaire |
| D vers C | 2 à 5 % | 4 000 à 10 000 € | Argument commercial |
Le saut le plus rentable est le passage de F à E, parce qu’il cumule deux effets : la sortie du statut de passoire, qui lève la décote, et la sortie du gel des loyers, qui restaure la capacité de revalorisation. C’est aussi le seuil sur lequel se concentre l’essentiel des opportunités d’achat décoté. Pour croiser cette logique avec les rendements par ville, voir notre classement des villes où investir en 2026, qui intègre la part de passoires thermiques par commune.
Attention à une nuance que le marché commence à intégrer : un logement reclassé E par un changement de méthode de calcul n’a pas physiquement progressé. À la revente, il sera comparé à des E issus de vrais travaux, mieux isolés et moins chers à chauffer. La valeur verte d’un reclassement administratif est réelle mais inférieure à celle d’une rénovation.
Un bien classé E, F ou G dans votre portefeuille ?
Avant d’engager des travaux, il faut savoir laquelle des deux étiquettes vous bloque. La réponse change entièrement le budget et la stratégie.
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Six termes du DPE à ne pas confondre
Énergie nécessaire à la production, au transport et à la distribution de l’énergie jusqu’au logement. C’est l’unité du DPE, en kWh/m²/an, pas celle de votre facture.
Énergie effectivement consommée dans le logement, celle qui apparaît sur la facture. On l’obtient en divisant l’énergie primaire par le coefficient de conversion de l’énergie utilisée.
Première des deux notes du DPE, exprimée en kWh/m²/an d’énergie primaire. Elle mesure la quantité d’énergie consommée, indépendamment de son origine.
Seconde note du DPE, exprimée en kg CO2eq/m²/an. Elle mesure les émissions de gaz à effet de serre et dépend du mode de chauffage, pas de l’isolation.
Méthode de calcul conventionnelle du DPE depuis juillet 2021. Elle repose sur les caractéristiques du bâti et non sur les consommations réelles des occupants.
Logement classé F ou G au DPE. Le statut déclenche le gel des loyers et, selon la classe, l’interdiction de mise en location.
Questions fréquentes
FAQ classes DPE 2026
Comment fonctionnent les classes DPE en 2026 ?
Le DPE classe un logement de A à G selon deux seuils simultanés : la consommation d’énergie primaire en kWh/m²/an et les émissions de gaz à effet de serre en kg CO2eq/m²/an. La classe retenue est toujours la plus mauvaise des deux. Les seuils sont fixés par l’arrêté du 31 mars 2021 et n’ont pas changé en 2026.
Quels sont les seuils des classes DPE de A à G ?
Pour l’étiquette énergie : A jusqu’à 70 kWh/m²/an, B de 71 à 110, C de 111 à 180, D de 181 à 250, E de 251 à 330, F de 331 à 420, G au-delà de 420. Pour l’étiquette climat : A jusqu’à 6 kg CO2eq/m²/an, B de 7 à 11, C de 12 à 30, D de 31 à 50, E de 51 à 70, F de 71 à 100, G au-delà de 100.
Pourquoi mon DPE est-il mauvais alors que je consomme peu ?
Parce que c’est probablement votre étiquette climat qui vous déclasse, et non votre étiquette énergie. Un logement bien isolé mais chauffé au fioul ou au gaz émet beaucoup de CO2 et sera classé sur ce critère. Seul un changement de système de chauffage améliore cette note ; l’isolation seule ne suffira pas.
Les seuils du DPE ont-ils changé en 2026 ?
Non. Les seuils des sept classes sont inchangés en 2026. Ce qui a changé au 1er janvier 2026, c’est le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire, passé de 2,3 à 1,9. Cela modifie le calcul de la consommation des logements électriques, pas les tranches de la grille.
Quel est le calendrier des interdictions de location ?
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 interdit la location des logements classés G depuis le 1er janvier 2025, des logements classés F à compter du 1er janvier 2028 et des logements classés E à compter du 1er janvier 2034. Les classes F et G subissent en outre un gel des loyers, indépendamment de l’interdiction.
Combien de temps un DPE est-il valable ?
Un DPE est valable 10 ans à compter de sa réalisation. Les DPE établis avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valides, car ils reposent sur une méthode de calcul abandonnée, et doivent être entièrement refaits par un diagnostiqueur certifié.
Les studios ont-ils les mêmes seuils DPE ?
Non. Depuis le 1er juillet 2024, les logements de moins de 40 m² bénéficient de seuils adaptés, moins pénalisants. Sur une petite surface, la production d’eau chaude sanitaire pèse proportionnellement beaucoup plus dans la consommation au mètre carré, ce qui déclassait injustement les studios.
Combien coûte un DPE en 2026 ?
Un DPE coûte entre 150 et 300 € selon la surface et la complexité du logement. Le tarif n’est pas réglementé. Il ne peut être réalisé que par un diagnostiqueur certifié, et il est obligatoire pour toute vente comme pour toute mise en location.
De combien une mauvaise classe DPE fait-elle baisser la valeur d’un bien ?
Chaque classe perdue représente en moyenne une décote de 5 à 15 % sur le prix de vente. Un bien classé F ou G subit une décote de 15 à 25 % par rapport à un équivalent classé D. Le passage de F à E est le saut le plus rentable, car il lève à la fois la décote de passoire et le gel des loyers.
Le DPE est-il juridiquement opposable ?
Oui, depuis le 1er juillet 2021. Un acquéreur ou un locataire qui constate une erreur dans le diagnostic peut engager la responsabilité du diagnostiqueur et du vendeur, et demander des dommages et intérêts ou une réduction de prix. Avant cette date, le DPE n’avait qu’une valeur informative.
Sources
- Arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique, seuils des classes. Légifrance
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique, dite loi Climat et Résilience, calendrier des interdictions de location. Légifrance
- ADEME, Observatoire DPE et Audit, base des diagnostics et mise à jour des étiquettes. Consulter
- Service-public.gouv.fr, diagnostic de performance énergétique, obligations et validité. Consulter
- Répartition du parc par classe et ordres de grandeur de valeur verte : estimations sectorielles convergentes relevées en 2026. Ces chiffres sont des ordres de grandeur, pas des données officielles.
Cet article a une vocation informative et ne constitue ni un conseil en investissement, ni un diagnostic, ni une recommandation personnalisée. Seul un diagnostiqueur certifié peut établir un DPE opposable. Les ordres de grandeur de décote et de valeur verte sont des estimations de marché et ne préjugent pas de la valorisation d’un bien particulier. Les échéances réglementaires citées sont celles en vigueur au 1er août 2026 et peuvent évoluer.
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