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Calculateur de rendement locatif : brut, net et cash-flow
Estimez en 30 secondes la rentabilité réelle de votre investissement locatif : rendement brut, rendement net de charges, cash-flow mensuel après crédit, et comparaison fiscale LMNP vs location nue. Gratuit, sans inscription.
Le rendement locatif brut se calcule ainsi : (loyer mensuel × 12) ÷ coût total d’acquisition × 100.
Pour le rendement net, on déduit du loyer annuel toutes les charges (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, vacance). Un bon rendement net se situe entre 4 % et 7 % selon les villes. Le statut LMNP au réel permet ensuite de neutraliser l’impôt sur ces revenus pendant des années grâce à l’amortissement.
Calculateur de rendement locatif
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Votre simulation montre un potentiel d’optimisation ? En LMNP au régime réel, l’amortissement du bien efface l’impôt sur vos loyers pendant 10 à 20 ans. Un expert LMNP partenaire analyse gratuitement votre projet et chiffre votre économie d’impôt réelle. Sans engagement.
Comment calculer le rendement locatif ? Les 3 formules
1. Le rendement brut
C’est l’indicateur de première lecture : rendement brut = (loyer mensuel × 12) ÷ coût total d’acquisition × 100. Le coût total inclut le prix d’achat, les frais de notaire (7 à 8 % dans l’ancien) et les travaux. Exemple : un T2 à 180 000 € (frais et travaux inclus 203 500 €) loué 850 €/mois affiche 10 200 € de loyers annuels, soit 5,0 % brut.
2. Le rendement net de charges
Le brut ne paie pas la taxe foncière. Le calcul sérieux déduit toutes les charges : rendement net = (loyers annuels − charges − vacance) ÷ coût total × 100. Taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO/GLI, frais de gestion, entretien et vacance locative retirent en général 1 à 2 points au rendement brut.
3. Le rendement net-net (après impôts) : là où le LMNP change tout
C’est le seul chiffre qui compte à la fin. Et c’est ici que le régime fiscal fait exploser les écarts :
| Régime | Base imposable | Impôt sur 8 000 € de revenus nets (TMI 30 %) | Verdict |
|---|---|---|---|
| Location nue (micro-foncier) | 70 % des loyers | ≈ 3 370 € | Le plus taxé |
| Location nue (réel) | Loyers − charges | ≈ 2 830 € | Mieux, sans plus |
| LMNP micro-BIC | 50 % des loyers | ≈ 2 410 € | Simple et correct |
| LMNP au réel + amortissement | Loyers − charges − amortissement | ≈ 0 € | Optimal |
En LMNP au régime réel, vous amortissez comptablement le bâti (25 à 30 ans) et le mobilier (5 à 10 ans) : cette charge fictive absorbe le bénéfice imposable, souvent intégralement, pendant 10 à 20 ans. À rendement égal, un investisseur en LMNP réel encaisse ainsi 2 000 à 3 500 € de plus chaque année qu’en location nue, sans changer de bien ni de locataire. C’est précisément ce que chiffre l’étude LMNP gratuite proposée plus haut.
Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif en 2026 ?
| Rendement net | Lecture | Typique de… |
|---|---|---|
| < 3 % | Pari patrimonial pur | Paris, Lyon, Bordeaux hypercentre |
| 3 à 5 % | Correct, équilibre valorisation/revenu | Grandes métropoles, bonnes villes moyennes |
| 5 à 7 % | Bon rendement, cash-flow atteignable | Villes moyennes dynamiques, colocation |
| > 7 % | Très rentable, vérifier le risque | Immeubles de rapport, marchés détendus |
Un rendement élevé rémunère toujours un risque (vacance, tension locative faible, travaux). L’objectif n’est pas de maximiser le chiffre, mais d’obtenir le meilleur couple rendement/risque net d’impôt, d’où l’intérêt du levier fiscal LMNP sur des biens de qualité.
5 leviers concrets pour améliorer votre rendement
- Négocier à l’achat : 5 % de moins sur le prix équivaut à environ 0,3 point de rendement immédiat et permanent.
- Passer en LMNP meublé : loyers 10 à 20 % plus élevés qu’en nu, et fiscalité amortie au réel.
- Optimiser la surface : colocation ou division augmentent le loyer au m².
- Chasser les charges : renégocier la PNO, contester la taxe foncière si erronée, comparer les entreprises de gestion locative (2,95 % à 9 % du loyer selon l’acteur).
- Limiter la vacance : un logement rénové au prix du marché se reloue en jours, pas en mois.
Questions fréquentes
Comment calculer le rendement locatif net ?
Rendement net = (loyers annuels − taxe foncière − charges copro non récupérables − assurance − gestion − entretien − vacance) ÷ coût total d’acquisition (prix + notaire + travaux) × 100. Notre calculateur ci-dessus applique exactement cette formule.
Quel est un bon rendement locatif ?
En 2026, un rendement net entre 4 % et 7 % est considéré comme bon. En dessous de 3 %, l’investissement repose surtout sur l’espoir de plus-value ; au-dessus de 7 %, vérifiez le risque locatif (vacance, marché détendu, travaux).
Pourquoi le LMNP améliore-t-il le rendement net d’impôt ?
Au régime réel, le LMNP permet d’amortir comptablement le bâti et le mobilier. Cette charge non décaissée vient effacer le bénéfice imposable : la plupart des investisseurs ne paient aucun impôt sur leurs loyers pendant 10 à 20 ans, contre 30 à 47 % de prélèvements en location nue à TMI 30 %.
Le cash-flow, c’est quoi exactement ?
C’est ce qui reste chaque mois après tout payé : loyers encaissés − charges − mensualité de crédit. Un cash-flow positif signifie que le locataire finance intégralement le bien et qu’il vous reste de la trésorerie. Un cash-flow légèrement négatif peut rester pertinent sur un bien patrimonial.
Mes données de simulation sont-elles enregistrées ?
Non. Le calculateur fonctionne entièrement dans votre navigateur : aucune donnée de simulation n’est envoyée ni stockée. Seul le formulaire d’étude LMNP, si vous le remplissez volontairement, transmet vos coordonnées.
Simulateur fourni à titre indicatif : les résultats ne constituent ni un conseil en investissement ni un conseil fiscal. Estimations d’impôt simplifiées (TMI 30 % plus prélèvements sociaux 17,2 %, hors CSG déductible et cas particuliers). Faites valider votre situation par un professionnel.