Taux de crédit immobilier en octobre 2026 : barème par durée et tendance
Les taux moyens de crédit immobilier relevés en octobre 2026 sur 10, 15, 20 et 25 ans, le dernier taux de la Banque de France, les taux d’usure du trimestre, ce qui fait monter les barèmes et un calculateur pour chiffrer votre offre.
Sommaire
- Les taux d’octobre 2026 par durée
- L’évolution des taux sur un an
- Pourquoi les taux remontent
- Les taux d’usure du trimestre
- Mensualités et calculateur
- Le taux selon votre profil
- Sur quelle durée emprunter
- Obtenir le meilleur taux
- Les règles du HCSF
- Le cas de l’investissement locatif
- Vos droits d’emprunteur
- Questions fréquentes
En octobre 2026, le taux moyen d’un crédit immobilier sur 20 ans se situe entre 3,51 et 3,73 % hors assurance selon les courtiers, contre 3,30 à 3,61 % sur 15 ans et 3,58 à 3,79 % sur 25 ans. Le taux moyen des prêts signés atteint 3,32 % en août 2026 selon la Banque de France, en hausse depuis décembre 2025.
Les taux de crédit immobilier d’octobre 2026 par durée
Les courtiers relèvent en octobre 2026 des taux moyens de 3,14 à 3,53 % sur 10 ans, 3,30 à 3,61 % sur 15 ans, 3,51 à 3,73 % sur 20 ans et 3,58 à 3,79 % sur 25 ans, hors assurance. Les meilleurs dossiers obtiennent environ 0,3 à 0,5 point de moins.
| Durée | CAFPI (9 oct.) | Pretto (oct.) | Empruntis (9 oct.) | Vousfinancer (oct.) |
|---|---|---|---|---|
| 10 ans | 3,14 % | non publié | 3,53 % | non publié |
| 15 ans | 3,30 % | 3,50 % | 3,61 % | 3,50 % |
| 20 ans | 3,51 % | 3,66 % | 3,73 % | 3,60 % |
| 25 ans | 3,58 % | 3,75 % | 3,79 % | 3,70 % |
Les écarts entre courtiers tiennent à la méthode : CAFPI publie la moyenne des dossiers qu’il a fait accepter, Empruntis et Pretto des barèmes moyens proposés par les banques. Retenez une fourchette plutôt qu’un chiffre, et comparez votre offre à la durée qui correspond à votre projet.
| Durée | CAFPI, meilleur décile | Empruntis, meilleur taux | Meilleurtaux, excellent |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,03 % | 2,85 % | 3,30 % |
| 20 ans | 3,20 % | 3,00 % | 3,40 % |
| 25 ans | 3,30 % | 3,35 % | 3,50 % |
| Référence | Dernier niveau | Date | À quoi elle sert |
|---|---|---|---|
| Taux moyen Banque de France, prêts signés | 3,32 % | Août 2026 (provisoire) | Situer le cycle |
| Observatoire Crédit Logement/CSA, prêts accordés | 3,31 % | Août 2026 | Moyenne du marché, toutes durées |
| Barèmes des courtiers, 20 ans | 3,51 à 3,73 % | Octobre 2026 | Juger une offre reçue |
| Taux d’usure, 20 ans et plus | 5,40 % | 4e trimestre 2026 | Vérifier qu’une offre est licite |
Mise à jour mensuelle
Ce baromètre est mis à jour chaque mois à la publication des barèmes des courtiers et des statistiques de la Banque de France. Dernière mise à jour : 9 octobre 2026. Prochaine donnée Banque de France le 5 novembre 2026 (taux de septembre).
L’évolution des taux immobiliers sur un an
Après un point bas à 3,08 % en décembre 2025, le taux moyen des crédits immobiliers signés est remonté chaque mois ou presque pour atteindre 3,32 % en août 2026, soit 24 points de base de plus en huit mois. Il reste sous le pic de 3,59 % atteint en janvier 2024.
Source : Banque de France, Stat Info crédits aux particuliers (août 2026, publié le 6 octobre 2026) et Panorama des prêts à l’habitat (juillet 2026). Août 2026 provisoire. Prochaine publication : 5 novembre 2026, données de septembre.
Cette série mesure les prêts réellement signés, avec un décalage de deux mois sur les barèmes proposés : la hausse visible chez les courtiers en septembre et octobre 2026 n’apparaîtra dans les chiffres de la Banque de France qu’à l’automne. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des prêts accordés atteint 3,31 % en août 2026, pour une durée moyenne de 252 mois, soit 21 ans.
Pourquoi les taux immobiliers remontent en 2026
Les taux remontent sous l’effet de deux hausses de la BCE, qui a porté son taux de dépôt à 2,50 % en septembre 2026, et de la flambée de l’OAT 10 ans, proche de 4,9 % début octobre. Les banques compriment leurs marges, ce qui freine la hausse sans l’empêcher.
| Facteur | Situation | Effet sur les barèmes |
|---|---|---|
| Taux de dépôt de la BCE | 2,50 % depuis le 16 septembre 2026, après deux hausses en juin et septembre | Hausse |
| OAT 10 ans | Autour de 4,9 % début octobre 2026, au plus haut depuis plus de vingt ans | Hausse |
| Marge des banques | Comprimée pour soutenir la production | Amortit |
| Règles du HCSF | 35 % d’endettement et 25 ans maintenus en 2026 | Stable |
Faut-il attendre une baisse ? Rien ne l’annonce à court terme, et la prochaine décision de la BCE est attendue le 29 octobre 2026. Surtout, un taux se renégocie ou se rachète plus tard, alors qu’un prix d’achat ne se renégocie jamais : dans un marché à taux élevés, c’est le prix qui se négocie. Pour comparer les établissements, voyez notre comparatif des meilleures banques pour un prêt immobilier.
Les taux d’usure du 4e trimestre 2026
Du 1er octobre au 31 décembre 2026, le taux d’usure des prêts immobiliers à taux fixe est de 4,09 % sous 10 ans, 4,68 % de 10 à moins de 20 ans et 5,40 % à partir de 20 ans, en TAEG. Il a augmenté de 0,02 à 0,24 point par rapport au trimestre précédent.
| Catégorie | 3e trimestre 2026 | 4e trimestre 2026 | Évolution |
|---|---|---|---|
| Taux fixe, moins de 10 ans | 4,07 % | 4,09 % | +0,02 pt |
| Taux fixe, 10 à moins de 20 ans | 4,57 % | 4,68 % | +0,11 pt |
| Taux fixe, 20 ans et plus | 5,29 % | 5,40 % | +0,11 pt |
| Taux variable | 5,28 % | 5,52 % | +0,24 pt |
| Prêt relais | 6,39 % | 6,49 % | +0,10 pt |
Le taux d’usure est égal au taux effectif moyen du trimestre précédent augmenté d’un tiers (article L. 314-6 du code de la consommation). Il s’applique au TAEG, assurance comprise : un dossier qui bute sur l’usure à cause de l’assurance peut passer en changeant d’assureur ou en allongeant la durée à 20 ans, qui change de catégorie. Source : Banque de France, taux d’usure du 4e trimestre 2026.
Mensualités aux taux du mois et calculateur
Aux taux moyens d’octobre 2026, un prêt de 200 000 euros coûte environ 1 430 euros par mois sur 15 ans, 1 176 euros sur 20 ans et 1 028 euros sur 25 ans, hors assurance. Un dixième de point vaut environ 2 470 euros d’intérêts sur 200 000 euros empruntés sur 20 ans.
| Capital | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 1 072 € | 882 € | 771 € |
| 200 000 € | 1 430 € | 1 176 € | 1 028 € |
| 250 000 € | 1 787 € | 1 471 € | 1 285 € |
| 300 000 € | 2 145 € | 1 765 € | 1 542 € |
Votre mensualité et votre coût réel
Renseignez au minimum le montant, la durée et le taux nominal qu’on vous annonce.
25 ans maximum en règle générale, 27 ans en VEFA ou avec travaux.
Le taux hors assurance, celui que la banque affiche.
Sur le capital initial. De 0,10 à 0,40 % selon l’âge.
Pour calculer votre taux d’effort au sens du HCSF.
Mensualités de crédits en cours, auto ou consommation.
Calcul indicatif d’un prêt amortissable à taux fixe. Le TAEG réel intègre aussi les frais de dossier et de garantie. Demandez-le à chaque banque pour comparer à armes égales.
Ce que vaut un dixième de point
| Capital emprunté | Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 1 329 € | 1 855 € | 2 421 € |
| 200 000 € | 1 772 € | 2 473 € | 3 227 € |
| 300 000 € | 2 657 € | 3 709 € | 4 841 € |
Un gain de 0,30 point, courant lorsqu’on met quatre banques en concurrence, triple ces montants. Ajoutez au plan de financement les frais de notaire, et pour un projet locatif, calculez le rendement net après financement.
Quel taux pouvez-vous obtenir avec votre profil
Les banques classent les dossiers en grilles. Entre la meilleure et la grille standard, l’écart atteint couramment 0,3 à 0,6 point sur la même durée, le même mois. Six critères décident : apport, taux d’effort, revenus, stabilité professionnelle, épargne résiduelle et qualité du bien, DPE compris.
| Grille | Écart au barème | Profil correspondant | Verdict |
|---|---|---|---|
| Excellente | -0,20 à -0,40 pt | Apport de 20 % et plus, taux d’effort sous 30 %, revenus élevés et stables, épargne résiduelle de six mois, bien classé A à D | Négociable |
| Bonne | -0,10 à 0 pt | Apport de 10 à 20 %, taux d’effort de 30 à 33 %, CDI confirmé ou fonctionnaire | Standard haut |
| Standard | +0,10 à +0,25 pt | Apport limité aux frais de notaire et de garantie, taux d’effort de 33 à 35 % | À travailler |
| Sous contrainte | +0,25 à +0,60 pt, ou refus | Sans apport, taux d’effort au plafond, revenus non salariés récents, bien classé F ou G | Courtier requis |
Ces critères se travaillent avant le dépôt, jamais après. Notre page sur le salaire nécessaire pour emprunter donne les seuils par montant, et les profils non salariés trouveront la marche à suivre dans notre guide sur l’achat immobilier sans CDI.
Sur quelle durée emprunter : 15, 20 ou 25 ans
À taux identique, passer de 20 à 25 ans allège la mensualité d’environ 14 % et alourdit les intérêts d’environ 28 %. En octobre 2026, le taux monte aussi avec la durée : environ 0,15 à 0,20 point de plus entre 15 et 20 ans, puis 0,05 à 0,10 point entre 20 et 25 ans.
| Durée | Mensualité | Intérêts totaux | Usage dominant |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 123 | 73 | Apport élevé, revente à moyen terme |
| 20 ans | 100 | 100 | Résidence principale |
| 25 ans | 86 | 128 | Investissement locatif, primo-accession |
En résidence principale, la durée courte minimise le coût si la mensualité passe. En investissement locatif, la durée longue préserve la trésorerie et améliore le cash-flow. Le détail figure dans notre guide sur la durée de crédit à choisir.
Un courtier accède à des grilles négociées : le gain constaté se situe couramment entre 0,15 et 0,30 point.
Comment obtenir le meilleur taux de crédit immobilier
Sept leviers fonctionnent dans tous les marchés : préparer son profil, mettre quatre à cinq établissements en concurrence, arbitrer la délégation d’assurance, négocier les frais annexes, ajuster la durée, passer par un courtier pour les profils atypiques, et comparer toujours en TAEG. Le gain cumulé atteint 0,3 à 0,6 point.
- Préparer le profil. Solder un petit crédit, garder une épargne résiduelle, attendre la fin d’une période d’essai.
- Mettre en concurrence. Deux banques en ligne, deux banques de réseau, un courtier : une offre écrite concurrente est le seul argument qui fait baisser les autres.
- Arbitrer l’assurance. Une délégation coûte souvent 30 à 50 % de moins que l’assurance groupe ; voyez comment économiser sur l’assurance emprunteur.
- Négocier les frais annexes. Frais de dossier et de garantie entrent dans le TAEG ; une caution est souvent moins chère qu’une hypothèque.
- Ajuster la durée. Pour passer sous 35 % d’endettement ou changer de catégorie d’usure.
- Passer par un courtier pour les indépendants, les dirigeants, les SCI et les investisseurs multi-biens.
- Comparer en TAEG, jamais en taux nominal.
Les règles du HCSF à respecter
Le HCSF plafonne le taux d’effort à 35 % des revenus nets, assurance comprise, et la durée à 25 ans, ou 27 ans en VEFA ou avec au moins 10 % de travaux. Les banques peuvent déroger pour 20 % de leur production. Ces règles ont été maintenues lors des réunions du HCSF de mars et juin 2026.
Les dérogations, réservées en priorité aux résidences principales et aux primo-accédants, ont atteint 17,5 % de la production au premier trimestre 2026. Un dossier à 34 % peut aussi être refusé pour un reste à vivre jugé insuffisant, qui n’est pas un critère HCSF mais une appréciation bancaire. Pour les profils sans apport, voyez notre guide de l’investissement locatif sans apport.
Le taux est-il plus élevé pour un investissement locatif
Légèrement, car la banque juge le risque supérieur. Mais l’écart de taux compte moins que la méthode de calcul de l’endettement : les loyers sont retenus à 70 %, et certaines banques appliquent la méthode du différentiel, qui change davantage la capacité d’emprunt que 0,10 point de taux.
Posez la question de la méthode dès le premier rendez-vous : deux banques au même barème peuvent aboutir à des capacités d’emprunt écartées de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Voyez aussi notre comparatif de l’assurance emprunteur en investissement locatif et notre guide de l’investissement locatif. Si vous avez emprunté quand les taux étaient plus hauts, comparez les organismes de rachat de crédits : une renégociation devient rentable à partir d’environ 0,7 point d’écart.
Vos droits d’emprunteur
Quatre protections s’appliquent à tout crédit immobilier : dix jours de réflexion avant d’accepter l’offre, le libre choix de l’assurance emprunteur, le droit de la résilier à tout moment, et des indemnités de remboursement anticipé plafonnées à six mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû.
| Protection | Texte | Portée pratique |
|---|---|---|
| Délai de réflexion | Loi Scrivener 2 du 13 juillet 1979 | Offre valable 30 jours, acceptation impossible avant le 11e jour |
| Libre choix de l’assurance | Loi Lagarde du 1er juillet 2010 | Contrat externe à garanties équivalentes accepté |
| Résiliation à tout moment | Loi Lemoine du 28 février 2022 | Changement d’assurance sans frais en cours de prêt |
| Plafond des indemnités | Article R. 313-25 du code de la consommation | Six mois d’intérêts, dans la limite de 3 % du capital restant dû |
Lexique
- TAEG
- Taux annuel effectif global : taux nominal, assurance, frais de dossier et de garantie. Seul indicateur comparable, et celui que plafonne l’usure.
- Taux nominal
- Taux d’intérêt seul, hors assurance et hors frais, celui qu’affiche la banque et qu’on saisit dans un calculateur.
- Taux d’usure
- Plafond légal du TAEG, égal au taux effectif moyen du trimestre précédent augmenté d’un tiers, révisé chaque trimestre.
- Taux d’effort
- Part des revenus nets consacrée aux crédits, assurance comprise, plafonnée à 35 % par le HCSF.
- OAT 10 ans
- Obligation de l’État français à dix ans, référence du coût de financement long des banques.
- Délégation d’assurance
- Assurance emprunteur souscrite hors de la banque prêteuse, à garanties équivalentes, souvent bien moins chère.
Faire vérifier le taux qu’on vous propose
Décrivez votre projet en une minute : nous situons l’offre reçue par rapport au barème du mois et identifions les leviers restants sur votre dossier.
Questions fréquentes sur les taux de crédit immobilier
Quel est le taux de crédit immobilier actuel ?
En octobre 2026, les courtiers relèvent des taux moyens de 3,30 à 3,61 % sur 15 ans, 3,51 à 3,73 % sur 20 ans et 3,58 à 3,79 % sur 25 ans, hors assurance. Le taux moyen des prêts effectivement signés, publié par la Banque de France, atteint 3,32 % en août 2026, en hausse de 24 points de base depuis décembre 2025.
Quel taux sur 25 ans actuellement ?
Sur 25 ans, les taux moyens d’octobre 2026 vont de 3,58 % chez CAFPI à 3,79 % chez Empruntis, avec 3,75 % chez Pretto et 3,70 % chez Vousfinancer. Les meilleurs dossiers obtiennent autour de 3,30 à 3,50 %. Le taux d’usure sur cette durée est de 5,40 % en TAEG au quatrième trimestre 2026.
Quelle mensualité pour 200 000 euros sur 25 ans ?
À 3,75 %, le taux moyen relevé par Pretto en octobre 2026, un prêt de 200 000 euros sur 25 ans coûte environ 1 028 euros par mois hors assurance, soit environ 108 500 euros d’intérêts sur la durée. Avec une assurance à 0,30 % du capital, comptez environ 1 078 euros par mois.
Les taux immobiliers vont-ils baisser ?
Rien ne l’indique à court terme. La BCE a relevé son taux de dépôt à 2,50 % en septembre 2026 et l’OAT 10 ans française tourne autour de 4,9 %, au plus haut depuis plus de vingt ans. Les courtiers annoncent des barèmes en hausse en octobre. La prochaine réunion de la BCE a lieu les 28 et 29 octobre 2026.
Pourquoi ma banque me propose un taux plus élevé que la moyenne annoncée ?
Le taux moyen de la Banque de France agrège tous les prêts signés, y compris les prêts aidés, les tranches bonifiées et les meilleurs dossiers. Un barème bancaire s’adresse à un emprunteur standard sans aide, et votre taux personnel dépend en plus de votre apport, de votre taux d’effort, de vos revenus et de la qualité du bien.
Quel est le taux d’usure en octobre 2026 ?
Au quatrième trimestre 2026, le taux d’usure des prêts immobiliers à taux fixe est de 4,09 % sous 10 ans, 4,68 % de 10 à moins de 20 ans et 5,40 % à partir de 20 ans, en TAEG. Il atteint 5,52 % pour les prêts à taux variable et 6,49 % pour les prêts relais, selon la Banque de France.
Quel salaire pour emprunter 200 000 euros ?
Pour 200 000 euros sur 25 ans à 3,75 % avec une assurance à 0,30 %, la mensualité atteint environ 1 078 euros. Avec le plafond de 35 % d’endettement fixé par le HCSF, il faut environ 3 080 euros de revenus nets mensuels, sans autre crédit en cours.
Le taux est-il plus élevé pour un investissement locatif ?
Légèrement, car la banque juge le risque supérieur. Mais l’écart de taux compte moins que la méthode de calcul de l’endettement : les loyers sont retenus à 70 % de leur montant, et certaines banques appliquent la méthode du différentiel, qui change davantage la capacité d’emprunt que 0,10 point de taux.
Comment obtenir le meilleur taux de crédit immobilier ?
Préparez votre profil avant le dépôt, mettez quatre à cinq établissements en concurrence, arbitrez la délégation d’assurance, négociez les frais annexes, ajustez la durée, passez par un courtier pour les profils atypiques et comparez toujours les offres en TAEG. Le gain cumulé atteint couramment 0,3 à 0,6 point.
Sources
- 1. Banque de France, Stat Info crédits aux particuliers, août 2026, publié le 6 octobre 2026 ; Panorama des prêts à l’habitat des ménages, juillet 2026, publié le 10 septembre 2026.
- 2. Banque de France, taux d’usure du 4e trimestre 2026, mis en ligne le 28 septembre 2026.
- 3. CAFPI, analyse des taux d’octobre 2026 (9 octobre 2026) ; Pretto, analyse des taux d’octobre 2026 ; Empruntis, taux immobiliers (9 octobre 2026) ; Meilleurtaux, baromètre des taux (5 octobre 2026) ; Vousfinancer, grilles d’octobre 2026.
- 4. Observatoire Crédit Logement/CSA, tableau de bord d’août 2026.
- 5. Banque centrale européenne, taux directeurs et calendrier des réunions, consultés le 9 octobre 2026.
- 6. Haut Conseil de stabilité financière, mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers ; code de la consommation, articles L. 314-6 et R. 313-25.
Ce baromètre et son calculateur sont fournis à titre informatif et ne constituent ni un conseil financier ni une offre de prêt. Les taux relevés sont des moyennes publiées par des courtiers et la Banque de France ; seule une banque peut établir une offre et son TAEG.
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