Comparer les SCPI · 15 SCPI analysées
Meilleures SCPI 2026 : comparatif de 15 SCPI, frais, délais et liquidité
Quinze SCPI comparées sur les mêmes critères : rendement distribué en 2025, performance globale, frais, souscription minimum, délai de jouissance et parts en attente de retrait. Chaque fiche renvoie au bulletin de la société de gestion.
Comparer les SCPI
Quelle est la meilleure SCPI en 2026 ?
Parmi les quinze SCPI comparées, Iroko Zen obtient la meilleure note ILA (8,8 / 10) et le taux de distribution 2025 le plus élevé (7,14 %), devant Remake Live (8,4) et Corum Origin (8,0). La note pèse aussi les frais, la liquidité et le patrimoine, relevés au 30 juin 2026.
| SCPI | Note ILA sur 10, éditoriale | Taux de distribution 2025, constaté | Performance globale 2025, constatée | Frais de souscription inclus dans le prix de part | Souscription minimum | Délai de jouissance après la souscription | Parts en attente de retrait |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1Iroko Zen | 8,8 / 10 | 7,14 % | 8,13 % | 0 %sortie 6 % TTC si détention courte | 5 000 € | 1er jour du 4e mois | Aucune |
| 2Remake Live | 8,4 / 10 | 7,05 % | 7,05 % | 0 %sortie 5 % TTC avant 5 ans | 204 € | 1er jour du 4e mois | Aucune |
| 3Corum Origin | 8,0 / 10 | 6,50 % | 6,50 % | 11,96 % | 1 135 € | 1er jour du 6e mois | Aucune |
| 4Corum Eurion | 7,7 / 10 | 5,73 % | 5,73 % | 12 % | 215 € | 1er jour du 6e mois | Aucune |
| 5Sofidy Europe Invest | 7,5 / 10 | 5,41 % | 5,41 % | 9 %10,8 % TTC | 235 € | 1er jour du 4e mois | Aucune |
| 6Activimmo | 7,1 / 10 | 5,49 % | 5,49 % | 10,6 %12,72 % TTC | 613,50 € | 1er jour du 6e mois | 0,8 % des parts |
| 7NCap Régions | 7,0 / 10 | 5,72 % | 7,51 % | 10 % HT12 % TTC | 3 410 €5 parts | 1er jour ouvré du 6e mois | Aucune |
| 8Corum XL | 6,9 / 10 | 5,30 % | 5,30 % | 12 % | 195 € | 1er jour du 6e mois | Voir bulletin |
| 9Immorente | 6,5 / 10 | 5,00 % | 5,00 % | 10 %12 % TTC | 340 € | 1er jour du mois suivantjusqu’au 31 décembre 2026 | 1,6 % de la capitalisation |
| 10Pierre Expansion Santé | 6,2 / 10 | 5,04 % | 5,04 % | 12 %14,4 % TTC | 1 335 €5 parts | 1er jour du 2e mois | Aucune |
| 11Perial Hospitalité Europe | 6,1 / 10 | 4,11 % | 4,11 % | 8,5 %10,2 % TTC | 905 €5 parts | 1er jour du 4e mois | 2,7 % de la capitalisation |
| 12Novaxia Neo | 6,0 / 10 | 5,50 % | 5,50 % | 0 %sortie 6 % TTC avant 5 ans | 187 € | Aucun délai | 5,98 % des parts |
| 13Primovie | 4,0 / 10 | 4,04 % | -7,31 % | Souscription fermée | Sans objet | Sans objet | Capital suspendu |
| 14Edissimmo | 3,8 / 10 | 3,63 % | -6,31 % | 8 % | 150 € | 1er jour du 6e mois | 4,89 % de la capitalisation |
| 15Primopierre | 3,5 / 10 | 3,62 % | -5,11 % | Souscription fermée | Sans objet | Sans objet | Capital suspendu |
| Moyenne du marché | Sans objet | 4,91 % | 1,46 % | Non publié | Non publié | Non publié | 2,2 % de la capitalisation |
Taux de distribution : dividende brut de 2025 rapporté au prix de part au 1er janvier 2025. Performance globale : ce taux augmenté de la variation du prix de part sur l’année. La note ILA est une appréciation éditoriale sur 10 qui pèse performance, frais, gouvernance, qualité du patrimoine et liquidité ; elle n’est pas une recommandation. Un clic sur le nom d’une SCPI ouvre sa fiche.
Trois lectures que le tableau rend visibles
- Un rendement peut masquer une perte. Primovie a distribué 4,04 % en 2025 pour une performance globale de -7,31 %. Edissimmo : 3,63 % distribués, -6,31 % de performance globale. À l’inverse, NCap Régions passe de 5,72 % à 7,51 % grâce à la hausse de son prix de part.
- Zéro frais d’entrée ne veut pas dire zéro frais. Iroko Zen, Remake Live et Novaxia Neo reportent le coût sur la gestion (14,4 à 18 % TTC) et sur la sortie anticipée (5 à 6 % TTC). Sofidy Europe Invest, souvent rangée parmi elles, inclut 9 % HT dans son prix de part.
- La liquidité sépare les SCPI plus que le rendement. Primopierre et Primovie ne se revendent plus que sur un marché secondaire. Novaxia Neo (5,98 % des parts) et Edissimmo (4,89 % de la capitalisation) ont une file d’attente au retrait. Notre page sur les SCPI à éviter détaille ces signaux.
Fiches détaillées
Les 15 SCPI, fiche par fiche
Chaque fiche reprend les six mêmes rubriques, sépare ce qui a été constaté de ce qui est seulement visé, et renvoie au document officiel. Le bouton « Étudier cette SCPI » ouvre le formulaire avec la SCPI déjà sélectionnée.
Iroko Zen
Iroko · Diversifiée, Europe
- Souscription minimum
- 5 000 € pour une première souscription, 1 000 € ensuite. Prix de part : 204 € au 30 juin 2026, 205 € depuis le 1er août 2026.
- Frais
- 0 % à la souscription. Gestion : 14,4 % TTC maximum des produits locatifs. Sortie anticipée : 6 % TTC avant 3 ans de détention, seuil porté à 6 ans pour les parts souscrites à compter du 1er septembre 2026.
- Délai de jouissance
- 1er jour du 4e mois suivant la validation de la souscription.
- Liquidité
- Aucune part en attente de retrait.
- Patrimoine
- 1,605 Md€ de capitalisation, 183 actifs, 471 locataires. Taux d’occupation financier 96,88 %, endettement 24,45 %. France 27,3 %, Royaume-Uni 26,7 %, Espagne 15,6 %, Pays-Bas 10,5 %.
- Date des données
- 30 juin 2026. Source : Bulletin trimestriel n° 23 (T2 2026), Iroko.
Historique, constaté
- Taux de distribution 2025 : 7,14 % (7,32 % en 2024, 7,12 % en 2023)
- Performance globale annuelle 2025 : 8,13 %
Objectif, non garanti
- TRI de 6 % sur 10 ans
Remake Live
Remake AM · Diversifiée, Europe
- Souscription minimum
- 1 part, soit 204 €.
- Frais
- 0 % à la souscription. Gestion : 18 % TTC des loyers encaissés. Retrait : 5 % TTC pour les parts détenues depuis moins de 5 ans.
- Délai de jouissance
- 1er jour du 4e mois suivant celui de la souscription.
- Liquidité
- Aucune part en attente de retrait.
- Patrimoine
- 904 M€ de capitalisation, 77 immeubles. Taux d’occupation financier 98,93 %, endettement 27,15 %. Royaume-Uni 31,1 %, France 21,7 %, Pays-Bas 10,6 %, Espagne 9,7 %.
- Date des données
- 30 juin 2026. Source : Bulletin d’information du 2e trimestre 2026, Remake AM.
Historique, constaté
- Taux de distribution 2025 : 7,05 %
- Performance globale annuelle 2025 : 7,05 %
- TRI depuis le lancement : 7,31 %
Objectif, non garanti
- Taux de distribution cible : 5,50 %
- TRI cible : 7 % à 10 ans
L’objectif de distribution (5,50 %) est inférieur de 1,55 point au taux servi en 2025.
Corum Origin
Corum AM · Diversifiée, zone euro
- Souscription minimum
- 1 part, soit 1 135 € (prix inchangé depuis le 1er avril 2022).
- Frais
- 11,96 % TTI inclus dans le prix de part : le prix de retrait est de 999,21 €. Gestion : 13,2 % TTC des loyers encaissés. Pas de frais de retrait.
- Délai de jouissance
- 1er jour du 6e mois suivant la souscription.
- Liquidité
- Aucune part en attente de retrait.
- Patrimoine
- 4,04 Md€ de capitalisation, 170 immeubles, 434 locataires dans 13 pays. Taux d’occupation financier 95,77 %. 93 % du patrimoine hors de France.
- Date des données
- 30 juin 2026. Source : Fil d’actualités du 2e trimestre 2026, Corum AM.
Historique, constaté
- Taux de distribution 2025 : 6,50 %
- Performance globale annuelle 2025 : 6,50 %
- TRI 10 ans : 6,75 %
Objectif, non garanti
- Rendement annuel de 6 %
Corum Eurion
Corum AM · Zone euro, label ISR
- Souscription minimum
- 1 part, soit 215 €.
- Frais
- 12 % TTC du prix de part : le prix de revente est de 189,20 €. Gestion : 12,40 % HT des loyers encaissés en zone euro. Pas de frais de retrait.
- Délai de jouissance
- 1er jour du 6e mois suivant la souscription.
- Liquidité
- Aucune part en attente de retrait.
- Patrimoine
- 1,534 Md€ de capitalisation, 54 locataires. Taux d’occupation financier 99,92 %. Bureaux 73 %, hôtellerie 11 %, industriel 8 %, commerces 7 %.
- Date des données
- 30 juin 2026. Source : Fil d’actualités du 2e trimestre 2026, Corum AM.
Historique, constaté
- Taux de distribution 2025 : 5,73 %
- Performance globale annuelle 2025 : 5,73 %
- TRI depuis la création : 6,49 %
Objectif, non garanti
- Rendement 2026 : 4,5 %
L’objectif 2026 (4,5 %) est inférieur de 1,23 point au taux servi en 2025.
Sofidy Europe Invest
Sofidy · Diversifiée, Europe
- Souscription minimum
- 1 part, soit 235 €.
- Frais
- 9 % HT, soit 10,8 % TTC, inclus dans le prix de part : le prix de retrait est de 213,85 €. Gestion : 14,4 % TTC.
- Délai de jouissance
- 1er jour du 4e mois suivant la souscription et son règlement.
- Liquidité
- Aucune part en attente de retrait.
- Patrimoine
- 420,7 M€ de capitalisation, 38 immeubles. Taux d’occupation financier 96,00 %, endettement 19,5 %. Pays-Bas 35,1 %, Espagne 29,2 %, Allemagne 13,6 %.
- Date des données
- 30 juin 2026. Source : Bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026, Sofidy.
Historique, constaté
- Taux de distribution 2025 : 5,41 %
- Performance globale annuelle 2025 : 5,41 %
Objectif, non garanti
- Dividende 2026 : 10,50 à 11,30 € par part, soit 4,5 à 4,8 % du prix de part
Sofidy Europe Invest n’est pas une SCPI sans frais d’entrée : 9 % HT sont inclus dans le prix de part.
Activimmo
Alderan · Logistique et locaux d’activités
- Souscription minimum
- 1 part depuis le 1er mai 2026 (10 parts auparavant), soit 613,50 € depuis le 1er juillet 2026 (610 € avant cette date).
- Frais
- 10,6 % HT, soit 12,72 % TTC, inclus dans le prix de part : le prix de retrait est de 548,47 €.
- Délai de jouissance
- 1er jour du 6e mois suivant la souscription.
- Liquidité
- 17 993 parts en attente de retrait sur 2 327 018, soit 0,8 % des parts.
- Patrimoine
- 1,4 Md€ de capitalisation, 182 actifs, 369 locataires. Taux d’occupation financier 93,3 % hors développements, endettement 0,86 %. France 74,8 %, Espagne 12,9 %. Entrepôts logistiques 54,4 %, locaux d’activités 30,2 %.
- Date des données
- 30 juin 2026. Source : Bulletin périodique d’information T2 2026, Alderan.
Historique, constaté
- Taux de distribution 2025 : 5,49 %
- Performance globale annuelle 2025 : 5,49 %
Objectif, non garanti
- Distribution 2026 : 33,55 € par part en pleine jouissance
- TRI : 5 % sur 10 ans
NCap Régions
Norma Capital · France, régions (ex Vendôme Régions)
- Souscription minimum
- 5 parts pour une première souscription, soit 3 410 € (682 € la part depuis le 2 septembre 2025).
- Frais
- 10 % HT, soit 12 % TTC, inclus dans le prix de part.
- Délai de jouissance
- 1er jour ouvré du 6e mois suivant la réception intégrale des fonds.
- Liquidité
- Aucune part en attente de retrait.
- Patrimoine
- 1 106,7 M€ de capitalisation, 183 biens en France, 427 locataires. Taux d’occupation financier 90,7 %, endettement 23,28 %. Bureaux 56 %, commerces 30 %, activités 14 %.
- Date des données
- 30 juin 2026. Source : Bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026, Norma Capital.
Historique, constaté
- Taux de distribution 2025 : 5,72 %
- Performance globale annuelle 2025 : 7,51 %
- TRI 10 ans (2015-2025) : 6,13 %
Objectif, non garanti
- Performance 2026 : 5,10 à 6 %
Le taux d’occupation financier (90,7 %) est le point à suivre dans les prochains bulletins.
Corum XL
Corum AM · Europe, zone euro et hors zone euro
- Souscription minimum
- 1 part, soit 195 €.
- Frais
- 12 % TTC inclus dans le prix de part : le prix de retrait est de 171,60 €. Gestion : 13,2 % TTC des loyers encaissés.
- Délai de jouissance
- 1er jour du 6e mois suivant la souscription.
- Liquidité
- Nombre de parts en attente non relevé dans les sources consultées : à lire dans le Fil d’actualités du 2e trimestre 2026.
- Patrimoine
- 2,17 Md€ de capitalisation, 96 immeubles, 239 locataires dans 11 pays. Taux d’occupation financier 95,6 %. Bureaux 59 %, commerces 16 %, hôtellerie 13 %.
- Date des données
- 30 juin 2026. Source : Fil d’actualités du 2e trimestre 2026, Corum AM.
Historique, constaté
- Taux de distribution 2025 : 5,30 %
- Performance globale annuelle 2025 : 5,30 %
Objectif, non garanti
- Rendement 2026 : 5 %
- TRI : 10 % sur 10 ans
Une partie des loyers est perçue en devises : le risque de change s’ajoute au risque immobilier.
Immorente
Sofidy · Commerces et diversifiée, créée en 1988
- Souscription minimum
- 1 part, soit 340 € (prix inchangé depuis le 1er novembre 2021).
- Frais
- 10 % HT, soit 12 % TTC, inclus dans le prix de part : le prix de retrait est de 306 €.
- Délai de jouissance
- 1er jour du mois qui suit la souscription, mesure temporaire applicable jusqu’au 31 décembre 2026.
- Liquidité
- 202 747 parts en attente de retrait, soit environ 1,6 % de la capitalisation.
- Patrimoine
- 4 391 M€ de capitalisation, 986 immeubles en France et dans sept pays européens. Taux d’occupation financier 91,17 %, endettement 19,0 %.
- Date des données
- 30 juin 2026. Source : Bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026, Sofidy.
Historique, constaté
- Taux de distribution 2025 : 5,00 %
- Performance globale annuelle 2025 : 5,00 %
- TRI 10 ans : 4,42 % ; TRI 20 ans : 7,39 %
Objectif, non garanti
- Dividende 2026 : 15,00 à 16,40 € par part, soit 4,4 à 4,8 % du prix de part
Pierre Expansion Santé
Fiducial Gérance · Santé, sans endettement
- Souscription minimum
- 5 parts pour un nouvel associé, soit 1 335 € (267 € la part depuis le 1er mars 2021).
- Frais
- 12 % HT, soit 14,4 % TTC, inclus dans le prix de part : le prix de retrait est de 234,96 €. Gestion : 9,5 % HT, soit 11,4 % TTC, des produits locatifs encaissés.
- Délai de jouissance
- 1er jour du 2e mois suivant la souscription et son règlement intégral.
- Liquidité
- Aucune demande de retrait en attente.
- Patrimoine
- 82,8 M€ de capitalisation, 39 immeubles, 72 locataires. Taux d’occupation financier proche de 98 %, endettement nul. Paris 39,9 %, Île-de-France 24 %, régions 36,1 %.
- Date des données
- 30 juin 2026. Source : Bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026, Fiducial Gérance.
Historique, constaté
- Taux de distribution 2025 : 5,04 %
- Performance globale annuelle 2025 : 5,04 %
- TRI 10 ans : 5,79 %
Objectif, non garanti
Aucun objectif chiffré relevé dans le bulletin du 2e trimestre 2026.
Avec 82,8 M€ de capitalisation, c’est la plus petite SCPI de la sélection : la diversification locative y est plus limitée.
Perial Hospitalité Europe
Perial AM · Hôtellerie, santé, éducation (ex PF Hospitalité Europe)
- Souscription minimum
- 5 parts pour une première souscription, soit 905 € (181 € la part).
- Frais
- 8,5 % HT, soit 10,2 % TTC, inclus dans le prix de part : le prix de retrait est de 165,61 €.
- Délai de jouissance
- 1er jour du 4e mois suivant l’enregistrement de la souscription.
- Liquidité
- 49 937 parts en attente de retrait, soit environ 2,7 % de la capitalisation. Les souscriptions ne sont acceptées que pour compenser des retraits.
- Patrimoine
- 333 M€ de capitalisation, 29 immeubles. Taux d’occupation financier 99,3 %, endettement 28,3 %. Allemagne 65,9 %, Espagne 18,0 %, Italie 12,2 %, Pays-Bas 3,9 %.
- Date des données
- 30 juin 2026. Source : Bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026, Perial AM.
Historique, constaté
- Taux de distribution 2025 : 4,11 %
- Performance globale annuelle 2025 : 4,11 %
Objectif, non garanti
- TRI : 4,50 % sur 10 ans
Deux tiers du patrimoine sont situés en Allemagne : la concentration géographique est forte.
Novaxia Neo
Novaxia Investissement · Bureaux, transformation urbaine
- Souscription minimum
- 1 part, soit 187 €.
- Frais
- 0 % à la souscription. Gestion : 15 % HT, soit 18 % TTC, des produits encaissés. Retrait : 6 % TTC du montant remboursé avant 5 ans de détention.
- Délai de jouissance
- Aucun délai de jouissance (supprimé en 2025).
- Liquidité
- 136 830 parts en attente de retrait, soit 5,98 % des parts.
- Patrimoine
- 427,9 M€ de capitalisation, 38 actifs, 128 locataires. Taux d’occupation financier 91,1 %, endettement 35 % net de trésorerie. Bureaux 94 %. Valeur de reconstitution : 171,25 € par part, soit un prix de souscription supérieur de 9,2 %.
- Date des données
- 30 juin 2026. Source : Bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026, Novaxia Investissement.
Historique, constaté
- Taux de distribution 2025 : 5,50 %
- Performance globale annuelle 2025 : 5,50 %
- TRI 5 ans : 6,99 %
Objectif, non garanti
- Taux de distribution 2026 : 5 %
Près de 6 % des parts attendent une contrepartie : un retrait peut prendre plusieurs mois, sans garantie d’exécution.
Primovie
Praemia REIM · Santé et éducation
- Souscription minimum
- Souscription fermée depuis le 23 juin 2026. Dernier prix de souscription : 164 €.
- Frais
- Achat sur le marché secondaire : commission de cession de 4 % HT, soit 4,8 % TTC. La commission de souscription était de 9 % HT.
- Délai de jouissance
- Sans objet tant que la variabilité du capital est suspendue.
- Liquidité
- Variabilité du capital suspendue par l’assemblée générale du 23 juin 2026. Les parts s’échangent par confrontation mensuelle des ordres. Première confrontation le 24 septembre 2026 : 50,00 € net vendeur, 54,90 € pour l’acquéreur.
- Patrimoine
- 3,2 Md€ de capitalisation, 297 immeubles. Taux d’occupation financier 94,6 %, endettement 30,1 %. Santé et seniors 78,7 %, bureaux 16,1 %. Valeur de réalisation : 123,76 € par part.
- Date des données
- 30 juin 2026, prix d’exécution du 24 septembre 2026. Source : Bulletin d’information du 2e trimestre 2026, Praemia REIM.
Historique, constaté
- Taux de distribution 2025 : 4,04 %
- Performance globale annuelle 2025 : -7,31 %
- TRI 5 ans : -1,19 % ; TRI 10 ans : 2,84 %
Objectif, non garanti
Aucun objectif publié : la souscription est fermée.
Le prix d’exécution du 24 septembre 2026 est inférieur de 70 % au dernier prix de souscription.
Edissimmo
Amundi Immobilier · Bureaux, France et Europe
- Souscription minimum
- 1 part, soit 150 € depuis le 28 août 2026 (172 € au 30 juin 2026).
- Frais
- Environ 8 % inclus dans le prix de part : le prix de retrait est de 138,01 € depuis le 28 août 2026.
- Délai de jouissance
- 1er jour du 6e mois suivant la date de souscription.
- Liquidité
- Parts en attente de retrait : 4,89 % de la capitalisation, soit 861 584 parts. Fonds de remboursement doté de 11,1 M€.
- Patrimoine
- 3 030 M€ de capitalisation au 30 juin 2026, 178 immeubles. Taux d’occupation financier 83,84 %. France 78,1 %, Allemagne 13,1 %.
- Date des données
- 30 juin 2026, prix de part du 28 août 2026. Source : Bulletin d’information du 1er semestre 2026, Amundi Immobilier.
Historique, constaté
- Taux de distribution 2025 : 3,63 % (6,94 € par part)
- Performance globale annuelle 2025 : -6,31 %
- TRI 10 ans (2015-2025) : 0,77 %
Objectif, non garanti
Aucun objectif chiffré relevé dans le bulletin du 2e trimestre 2026.
Le prix de part a été abaissé de 172 € à 150 € le 28 août 2026, soit une baisse de 12,8 %.
Primopierre
Praemia REIM · Bureaux, Île-de-France
- Souscription minimum
- Souscription fermée depuis le 7 janvier 2026. Dernier prix de souscription : 115 €.
- Frais
- Achat sur le marché secondaire uniquement. La commission de souscription était de 8,25 % HT.
- Délai de jouissance
- Sans objet tant que la variabilité du capital est suspendue.
- Liquidité
- Variabilité du capital suspendue le 7 janvier 2026. Confrontation du 25 juin 2026 : 40,00 € net vendeur, 43,92 € pour l’acquéreur, 2 959 parts échangées pour 146 937 parts en attente de cession. La fiche officielle affichait 31,88 € net vendeur et 35,00 € pour l’acquéreur le 6 octobre 2026.
- Patrimoine
- 832,2 M€ de capitalisation, 55 actifs. Taux d’occupation financier 81,7 %, endettement 41,3 %. Bureaux 94 %, dont Île-de-France hors Paris 57,5 % et Paris 31,2 %.
- Date des données
- 30 juin 2026, fiche officielle consultée le 6 octobre 2026. Source : Bulletin d’information du 2e trimestre 2026, Praemia REIM.
Historique, constaté
- Taux de distribution 2025 : 3,62 %, dont 6,39 % de revenus non récurrents
- Performance globale annuelle 2025 : -5,11 %
- TRI 5 ans : -8,00 % ; TRI 10 ans : -0,04 %
Objectif, non garanti
Aucun objectif publié : la souscription est fermée.
Moins de 3 000 parts ont trouvé preneur le 25 juin 2026 pour près de 147 000 en attente : la revente est très lente.
Lire les chiffres
Performance passée ou objectif : deux chiffres à ne pas confondre
Le taux de distribution 2025 est un résultat constaté. L’objectif est une prévision de la société de gestion, non garantie et révisable. Les deux divergent souvent : Corum Eurion a distribué 5,73 % en 2025 et vise 4,5 % en 2026, Remake Live a distribué 7,05 % et affiche une cible de 5,50 %.
| SCPI | Taux de distribution 2025 constaté | Objectif annoncé non garanti |
|---|---|---|
| Iroko Zen | 7,14 % | TRI de 6 % sur 10 ans |
| Remake Live | 7,05 % | Distribution 5,50 %, TRI 7 % à 10 ans |
| Corum Origin | 6,50 % | 6 % par an |
| Corum Eurion | 5,73 % | 4,5 % en 2026 |
| NCap Régions | 5,72 % | 5,10 à 6 % en 2026 |
| Novaxia Neo | 5,50 % | 5 % en 2026 |
| Activimmo | 5,49 % | 33,55 € par part en 2026, TRI 5 % sur 10 ans |
| Sofidy Europe Invest | 5,41 % | 10,50 à 11,30 € par part, soit 4,5 à 4,8 % |
| Corum XL | 5,30 % | 5 % en 2026, TRI 10 % sur 10 ans |
| Immorente | 5,00 % | 15,00 à 16,40 € par part, soit 4,4 à 4,8 % |
| Perial Hospitalité Europe | 4,11 % | TRI 4,50 % sur 10 ans |
Trois raisons expliquent qu’un rendement passé ne se reconduise pas. La première est l’effet de jeunesse : une SCPI récente a acheté après la correction de 2022 et 2023, sur un patrimoine encore étroit, et sa prime se dilue quand la collecte grossit. La deuxième tient aux revenus non récurrents : le bulletin de Primopierre précise que 6,39 % de sa distribution 2025 en provient, et l’objectif 2026 de Novaxia Neo intègre des plus-values de cession. La troisième est le prix de la part : un taux de distribution se calcule sur le prix du 1er janvier, il ne dit rien de la valeur à laquelle vous revendrez.
Un objectif exprimé en TRI sur dix ans (Iroko Zen, Remake Live, Activimmo, Corum XL, Perial Hospitalité Europe) suppose de rester dix ans et inclut une hypothèse de prix de revente. Il ne se compare pas à un taux de distribution annuel.
Horizon de placement
Détention courte : ce que vous récupérez si vous sortez tôt
Une SCPI se détient huit à dix ans. Avant, trois mécanismes rognent le capital : les frais de souscription déduits du prix de retrait, les frais de sortie anticipée des SCPI sans frais d’entrée, et le délai de jouissance sans revenus. La revente n’est jamais garantie : un retrait suppose une souscription en face.
| SCPI | Prix de souscription | Prix de retrait | Pour 10 000 € souscrits |
|---|---|---|---|
| Corum Eurion | 215 € | 189,20 € | 8 800 € |
| Corum XL | 195 € | 171,60 € | 8 800 € |
| Pierre Expansion Santé | 267 € | 234,96 € | 8 800 € |
| Corum Origin | 1 135 € | 999,21 € | 8 804 € |
| Activimmo | 613,50 € | 548,47 € | 8 940 € |
| Immorente | 340 € | 306 € | 9 000 € |
| Sofidy Europe Invest | 235 € | 213,85 € | 9 100 € |
| Perial Hospitalité Europe | 181 € | 165,61 € | 9 150 € |
| Edissimmo | 150 € | 138,01 € | 9 201 € |
| Novaxia Neo | 187 € | 6 % TTC de frais avant 5 ans | 9 400 € avant 5 ans, 10 000 € après |
| Iroko Zen | 204 € | 6 % TTC de frais avant le seuil | 9 400 € avant le seuil, 10 000 € après |
| Remake Live | 204 € | 5 % TTC de frais avant 5 ans | 9 500 € avant 5 ans, 10 000 € après |
Combien de temps pour effacer les frais
Prenons Corum Origin : 11,96 % de frais représentent environ deux années de revenus si l’objectif de 6 % est tenu, auxquelles s’ajoutent cinq mois sans distribution. Il faut donc près de deux ans et demi pour retrouver sa mise, à prix de part inchangé. Sur une SCPI à 9 ou 10 % de frais qui distribue 5 %, le point mort se situe autour de deux ans.
Les SCPI sans frais d’entrée déplacent la contrainte au lieu de la supprimer. Chez Iroko Zen, la commission de sortie de 6 % TTC s’applique désormais pendant six ans pour les parts souscrites à compter du 1er septembre 2026, contre trois ans auparavant. Chez Remake Live et Novaxia Neo, le seuil est de cinq ans.
Trois limites qui ne se lisent pas dans les frais
- Le retrait dépend des autres souscripteurs. Sans contrepartie, la demande attend. Au 30 juin 2026, c’était le cas de 5,98 % des parts de Novaxia Neo et de 4,89 % de la capitalisation d’Edissimmo.
- Une SCPI peut suspendre son marché de retrait. Les parts de Primovie, souscrites 164 € jusqu’en juin 2026, se sont échangées 50 € net vendeur le 24 septembre 2026. Celles de Primopierre, souscrites 115 €, valaient 40 € net vendeur le 25 juin 2026.
- La fiscalité ne récompense pas la sortie rapide. En cas de plus-value, aucun abattement pour durée de détention ne s’applique avant la sixième année (article 150 VC du Code général des impôts).
Repère pratique. Les sociétés de gestion recommandent huit ans (Sofidy, Fiducial Gérance, Perial AM) à dix ans (Corum AM, Iroko, Remake AM, Novaxia Investissement, Norma Capital) de détention. En dessous de cinq ans, la somme des frais et du délai de jouissance absorbe l’essentiel du rendement espéré. Le constat vaut double pour un achat financé par emprunt, dont nous détaillons la mécanique dans notre guide des SCPI à crédit.
Où souscrire
Comparer les SCPI ou comparer les distributeurs ?
Ce sont deux décisions distinctes. Cette page compare les SCPI, c’est-à-dire les produits : patrimoine, frais, liquidité. Le distributeur (plateforme en ligne, conseiller, banque ou assureur) ne modifie pas le patrimoine de la SCPI. Il change l’accompagnement, la liste des SCPI référencées et, parfois, une partie des frais reversée au souscripteur.
Choisissez d’abord la SCPI, ensuite le canal. Pour le second choix, nous avons analysé séparément deux distributeurs en ligne, Louve Invest et Epargnoo, ainsi que les plateformes spécialisées dans les SCPI de santé. La souscription au sein d’un contrat d’assurance vie obéit à d’autres règles, traitées plus bas.
Le marché
Le marché des SCPI en 2025 et au premier semestre 2026
En 2025, les SCPI ont distribué 4,91 % en moyenne, mais leur performance globale n’atteint que 1,46 % car les prix de parts ont reculé de 3,45 % (ASPIM et IEIF). Au 30 juin 2026, 1,9 milliard d’euros de parts restaient en attente de retrait, soit 2,2 % de la capitalisation du marché.
Taux de distribution moyen pondéré et performance globale annuelle moyenne des SCPI françaises en 2025. Source : ASPIM et IEIF, communiqué du 10 février 2026.
Un investisseur ayant placé 10 000 € début 2025 sur une SCPI moyenne a touché environ 491 € de dividendes, mais la valeur de ses parts a reculé de 345 € : son patrimoine n’a progressé que de 146 €. La collecte reste pourtant orientée à la hausse, à 4,6 milliards d’euros nets en 2025 (plus 29 % sur un an) puis 2,2 milliards au premier semestre 2026.
Les parts en attente baissent, pas la difficulté à revendre
Les parts en attente de retrait sont passées de 2,8 milliards d’euros fin 2025 (3,1 % de la capitalisation) à 1,9 milliard au 30 juin 2026 (2,2 %). L’ASPIM précise que ce recul tient en grande partie à la suspension de la variabilité du capital de onze SCPI, qui pèsent environ 12 % du marché. Leurs parts n’ont pas été remboursées : elles sont sorties de la statistique pour rejoindre un marché secondaire.
Cette sélection de quinze SCPI n’est pas le marché. En 2025, les taux de distribution les plus élevés ont été publiés par des SCPI très récentes et de petite taille, comme Wemo One (15,27 %), Reason (12,90 %) ou Iroko Atlas (9,41 %), selon le relevé MeilleureSCPI.com de mars 2026. Leur historique est trop court pour les comparer ici, et l’effet de jeunesse décrit plus haut s’y applique pleinement.
Méthode
Comment choisir une SCPI en cinq étapes
Fixer l’horizon avant de choisir la SCPI
En dessous de huit ans, aucune SCPI n’est un bon support. Entre huit et dix ans, comparez le coût total : frais de souscription d’un côté, frais de gestion plus élevés et commission de sortie de l’autre. Au-delà de dix ans, les frais d’entrée pèsent moins que la qualité du patrimoine.
Choisir le mode de détention
En direct, vous percevez l’intégralité des loyers et vous pouvez financer à crédit, les intérêts d’emprunt étant déductibles au régime réel. En assurance vie, la fiscalité s’allège après huit ans et la transmission bénéficie de l’abattement de 152 500 € par bénéficiaire. Attention : plusieurs assureurs ne reversent qu’une part des loyers, souvent 85 %. Notre comparatif des assurances vie détaille les contrats donnant accès aux SCPI.
Lire le rendement et la performance globale
Si la société de gestion ne met en avant que le taux de distribution, demandez l’évolution du prix de la part sur trois ans. Un rendement stable sur un prix de part en baisse compense une érosion du capital.
Vérifier la liquidité dans le dernier bulletin
Le nombre de parts en attente de retrait figure dans chaque bulletin trimestriel. Au-delà de 5 % des parts, comme chez Novaxia Neo au 30 juin 2026, le délai de revente devient incertain. C’est le signal le plus précoce d’une SCPI sous tension.
Répartir sur plusieurs SCPI
Trois SCPI aux patrimoines différents (zone géographique, typologie d’actifs, société de gestion) limitent le risque propre à chacune. Le minimum de souscription détermine ce qui est accessible : 150 à 340 € pour sept SCPI de la sélection, 5 000 € pour Iroko Zen.
Fiscalité
L’avantage fiscal des SCPI européennes
Les revenus fonciers de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux français de 17,2 % grâce aux conventions fiscales bilatérales. L’avantage est réel mais partiel : la SCPI paie d’abord un impôt dans le pays où se situe l’immeuble, et le taux de distribution est publié avant cet impôt.
Une convention fiscale bilatérale attribue le droit d’imposer les revenus immobiliers au pays où se situe le bien. La France applique ensuite soit un crédit d’impôt égal à l’impôt français, soit la méthode du taux effectif. Dans les deux cas, les prélèvements sociaux français ne s’appliquent pas à cette fraction de revenus.
| Origine des revenus | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Revenus fonciers français | Barème progressif | 17,2 % |
| Revenus fonciers étrangers, convention avec crédit d’impôt | Neutralisé par le crédit d’impôt | Non dus |
| Revenus fonciers étrangers, méthode du taux effectif | Comptés pour le calcul du taux, non imposés directement | Non dus |
Deux nuances que les argumentaires commerciaux omettent. D’abord, la SCPI acquitte un impôt dans le pays de situation avant de distribuer : au deuxième trimestre 2026, Iroko Zen a versé 3,59 € brut par part, dont 0,61 € d’impôt étranger, soit 17 %. Le taux de distribution étant publié avant cet impôt, le revenu réellement versé est plus faible que le taux affiché. Ensuite, le régime dépend de la convention applicable à chaque pays : une SCPI multi-pays combine plusieurs traitements, et votre déclaration s’en trouve complexifiée.
Sur l’arbitrage entre enveloppes, la détention directe maximise le revenu immédiat et permet l’effet de levier du crédit, quand l’assurance vie et le plan d’épargne retraite privilégient l’optimisation fiscale à horizon long.
Bilan
Avantages et limites réelles des SCPI
Ce qui fonctionne
- Revenus distribués régulièrement, trimestriels ou mensuels
- Souscription possible avec 150 à 340 € sur sept SCPI de la sélection
- Gestion intégralement déléguée, aucun rapport avec les locataires
- Accès à des actifs inaccessibles en direct : logistique, santé, hôtellerie, commerce européen
- Exonération de prélèvements sociaux sur la fraction étrangère des revenus
- Financement à crédit possible en détention directe, avec intérêts déductibles
Ce qu’il faut accepter
- Liquidité non garantie : 1,9 Md€ de parts en attente au 30 juin 2026
- Frais de souscription de 8 à 12 % sur les SCPI classiques, frais de sortie de 5 à 6 % sur les autres
- Délai de jouissance pouvant atteindre cinq mois pleins
- Risque de baisse du prix de la part, matérialisé sur les bureaux depuis 2023
- Fiscalité des revenus fonciers lourde en tranche marginale élevée
- Horizon de huit à dix ans, sans lequel les frais ne s’amortissent pas
Pour un tour complet du sujet, voir notre dossier sur les avantages et inconvénients de l’investissement en SCPI.
SCPI, assurance vie ou immobilier en direct ?
Le bon véhicule dépend de votre tranche marginale, de votre horizon et de votre capacité d’emprunt.
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Recevoir la documentation d’une SCPI
Indiquez la SCPI qui vous intéresse et votre horizon. Vous recevez sa documentation réglementaire (note d’information, document d’informations clés, dernier bulletin) et un conseiller habilité vous rappelle pour vérifier qu’elle correspond à votre situation.
Investissement Locatif Avis est un site d’information et ne délivre pas de conseil en investissement. Votre demande est transmise à un partenaire distributeur habilité, seul compétent pour recommander une souscription. ILA peut percevoir une rémunération de ce partenaire ; elle ne modifie ni l’ordre du tableau ni les données des fiches. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité.
Questions fréquentes
FAQ SCPI 2026
Quelle est la meilleure SCPI en 2026 ?
Il n’existe pas de meilleure SCPI dans l’absolu. Sur les quinze SCPI comparées ici, Iroko Zen obtient la meilleure note ILA (8,8 sur 10), devant Remake Live (8,4) et Corum Origin (8,0), et affiche le taux de distribution 2025 le plus élevé (7,14 %). La note est éditoriale et repose sur des résultats passés. Le choix dépend aussi des frais, de l’horizon de détention et de la liquidité : au 30 juin 2026, ces trois SCPI n’avaient aucune part en attente de retrait.
Quelle différence entre taux de distribution et performance globale ?
Le taux de distribution rapporte le dividende brut de l’année au prix de la part au 1er janvier. La performance globale annuelle y ajoute la variation du prix de la part. En 2025, le taux de distribution moyen atteint 4,91 % mais la performance globale moyenne 1,46 %, car les prix de parts ont reculé de 3,45 % (ASPIM et IEIF). Primovie a ainsi distribué 4,04 % pour une performance globale de -7,31 %.
Quelle différence entre performance passée et objectif de distribution ?
La performance passée est un résultat constaté sur un exercice clos. L’objectif est une prévision de la société de gestion, non garantie, qui peut être révisée en cours d’année. Les deux divergent souvent : Corum Eurion a distribué 5,73 % en 2025 et vise 4,5 % en 2026, Remake Live a distribué 7,05 % pour un objectif de 5,50 %.
Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 ?
Le taux de distribution moyen pondéré s’établit à 4,91 % en 2025 selon l’ASPIM et l’IEIF, contre 4,72 % en 2024 et 4,52 % en 2023. La performance globale annuelle moyenne, qui tient compte de la baisse des prix de parts, n’est que de 1,46 %. La collecte nette atteint 4,6 milliards d’euros, en hausse de 29 % sur un an.
Peut-on investir en SCPI sans frais d’entrée ?
Oui. Parmi les SCPI comparées, Iroko Zen, Remake Live et Novaxia Neo ne prélèvent aucune commission de souscription. En contrepartie, leurs frais de gestion sont plus élevés (14,4 à 18 % TTC) et une commission s’applique en cas de sortie anticipée : 5 % TTC avant cinq ans chez Remake Live, 6 % TTC avant cinq ans chez Novaxia Neo, 6 % TTC avant trois ans chez Iroko Zen, seuil porté à six ans pour les parts souscrites à compter du 1er septembre 2026.
Quel montant minimum pour investir en SCPI ?
Le minimum de première souscription va de 150 € pour Edissimmo à 5 000 € pour Iroko Zen. Entre les deux : 187 € pour Novaxia Neo, 195 € pour Corum XL, 204 € pour Remake Live, 215 € pour Corum Eurion, 235 € pour Sofidy Europe Invest, 340 € pour Immorente, 613,50 € pour Activimmo, 905 € pour Perial Hospitalité Europe, 1 135 € pour Corum Origin, 1 335 € pour Pierre Expansion Santé et 3 410 € pour NCap Régions.
Peut-on revendre ses parts de SCPI au bout de deux ou trois ans ?
C’est possible mais rarement rentable. Le prix de retrait est inférieur au prix de souscription du montant des frais : 10 000 € souscrits en Corum Origin valent 8 804 € au retrait, à prix de part inchangé. Les SCPI sans frais d’entrée appliquent 5 à 6 % de frais de sortie anticipée. Et le retrait n’est exécuté que si une souscription vient en face. Les sociétés de gestion recommandent huit à dix ans de détention.
Les SCPI sont-elles liquides ?
Non, la liquidité n’est pas garantie. Au 30 juin 2026, 1,9 milliard d’euros de parts étaient en attente de retrait, soit 2,2 % de la capitalisation du marché, contre 2,8 milliards fin 2025 (ASPIM et IEIF). Cette baisse tient en grande partie à la suspension de la variabilité du capital de onze SCPI, dont Primopierre et Primovie : leurs parts s’échangent désormais sur un marché secondaire, à un prix d’exécution.
Pourquoi les SCPI récentes affichent-elles de meilleurs rendements ?
Pour deux raisons cumulatives. Elles ont acheté leurs actifs après la correction de 2022 et 2023, à des valorisations basses. Et leur patrimoine encore réduit amplifie l’effet de chaque acquisition sur le rendement. Cette prime n’est pas nécessairement pérenne : Remake Live a distribué 7,05 % en 2025 mais n’affiche qu’un objectif de distribution de 5,50 %.
Pourquoi les SCPI européennes sont-elles avantageuses fiscalement ?
Les revenus fonciers de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux français de 17,2 % grâce aux conventions fiscales bilatérales. Attention toutefois : la SCPI acquitte un impôt dans le pays de situation avant de distribuer, soit 17 % du dividende brut d’Iroko Zen au deuxième trimestre 2026. Le taux de distribution est publié avant cet impôt : le revenu réellement versé est plus faible.
SCPI en direct ou en assurance vie ?
En direct, vous percevez l’intégralité des loyers et pouvez financer à crédit avec des intérêts déductibles au régime réel. En assurance vie, la fiscalité s’allège après huit ans et la transmission bénéficie de l’abattement de 152 500 € par bénéficiaire. Point décisif à vérifier : plusieurs assureurs ne reversent qu’une part des loyers SCPI, souvent 85 %.
Peut-on acheter des SCPI à crédit ?
Oui, en détention directe uniquement. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers au régime réel, ce qui crée un levier fiscal. L’opération n’a de sens que si le taux du crédit reste nettement inférieur au rendement net de la SCPI, et sur une durée de dix à quinze ans. Certaines banques proposent des prêts dédiés.
Lexique
Sept termes pour lire un bulletin de SCPI
Dividende brut, avant fiscalité française et étrangère, versé au titre de l’année, rapporté au prix de souscription au 1er janvier de cette année. Moyenne du marché : 4,91 % en 2025.
Somme du taux de distribution et de la variation du prix de la part sur l’année. Indicateur introduit pour l’exercice 2025. Moyenne du marché : 1,46 %.
Montant reversé à l’associé qui revend ses parts : prix de souscription diminué de la commission de souscription. Il n’est versé que si une souscription compense le retrait.
Parts dont les associés demandent le rachat sans trouver de contrepartie. Moyenne du marché : 2,2 % de la capitalisation au 30 juin 2026.
Période entre la souscription et la date à laquelle les parts donnent droit aux revenus. De zéro à cinq mois pleins selon les SCPI comparées.
Loyers facturés rapportés aux loyers qui seraient perçus si le patrimoine était intégralement loué. De 81,7 % à 99,92 % dans la sélection.
Prévision de rendement publiée par la société de gestion pour l’année en cours ou à dix ans. Elle n’est pas garantie et peut être révisée.
Sources
- ASPIM et IEIF, communiqué du 10 février 2026 sur l’exercice 2025 : taux de distribution moyen de 4,91 %, performance globale annuelle moyenne de 1,46 %, prix de parts en recul de 3,45 %, collecte nette de 4,6 milliards d’euros, 2,8 milliards d’euros de parts en attente au 31 décembre 2025. Lire le communiqué.
- ASPIM et IEIF, « Collecte et performance des fonds immobiliers grand public au premier semestre 2026 », 5 août 2026 : collecte nette de 2,2 milliards d’euros, 1,9 milliard d’euros de parts en attente au 30 juin 2026, soit 2,2 % de la capitalisation. Lire la publication.
- Iroko Zen : Bulletin trimestriel n° 23 (T2 2026), Iroko.
- Remake Live : Bulletin d’information du 2e trimestre 2026, Remake AM.
- Corum Origin : Fil d’actualités du 2e trimestre 2026, Corum AM.
- Corum Eurion : Fil d’actualités du 2e trimestre 2026, Corum AM.
- NCap Régions : Bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026, Norma Capital.
- Novaxia Neo : Bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026, Novaxia Investissement.
- Activimmo : Bulletin périodique d’information T2 2026, Alderan.
- Sofidy Europe Invest : Bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026, Sofidy.
- Corum XL : Fil d’actualités du 2e trimestre 2026, Corum AM.
- Pierre Expansion Santé : Bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026, Fiducial Gérance.
- Immorente : Bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026, Sofidy.
- Perial Hospitalité Europe : Bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026, Perial AM.
- Primovie : Bulletin d’information du 2e trimestre 2026, Praemia REIM.
- Edissimmo : Bulletin d’information du 1er semestre 2026, Amundi Immobilier.
- Primopierre : Bulletin d’information du 2e trimestre 2026, Praemia REIM.
Méthode : les quinze SCPI sont classées par note éditoriale ILA décroissante (la note de Primopierre, 3,5 sur 10, est reprise de l’analyse ILA de mars 2026 et n’a pas été recalculée). Le taux de distribution 2025 reste affiché, mais ne détermine plus l’ordre. Les données ont été relevées le 6 octobre 2026 dans les derniers bulletins disponibles, arrêtés au 30 juin 2026 ; les prix de part modifiés depuis sont signalés dans les fiches. Cet article a une vocation informative et ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée, ni une incitation à souscrire. Les SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité : le capital investi n’est pas garanti et la revente des parts n’est pas assurée, ni dans son délai ni dans son montant. Les revenus distribués ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et les objectifs des sociétés de gestion ne sont pas garantis. Consultez la documentation réglementaire de chaque SCPI et un conseiller habilité avant toute souscription.