Avis SCPI 2026
Avis Edissimmo 2026 : prix de part à 150 €, rendement de 3,63 %, liquidité et verdict
Edissimmo reste ouverte à la souscription, mais son prix de part est passé de 237 € à 150 € depuis 2023, son taux de distribution 2025 est de 3,63 % et 861 584 parts attendent un retrait. Le dividende est maintenu et le patrimoine compte 178 immeubles. Chiffres relevés auprès de distributeurs à partir des documents Amundi Immobilier, données au 30 juin 2026 sauf mention contraire.
Réponse rapide
Edissimmo est-elle une bonne SCPI en 2026 ?
Edissimmo reste ouverte à la souscription, mais ILA ne la recommande pas à un nouvel investisseur. Le prix de part est passé de 237 € à 150 € depuis 2023, 861 584 parts attendent un retrait et le taux d’occupation financier est de 83,84 %. Le dividende est maintenu.
Edissimmo est une SCPI de bureaux diversifiée créée le 9 janvier 1986 et gérée par Amundi Immobilier. Elle compte 178 immeubles, 924 340 m² et 59 272 associés, pour une capitalisation de 3 030 M€ au prix de 172 € (2 642 M€ au prix de 150 €, calcul ILA). Elle porte le label ISR depuis décembre 2021, renouvelé en décembre 2024.
Mise à jour du 15 octobre 2026. Cette page remplace la version du 22 mars 2026. Depuis, Amundi a abaissé le prix de part de 172 € à 150 € (28 août 2026). Plusieurs chiffres sont corrigés : le taux de distribution 2025 est de 3,63 % et non de 4,04 %, la baisse de 2023 a mené à 204 € et non à 214 €, et la hausse de 44,5 % des parts en attente porte sur une année, pas sur un trimestre. La note passe de 4,5 à 3,8 sur 10.
Rendement
Quel rendement pour Edissimmo en 2026 ?
Edissimmo a distribué 6,94 € par part en 2025, soit 3,63 %, contre 8,71 € et 4,27 % en 2024, une baisse de 20,3 %. Amundi maintient la distribution en 2026. Rapporté au nouveau prix de 150 €, le dividende donne 4,63 %, un chiffre affiché par Amundi mais qui n’est pas le taux officiel.
Source : Scpi Lab, Cleerly, Centrale des SCPI. La barre rouge est la guidance annuelle de 6,80 € relevée par Scpi Lab, non garantie ; Centrale des SCPI indique que le dividende de 2025 (6,94 €) serait maintenu. Baisse de 2024 à 2025 : 20,3 % (calcul ILA).
| Année | Dividende brut par part | Taux de distribution | Prix de référence du taux |
|---|---|---|---|
| 2024 | 8,71 € | 4,27 % | 204 € (déduit : 8,71 € divisé par 4,27 %) |
| 2025 | 6,94 € | 3,63 % | 191 € au 1er janvier 2025 |
Le taux de distribution divise le dividende par le prix de la part au 1er janvier. Quand le prix baisse, le taux monte sans que le revenu augmente. Le tableau suivant applique le dividende 2025 de 6,94 € à quatre prix différents (calcul ILA, avant impôt, dividende non garanti).
| Prix de référence | Rendement du dividende | À quoi correspond ce prix |
|---|---|---|
| 237 € | 2,93 % | Prix avant les baisses de 2023 : ce qu’ont payé les associés les plus anciens |
| 191 € | 3,63 % | Prix au 1er janvier 2025 : le taux de distribution officiel de 2025 |
| 150 € | 4,63 % | Nouveau prix de souscription : le chiffre mis en avant par Amundi |
| 138,01 € | 5,03 % | Prix de retrait : ce que touche un vendeur si sa demande est exécutée |
Le dividende a reculé de 20,3 % entre 2024 et 2025, de 8,71 € à 6,94 €. Selon Scpi Lab, l’acompte du deuxième trimestre 2026 est de 1,74 € brut (versé le 20 juillet 2026) et la guidance annuelle de 6,80 €. Centrale des SCPI rapporte qu’Amundi maintient la distribution en 2026 et vise le même niveau en 2027. Le report à nouveau, d’environ 3,55 € par part, amortit un trimestre faible mais ne remplace pas des loyers.
La performance globale annuelle 2025 est de -6,31 % : le dividende de 3,63 % ne compense pas la baisse du prix de part. Le taux de rentabilité interne à dix ans, de 2015 à 2025, est de 0,77 %, inférieur à l’inflation sur la période.
Exemple chiffré (calcul ILA). Un associé qui a acheté 100 parts à 237 € a investi 23 700 €. Au prix de retrait de 138,01 €, ses parts valent 13 801 €, soit 9 899 € de moins (41,8 %). Les dividendes de 2024 et de 2025 représentent 1 565 € (871 € plus 694 €), soit 15,8 % de cette perte. Avant impôt, hors dividendes antérieurs à 2024.
Source : Amundi Immobilier via Centrale des SCPI, Cleerly et Scpi Lab. Baisses successives de 13,9 %, 6,4 %, 9,9 % et 12,8 %, soit 36,7 % cumulés (calcul ILA). Une ancienne version de cette page donnait 214 € en 2023 : le taux de distribution 2024 de 4,27 % correspond à 204 €.
| Date | Nouveau prix | Variation | Repère |
|---|---|---|---|
| Avant juillet 2023 | 237 € | Prix de départ | Prix de référence des associés les plus anciens |
| Juillet 2023 | 204 € | -13,9 % | Première correction après la hausse des taux |
| Mars 2024 | 191 € | -6,4 % | Expertises de fin 2023 |
| Mars 2025 | 172 € | -9,9 % | Expertises de fin 2024 |
| 28 août 2026 | 150 € | -12,8 % | Expertises du 30 juin 2026 en baisse de 4,42 % |
| Cumul | 237 € à 150 € | -36,7 % | Amundi précise que le prix est au milieu de la fourchette légale |
Frais
Quels sont les frais d’Edissimmo ?
À l’entrée, l’écart entre le prix de souscription de 150 € et le prix de retrait de 138,01 € représente 7,99 % TTC. La gestion est plafonnée à 8 % des produits encaissés selon une fiche, dont 5,75 % prélevés en 2025. Les fiches divergent : la note d’information fait foi.
| Poste | Taux | Assiette | À savoir |
|---|---|---|---|
| Écart souscription/retrait | 7,99 % TTC | Prix de 150 €, retrait de 138,01 € | Calcul ILA, inclus dans le prix de part et perdu en cas de revente |
| Gestion, plafond | 8 % | Produits encaissés | Plafond statutaire selon Centrale des SCPI |
| Gestion, prélevée en 2025 | 5,75 % | Produits encaissés | 10,14 M€ de frais de gestion comptabilisés en 2025 (9,35 M€ en 2024) |
| Gestion, autres fiches | 11,96 % à 12 % TTC | Loyers encaissés | Divergence non levée : seule la note d’information fait foi |
| Acquisition et cession d’actifs | 1,5 % | Prix des actifs | 0,25 M€ de frais indirects en 2025, aucune acquisition cette année-là |
| Frais de reconstitution | 19,69 € par part | Valeur de reconstitution | Selon Scpi Lab, soit un écart de 13,07 % avec la réalisation |
Les 10,14 M€ de frais de gestion de 2025 rapportés à des loyers de l’ordre de 160 M€ par an (80 M€ encaissés au premier semestre 2026, estimation ILA) donnent un ordre de grandeur de 6 %, cohérent avec le prélèvement de 5,75 % et non avec 12 %. La divergence entre les sources reste à lever auprès d’Amundi.
Pour situer ces frais face aux autres acteurs, consultez notre comparatif des frais de SCPI. Les 7,99 % d’écart à l’entrée est inférieur aux 11 à 12 % de nombreuses SCPI, mais il s’applique à un prix qui a déjà perdu plus d’un tiers de sa valeur.
Valorisation
Quelle est la valeur d’une part d’Edissimmo ?
Une part d’Edissimmo a trois valeurs au 30 juin 2026 : 130,96 € de valeur de réalisation, 138,01 € de prix de retrait et 150,65 € de valeur de reconstitution. Le prix de souscription de 150 € se situe sur la reconstitution, soit 14,5 % au-dessus de la réalisation (calcul ILA).
| Valeur | Montant | Ce qu’elle signifie | Écart avec 150 € |
|---|---|---|---|
| Prix de souscription | 150,00 € | Ce que paie un nouvel associé depuis le 28 août 2026 | Référence |
| Valeur de reconstitution | 150,65 € | Valeur de réalisation augmentée des frais pour reconstituer le patrimoine | +0,4 % |
| Prix de retrait | 138,01 € | Prix de souscription moins 7,99 % de commission | -8,0 % |
| Valeur de réalisation | 130,96 € | Valeur des actifs nette de dette, divisée par le nombre de parts | -12,7 % |
| Prix du fonds de remboursement | 130,97 € | Prix de rachat de la troisième activation, pour les éligibles | -12,7 % |
Le prix de 150 € est conforme à la réglementation, puisqu’il reste dans la fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution. Mais il est 14,5 % au-dessus de la valeur de réalisation (calcul ILA). Un nouvel associé paie donc des frais de reconstitution que seule une remontée du marché de bureaux rendrait neutres. Les valeurs d’expertise ont reculé de 4,42 % au premier semestre 2026, davantage sur les bureaux.
À retenir. Le prix de retrait est une promesse conditionnelle, pas une valeur de marché. Tant que la file d’attente existe, la seule valeur de sortie vérifiable est celle du fonds de remboursement.
Patrimoine
Dans quoi investit Edissimmo ?
Au 30 juin 2026, Edissimmo détient 178 immeubles sur 924 340 m². Les bureaux pèsent 69 % du patrimoine, les commerces 15 % et la logistique 9 %. La France représente 76 %, dont environ 55 % en Île-de-France, et l’Europe 24 %. Le taux d’occupation financier est de 83,84 %.
Source : France SCPI, Cleerly, Scpi Lab et MeilleureSCPI, bulletins Amundi Immobilier. Les points ne sont pas de même nature (trimestres et moyenne annuelle) mais la tendance est nette : moins 5,7 points en sept trimestres (calcul ILA).
Source : Centrale des SCPI, Scpi Lab, au 30 juin 2026. Les sources arrondissent différemment (68 à 69 % de bureaux).
Source : Cleerly, au 31 décembre 2025. Europe : Allemagne environ 13 %, Espagne 3,8 %, Pays-Bas 3,6 %. Les sources divergent sur la part de Paris et de l’Île-de-France.
| Indicateur | 31 décembre 2025 | 30 juin 2026 |
|---|---|---|
| Taux d’occupation financier | 87,03 % en moyenne sur 2025 | 83,84 % (84,73 % au premier trimestre) |
| Taux d’occupation physique | Non relevé | 75,14 % |
| Vacance et franchises de loyer | Non relevées | 16,16 % de vacance, 8,27 % de franchises |
| Taux d’encaissement des loyers | Non relevé | 93,08 % |
| Associés | 59 148 | 59 272 |
| Baux | Non relevés | 103 signés et 81 départs au premier semestre |
| Cessions et acquisitions | 5 cessions pour 26,18 M€, aucune acquisition | Aucune cession ; promesse de vente d’un bureau à Lille non réalisée |
La vacance est le vrai sujet. Avec 16 % de loyers non perçus, 8 % de franchises et un taux d’encaissement de 93 %, la capacité de distribution repose sur le report à nouveau et sur la reprise du marché locatif. Amundi dit poursuivre la cession d’immeubles arrivés à maturité, la modernisation d’actifs anciens et l’acquisition d’immeubles récents, mais aucune acquisition n’a été relevée en 2025 ni au premier semestre 2026. La note ESG est de 51 sur 100 au 31 décembre 2025, avec un objectif de 53 en 2027.
Endettement
Edissimmo est-elle trop endettée ?
Le ratio d’endettement d’Edissimmo se situe entre 28 % (chiffres d’expertise) et 29,1 % (premier semestre 2026) selon les sources, soit environ 936 M€. Le dernier ratio publié par Amundi doit être vérifié, car les méthodes de calcul diffèrent. Avec des expertises en baisse, le ratio monte mécaniquement, et la dette doit être refinancée dans un marché de taux plus élevés.
Pourquoi cela compte. Une dette de 28 à 29 % sur un patrimoine qui perd de la valeur réduit la marge de manœuvre pour financer des travaux, des acquisitions ou un fonds de remboursement plus grand. Elle n’est pas un signal d’alerte à elle seule, mais elle aggrave la file d’attente.
Liquidité
Peut-on encore revendre ses parts d’Edissimmo ?
Fin juin 2026, 861 584 parts attendaient un retrait, soit 4,89 % du capital, contre 620 526 fin 2025. Les souscriptions du deuxième trimestre n’ont atteint que 1 296 parts. Un retrait à 138,01 € exige une souscription en face. Le fonds de remboursement rachète à 130,97 € jusqu’au 28 octobre 2026.
Source : Cleerly et Scpi Lab, bulletins Amundi Immobilier. La file a doublé en dix-huit mois (plus 100,6 %, calcul ILA) et représente 4,89 % du capital au 30 juin 2026.
| Voie | Prix | Conditions | À savoir |
|---|---|---|---|
| Retrait normal | 138,01 € | Une souscription doit compenser la demande | Seulement 1 296 parts souscrites au deuxième trimestre 2026, 25 171 sur l’année 2025 |
| Fonds de remboursement | 130,97 € | Parts en attente depuis plus de six mois, ordres avant le 28 février 2026, 100 parts maximum par associé | 11,1 M€ restants ; échéance le 28 octobre 2026 (source unique : Centrale des SCPI) |
| Cession de gré à gré | Libre | Un acheteur identifié | Droits d’enregistrement de 5 % à la charge de l’acheteur, ce qui pèse sur le prix |
La file de 861 584 parts représente environ 129 M€ au prix de 150 €, soit 4,89 % du capital. Au rythme des souscriptions de 2025, elle mettrait plus de 30 ans à se résorber (calcul ILA, hors ventes d’immeubles et fonds de remboursement). Avec 11,1 M€ restants à 130,97 € par part, le fonds rachèterait au plus 84 750 parts environ, soit 9,8 % de la file. Ces ordres de grandeur sont indicatifs.
Échéance proche. Selon Centrale des SCPI, la troisième activation du fonds de remboursement se clôt le 28 octobre 2026. Un associé éligible, c’est-à-dire en attente depuis plus de six mois, doit contacter sa banque ou Amundi sans attendre. Vérifiez cette date dans la documentation officielle avant d’agir.
Fiscalité
Comment sont imposés les revenus d’Edissimmo ?
Les loyers français, 76 % du patrimoine, sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu avec 17,2 % de prélèvements sociaux. Les loyers étrangers sont imposés sur place puis neutralisés en France par la convention. L’exonération de prélèvements sociaux sur cette part est à faire valider. Les parts relèvent de l’IFI.
| Revenu | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Loyers français, environ 76 % du patrimoine | Barème progressif, après abattement ou régime réel selon la situation | 17,2 % (taux à vérifier selon la nature du revenu) |
| Loyers européens, environ 24 % | Imposés dans le pays de situation, puis neutralisés en France par un crédit d’impôt ou le taux effectif | Exonération à faire valider selon votre situation |
| Produits financiers | Prélèvement forfaitaire | Selon le régime applicable |
| Plus-value ou moins-value à la cession | Régime des plus-values immobilières des particuliers | Traitement d’une moins-value à faire valider par un conseiller fiscal |
Assurance-vie. Dans un contrat, la valeur de l’unité de compte suit le prix de part : la baisse de 172 € à 150 € réduit l’encours de 12,8 % (calcul ILA). La liquidité dépend de l’assureur et de la file de la SCPI. Pour comparer les contrats, voir notre analyse de la meilleure assurance-vie.
Les parts d’Edissimmo relèvent de l’IFI : la valeur à retenir est la valeur IFI publiée dans le rapport annuel, qui est inférieure au prix de souscription. Le taux de distribution est publié avant fiscalité française et étrangère.
Souscription
Faut-il souscrire à Edissimmo à 150 € ?
Edissimmo se souscrit toujours à partir d’une part, soit 150 €. Les délais de jouissance divergent selon les fiches, de cinq à six mois. Souscrire à 150 € quand le prix de retrait est de 138,01 € coûte 7,99 % dès le premier jour : ILA conseille de choisir une autre SCPI.
| Élément | Détail |
|---|---|
| Minimum | 1 part, soit 150 € |
| Prix de retrait immédiat | 138,01 €, soit 7,99 % de moins que le prix payé |
| Délai de jouissance | Entre cinq et six mois selon deux fiches (la version précédente de cette page indiquait un mois) : à confirmer dans la note d’information |
| Distribution | Trimestrielle |
| Horizon recommandé | 8 ans minimum selon les sociétés de gestion |
| Financement à crédit | Possible en détention directe ; voir notre guide des SCPI à crédit |
Souscrire aujourd’hui revient à payer 150 € une part dont la valeur de réalisation est de 130,96 €, alors que la file d’attente des anciens associés passe avant toute sortie du nouvel arrivant. Si vous voulez de la thématique bureaux ou diversifiée, comparez d’abord les SCPI ouvertes qui n’ont pas de file d’attente.
Risques
Quels sont les risques d’Edissimmo ?
Les risques majeurs sont une liquidité dégradée, avec 861 584 parts en attente et peu de souscriptions, une nouvelle baisse de prix possible après les expertises de fin d’année, une vacance de 16,16 %, 69 % de bureaux et un endettement de 28 à 29 %. Le dividende n’est pas garanti.
- Risque de liquidité. 861 584 parts attendent, les souscriptions sont quasi nulles et la sortie dépend du fonds ou d’une décote.
- Risque de prix. Quatre baisses en trois ans ; une cinquième reste possible si les expertises de fin d’année reculent.
- Risque locatif. Vacance de 16,16 %, franchises de 8,27 % et taux d’occupation en baisse depuis 2024.
- Risque sectoriel. 69 % de bureaux, dont plus de la moitié du patrimoine en Île-de-France.
- Risque de dividende. 8,71 € en 2024, 6,94 € en 2025 ; la distribution 2026 n’est pas garantie.
- Risque de levier. Endettement de 28 à 29 % dans un marché de bureaux déprimé.
Pour reconnaître ces signaux sur n’importe quelle SCPI, voir notre analyse des SCPI à éviter.
Comparatif
Edissimmo ou Primovie, Immorente, Corum Origin : que faire ?
Edissimmo affiche le taux de distribution le plus bas et le taux d’occupation le plus faible des quatre SCPI comparées. Son endettement de 28 à 29 % est proche de celui de Primovie. Contrairement à Primovie, son capital n’est pas suspendu : la souscription et la file de retrait fonctionnent encore.
| Critère | Edissimmo | Primovie | Immorente | Corum Origin |
|---|---|---|---|---|
| Statut du capital | Variable, file de 861 584 parts | Suspendu depuis le 23 juin 2026 | Variable, file de 1,6 % du capital | Variable, aucune part en attente |
| Création | 1986 | 2012 | 1988 | 2012 |
| Taille | 3 030 M€ à 172 €, 2 642 M€ à 150 € | 3,2 Md€ sur la valeur de réalisation | 4 391 M€ | 4 044 M€ |
| Commission de souscription | 7,99 % TTC | 9 %, fermée | 12 % TTC | 11,96 % TTC |
| Commission de gestion | 8 % plafond, 5,75 % prélevés (sources divergentes) | 12 % TTC | 12 % TTC | 13,20 % TTC |
| Taux de distribution 2025 | 3,63 % | 4,04 % | 5,00 %, brut | 6,50 % |
| Taux d’occupation financier | 83,84 % | 94,6 % | 91,17 % | 95,77 % |
| Endettement | 28 à 29,1 % | 30,1 % | Environ 19 % | Non relevé |
| Évolution du prix de part | 237 € à 150 €, -36,7 % | 203 € à 164 € puis suspendu | Stable | Inchangé depuis avril 2022 |
Notre analyse de l’avis Immorente détaille la grande SCPI diversifiée de Sofidy, celle de l’avis Primovie le cas d’une SCPI à capital suspendu et celle de l’avis Corum Origin une SCPI européenne sans file d’attente. Pour une vue d’ensemble, voir notre comparatif des SCPI en ligne.
| Profil | Conduite adaptée | Pourquoi |
|---|---|---|
| Associé avec horizon de 10 ans et ligne marginale | Conserver | Le dividende est maintenu et le prix est proche de la valeur de reconstitution |
| Associé qui a besoin de liquidité sous 3 ans | Organiser la sortie | Se positionner avant le 28 octobre 2026 sur le fonds de remboursement et accepter une décote |
| Associé dont la ligne dépasse 10 % du patrimoine | Réduire | Le risque de concentration et la file d’attente justifient une vente partielle |
| Nouvel investisseur | Passer | Des SCPI ouvertes sans file d’attente offrent de meilleurs profils |
| Chasseur de décote | Attendre | Un éventuel cinquième ajustement de prix serait le point d’entrée logique |
Notre avis
Que pense ILA d’Edissimmo ?
Edissimmo est une SCPI historique de 3 Md€ qui paie la crise des bureaux : quatre baisses de prix, 83,84 % d’occupation, une file de retrait qui s’allonge. Rien ne justifie de souscrire à 150 €. Un associé peut conserver à dix ans. Note ILA : 3,8 sur 10, contre 4,5 auparavant.
Points forts
- Taille de 3 Md€ et 178 immeubles, qui mutualisent le risque
- Gestionnaire institutionnel et label ISR renouvelé
- Dividende maintenu en 2026, report à nouveau d’environ 3,55 € par part
- Prix de 150 € à la valeur de reconstitution, sans surcote
- Fonds de remboursement activé trois fois
- Capital encore variable, contrairement à Primovie
Points de vigilance
- Prix de part en baisse de 36,7 % en quatre étapes
- 861 584 parts en attente, souscriptions quasi nulles
- Taux d’occupation de 83,84 %, en baisse continue
- TRI à dix ans de 0,77 % et performance globale 2025 de -6,31 %
- 69 % de bureaux et endettement de 28 à 29 %
- Frais de gestion et délai de jouissance contradictoires selon les fiches
Note ILA d’Edissimmo
Analyse indépendante de Gaultier Garde, révisée le 15 octobre 2026 à partir des données au 30 juin 2026.
| Critère | Poids | Note | Justification |
|---|---|---|---|
| Performance historique | 25 | 6 | TRI à dix ans de 0,77 %, performance globale 2025 de -6,31 % et baisse de prix de 36,7 %, partiellement compensées par un dividende maintenu |
| Frais | 20 | 14 | 7,99 % à l’entrée, inférieur au marché, et gestion de 5,75 % à 8 % selon les sources |
| Gouvernance et transparence | 15 | 9 | Bulletins publiés et fonds de remboursement, mais baisses de prix tardives et chiffres divergents entre les fiches |
| Diversification et qualité du patrimoine | 20 | 7 | 178 immeubles, mais 69 % de bureaux, 83,84 % d’occupation et 28 à 29 % de dette |
| Liquidité et accessibilité | 20 | 2 | 861 584 parts en attente, 1 296 parts souscrites au deuxième trimestre, fonds de remboursement à 130,97 € |
| Total | 100 | 38 | Soit 3,8 sur 10 |
Pour qui
- Un associé avec un horizon de 10 ans et une ligne marginale
- Un acheteur de décote qui accepte une liquidité nulle à court terme
- Quelqu’un qui peut attendre plusieurs exercices
Pas pour qui
- Un nouvel investisseur qui cherche un rendement et une sortie possible
- Un associé qui a besoin du capital sous 3 ans, hors décote
- Une ligne qui dépasse 10 % du patrimoine
Pour un nouvel investisseur qui cherche du rendement avec une liquidité normale, ILA analyse en priorité l’avis Iroko Zen et l’avis Remake Live, aujourd’hui sans part en attente.
Erreurs à éviter. Lire 4,63 % comme un taux de distribution. Confondre le prix de retrait de 138,01 € avec une garantie de sortie. Oublier la date du 28 octobre 2026 si vous êtes éligible au fonds. Souscrire en pensant « acheter la baisse » alors que la valeur de réalisation est de 130,96 €.
Faire analyser votre ligne Edissimmo
Poids dans le patrimoine, mode de détention, prix d’entrée et besoin de liquidité : ILA étudie votre situation avant la clôture du fonds de remboursement.
Cette analyse ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.
Lexique
Les termes à connaître pour lire une SCPI en difficulté
- Prix de retrait
- Montant reversé à l’associé qui revend ses parts : prix de souscription diminué de la commission. Il n’est versé que si une souscription compense le retrait.
- Parts en attente de retrait
- Parts dont les associés demandent le rachat sans trouver de contrepartie. Elles forment la file d’attente d’une SCPI.
- Fonds de remboursement
- Enveloppe servant à racheter à un prix décoté les parts en attente depuis un certain temps. Celui d’Edissimmo a été doté de 30 M€ en juillet 2023.
- Valeur de réalisation
- Valeur des actifs nette de dette, divisée par le nombre de parts, hors frais. Elle est de 130,96 € au 30 juin 2026.
- Valeur de reconstitution
- Valeur de réalisation majorée des frais et droits qu’il faudrait engager pour reconstituer le patrimoine. Le prix de souscription doit rester dans une fourchette de 10 % autour d’elle.
- Taux de distribution
- Dividende brut de l’année rapporté au prix de part au 1er janvier. Il monte quand le prix baisse, sans que le revenu augmente.
- Performance globale annuelle
- Taux de distribution augmenté de la variation du prix de part sur l’année. Celle d’Edissimmo en 2025 est de -6,31 %.
- Taux d’occupation financier (TOF)
- Part des loyers effectivement perçus par rapport aux loyers qui seraient perçus si tous les biens étaient loués.
- Report à nouveau (RAN)
- Réserve de bénéfices non distribués, qui peut servir à maintenir le dividende en cas de baisse des loyers.
FAQ
Vos questions sur Edissimmo
Edissimmo est-elle une bonne SCPI en 2026 ?
Pas pour un nouvel investisseur. Le prix de part est passé de 237 € à 150 € en quatre baisses, le taux de distribution 2025 est de 3,63 %, le taux d’occupation financier de 83,84 % et 861 584 parts attendent un retrait. Le patrimoine de 178 immeubles et la taille de 3 Md€ sont réels, et le dividende est maintenu, mais le marché de bureaux pèse sur la valeur. Note ILA : 3,8 sur 10.
Pourquoi le prix de la part d’Edissimmo a-t-il baissé quatre fois ?
Le prix est passé de 237 € à 204 € en juillet 2023, à 191 € en mars 2024, à 172 € en mars 2025 puis à 150 € le 28 août 2026, soit 36,7 % de baisse cumulée. Amundi ajuste le prix aux expertises : celles du 30 juin 2026 ont reculé de 4,42 %, davantage sur les bureaux. Le nouveau prix se place au milieu de la fourchette réglementaire de 10 % autour de la valeur de reconstitution (150,65 €). Une cinquième baisse reste possible si les expertises de fin d’année reculent.
Quel est le rendement réel d’Edissimmo ?
Le taux de distribution 2025 est de 3,63 % (6,94 € de dividende sur un prix de 191 € au 1er janvier 2025), et la performance globale annuelle de -6,31 % une fois la baisse de prix intégrée. Le TRI sur 10 ans, de 2015 à 2025, est de 0,77 %. Le chiffre de 4,63 % mis en avant par Amundi divise le même dividende par le nouveau prix de 150 € : ce n’est pas un taux de distribution au sens de l’ASPIM.
Peut-on vendre ses parts d’Edissimmo ?
En théorie oui, au prix de retrait de 138,01 €, mais seulement si une souscription compense le retrait. Fin juin 2026, 861 584 parts attendaient (4,89 % du capital, environ 129 M€ au prix de 150 €), contre 620 526 fin 2025 et 429 511 fin 2024. Au deuxième trimestre, seules 1 296 parts ont été souscrites. La voie réaliste est le fonds de remboursement, à 130,97 €, dans des conditions strictes.
Comment fonctionne le fonds de remboursement d’Edissimmo ?
Doté de 30 M€ en juillet 2023, il rachète les parts en attente à une valeur inférieure au prix de retrait. Il a été utilisé au quatrième trimestre 2024 (74 981 parts annulées) puis au deuxième trimestre 2025 à 145,19 €. Selon Centrale des SCPI, une troisième activation propose 130,97 € par part, avec 11,1 M€ restants, 100 parts au maximum par associé, pour des demandes en attente depuis plus de six mois (ordres passés avant le 28 février 2026), jusqu’au 28 octobre 2026. Avec 11,1 M€, le fonds rachèterait au plus environ 84 750 parts, soit 9,8 % de la file d’attente (calcul ILA).
Combien de temps faut-il pour sortir d’Edissimmo ?
Personne ne peut le dire. Au rythme des souscriptions de 2025, soit 25 171 parts, la file de 861 584 parts mettrait plus de 30 ans à se résorber (calcul ILA, hors cessions d’immeubles et fonds de remboursement). La résorption dépendrait donc de ventes d’actifs ou d’un retour de la collecte, pas de l’écoulement normal. Un associé qui doit sortir doit prévoir une décote.
Quels sont les frais d’Edissimmo ?
À la souscription, l’écart entre 150 € et le prix de retrait de 138,01 € représente 7,99 % TTC, inclus dans le prix de part. La gestion est plafonnée à 8 % des produits encaissés selon Centrale des SCPI, qui relève 5,75 % prélevés en 2025. D’autres fiches indiquent 12 % ou 11,96 % TTC : cette divergence n’est pas levée, et la note d’information de la société de gestion fait foi. Les frais de gestion comptabilisés en 2025 sont de 10,14 M€.
Faut-il acheter Edissimmo à 150 € ?
Non, selon ILA. À 150 €, la part est 14,5 % au-dessus de la valeur de réalisation (130,96 €) et 8,7 % au-dessus du prix de retrait (138,01 €) : l’acheteur perd 7,99 % dès le premier jour. Le dividende de 6,94 € représente 4,63 % de ce prix, avant impôt et sans garantie, ce qui reste moins que bien des SCPI ouvertes à la souscription et sans file d’attente. Si une cinquième baisse a lieu, l’acheteur actuel la supporte.
Quel est le taux d’occupation d’Edissimmo ?
Le taux d’occupation financier est de 83,84 % au deuxième trimestre 2026, contre 84,73 % au premier trimestre et 87,03 % en moyenne sur 2025. Le taux d’occupation physique est de 75,14 %, la vacance de 16,16 % et les franchises de loyer de 8,27 %. Le taux d’encaissement des loyers est de 93,08 %. Au premier semestre 2026, 103 baux ont été signés pour 81 départs.
Edissimmo est-elle trop endettée ?
L’endettement se situe entre 28 % et 29,1 % de la valeur du patrimoine selon les sources, soit environ 936 M€ cités par un distributeur. Le chiffre exact varie avec la méthode de calcul et le dernier ratio publié par Amundi doit être vérifié. Avec des expertises en baisse de 4,42 % au premier semestre, le ratio monte mécaniquement. C’est un point de vigilance, pas une urgence.
Dans quoi investit Edissimmo ?
Dans 178 immeubles pour 924 340 m² : 69 % de bureaux, 15 % de commerces, 9 % de logistique, 4 % d’hôtellerie, 2 % de santé et 1 % de locaux d’activité. La France pèse 76 %, avec environ 25 % à Paris et 30 % en Île-de-France hors Paris, 21 % en régions. L’Europe représente 24 %, dont environ 13 % en Allemagne, 3,8 % en Espagne et 3,6 % aux Pays-Bas. Les répartitions varient légèrement selon les sources.
Edissimmo verse-t-elle encore des dividendes ?
Oui. Le dividende 2025 est de 6,94 € par part, contre 8,71 € en 2024. Selon Scpi Lab, l’acompte du deuxième trimestre 2026 est de 1,74 € brut, versé le 20 juillet 2026, et la guidance annuelle est de 6,80 €. Amundi dit maintenir la distribution en 2026 et viser le même niveau en 2027, sans garantie. Le report à nouveau est d’environ 3,55 € par part, ce qui permet de lisser un trimestre faible.
Le prix de 150 € est-il cohérent avec la valeur du patrimoine ?
Il est cohérent avec la réglementation, pas avec la valeur de revente. La valeur de reconstitution est de 150,65 €, donc l’écart est de -0,43 %, dans la fourchette légale de plus ou moins 10 %. Mais la valeur de réalisation, qui reflète ce que vaudraient les actifs vendus nets de dette, est de 130,96 €. Le prix de souscription inclut donc les frais de reconstitution, soit 19,69 € par part selon Scpi Lab.
Que faire si je détiens déjà des parts d’Edissimmo ?
Tout dépend de l’horizon. Si vous pouvez attendre dix ans et que la ligne est marginale, conserver se défend : le dividende est maintenu et le prix actuel est proche de la valeur des actifs. Si vous devez sortir avant, l’option réaliste est de demander le retrait, d’étudier le fonds de remboursement avant le 28 octobre 2026 et d’accepter une décote. Si la ligne dépasse 10 % de votre patrimoine, réduisez-la.
Comment sont imposés les revenus d’Edissimmo ?
Les loyers français, 76 % du patrimoine, sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec 17,2 % de prélèvements sociaux. Les loyers étrangers, environ 24 %, sont imposés dans le pays de situation puis neutralisés en France par la convention. L’exonération de prélèvements sociaux sur cette part est à faire valider selon votre situation. Les parts relèvent de l’IFI. Le traitement d’une moins-value est à faire valider avec un conseiller fiscal.
Edissimmo est-elle accessible en assurance vie ?
Edissimmo est référencée dans certains contrats d’assurance vie. La valeur de l’unité de compte suit le prix de part : la baisse de 172 € à 150 € se répercute donc sur l’encours. La liquidité dépend de l’assureur et de la file d’attente de la SCPI. Vérifiez les conditions de votre contrat, notamment la part de loyers reversée, avant tout versement.
Edissimmo ou Primovie : laquelle est la moins risquée ?
Les deux subissent la baisse des valeurs. Edissimmo reste ouverte et ses retraits sont servis par la souscription ou le fonds, mais la file de 861 584 parts s’allonge. Primovie a un patrimoine de santé mieux loué (94,6 % contre 83,84 %) mais son capital est suspendu depuis le 23 juin 2026 et son premier prix d’exécution a été de 50 €. Aucune des deux n’est recommandée pour une nouvelle souscription.
Pour aller plus loin
Guides liés
Sources
Sources et avertissement
- Amundi Immobilier, communiqué et bulletin d’information du 1er semestre 2026 d’Edissimmo, consultés via les fiches des distributeurs (la page de la société de gestion n’a pas pu être lue).
- Centrale des SCPI, article du 28 août 2026 sur la baisse du prix de part de trois SCPI Amundi (prix, valeur de reconstitution, fonds de remboursement) et fiche Edissimmo (frais, dette, SRI).
- Scpi Lab, MeilleureSCPI, France SCPI, Cleerly, Louve Invest, DeeptInvest et Portail SCPI, fiches Edissimmo (historique de prix, parts en attente, taux d’occupation, répartitions).
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la liquidité ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cette page est une analyse éditoriale indépendante, pas un conseil en investissement personnalisé. Chiffres relevés auprès de distributeurs à partir des documents Amundi Immobilier, données au 30 juin 2026 sauf mention contraire. Plusieurs sources divergent sur certains chiffres (frais de gestion, délai de jouissance, endettement, répartition géographique, nombre de locataires, valeur de reconstitution fin 2025, indicateur de risque) : le dernier bulletin et la note d’information font foi.