Réglementation locative
DPE G interdit à la location : que faire en 2026 ?
L’interdiction est en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Un projet de loi qui rouvrirait la location des F et G contre un engagement de travaux a franchi le Sénat le 8 juillet 2026, mais il n’est pas adopté. Voici l’état exact du droit, ce que vous risquez aujourd’hui, et ce que coûte réellement la sortie du G.
Réponse directe
Peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?
Non. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut faire l’objet ni d’un nouveau bail, ni d’un renouvellement, ni d’une reconduction tacite. Le projet de loi Relance du logement, qui rétablirait cette location sous engagement de travaux, a été adopté par le Sénat en première lecture le 8 juillet 2026 mais n’est pas en vigueur.
Le point de droit à ne pas confondre
Un texte voté en première lecture par une seule chambre n’a aucune valeur juridique. Si votre locataire saisit le juge aujourd’hui, vous ne pourrez invoquer aucun sursis : le projet de loi Relance du logement doit encore passer devant l’Assemblée nationale, à la rentrée 2026, et peut y être modifié. Traitez l’annonce comme une échéance à préparer, pas comme une autorisation obtenue.
Trois choses sont vraies en même temps à l’été 2026, et c’est ce qui rend le sujet confus. L’interdiction s’applique. Un assouplissement est en cours de vote. Et la réforme du calcul du DPE du 1er janvier 2026 a déjà, sans loi nouvelle, fait sortir une partie des logements du statut de passoire. La première question à vous poser n’est donc pas juridique, elle est technique : votre bien est-il toujours classé G.
Où en est la loi
Le sursis en discussion : chronologie et contenu réel
L’article 6 du projet de loi Relance et décentralisation du logement réautorise la location des logements classés F ou G à condition que le bailleur s’engage dans une rénovation énergétique. Les sénateurs ont retenu l’obligation de conclure le contrat de travaux avant 2030, en remplacement du délai de 3 ans initialement prévu par le gouvernement.
| Date | Étape | Portée juridique |
|---|---|---|
| 24 juin 2026 | Présentation en Conseil des ministres par le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun | Aucune |
| 7 au 8 juillet 2026 | Examen puis adoption en première lecture par le Sénat, en procédure accélérée | Aucune |
| Rentrée 2026 | Examen prévu à l’Assemblée nationale, texte modifiable | Aucune |
| Fin 2026, espérée | Adoption définitive visée par le gouvernement | À confirmer |
Ce que prévoit l’article 6
Le mécanisme inverse la logique de la loi Climat et Résilience. Jusqu’ici, il fallait rénover avant de louer. Le texte propose de louer d’abord et de rénover ensuite, contre un engagement contractuel de sortir le bien des classes F ou G. Les loyers perçus pendant la période doivent aider le propriétaire à autofinancer une partie du chantier.
| Version | Délai imposé au bailleur |
|---|---|
| Texte initial du gouvernement, juin 2026 | 3 ans en maison individuelle, 5 ans en copropriété |
| Texte voté par le Sénat, 8 juillet 2026 | Contrat de travaux à conclure avant 2030 |
Deux ajouts sénatoriaux méritent l’attention. Le confort d’été entre dans la définition de la rénovation performante et dans les plans de travaux des copropriétés, ce qui élargit le périmètre des chantiers concernés. Et les contrôles de conformité des engagements seraient confiés à l’ADEME, les sanctions en cas de non-respect restant à préciser. Les professionnels favorables au principe ont d’ailleurs conditionné leur soutien à l’existence de sanctions réelles.
Le gouvernement avance un potentiel de 700 000 à 1,5 million de logements réintégrant le circuit locatif. Le calendrier d’interdiction lui-même, en revanche, n’est pas modifié : les échéances 2028 pour les F et 2034 pour les E restent inscrites dans la loi Climat et Résilience. Le détail de ce calendrier figure dans notre guide des classes DPE 2026.
Le volet fiscal, souvent mal présenté
Le dispositif Jeanbrun, qui a succédé au Pinel, est déjà en vigueur depuis le 21 février 2026 et repose sur l’amortissement du bien plutôt que sur une réduction d’impôt. Ce n’est donc pas le dispositif qui est en projet, c’est son assouplissement : le texte abaisse le seuil de travaux exigé dans l’ancien rénové de 30 % à 20 % du prix d’acquisition. Combiné à la décote pratiquée sur les biens classés G, cet assouplissement, s’il est adopté, replacerait les passoires dans le champ des stratégies d’investissement. Voir notre analyse du dispositif Jeanbrun.
Contrats en cours
Ce qui arrive à votre bail aujourd’hui
L’interdiction ne résilie pas les baux en cours : un contrat signé avant janvier 2025 se poursuit jusqu’à son terme. Mais il ne peut plus être renouvelé ni reconduit tacitement, et le locataire en place peut demander des travaux en justice ainsi qu’une réduction de loyer.
| Situation | Statut | Recours du locataire |
|---|---|---|
| Bail signé avant janvier 2025 | Se poursuit | Travaux en justice, réduction de loyer |
| Renouvellement après janvier 2025 | Interdit | Saisine du tribunal pour travaux forcés |
| Reconduction tacite après janvier 2025 | Interdit | Idem, plus dommages et intérêts |
| Nouveau bail après janvier 2025 | Interdit | Nullité du bail, remboursement des loyers |
| Locataire parti, bien toujours en G | Relocation impossible | Sans objet |
Un point que beaucoup de propriétaires découvrent trop tard : le juge ne peut pas résilier un bail en cours au motif du DPE. Cela semble protecteur, mais l’effet réel est inverse. Vous restez lié au contrat, tout en subissant un risque de condamnation à travaux et de réduction de loyer. L’interdiction ne vous libère de rien, elle vous immobilise.
Risques
Quelles sanctions en cas de location d’un DPE G
Le logement est considéré comme non décent. Le locataire peut obtenir en justice des travaux forcés, une réduction de loyer et des dommages et intérêts. La caisse d’allocations familiales peut conserver les allocations logement jusqu’à 18 mois. En meublé de tourisme, l’amende peut atteindre 5 000 €.
| Sanction | Qui la déclenche | Impact financier |
|---|---|---|
| Travaux de mise en conformité forcés | Tribunal judiciaire, sur saisine du locataire | Coût intégral du chantier, sans calendrier choisi |
| Réduction de loyer | Tribunal judiciaire | Jusqu’à l’achèvement des travaux |
| Dommages et intérêts | Tribunal judiciaire | Variable selon le préjudice retenu |
| Conservation des allocations logement | Caisse d’allocations familiales | Jusqu’à 18 mois de trésorerie perdue |
| Amende, meublé de tourisme | Commune | Jusqu’à 5 000 € |
| Mise en cause sur le diagnostic | Acquéreur ou locataire | Le DPE est opposable depuis juillet 2021 |
La sanction la plus lourde n’est pas une amende, c’est la perte de maîtrise du calendrier. Un propriétaire qui engage lui-même les travaux choisit ses artisans, échelonne le chantier et optimise ses aides. Un propriétaire condamné exécute une décision, souvent dans l’urgence et sans dossier d’aide instruit. L’écart de coût entre les deux situations dépasse largement le montant des pénalités.
Ordre de grandeur
Combien de logements sont concernés
La France métropolitaine comptait 3,9 millions de passoires thermiques parmi ses 30,9 millions de résidences principales au 1er janvier 2025, soit 12,7 % du parc, selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique. Le nombre recule d’environ 327 000 logements sur un an.
Passoires thermiques, logements classés F ou G, parmi les résidences principales de France métropolitaine. Sources : SDES pour le 1er janvier 2024 (4,2 millions, 13,9 % du parc) et Observatoire national de la rénovation énergétique pour le 1er janvier 2025 (3,9 millions, 12,7 % de 30,9 millions de résidences principales). Le point 2026 est une estimation sectorielle intégrant l’effet de la réforme du coefficient de conversion de l’électricité, non une donnée officielle. Extraction du 1er août 2026.
En intégrant les résidences secondaires et les logements vacants, le total atteint environ 5,4 millions de logements. Deux tiers des passoires relèvent de la classe F et un tiers de la classe G, ce qui explique pourquoi l’échéance de 2028 concerne un volume nettement supérieur à celle de 2025.
La répartition n’est pas homogène. L’Île-de-France concentre environ 27 % des passoires alors qu’elle ne représente que 22 % du parc, du fait d’un bâti ancien et de rénovations rendues complexes par les contraintes urbaines. Les logements chauffés au fioul affichent un taux de passoires de l’ordre de 42 %. Et le parc social est sensiblement moins énergivore que le parc privé, à proportion presque deux fois moindre.
Le recul du nombre de passoires n’est pas uniquement le fruit des rénovations. Il combine les travaux réels, les démolitions, les sorties du marché locatif et, depuis janvier 2026, un changement de méthode de calcul. Le mécanisme précis de ce dernier, et la fenêtre de consommation dans laquelle il fait effectivement gagner une classe, sont détaillés dans notre page sur la réforme DPE 2026. Première chose à faire si votre bien est chauffé à l’électricité : vérifier s’il est encore classé G.
Chantier
Quels travaux pour sortir de la classe G
Sortir un logement de la classe G suppose presque toujours un bouquet de travaux, pas un geste isolé. Les postes les plus efficaces sont l’isolation des combles, le remplacement du système de chauffage par une pompe à chaleur et l’isolation des murs par l’extérieur. L’objectif minimal pour relouer est la classe F, mais viser E ou D évite de refaire le chantier avant 2034.
| Poste | Effet sur le DPE | Coût indicatif | Aides mobilisables |
|---|---|---|---|
| Isolation des combles perdus | Très fort pour un coût faible | 1 500 à 6 000 € | MaPrimeRénov’, CEE |
| Pompe à chaleur | Très fort, agit sur les deux étiquettes | 8 000 à 18 000 € | MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ |
| Isolation des murs par l’extérieur | Très fort mais coût élevé | 15 000 à 35 000 € | MaPrimeRénov’, CEE |
| Isolation du plancher bas | Fort | 2 000 à 8 000 € | MaPrimeRénov’, CEE |
| Double ou triple vitrage | Fort | 3 000 à 10 000 € | CEE |
| Ventilation double flux | Modéré, mais nécessaire après isolation | 2 000 à 5 000 € | CEE |
La pompe à chaleur est le seul poste qui agit sur les deux notes
Le DPE retient la plus mauvaise de ses deux étiquettes, énergie et climat. L’isolation améliore la note énergie mais laisse la note climat inchangée. Sur un logement au fioul ou au gaz, c’est le carbone qui bloque la classe : isoler ne suffira pas, il faut changer le système de chauffage. Diagnostiquer laquelle des deux étiquettes vous bloque, avant de commander un devis, est la décision qui détermine tout le budget.
Financement
Les aides réellement disponibles en 2026
Le dispositif central est MaPrimeRénov’ en parcours accompagné, réservé aux logements classés E, F ou G avant travaux. Il finance jusqu’à 80 % d’un plafond de dépenses de 30 000 à 40 000 € hors taxes, selon les revenus et le nombre de classes gagnées. L’ancien bonus sortie de passoire de 10 % a été supprimé.
| Dispositif | Portée | Condition principale |
|---|---|---|
| MaPrimeRénov’ parcours accompagné | Jusqu’à 80 % d’un plafond de 30 000 à 40 000 € HT | Logement classé E, F ou G avant travaux, accompagnement obligatoire |
| Éco-prêt à taux zéro | Jusqu’à 50 000 € | Cumulable avec MaPrimeRénov’ |
| Certificats d’économies d’énergie | Variable selon le geste | Versés par les fournisseurs d’énergie |
| Déficit foncier majoré | 21 400 € par an au lieu de 10 700 € | Voir les conditions cumulatives ci-dessous |
| TVA à taux réduit | 5,5 % au lieu de 20 % | Travaux réalisés par une entreprise certifiée RGE |
| Aides locales | Variable | Région, département, métropole, cumul à vérifier |
Le bonus sortie de passoire n’existe plus
Beaucoup de contenus en ligne mentionnent encore la majoration de 10 % de MaPrimeRénov’ accordée aux logements sortant de F ou G. Elle a été supprimée. En 2026, la sortie de passoire est encouragée par le parcours accompagné lui-même, dont les taux de financement croissent avec l’ampleur du gain de classes. Si un intermédiaire vous chiffre une aide en incluant ce bonus, son calcul est périmé.
Le déficit foncier majoré à 21 400 €, et son piège
Le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global est doublé de 10 700 € à 21 400 € par an pour les travaux de rénovation énergétique. Le dispositif, initialement borné au 31 décembre 2025, a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026. Les conditions sont cumulatives :
- Le logement est classé E, F ou G avant travaux et atteint au moins la classe D après.
- Deux DPE, avant et après, sont à conserver comme justificatifs.
- La location est nue et relève du régime réel.
- Le bien reste affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.
- La majoration ne couvre que la part énergétique du déficit ; les autres charges restent plafonnées à 10 700 €.
Un avertissement rarement formulé : ce régime majoré est optionnel, et selon l’analyse de Que Choisir, sauf cas très particuliers les bailleurs n’ont pas intérêt à le faire jouer, parce qu’il conduit à les taxer davantage au global. Imputer 21 400 € sur le revenu global d’une année où votre taux marginal est élevé peut être moins avantageux que de reporter le surplus sur les revenus fonciers des années suivantes. Faites le calcul sur vos deux prochaines déclarations avant de cocher l’option. Notre page sur le déficit foncier 2026 détaille les deux scénarios.
Une condition transversale à toutes les aides publiques : les travaux doivent être réalisés par une entreprise certifiée RGE. La certification se vérifie sur france-renov.gouv.fr, avant la signature du devis et non après.
Budget
Combien coûte la sortie du G
Une rénovation permettant de sortir du statut de passoire coûte de l’ordre de 15 000 € pour un appartement à 60 000 € pour un pavillon, avec une moyenne autour de 38 000 €. Après aides, le reste à charge se situe couramment entre 30 % et 50 % du montant, davantage pour les revenus élevés.
| Profil | Coût des travaux | Aides estimées | Reste à charge |
|---|---|---|---|
| Revenus modestes | 35 000 € | environ 24 500 € | environ 10 500 € |
| Revenus intermédiaires | 35 000 € | environ 17 500 € | environ 17 500 € |
| Revenus élevés | 35 000 € | environ 10 500 € | environ 24 500 € |
Face à ce chiffrage, trois issues seulement existent, et il vaut mieux les arbitrer froidement plutôt que de laisser le bien vacant.
| Option | Quand elle se justifie | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Rénover | Bien bien situé, copropriété coopérative, revenus permettant de porter le reste à charge | Viser D plutôt que F, sinon le chantier est à refaire avant 2034 |
| Vendre | Travaux disproportionnés par rapport à la valeur du bien, copropriété bloquée | Décote de 10 à 20 %, audit énergétique obligatoire en monopropriété |
| Changer d’usage | Local commercial, résidence secondaire, occupation personnelle | L’interdiction porte sur la location de logement, pas sur la détention |
La troisième option est presque toujours oubliée. L’interdiction de location ne vous oblige ni à vendre ni à rénover : elle vous interdit de louer le bien comme logement. Un bien vacant coûte cependant en taxe foncière, en charges et potentiellement en taxe sur les logements vacants. Le calcul se fait sur la durée de détention envisagée, pas sur l’année en cours. Pour les biens dont l’équation ne se referme pas, voir notre analyse des biens immobiliers à éviter.
Un logement classé G à arbitrer ?
Rénover, vendre ou changer d’usage se décide sur des chiffres : reste à charge réel, valeur après travaux, durée de détention. Nous étudions le dossier.
Faire étudier mon dossierDérogations
Les seuls cas de dérogation opposables aujourd’hui
Les dérogations réellement invocables se limitent aux situations où les travaux sont techniquement ou juridiquement impossibles : contrainte architecturale attestée, refus d’autorisation par la mairie ou l’architecte des bâtiments de France, et copropriété ayant refusé les travaux en parties communes.
- Contrainte architecturale ou technique. Travaux incompatibles avec la structure du bâtiment, ce qui suppose une note argumentée d’un professionnel qualifié, pas une simple appréciation du propriétaire.
- Refus d’autorisation d’urbanisme. Monument historique, site patrimonial remarquable, secteur sauvegardé : le refus de modification de l’aspect extérieur doit être écrit.
- Copropriété bloquée. Le propriétaire doit avoir sollicité les travaux en parties communes sans succès, et avoir réalisé ceux qui étaient possibles en parties privatives. Les deux conditions sont exigées.
Les dérogations élargies ne sont pas en vigueur
Les dérogations plus larges qui circulent, travaux votés en assemblée générale, coût supérieur à la moitié de la valeur vénale du bien, sursis sous engagement de travaux, figurent dans des textes non adoptés : le projet de loi Relance du logement et la proposition de loi portée par la sénatrice Amel Gacquerre, votée au Sénat le 1er avril 2025 mais non examinée à l’Assemblée nationale. Elles n’ont aucune valeur juridique à ce jour.
Et même en cas de dérogation valable, deux obligations subsistent : la mention de consommation énergétique excessive dans les annonces, et le gel des loyers applicable aux classes F et G.
Lexique
Six termes du dossier passoire thermique
Qualification juridique d’un logement ne respectant pas les critères de décence, dont le seuil de performance énergétique depuis 2023. Elle ouvre au locataire un recours en travaux et en réduction de loyer.
Interdiction d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G entre deux locataires ou au renouvellement du bail. En vigueur depuis août 2022, indépendamment de l’interdiction de louer.
Prolongation automatique d’un bail arrivé à échéance sans acte nouveau. Sur un logement classé G, elle est assimilée à un renouvellement et donc interdite.
Étude obligatoire à la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G. Elle propose des scénarios de travaux chiffrés et ne se confond pas avec le DPE.
Modalité de MaPrimeRénov’ réservée aux logements classés E, F ou G, conditionnée à un accompagnement par un opérateur agréé et à un gain de plusieurs classes.
Notion légale définissant l’ampleur minimale d’une rénovation. Le Sénat a voté en juillet 2026 l’intégration du confort d’été dans cette définition.
Questions fréquentes
FAQ DPE G et location
Peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?
Non. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut faire l’objet ni d’un nouveau bail, ni d’un renouvellement, ni d’une reconduction tacite. Le projet de loi Relance du logement, qui rétablirait cette location sous engagement de travaux, a été adopté par le Sénat en première lecture le 8 juillet 2026 mais n’est pas en vigueur.
Où en est le projet de loi qui rouvrirait la location des passoires ?
Présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026, le projet de loi Relance et décentralisation du logement a été adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, en procédure accélérée. Il doit encore être examiné par l’Assemblée nationale à la rentrée 2026 et peut y être modifié. Un texte voté par une seule chambre n’a aucune valeur juridique.
Quel délai de travaux prévoit le texte voté au Sénat ?
Le texte initial du gouvernement prévoyait 3 ans pour une maison individuelle et 5 ans en copropriété. Les sénateurs ont retenu une autre règle : le contrat de travaux devra être conclu avant 2030. Le bailleur pourrait relouer immédiatement, contre cet engagement contractuel de sortir le bien des classes F ou G.
Quelles sanctions si je loue malgré un DPE G ?
Le logement est considéré comme non décent. Le locataire peut obtenir en justice des travaux forcés, une réduction de loyer et des dommages et intérêts. La caisse d’allocations familiales peut conserver les allocations logement jusqu’à 18 mois. En meublé de tourisme, l’amende peut atteindre 5 000 €.
Mon bail en cours est-il annulé par l’interdiction ?
Non. Un bail signé avant janvier 2025 se poursuit jusqu’à son terme et le juge ne peut pas le résilier au motif du DPE. En revanche il ne peut plus être renouvelé ni reconduit tacitement, et le locataire en place peut demander des travaux en justice ainsi qu’une réduction de loyer jusqu’à leur achèvement.
Mon logement est-il toujours classé G après la réforme de 2026 ?
Peut-être pas, si le chauffage est électrique. Depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, ce qui a fait sortir environ 850 000 logements du statut de passoire sans travaux. Mais le gain n’est pas automatique : il dépend de la position exacte de votre consommation dans la classe, et de laquelle de vos deux étiquettes est la plus défavorable.
Combien coûte la sortie de la classe G ?
De l’ordre de 15 000 € pour un appartement à 60 000 € pour un pavillon, avec une moyenne autour de 38 000 €. Après MaPrimeRénov’ en parcours accompagné, éco-prêt à taux zéro et certificats d’économies d’énergie, le reste à charge se situe couramment entre 30 % et 50 % du montant, davantage pour les revenus élevés.
Le bonus sortie de passoire de MaPrimeRénov’ existe-t-il encore ?
Non, il a été supprimé. La majoration de 10 % accordée aux logements sortant des classes F ou G n’existe plus. En 2026, la sortie de passoire est encouragée par le parcours accompagné lui-même, réservé aux logements classés E, F ou G, dont les taux de financement croissent avec le nombre de classes gagnées.
Puis-je vendre un logement classé G ?
Oui, la vente reste autorisée. Un audit énergétique est cependant obligatoire pour les maisons et les immeubles en monopropriété classés F ou G. Le classement G entraîne généralement une décote de 10 à 20 % par rapport à un bien équivalent classé C ou D.
Quelles dérogations puis-je réellement invoquer ?
Uniquement celles fondées sur une impossibilité technique ou juridique : contrainte architecturale attestée par un professionnel, refus écrit d’autorisation d’urbanisme, ou copropriété ayant refusé les travaux en parties communes alors que ceux des parties privatives ont été réalisés. Même en cas de dérogation, la mention de consommation énergétique excessive dans les annonces et le gel des loyers subsistent.
Quelle est la prochaine échéance après le G ?
Les logements classés F seront interdits à la location le 1er janvier 2028, puis les logements classés E le 1er janvier 2034. Le calendrier d’outre-mer est décalé, avec le G en 2028 et le F en 2031. Comme deux tiers des passoires relèvent de la classe F, l’échéance de 2028 concerne un volume nettement supérieur à celle de 2025.
Mon DPE date de 2019, est-il encore valable ?
Non. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025, car ils reposent sur une méthode de calcul abandonnée. Un nouveau diagnostic doit être établi par un diagnostiqueur certifié. Ces anciens DPE ne peuvent pas non plus bénéficier de l’attestation gratuite liée à la réforme de 2026.
Sources
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique, dite loi Climat et Résilience, calendrier d’interdiction de location. Légifrance
- Sénat, texte adopté en première lecture le 8 juillet 2026 sur le projet de loi relance et décentralisation du logement, dossier législatif.
- Observatoire national de la rénovation énergétique et SDES, parc de logements par classe de performance énergétique. Statistiques du développement durable
- France Rénov’, MaPrimeRénov’ parcours accompagné, conditions et plafonds 2026. Consulter
- Code général des impôts, article 156 I 3°, plafond majoré de déficit foncier, prorogé par la loi de finances pour 2026.
- Service-public.gouv.fr, diagnostic de performance énergétique et obligations du bailleur. Consulter
Cet article a une vocation informative et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée. L’état du droit décrit est celui en vigueur au 1er août 2026 ; les textes en cours de discussion parlementaire sont signalés comme tels et n’ont aucune valeur juridique tant qu’ils ne sont pas adoptés et publiés. Les coûts de travaux et les montants d’aides sont des ordres de grandeur qui dépendent du logement, des revenus et de l’instruction du dossier. Consultez un professionnel du droit ou un conseiller France Rénov’ avant toute décision.
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