Avis SCPI 2026
Avis Corum XL 2026 : rendement, risque de change, frais et verdict
Corum XL a distribué 5,30 % brut en 2025, avec 54 % de son patrimoine au Royaume-Uni, 11 pays et aucune part en attente. En contrepartie, 12 % de frais d’entrée, une gestion jusqu’à 16,8 % TTC hors zone euro, un risque de change et une dette de 26 % imposent un horizon long. Chiffres relevés dans les documents Corum, données au 30 juin 2026 sauf mention contraire.
Réponse rapide
Corum XL est-elle une bonne SCPI en 2026 ?
Oui, pour un horizon d’au moins 10 ans et un profil prêt à accepter le risque de change. Corum XL a distribué 5,30 % en 2025 sur 11 pays, dont 54 % au Royaume-Uni, sans part en attente. Mais elle prélève 12 % de frais d’entrée et jusqu’à 16,8 % TTC de gestion.
Corum XL est une SCPI de rendement à capital variable lancée en 2017 par Corum Asset Management. Elle est la seule de la gamme Corum à investir hors de la zone euro, surtout au Royaume-Uni et en Pologne. Elle compte 54 340 associés et 2,17 Md€ de capitalisation. Elle n’a pas le label ISR.
Mise à jour du 15 octobre 2026. Cette page a été entièrement révisée à partir des documents Corum et des bulletins des 1er et 2e trimestres 2026. La valeur de reconstitution (189,37 € et non 189,88 €), le TOF, la dette, la durée des baux, les frais de gestion hors zone euro (16,8 % TTC) et la répartition géographique (Pologne 20 %) ont été corrigés. L’exonération de prélèvements sociaux, présentée comme acquise, est désormais nuancée. La note agrégée de l’ancien balisage, qui ne reposait sur aucun avis collecté, a été supprimée.
| Caractéristique | Valeur |
|---|---|
| Société de gestion | Corum Asset Management |
| Lancement | 2017, à 185 € la part |
| Prix de la part | 195 € depuis le 1er juin 2022, dont 12 % TTC de frais de souscription |
| Prix de retrait | 171,60 € |
| Valeur de reconstitution | 189,37 € au 31 décembre 2025 (189,88 € fin 2024) |
| Écart prix / valeur de reconstitution | Surcote de 3,0 % (calcul ILA) |
| Valeur de réalisation | 153,86 € au 31 décembre 2025 |
| Capitalisation | 2 168 M€, 11 117 521 parts, 54 340 associés (30 juin 2026) |
| Patrimoine | 96 immeubles, 239 locataires, 773 761 m², 11 pays |
| Taux d’occupation financier | 95,6 % (30 juin 2026), 95,0 % fin 2025 |
| Durée ferme des baux (WALB) | 7,3 ans au 31 mars 2026, 6,9 ans fin 2025 |
| Endettement | 26 % de la valeur de réalisation fin 2025, 441 M€ dont 100 M€ à taux variable |
| Report à nouveau | 0,01 € par part fin 2025 |
| Indicateur de risque (SRI) | 4 sur 7 selon Centrale des SCPI |
| Souscription minimale | 1 part, soit 195 € |
| Distribution | Mensuelle, délai de jouissance jusqu’au 1er jour du 6e mois suivant |
| Label ISR | Non |
| Durée de placement recommandée | 10 ans minimum |
Rendement
Quel rendement attendre de Corum XL ?
Corum XL a distribué 10,33 € par part en 2025, soit 5,30 %, contre 5,53 % en 2024 et 5,97 % en 2022. L’objectif 2026, non garanti, est de 9,75 €. Avec 2,47 € puis 2,56 € bruts au premier semestre 2026, le rythme annuel ressort à environ 5,16 %.
Source : fiche Idéal Investisseur et bulletins trimestriels de Corum Asset Management, taux de distribution brut de fiscalité étrangère. La barre rouge est un calcul ILA : (2,47 € + 2,56 €) multipliés par 2, rapportés à 195 €. Ce n’est pas une prévision. Objectif 2026 non garanti : 9,75 € par part, soit 5 %.
| Année | Taux de distribution brut | Dividende par part | Prix de la part |
|---|---|---|---|
| 2018 | 7,91 % | 14,94 € | 189 € |
| 2019 | 6,26 % | Non relevé | 189 € |
| 2020 | 5,66 % | 10,69 € | 189 € |
| 2021 | 5,84 % | Environ 11 € | 189 € |
| 2022 | 5,97 % | Environ 11 € | 195 € depuis le 1er juin |
| 2023 | 5,40 % | 10,53 € | 195 € |
| 2024 | 5,53 % | 10,78 € | 195 € |
| 2025 | 5,30 % | 10,33 € | 195 € |
Le taux de distribution (TD) rapporte le dividende versé sur l’année au prix de la part. Il est brut de fiscalité étrangère : les sources consultées ne publient pas de taux net. Il a baissé de 7,91 % en 2018 à 5,30 % en 2025, tout en restant supérieur à l’objectif de 5 %. Le TRI est de 5,77 % depuis la création et de 4,15 % sur 5 ans. Le prix est passé de 185 € en 2017 à 195 € en 2022, soit environ 5 % en neuf ans.
Dividendes récents et objectif 2026
| Période | Dividende brut par part | À savoir |
|---|---|---|
| 4e trimestre 2025 | 2,62 € | Dividende annuel 2025 de 10,33 € |
| 1er trimestre 2026 | 2,47 € | Versé en trois acomptes mensuels nets de 0,63 €, 0,64 € et 0,64 € |
| 2e trimestre 2026 | 2,56 € | Pour 37 M€ de loyers encaissés |
| Premier semestre 2026 | 5,03 € | Soit 5,16 % annualisé sur 195 € (calcul ILA) |
| Objectif 2026, non garanti | 9,75 € | Soit 5 % de 195 €, le rythme actuel est supérieur d’environ 3 % |
Le rythme actuel est supérieur à l’objectif, mais inférieur aux 10,33 € de 2025. L’acompte net mensuel du premier trimestre (1,91 € au total) représente environ 77 % de l’acompte brut de 2,47 € : l’écart d’environ 0,56 € par part n’est pas expliqué par la source. Il correspond a priori à la fiscalité étrangère et aux prélèvements retenus à la source par la SCPI.
Simulation indicative pour 10 000 € investis, soit environ 51,3 parts, avant impôt français
Rendements bruts de fiscalité étrangère, rapportés au prix de 195 €. Le rendement futur n’est pas garanti et dépend du change.
Frais
Quels sont les frais réels de Corum XL ?
Corum XL prélève 12 % TTC de commission de souscription, incluse dans le prix de 195 €. La gestion coûte 13,2 % TTC des loyers en zone euro et 16,8 % TTC hors zone euro, qui représentent 82 % des commissions 2025. Le retrait se fait à 171,60 €, soit 12 % sous le prix.
| Poste | Taux | Assiette | À savoir |
|---|---|---|---|
| Souscription | 12 % TTC | Prix de la part | 23,40 € par part, incluse dans la prime d’émission du prix de 195 €. |
| Gestion en zone euro | 13,2 % TTC | Loyers encaissés | Prélevée avant distribution. 3,8 M€ HT en 2025. |
| Gestion hors zone euro | 16,8 % TTC | Loyers encaissés | 17,5 M€ HT en 2025, soit 82 % des commissions de gestion. |
| Cession d’actifs | 5 % TTC | Prix net de cession | Uniquement en cas de plus-value supérieure à 5 %. Aucune commission versée en 2025. |
| Retrait de parts | Pas de commission distincte relevée | Montant retiré | La sortie s’effectue à 171,60 €, soit 88 % du prix de souscription. |
| Mutation de parts | 3 % | Prix | Droits d’enregistrement à la charge de l’acquéreur. |
Ce que pèsent les frais d’entrée selon la durée de détention
| Durée de détention | Coût approximatif par an |
|---|---|
| 3 ans | 4,0 points |
| 5 ans | 2,4 points |
| 8 ans | 1,5 point |
| 10 ans | 1,2 point |
| 15 ans | 0,8 point |
Ce calcul divise simplement 12 % par la durée de détention, sans tenir compte de l’évolution de la valeur des actifs. Pour situer ces frais face aux autres acteurs, consultez notre comparatif des frais de SCPI.
Le taux de gestion affiché n’est pas le taux réel. Les fiches de distributeurs citent 13,2 % TTC. Or l’essentiel du patrimoine est hors zone euro, où la commission est de 16,8 % TTC. Un taux moyen proche de 16 % TTC pèse davantage sur le rendement net que chez Corum Origin, 100 % zone euro.
Valorisation
Le prix de la part de Corum XL est-il justifié ?
Le prix de la part, 195 €, est stable depuis juin 2022. Il dépasse de 3,0 % la valeur de reconstitution de 189,37 € au 31 décembre 2025. La valeur de réalisation, 153,86 €, est inférieure de 21,1 % au prix, ce qui reflète les 12 % de frais d’entrée.
| Date | Prix de souscription | Valeur de reconstitution | Valeur de réalisation | Prix de retrait |
|---|---|---|---|---|
| 31 décembre 2024 | 195 € | 189,88 € | 154,71 € | 171,60 € |
| 31 décembre 2025 | 195 € | 189,37 € | 153,86 € | 171,60 € |
La surcote du prix sur la valeur de reconstitution est de 2,7 % fin 2024 et de 3,0 % fin 2025 (calcul ILA). Elle augmente légèrement parce que la valeur baisse, de 0,3 %, alors que le prix est stable depuis 2022. La valeur de réalisation baisse de 0,5 %. La valeur IFI au 1er janvier 2026 est de 171,60 € par part. Les valeurs au 30 juin 2026 ne sont pas encore confirmées par un bulletin consulté.
Patrimoine
Dans quoi investit Corum XL ?
Au 30 juin 2026, Corum XL détient 96 immeubles loués à 239 locataires, pour 2,17 Md€ de capitalisation, dans 11 pays. Le Royaume-Uni représente 54 % et la Pologne 20 %. Les bureaux pèsent 59 %. Le taux d’occupation financier est de 95,6 % et la durée ferme des baux de 7,3 ans.
Source : rapport au 31 décembre 2025 de Corum Asset Management, en pourcentage de la valeur vénale. Au 30 juin 2026, le Royaume-Uni représente 54 % et la Pologne 21 % selon Louve Invest. Les deux premiers pays sont en or.
Source : rapport au 31 décembre 2025 de Corum Asset Management, en pourcentage de la valeur vénale. Au 30 juin 2026, les bureaux pèsent 55 % selon Louve Invest. Les deux premiers types sont en or.
| Indicateur | 31 décembre 2024 | 31 décembre 2025 | Mars à juin 2026 |
|---|---|---|---|
| Taux d’occupation financier | 96,3 % | 95,0 % | 95,6 % (30 juin) |
| Taux d’occupation physique | Non relevé | 93,1 % | Non relevé |
| Durée ferme des baux (WALB) | Non relevée | 6,9 ans | 7,3 ans (31 mars) |
| Surfaces vacantes | Non relevées | 50 212 m² | 61 668 m² (31 mars) |
| Immeubles | Non relevé | 89 | 96 (30 juin) |
| Endettement (valeur de réalisation) | 21 % | 26 % | Non relevé |
Acquisitions et cessions
| Date | Opération | Montant et rendement |
|---|---|---|
| 21 janvier 2026 | Actif de santé en Toscane, Italie, bail de 17 ans | 3,8 M€, 8,9 % |
| 6 février 2026 | Bureaux multi-locataires à Canterbury, Royaume-Uni | 15,5 M€, 7,3 % |
| 10 avril 2026 | Hôtel et casino à Gdańsk, Pologne, bail de 14 ans | 15,6 M€, 7,3 % |
| 30 avril 2026 | Entrepôt loué à Auchan Polska, sud de Varsovie, bail de 14,2 ans | 30,2 M€, 6,8 % |
| 15 mai 2026 | Supermarché Asda à Stockport, Royaume-Uni, bail de 13,3 ans | 12,8 M€, 7,3 % |
| 19 mai 2026 | Hôtel Premier Inn à Bournemouth, Royaume-Uni, bail de 12,5 ans | 14,7 M€, 7,5 % |
| 8 octobre 2026 | Cession d’un immeuble à Trieste, Italie | Plus-value annoncée de 1,4 M€ |
En 2025, Corum XL a réalisé six acquisitions pour environ 147 M€, à un rendement moyen de 7,6 % et une durée ferme de 8,5 ans. Au premier semestre 2026, 92,6 M€ ont été investis, sans cession. La collecte nette du semestre est d’environ 28,6 M€ (calcul ILA, à 195 € la part), ce qui signifie que les acquisitions dépassent largement la collecte. L’écart est financé a priori par la dette et la trésorerie.
Notre lecture. La SCPI achète des actifs à longs baux, de 12 à 17 ans, auprès de locataires solides (Auchan, Asda, Premier Inn), avec des rendements de 6,8 % à 8,9 %. Mais la concentration reste forte : 54 % au Royaume-Uni, 74 % avec la Pologne, 59 % de bureaux. La diversification affichée de 11 pays est surtout nominale.
Endettement
Corum XL est-elle trop endettée ?
Au 31 décembre 2025, l’endettement de Corum XL représente 26 % de la valeur de réalisation, contre 21 % fin 2024, soit 441 M€ de dette. Parmi ces 441 M€, 100 M€ sont à taux variable et remboursables dans l’année. Le plafond statutaire est de 40 % de la valeur des actifs. Une fiche de distributeur affiche 21,2 % en 2026, sans date précise : le chiffre du rapport fait foi.
Notre lecture. Un levier de 26 % n’est pas excessif pour une SCPI de rendement. Mais la combinaison de 100 M€ à refinancer sous un an, d’un levier en hausse et de rendements d’acquisition de 7 à 8 % rend le résultat sensible au coût du crédit. À suivre dans le prochain rapport annuel.
Liquidité
Peut-on revendre ses parts de Corum XL ?
Aucune part n’était en attente de retrait en 2026. Au premier trimestre, 63 469 parts ont été retirées, soit environ 12,4 M€, et rachetées par de nouveaux associés, pour 139 262 parts souscrites. Le délai moyen de revente a été de 10 jours sur 2022 à 2025. La revente n’est jamais garantie.
| Période | Souscriptions | Retraits | Parts en attente |
|---|---|---|---|
| 2025 | Collecte nette de 141 M€ | Non relevés | Aucune |
| 1er trimestre 2026 | 139 262 parts, soit environ 27,2 M€ | 63 469 parts, soit environ 12,4 M€, rachetées par de nouveaux associés | Aucune |
| 2e trimestre 2026 | Parts passées de 11 046 757 à 11 117 521 | Non relevés | Aucune |
Le délai moyen de revente a été de 10 jours sur 2022 à 2025. La capitalisation est passée de 2 139 M€ fin 2025 à 2 154 M€ fin mars 2026, puis 2 168 M€ fin juin 2026. Le rapport entre retraits et souscriptions du premier trimestre est de 46 % (calcul ILA), ce qui laisse de la marge. Ce chiffre dépend de la collecte : un ralentissement ferait monter la file.
Fiscalité
Comment sont imposés les revenus de Corum XL ?
Les loyers de Corum XL sont de source étrangère : ils sont imposés dans le pays de l’immeuble, puis neutralisés en France par la convention fiscale. Le taux de distribution de 5,30 % est brut de cette fiscalité. L’exonération de prélèvements sociaux est parfois citée, mais elle dépend de votre situation : faites-la valider.
| Revenu | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux 17,2 % |
|---|---|---|
| Loyers étrangers (99 % du patrimoine) | Imposés dans le pays de l’immeuble, puis crédit d’impôt ou taux effectif en France selon la convention | Souvent exonérés selon la convention, à faire valider selon votre situation |
| Plus-value à la revente des parts | Régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattements selon la durée de détention | Oui, avec abattements propres |
Le patrimoine est à 99 % en Europe et à 1 % en Amérique du Nord. L’écart entre le dividende brut de 2,47 € et les trois acomptes nets de 1,91 € du premier trimestre 2026 est d’environ 23 % (calcul ILA, cause non précisée par la source). Les parts entrent dans l’assiette de l’IFI pour 171,60 € par part.
Comparer des taux après impôts, pas des taux affichés. Corum publie un taux brut de fiscalité étrangère. Un taux de 5,30 % n’est pas comparable à celui d’une SCPI 100 % française avant impôt. En assurance-vie, les crédits d’impôt étrangers reviennent à l’assureur. L’exonération de prélèvements sociaux sur la part étrangère n’est pas automatique : faites-la valider.
Souscription
Comment souscrire à Corum XL ?
Corum XL se souscrit en ligne à partir d’une part, soit 195 €. Le délai de jouissance court jusqu’au premier jour du sixième mois suivant la souscription. Les revenus potentiels sont versés chaque mois. L’épargne programmée permet de souscrire des fractions de part à partir de 50 € pour les associés existants.
- Pleine propriété en direct. Souscription en ligne avec signature électronique, à partir d’une part (195 €). Les associés existants peuvent verser des fractions à partir de 50 €.
- Nue-propriété. Une fiche de distributeur indique des clés de 86 % pour 3 ans, 65 % pour 10 ans et 55 % pour 20 ans. Voir notre guide de la nue-propriété en 2026, et vérifiez que le démembrement est ouvert.
- Assurance-vie. La disponibilité de Corum XL dépend du contrat : vérifiez auprès de l’assureur. Voir notre guide de la meilleure assurance-vie.
- À crédit. Possible, mais les dividendes ne sont pas garantis, le change joue sur le rendement et les frais d’entrée pèsent en cas de revente précoce. Notre analyse des SCPI à crédit détaille le calcul du cash-flow.
Le ticket d’entrée de 195 € est le plus bas de nos comparatifs. Le délai de jouissance s’applique à chaque souscription : sur 10 000 € souscrits, aucun revenu n’est versé pendant environ cinq mois.
Risques
Quels sont les risques de Corum XL ?
Les principaux risques de Corum XL sont la perte en capital, la liquidité non garantie, 54 % d’exposition à la livre sterling, une dette de 26 % dont 100 M€ à taux variable, 59 % de bureaux et un report à nouveau de 0,01 € par part. L’indicateur de risque est de 4 sur 7.
- Perte en capital. Le capital n’est pas garanti. Une sortie avant 10 ans fait supporter le retrait à 171,60 € et les frais d’entrée.
- Change. 54 % du patrimoine au Royaume-Uni, plus la Pologne, la Norvège et le Canada, sans couverture documentée.
- Endettement. 26 % de la valeur de réalisation, dont 100 M€ à taux variable remboursables dans l’année.
- Concentration. 74 % au Royaume-Uni et en Pologne, 59 % de bureaux.
- Frais. Gestion à 16,8 % TTC sur les loyers hors zone euro, qui forment l’essentiel du patrimoine.
- Réserve. Report à nouveau de 0,01 € par part, soit presque aucun coussin pour maintenir le dividende.
Pour apprendre à reconnaître les signaux d’alerte sur n’importe quelle SCPI, voir notre analyse des SCPI à éviter.
Comparatif
Corum XL ou Corum Origin, Corum Eurion, Iroko Zen : que choisir ?
Corum XL est la seule des quatre SCPI comparées ci-dessous à investir hors zone euro et à porter un indicateur de risque de 4 sur 7. Son taux de distribution de 5,30 % est inférieur à celui d’Origin et d’Iroko Zen, mais son ticket de 195 € est le plus bas.
| Critère | Corum XL | Corum Origin | Corum Eurion | Iroko Zen |
|---|---|---|---|---|
| Lancement | 2017 | 2012 | 2020 | 2020 |
| Géographie | 11 pays, 54 % Royaume-Uni | 13 pays de la zone euro | Zone euro uniquement | 8 pays européens |
| Commission de souscription | 12 % TTC | 11,96 % TTC | 12 % TTC | 0 % |
| Commission de gestion | 13,2 % à 16,8 % TTC | 13,20 % TTC | 13,20 % TTC | 14,40 % TTC |
| Ticket d’entrée | 195 € | 1 135 € | 215 € | 5 000 € |
| Taux de distribution 2025, brut | 5,30 % | 6,50 % | 5,73 % | 7,14 % |
| Objectif de distribution, non garanti | 5 % (2026) | 6 % (2026) | 4,5 % | 5,5 % |
| Indicateur de risque (SRI) | 4 sur 7 | 3 sur 7 | 3 sur 7 | 3 sur 7 |
| Capitalisation (30 juin 2026) | 2 168 M€ | 4 044 M€ | 1 534 M€ | 1 605 M€ |
| Taux d’occupation financier | 95,6 % | 95,77 % | 99,92 % | 96,88 % |
| Parts en attente de retrait | Aucune | Non relevées | Non relevées | Non relevées |
Notre analyse de l’avis Corum Origin détaille la fiscalité commune aux SCPI Corum, celle de l’avis Corum Eurion la gamme plus récente et plus accessible, et celle de l’avis Iroko Zen les SCPI sans frais d’entrée. Pour une vue d’ensemble, voir notre comparatif des SCPI en ligne.
| Profil | Choix adapté | Pourquoi |
|---|---|---|
| Portefeuille déjà diversifié en zone euro, volonté d’ajouter le Royaume-Uni et la Pologne | Corum XL | Diversification des devises, ticket de 195 € |
| Première SCPI Corum, historique long | Corum Origin | 14 ans de recul, zone euro uniquement |
| Horizon de 5 à 8 ans | SCPI sans frais d’entrée | Les 12 % de frais pèsent trop sur une durée courte |
| Besoin possible de l’épargne avant 10 ans | Éviter | Retrait à 171,60 €, revente non garantie |
| Aversion au risque de change | Éviter | 54 % du patrimoine en livre sterling |
Notre avis
Que pense ILA de Corum XL ?
Corum XL mérite une place limitée dans un portefeuille SCPI déjà diversifié, pour un horizon d’au moins 10 ans, grâce à sa liquidité et ses rendements d’acquisition de 7 à 8 %. Notre note est de 6,9 sur 10. Limitez la part de la livre et surveillez la dette.
Points forts
- Plus de 5 % de distribution chaque année depuis 2020
- Aucune part en attente, revente en 10 jours en moyenne
- Baux fermes de 7,3 ans et acquisitions de 12 à 17 ans de bail
- Rendement d’acquisition de 7,6 % en 2025
- TRI de 5,77 % depuis la création
- Ticket d’entrée de 195 € et distribution mensuelle
Points de vigilance
- 12 % TTC de frais d’entrée et jusqu’à 16,8 % TTC de gestion
- 54 % de livre sterling et 74 % avec la Pologne
- Dette de 26 %, dont 100 M€ à taux variable à moins d’un an
- Taux de distribution en baisse de 7,91 % à 5,30 %
- TRI de 4,15 % sur 5 ans et report à nouveau de 0,01 €
- Surcote de 3,0 % et pas de label ISR
Note ILA de Corum XL
Analyse indépendante de Gaultier Garde, révisée le 15 octobre 2026 à partir des données au 30 juin 2026.
| Critère | Poids | Note | Justification |
|---|---|---|---|
| Performance historique | 25 | 20 | Plus de 5 % chaque année et TRI de 5,77 % depuis la création, mais baisse tendancielle, TRI de 4,15 % sur 5 ans et report à nouveau épuisé |
| Frais | 20 | 8 | 12 % TTC à la souscription et gestion de 13,2 % à 16,8 % TTC |
| Gouvernance et transparence | 15 | 11 | Bulletins détaillés et gérant historique, mais chiffres parfois contradictoires entre sources et pas de label ISR |
| Diversification et qualité du patrimoine | 20 | 14 | 11 pays et baux longs, mais 54 % de livre sterling, 59 % de bureaux et dette de 26 % |
| Liquidité et accessibilité | 20 | 16 | Aucune file d’attente, revente en 10 jours en moyenne et ticket de 195 € |
| Total | 100 | 69 | Soit 6,9 sur 10 |
Pour qui
- Un investisseur avec un horizon de 10 ans ou plus
- Un portefeuille déjà diversifié en zone euro
- Quelqu’un qui accepte le risque de change
Pas pour qui
- Une épargne de précaution
- Un projet à moins de 10 ans
- Un investisseur qui veut éviter les devises
Erreurs à éviter. Citer 13,2 % de gestion sans mentionner le taux de 16,8 % hors zone euro. Comparer 5,30 % brut de fiscalité étrangère à un taux français avant impôt. Présenter l’exonération de prélèvements sociaux comme certaine. Ignorer le poids de la livre sterling. Souscrire sans lire la note d’information et le DIC.
Consulter l’offre Corum XL
Souscription en ligne, à partir d’une part. Lisez la note d’information et le DIC avant de décider.
ILA peut percevoir une commission lorsque vous souscrivez via ce lien partenaire. Elle ne modifie ni la note, ni le classement, ni le contenu de cette analyse.
Lexique
Les termes à connaître pour lire une SCPI
- Taux de distribution (TD)
- Dividende versé sur l’année rapporté au prix de la part. Il ne comprend pas la variation du prix de part.
- Taux de rendement interne (TRI)
- Taux qui intègre tous les flux d’un investissement (achat, revenus, revente) sur une durée donnée. Il n’est pas garanti.
- Taux d’occupation financier (TOF)
- Part des loyers effectivement perçus par rapport aux loyers qui seraient perçus si tous les biens étaient loués.
- WALB
- Durée moyenne ferme restant à courir des baux, jusqu’à la première date de sortie possible des locataires.
- Risque de change
- Variation de la valeur en euros des loyers et des immeubles situés dans un pays dont la monnaie n’est pas l’euro.
- Valeur de reconstitution
- Estimation du coût de reconstitution du patrimoine de la SCPI, frais inclus. Un prix supérieur à cette valeur correspond à une surcote.
- Valeur de réalisation
- Valeur du patrimoine net de la SCPI, hors frais. Un prix de retrait proche de cette valeur reflète les frais de souscription.
- Report à nouveau (RAN)
- Réserve de bénéfices non distribués, qui sert à maintenir le dividende en cas de baisse des loyers.
FAQ
Vos questions sur Corum XL
Corum XL est-elle une bonne SCPI en 2026 ?
C’est une SCPI de rendement singulière, adaptée à un investisseur déjà diversifié qui accepte le risque de change. Elle a distribué plus de 5 % chaque année, n’a aucune part en attente et acquiert des actifs à 7 à 8 % de rendement. En contrepartie, les frais d’entrée sont de 12 % TTC, la gestion atteint 16,8 % TTC hors zone euro et la dette est de 26 %. Notre note est de 6,9 sur 10. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Quelle est la différence entre Corum XL et Corum Origin ?
Corum Origin investit uniquement en zone euro, avec un objectif de 6 %. Corum XL investit aussi hors zone euro, surtout au Royaume-Uni (54 %) et en Pologne (20 %), avec un objectif de 5 %. Les frais d’entrée sont similaires, autour de 12 %, mais la gestion de Corum XL monte à 16,8 % TTC sur les loyers hors zone euro, contre 13,2 % TTC en zone euro. Corum XL expose à la livre sterling et au zloty, Corum Origin à l’euro.
Quel est le rendement de Corum XL depuis 2018 ?
Le taux de distribution a été de 7,91 % en 2018, 6,26 % en 2019, 5,66 % en 2020, 5,84 % en 2021, 5,97 % en 2022, 5,40 % en 2023, 5,53 % en 2024 et 5,30 % en 2025. Il est donc en baisse tendancielle, tout en restant au-dessus de l’objectif de 5 %. Le TRI depuis la création est de 5,77 % et le TRI sur 5 ans de 4,15 %. Le taux publié est brut de fiscalité étrangère.
Corum XL atteindra-t-elle son objectif de 9,75 € en 2026 ?
Probablement. L’objectif de 9,75 € par part correspond à 5 % du prix de 195 €. Les deux premiers trimestres 2026 ont donné 2,47 € puis 2,56 €, soit 5,03 € pour le semestre et environ 10,06 € en rythme annuel, soit 5,16 % (calcul ILA, projection non garantie). C’est au-dessus de l’objectif, mais en dessous des 10,33 € de 2025.
Pourquoi Corum XL investit-elle autant au Royaume-Uni ?
Le Royaume-Uni représente 54 % de la valeur du patrimoine, la Pologne 20 %, les Pays-Bas 9 % et le reste 17 % répartis entre l’Irlande, l’Espagne, l’Italie, la Norvège, la Belgique, le Canada, le Portugal et l’Allemagne. La stratégie vise des rendements d’acquisition de 7 à 8 %, supérieurs à ceux de la zone euro. En 2025, les six acquisitions ont rapporté en moyenne 7,6 %. En contrepartie, le risque de change est concentré sur la livre sterling.
Quel est le risque de change de Corum XL ?
Les loyers et la valeur des immeubles britanniques sont en livres sterling, ceux de Pologne en zlotys, ceux de Norvège en couronnes et ceux du Canada en dollars canadiens. Si la livre baisse face à l’euro, la valeur des actifs et des loyers exprimés en euros baisse mécaniquement. Les sources consultées ne publient pas de répartition des devises ni de couverture de change : consultez le rapport annuel.
Quels sont les frais de Corum XL ?
La commission de souscription est de 12 % TTC, soit 23,40 € par part, incluse dans le prix de 195 €. La commission de gestion est de 13,2 % TTC des loyers encaissés en zone euro et de 16,8 % TTC hors zone euro. En 2025, elle a représenté 21,3 M€ HT, dont 17,5 M€ sur les loyers hors zone euro. Une commission de cession de 5 % TTC s’applique en cas de plus-value supérieure à 5 %. Les droits d’enregistrement sur mutation de parts sont de 3 %.
Corum XL est-elle trop endettée ?
Le ratio d’endettement est de 26 % de la valeur de réalisation au 31 décembre 2025, contre 21 % fin 2024, pour une dette de 441 M€ dont 100 M€ à taux variable remboursables dans l’année. Le plafond statutaire est de 40 % de la valeur des actifs. Une fiche de distributeur affiche 21,2 % : les sources divergent, le dernier rapport fait foi. Le refinancement des 100 M€ est le point à suivre.
Peut-on revendre ses parts de Corum XL facilement ?
Jusqu’ici oui : aucune part n’était en attente au 31 mars 2026 et le délai moyen de revente a été de 10 jours sur 2022 à 2025. Au premier trimestre 2026, 63 469 parts ont été retirées pour 139 262 parts souscrites. Le prix de retrait est de 171,60 €, soit 12 % sous le prix de souscription. La revente n’est jamais garantie : une file d’attente serait le premier signal d’alerte.
Comment sont imposés les revenus de Corum XL ?
Les loyers étrangers sont imposés dans le pays de l’immeuble, puis la convention fiscale évite la double imposition en France, par un crédit d’impôt ou la règle du taux effectif. Le taux de distribution est brut de cette fiscalité. L’écart entre l’acompte brut de 2,47 € du premier trimestre 2026 et les trois versements nets de 0,63 €, 0,64 € et 0,64 €, soit 1,91 €, est d’environ 23 % : la source ne l’explique pas, il correspond a priori à la fiscalité retenue. L’exonération de prélèvements sociaux dépend de votre situation.
Quel est le taux d’occupation de Corum XL ?
Le taux d’occupation financier est de 95,6 % au 30 juin 2026, contre 95,0 % fin 2025 et 96,3 % fin 2024. Le taux d’occupation physique est de 93,1 %. Les surfaces vacantes ont augmenté de 50 212 m² fin 2025 à 61 668 m² fin mars 2026. La durée ferme des baux (WALB) est de 7,3 ans au 31 mars 2026, un niveau élevé.
Pourquoi le prix de la part est-il supérieur à la valeur de reconstitution ?
Le prix est de 195 € depuis juin 2022, alors que la valeur de reconstitution est de 189,37 € au 31 décembre 2025 (189,88 € fin 2024), soit une surcote de 3,0 %. Elle reste modérée, mais elle laisse peu de marge avant un éventuel ajustement. La valeur de réalisation, qui exclut les frais, est de 153,86 €.
Quel est le minimum pour investir dans Corum XL et quand arrivent les revenus ?
Le minimum est d’une part, soit 195 €. Les associés existants peuvent souscrire des fractions à partir de 50 € par versement programmé. Le délai de jouissance court jusqu’au premier jour du sixième mois suivant la souscription, soit environ cinq mois. Les revenus sont versés chaque mois sous forme d’acomptes nets.
Combien de temps faut-il garder Corum XL ?
La durée de placement recommandée est d’au moins 10 ans. Elle correspond au temps nécessaire pour amortir les 12 % de frais d’entrée et pour absorber les variations de change. N’investissez pas une épargne dont vous pourriez avoir besoin avant cette échéance.
Corum XL, Corum Origin, Corum Eurion ou Iroko Zen : laquelle choisir ?
Corum Origin a 14 ans d’historique et reste 100 % zone euro. Corum Eurion a le meilleur taux d’occupation, 99,92 %, pour 215 € la part. Iroko Zen n’a pas de frais d’entrée. Corum XL se justifie comme complément pour son exposition hors zone euro, plutôt que comme première SCPI. Vous pouvez aussi les combiner en limitant le poids de la livre.
Pour aller plus loin
Guides liés
Sources
Sources et avertissement
- Corum Asset Management, bulletins trimestriels des 1er et 2e trimestres 2026 et rapport au 31 décembre 2025 de Corum XL.
- Louve Invest, fiche Corum XL (dividendes 2026, acquisitions, répartition au 30 juin 2026).
- Idéal Investisseur, fiche Corum XL (historique du taux de distribution, frais, acquisitions, cession de Trieste).
- Portail SCPI, fiche Corum XL (frais de gestion hors zone euro, dette, répartition au 31 décembre 2025, collecte du 1er trimestre 2026).
- Centrale des SCPI, fiche Corum XL (valeurs, indicateur de risque).
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la liquidité ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cette page est une analyse éditoriale indépendante, pas un conseil en investissement personnalisé. Consultez la note d’information et le DIC avant toute souscription. Chiffres relevés dans les documents Corum et auprès de distributeurs, données au 30 juin 2026 sauf mention contraire. Plusieurs sources divergent sur certains chiffres (nombre d’associés, endettement, valeurs, répartition par pays) : la note d’information et le dernier bulletin font foi.