Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
Base de calcul, montant moyen, qui paie réellement, récupération sur le locataire et vraie règle de déductibilité. Le point complet, chiffres 2026 et articles du Code général des impôts à l’appui.
Sommaire
La TEOM finance la collecte des déchets ménagers. Elle se calcule sur 50 % de la valeur locative cadastrale du bien, multipliés par un taux communal. Montant moyen 2025 : 144 € par ménage. Due par le propriétaire au 1er janvier, elle est récupérable sur le locataire et n’est donc pas déductible des revenus fonciers.
1. Qu’est-ce que la TEOM et que dit la loi
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est un impôt local prévu aux articles 1520 à 1526 du Code général des impôts. Elle est adossée à la taxe foncière sur les propriétés bâties, figure sur le même avis, et finance la collecte et le traitement des déchets, indépendamment du volume réellement produit.
La TEOM porte sur toutes les propriétés soumises à la taxe foncière sur les propriétés bâties, ou qui en sont temporairement exonérées (article 1521 du CGI). C’est une imposition, pas une facture de service : le montant dû ne mesure pas le service rendu, il finance un service public. Une propriété reste imposable même si son occupant n’utilise pas la collecte, dès lors qu’elle est susceptible d’en bénéficier.
TEOM ou REOM : deux systèmes qui ne se cumulent pas
Selon la commune, le financement de la collecte passe par la TEOM (une taxe, adossée à la valeur cadastrale) ou par la REOM (une redevance, proportionnelle au service rendu). Les deux ne sont pas cumulables, sauf cas particulier. Environ 90 % des collectivités appliquent la TEOM, plus simple à mettre en oeuvre car assise sur des données cadastrales existantes.
| Critère | TEOM (taxe) | REOM (redevance) |
|---|---|---|
| Nature | Impôt local | Redevance pour service rendu |
| Base de calcul | 50 % de la valeur locative cadastrale | Service utilisé (volume, nombre de personnes) |
| Perception | Avec la taxe foncière | Facturée directement par la collectivité |
| Diffusion | env. 90 % des communes | env. 10 % des communes |
| Lien avec les déchets réels | Aucun (sauf part incitative) | Direct |
Pour savoir lequel s’applique chez vous, consultez votre avis de taxe foncière ou le guide de collecte de votre mairie. À noter : vous pouvez être redevable de la TEOM même si vous êtes exonéré de taxe foncière.
2. Comment est calculée la TEOM
La TEOM n’est pas calculée sur la valeur locative entière, mais sur sa moitié. L’assiette est le revenu cadastral, soit 50 % de la valeur locative cadastrale (abattement de l’article 1388 du CGI, identique à la taxe foncière). On applique ensuite le taux voté par la commune ou l’intercommunalité.
L’erreur de calcul la plus répandue
Beaucoup d’articles multiplient la valeur locative brute par le taux. C’est faux : l’assiette est réduite de 50 %. Sur une valeur locative de 6 000 €, la base n’est pas 6 000 € mais 3 000 €. Multiplier la valeur brute double artificiellement le montant.
Étape 1 : la valeur locative cadastrale (VLC)
C’est un loyer annuel théorique estimé par l’administration à partir des valeurs de 1970, revalorisées chaque année par un coefficient fixé en loi de finances (+0,8 % pour 2026, après +1,7 % en 2025). Elle n’a aucun lien avec le loyer réel. Vous la trouvez sur votre avis de taxe foncière, rubrique « Bases d’imposition », ou dans votre espace sur impots.gouv.fr.
Étape 2 : le revenu cadastral (la vraie base)
On applique l’abattement forfaitaire de 50 % à la valeur locative brute. Le résultat, appelé revenu cadastral ou base nette d’imposition, sert d’assiette commune à la taxe foncière et à la TEOM. Il figure sur la deuxième ligne de la rubrique « Bases d’imposition » de votre avis.
Étape 3 : le taux communal
Chaque commune ou EPCI vote librement son taux pour couvrir le coût du service. Le taux moyen national tourne autour de 8 %, mais dans les faits il varie fortement, de l’ordre de 3 % à 20 % selon les collectivités. Le taux exact figure sur votre avis. Ne vous fiez pas à un « taux type par ville » : il n’existe pas de barème officiel homogène commune par commune.
Exemple chiffré
Soit 27,50 € par mois. Les frais de gestion prélevés par l’État (8 % sur la TEOM) s’ajoutent sur l’avis, mais ne sont pas récupérables sur le locataire (voir section 4). Cette charge s’intègre dans le calcul du rendement locatif net : notre calculateur de rentabilité la prend en compte.
3. Montant moyen et fortes disparités
Le montant moyen de la TEOM s’établit à 144 € par ménage en 2025, en hausse d’environ 7 % sur un an et de 20 % en cinq ans (UFC-Que Choisir). La dispersion est très forte d’une commune à l’autre : la facture peut aller du simple au triple pour un bien équivalent.
Deux effets se cumulent chaque année : la revalorisation des valeurs locatives (+0,8 % en 2026) et les hausses de taux votées par les collectivités, sous pression du coût du traitement des déchets et de la fiscalité sur l’enfouissement.
Montant moyen annuel de la TEOM par ménage, 2025. Source : UFC-Que Choisir, relayée par Foncia. Extraction du 14 septembre 2026. Valeurs indicatives arrondies.
Ces écarts tiennent au taux voté localement et à la valeur locative des biens, plus élevée dans les grandes agglomérations. C’est un poste à vérifier commune par commune avant d’acheter : à rendement brut égal, une TEOM élevée grève le net. Nos guides par ville intègrent la fiscalité locale au calcul.
4. Qui paie réellement la TEOM
Le propriétaire (ou l’usufruitier) au 1er janvier est le redevable légal, que le bien soit occupé, loué ou vacant. Mais la TEOM est une charge récupérable de plein droit : le bailleur la refacture au locataire via les charges, sans qu’aucune clause du bail ne soit nécessaire, à l’exclusion des frais de gestion de 8 %.
Le redevable : le propriétaire au 1er janvier
C’est le propriétaire ou l’usufruitier au 1er janvier de l’année qui reçoit l’avis et doit payer, quelle que soit la situation du bien pendant l’année. En cas de vente en cours d’année, notaire et acquéreur conviennent souvent d’un prorata, mais c’est un arrangement privé : vis-à-vis du fisc, le redevable reste le propriétaire au 1er janvier.
La récupération sur le locataire : de plein droit
La TEOM figure sur la liste limitative des charges récupérables fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, pris pour l’application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Contrairement à une idée répandue, aucune clause spécifique du bail n’est requise : le droit de récupération existe par la loi. À l’inverse, la taxe foncière proprement dite n’est jamais récupérable.
Point technique : les frais de gestion de 8 % ne se récupèrent pas
L’État prélève 8 % de frais de gestion sur la TEOM. Le bailleur ne peut refacturer au locataire que la TEOM stricte, hors ces 8 %. Il faut donc isoler le montant de la TEOM sur l’avis et ne répercuter que la part nette.
| Situation | Récupération sur le locataire | Modalité |
|---|---|---|
| Location nue | Oui, de plein droit | Au réel, à l’euro près, avec régularisation annuelle et justificatif (copie de l’avis) |
| Location meublée | Oui | Au réel avec régularisation, ou au forfait de charges fixé au bail (sans régularisation) |
| Occupé par le propriétaire | Sans objet | Le propriétaire supporte la charge en totalité |
En location nue, la régularisation des charges se fait chaque année sur pièces, avec une prescription de trois ans. Si le locataire quitte le logement en cours d’année, la TEOM récupérable est proratisée sur sa période d’occupation. La gestion propre de cette régularisation est un des points suivis dans notre comparatif de la gestion locative en ligne.
5. La TEOM est-elle déductible des impôts
Non, la TEOM n’est pas déductible des revenus fonciers. Précisément parce qu’elle est récupérable sur le locataire, elle ne peut pas être à la fois refacturée et déduite. Au régime réel, on déclare en case 227 de la 2044 la taxe foncière diminuée de la TEOM. En LMNP, l’effet est neutre.
Idée reçue à corriger : la TEOM n’est pas une économie d’impôt
On lit souvent que la TEOM serait « 100 % déductible » et générerait une économie de 30 à 45 % selon la tranche. C’est faux. Elle est récupérable sur le locataire, donc considérée comme non supportée définitivement par le bailleur, et n’est pas déductible du revenu foncier.
Location nue au régime réel
La taxe foncière est déductible (article 31 du CGI), mais hors TEOM. Concrètement, vous reportez en case 227 du formulaire 2044 le montant de l’avis diminué de la TEOM. Exemple : un avis de 2 200 € dont 320 € de TEOM se déclare pour 1 880 €. Les 320 € sont récupérés auprès du locataire via les charges, pas déduits. Inclure la TEOM en déduction est une erreur classique redressée en contrôle.
Si vous ne répercutez pas la TEOM sur le locataire, elle reste à votre charge, mais elle n’en devient pas déductible pour autant.
Location meublée (LMNP au réel)
En comptabilité LMNP, la TEOM peut être passée en charge d’exploitation. Mais si elle est refacturée au locataire, cette refacturation constitue une recette. Charge et produit s’annulent : l’effet net sur le résultat imposable est neutre. Ce n’est pas un gisement d’économie fiscale, c’est une opération blanche.
Résidence principale
Aucune déduction possible : la TEOM est une charge pure, sans contrepartie fiscale.
| Situation | TEOM déductible ? | Explication |
|---|---|---|
| Location nue, régime réel | Non | Récupérable sur le locataire ; déclarer la taxe foncière hors TEOM (case 227 de la 2044) |
| Location nue, micro-foncier | Non | Aucune charge déductible ; abattement forfaitaire de 30 % |
| LMNP au réel | Neutre | Charge déductible, mais refacturation en recette ; effet net nul |
| Résidence principale | Non | Charge pure, sans avantage fiscal |
La règle vaut aussi pour les charges de copropriété : on déduit les provisions puis on réintègre la part récupérable auprès du locataire (mécanisme des lignes 229 et 230 de la 2044). Le vrai levier fiscal de l’investisseur est ailleurs : intérêts d’emprunt, travaux, amortissement en LMNP.
6. Exonérations et dégrèvements
Les cas d’exonération de TEOM sont limités et tiennent au bien, jamais aux revenus ni à l’âge. Le levier le plus utile pour un bailleur est le dégrèvement de l’article 1524 du CGI : en cas de vacance de plus de trois mois, une décharge ou une réduction peut être accordée sur réclamation.
Le dégrèvement pour vacance (article 1524 du CGI)
C’est la disposition la plus souvent ignorée. En cas de vacance de plus de trois mois, l’article 1524 du CGI permet d’obtenir une décharge ou une réduction de la TEOM, sur réclamation. Trois conditions cumulatives, appréciées par le fisc :
- le logement est resté inoccupé plus de trois mois consécutifs dans l’année ;
- la vacance concerne l’ensemble du bâtiment ou du logement ;
- l’inoccupation est indépendante de la volonté du propriétaire (elle ne résulte pas d’un choix délibéré).
La réclamation s’adresse au centre des finances publiques, avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la vacance. Attention : ce dégrèvement ne s’applique pas à la part incitative de la TEOM (voir plus bas).
Les exonérations liées au bien (article 1521 du CGI)
- Locaux non desservis : les biens situés dans la partie de la commune où le service de collecte ne fonctionne pas sont exonérés, sauf délibération contraire. Un dégrèvement est envisageable lorsque le point de ramassage est très éloigné.
- Usines et locaux à caractère non industriel ni commercial loués par l’État ou les collectivités et affectés à un service public.
- Réductions facultatives votées par le conseil municipal (par exemple pour les immeubles équipés d’un appareil d’incinération conforme).
Ce qui n’ouvre aucun droit
Il n’existe pas d’exonération de TEOM liée aux revenus, à l’âge ou au handicap, contrairement à certains dégrèvements de taxe foncière. Un logement vacant reste imposable en principe : seul le mécanisme de l’article 1524 (vacance de plus de trois mois, involontaire) permet un dégrèvement, et sur réclamation.
La TEOM incitative (TEOMI)
Prévue à l’article 1522 bis du CGI, la part incitative ajoute au montant fixe une fraction fonction de la quantité de déchets produits (volume, poids ou nombre de levées). Son produit doit représenter entre 10 % et 45 % du produit total de la taxe. La tendance 2026 est à sa diffusion : plus le tri est mauvais, plus la facture grimpe.
7. Paiement de la TEOM
La TEOM est payée en même temps que la taxe foncière, sur le même avis. L’avis arrive fin août ou début septembre ; la date limite de paiement des non-mensualisés est fixée au 14 octobre 2026. La mensualisation et le prélèvement à l’échéance sont possibles depuis impots.gouv.fr.
- Avis : mis à disposition fin août / début septembre, sur papier et dans l’espace impots.gouv.fr.
- Date limite 2026 : 14 octobre pour les contribuables non mensualisés (un léger décalage s’applique au paiement en ligne).
- Modes de paiement : prélèvement mensuel, prélèvement à l’échéance, paiement en ligne. Le paiement dématérialisé est obligatoire au-delà de 300 €.
Vérifiez chaque année la ligne TEOM de votre avis : une valeur locative surévaluée gonfle à la fois la taxe foncière et la TEOM. En cas de doute, demandez votre fiche d’évaluation au centre des impôts fonciers.
Lexique
- TEOM
- Taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Impôt local adossé à la taxe foncière, assis sur la valeur cadastrale du bien, qui finance la collecte des déchets.
- REOM
- Redevance d’enlèvement des ordures ménagères. Alternative à la TEOM, proportionnelle au service rendu (volume ou usage), facturée directement par la collectivité.
- Valeur locative cadastrale
- Loyer annuel théorique estimé par l’administration à partir des valeurs de 1970 revalorisées. Sans lien avec le loyer réel du bien.
- Revenu cadastral
- Base nette d’imposition égale à 50 % de la valeur locative cadastrale, après l’abattement de l’article 1388 du CGI. Assiette de la TEOM et de la taxe foncière.
- Charge récupérable
- Dépense payée par le bailleur puis refacturée au locataire, listée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. La TEOM en fait partie, hors frais de gestion.
- TEOMI
- TEOM incitative (article 1522 bis du CGI). Part variable ajoutée au montant fixe, fonction de la quantité de déchets produits par le foyer.
Chiffrer la TEOM dans votre rentabilité
La TEOM et la fiscalité locale pèsent sur le rendement net. Faites auditer votre projet avant d’acheter.
Faire étudier mon projetÉtudier votre projet d’investissement
Questions fréquentes
Comment est calculée la TEOM ?
La TEOM se calcule sur le revenu cadastral, soit 50 % de la valeur locative cadastrale du bien après l’abattement de l’article 1388 du CGI, multiplié par le taux voté par la commune. Exemple : valeur locative 6 000 €, base 3 000 €, taux 11 %, TEOM de 330 € par an.
Quel est le montant moyen de la TEOM en France ?
Le montant moyen est de 144 € par ménage en 2025 selon UFC-Que Choisir, en hausse d’environ 7 % sur un an et de 20 % en cinq ans. Les écarts sont importants : environ 70 € à Brest contre 217 € en moyenne à Paris pour un logement comparable.
Qui paie la TEOM, le propriétaire ou le locataire ?
Le propriétaire ou l’usufruitier au 1er janvier est le redevable légal, même si le bien est loué ou vacant. Mais la TEOM est une charge récupérable de plein droit sur le locataire, via les charges, sans clause de bail nécessaire, à l’exclusion des frais de gestion de 8 %.
La TEOM est-elle déductible des revenus fonciers ?
Non. Comme elle est récupérable sur le locataire, la TEOM n’est pas déductible des revenus fonciers. Au régime réel, on déclare en case 227 de la 2044 la taxe foncière diminuée de la TEOM. En LMNP, la charge et sa refacturation s’annulent : l’effet est neutre.
Peut-on être exonéré ou dégrevé de la TEOM ?
Les exonérations tiennent au bien, pas aux revenus. Le levier utile pour un bailleur est l’article 1524 du CGI : en cas de vacance de plus de trois mois, involontaire et sur l’ensemble du logement, une décharge ou une réduction est possible, sur réclamation avant le 31 décembre suivant.
Quelle différence entre TEOM et REOM ?
La TEOM est un impôt assis sur la valeur cadastrale, sans lien avec les déchets réels, perçu avec la taxe foncière. La REOM est une redevance proportionnelle au service rendu, facturée directement. Les deux ne sont pas cumulables. Environ 90 % des communes appliquent la TEOM.
Sources
- 1. Service-public.fr, Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM ou REOM), vérifié le 18 septembre 2025. service-public.gouv.fr
- 2. Code général des impôts, article 1521 (assiette et exonérations de la TEOM). Légifrance
- 3. Code général des impôts, article 1524 (décharge ou réduction en cas de vacance de plus de trois mois). Légifrance
- 4. Code général des impôts, article 1522 bis (part incitative, TEOMI). Légifrance
- 5. Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables (application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Légifrance
- 6. BOFiP, BOI-IF-AUT-90, Établissement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. bofip.impots.gouv.fr
- 7. UFC-Que Choisir, montant moyen de la TEOM par ménage en 2025 (144 €). Données extraites le 14 septembre 2026.
Cet article est informatif et à jour de la réglementation connue en septembre 2026. Il ne constitue pas un conseil fiscal individualisé : les taux, valeurs locatives et délibérations varient selon les communes. Vérifiez votre situation sur votre avis d’imposition ou auprès de votre centre des finances publiques.