Avis SCPI 2026
Avis Pierre Expansion Santé 2026 : rendement, frais, patrimoine et verdict
Pierre Expansion Santé a distribué 5,04 % en 2025, dont 18 % de plus-values, sans dette et avec 97,84 % d’occupation. En contrepartie, 14,4 % TTC de frais d’entrée, une petite taille de 82,8 M€ et un rythme 2026 de 4,12 % imposent un horizon de 8 ans. Chiffres relevés dans les documents Fiducial Gérance, données au 30 juin 2026 sauf mention contraire.
Réponse rapide
Pierre Expansion Santé est-elle une bonne SCPI en 2026 ?
Oui, comme SCPI française de commerces de santé, pour au moins 8 ans. Pierre Expansion Santé a distribué 5,04 % en 2025, dont 18 % de plus-values, avec 0 % de dette et aucune part en attente. Mais elle prélève 14,4 % TTC à l’entrée et son rythme 2026 est de 4,12 %.
Pierre Expansion Santé est une SCPI de commerces et de services créée en 1987 et gérée par Fiducial Gérance. Elle est à capital variable depuis 2019, labellisée ISR et investie à 100 % en France. Elle compte 905 associés et 82,8 M€ de capitalisation.
Mise à jour du 15 octobre 2026. Cette page a été entièrement révisée à partir des documents Fiducial Gérance, dont le bulletin du 2e trimestre 2026. Le TRI à 15 ans (6,49 % et non 9,10 %, qui est le TRI à 20 ans arrondi), le délai de jouissance (1er jour du 2e mois, et non « 1 mois, le plus court du marché »), le minimum de souscription (5 parts), la comparaison avec Sofidy sur le délai de jouissance, jamais sans frais, et le poids du dividende issu de plus-values ont été corrigés ou nuancés. La note agrégée de l’ancien balisage, qui ne reposait sur aucun avis collecté, a été supprimée.
| Caractéristique | Valeur |
|---|---|
| Société de gestion | Fiducial Gérance |
| Création | 1987, capital fixe jusqu’en 2019, capital variable depuis |
| Prix de la part | 267 € (160 € de nominal et 107 € de prime) depuis 2022 |
| Prix de retrait | 234,96 €, applicable si des souscriptions compensent |
| Valeur de reconstitution | 266,67 € au 31 décembre 2025, 259,57 € au 30 juin 2026 (indicative) |
| Valeur de réalisation | 219,99 € au 31 décembre 2025, 213,67 € au 30 juin 2026 (indicative) |
| Capitalisation | 82,8 M€, 309 997 parts, 905 associés (30 juin 2026) |
| Patrimoine | 39 immeubles, 72 locataires, 17 359 m², 64,1 M€ de valeur vénale |
| Taux d’occupation financier | 97,84 % au 2e trimestre 2026 |
| Endettement | 0 % (autorisation jusqu’à 25 % de la capitalisation) |
| Report à nouveau | 1,69 € par part (rapport annuel 2025) |
| Indicateur de risque (SRI) | 3 sur 7 selon une fiche de distributeur, non confirmé dans le bulletin |
| Souscription minimale | 5 parts, soit 1 335 € |
| Distribution | Trimestrielle, délai de jouissance jusqu’au 1er jour du 2e mois suivant |
| Label ISR | Oui, 2e cycle validé en avril 2025, article 8 SFDR |
| Assemblée générale du 4 juin 2026 | Quorum de 44,64 %, résolutions adoptées à 99,73 % ou plus |
| Durée de placement recommandée | 8 ans |
Rendement
Quel rendement attendre de Pierre Expansion Santé ?
Pierre Expansion Santé a distribué 13,45 € par part en 2025, soit 5,04 %, comme en 2024. Cette somme comprend 2,45 € de plus-values. Hors plus-values, le dividende est de 11,00 €, soit 4,12 %, rythme poursuivi au premier semestre 2026 avec 2,75 € par trimestre. Aucun objectif chiffré n’est publié.
Source : bulletins et rapports annuels de Fiducial Gérance, fiches Idéal Investisseur et France SCPI. Taux avant impôt. En 2024 et 2025, 14,87 % puis 18,22 % du dividende provenaient de plus-values (2,45 € en 2025). La barre rouge est un calcul ILA : 2,75 € multipliés par 4, rapportés à 267 €. Ce n’est pas une prévision.
| Année | Taux de distribution | Dividende par part | Prix de la part |
|---|---|---|---|
| 2017 | 4,94 % | 11,00 € | Non relevé |
| 2018 | 5,00 % | 11,00 € | 220 € |
| 2019 | 5,00 % | 11,00 € | 220 € |
| 2020 | 4,31 % | 11,25 € | 261 € |
| 2021 | 4,02 % | 10,50 € | 261 € |
| 2022 | 4,42 % | 11,80 € | 267 € |
| 2023 | 4,46 % | 11,90 € | 267 € |
| 2024 | 5,04 % | 13,45 € | 267 € |
| 2025 | 5,04 % | 13,45 €, dont 2,45 € de plus-values | 267 € |
Le taux de distribution (TD) rapporte le dividende versé sur l’année au prix de la part. Il est avant impôt et sans fiscalité étrangère à déduire. Après un creux à 4,02 % en 2021, il est revenu à 5,04 % en 2024 et 2025, mais la part des plus-values dans le dividende pèse 14,87 % en 2024 et 18,22 % en 2025, contre 25,21 % en 2023. Le TRI au 31 décembre 2025 est de 5,79 % sur 10 ans, 6,49 % sur 15 ans et 9,08 % sur 20 ans.
Dividendes récents : ce qui est récurrent et ce qui ne l’est pas
Source : bulletins trimestriels de Fiducial Gérance, acomptes en euros par part. Le 4e trimestre 2025 (5,20 €) inclut 2,45 € de plus-values de cession. Le 2e trimestre 2026 a été versé le 29 juillet 2026.
| Période | Acompte par part | À savoir |
|---|---|---|
| 1er trimestre 2025 | 2,75 € | Acompte récurrent |
| 2e trimestre 2025 | 2,75 € | Acompte récurrent |
| 3e trimestre 2025 | 2,75 € | Acompte récurrent |
| 4e trimestre 2025 | 5,20 € | Inclut 2,45 € de plus-values de cession, soit 13,45 € pour l’année |
| 1er trimestre 2026 | 2,75 € | Acompte récurrent |
| 2e trimestre 2026 | 2,75 € | Versé le 29 juillet 2026, soit 5,50 € pour le semestre |
Le bulletin se limite à indiquer que les distributions sont « en ligne avec les objectifs » : aucun objectif chiffré n’est publié pour 2026. Au rythme de 2,75 € par trimestre, le dividende annuel serait de 11,00 €, soit 4,12 % du prix de 267 € (calcul ILA, projection non garantie). Le résultat net 2025 est de 11,21 € par part, contre 13,45 € distribués : l’écart vient des plus-values et du report à nouveau.
Simulation indicative pour 10 000 € investis, soit environ 37,5 parts, avant impôt
Rendements rapportés au prix de 267 €, avant impôt. Le rendement futur n’est pas garanti et les plus-values de cession ne se renouvellent pas chaque année.
Frais
Quels sont les frais réels de Pierre Expansion Santé ?
La commission de souscription est de 12 % HT, soit 14,4 % TTC, incluse dans le prix de 267 €. La gestion coûte 9,5 % HT, soit 11,4 % TTC, des loyers et produits financiers encaissés. Le prix de retrait, 234,96 €, est inférieur de 12 % au prix et suppose des souscriptions en face.
| Poste | Taux | Assiette | À savoir |
|---|---|---|---|
| Souscription | 12 % HT, soit 14,4 % TTC | Prix de la part | 32,04 € HT par part, incluse dans la prime d’émission du prix de 267 €. |
| Gestion | 9,5 % HT, soit 11,4 % TTC | Loyers HT et produits financiers nets encaissés | 449 K€ en 2025, contre 380 K€ en 2024. |
| Retrait de parts | Pas de commission distincte relevée | Montant retiré | Le retrait se fait à 234,96 €, soit 12 % sous le prix, s’il est compensé par des souscriptions. |
| Cession de parts entre associés | 5 % de droits plus 120 € TTC | Prix | À la charge de l’acquéreur. 240 € TTC en cas de transmission à titre gratuit. |
Ce que pèsent les frais d’entrée selon la durée de détention
| Durée de détention | Coût approximatif par an |
|---|---|
| 3 ans | 4,0 points |
| 5 ans | 2,4 points |
| 8 ans | 1,5 point |
| 10 ans | 1,2 point |
| 15 ans | 0,8 point |
Ce calcul divise simplement 12 % par la durée de détention, sans tenir compte de l’évolution de la valeur des actifs. Pour situer ces frais face aux autres acteurs, consultez notre comparatif des frais de SCPI.
Le taux de gestion varie selon les fiches. Les sources citent 8,5 % HT, 10,2 % TTC ou 11,4 % TTC. Le bulletin du 2e trimestre 2026 indique 9,5 % HT, soit 11,4 % TTC : c’est le taux retenu ici. Si vous lisez un taux inférieur, il s’agit d’un ancien barème.
Valorisation
Le prix de la part de Pierre Expansion Santé est-il justifié ?
Le prix de 267 € est stable depuis 2022. Au 31 décembre 2025, il est proche de la valeur de reconstitution de 266,67 €. Selon les valeurs indicatives du 30 juin 2026, non certifiées, la reconstitution baisse à 259,57 €, soit une surcote de 2,9 %. La réalisation s’établit à 213,67 €.
| Date | Prix de souscription | Valeur de reconstitution | Valeur de réalisation | Prix de retrait |
|---|---|---|---|---|
| 31 décembre 2023 | 267 € | 284,32 € | Non relevée | 234,96 € |
| 31 décembre 2025 | 267 € | 266,67 € | 219,99 € | 234,96 € |
| 30 juin 2026, indicatif | 267 € | 259,57 € | 213,67 € | 234,96 € |
La valeur de reconstitution a baissé de 6,2 % entre fin 2023 et fin 2025, puis de 2,7 % au premier semestre 2026 (calcul ILA), alors que le prix est resté stable. La surcote du prix passe ainsi de 0,1 % à 2,9 %. La valeur de réalisation baisse de 2,9 % sur le semestre. L’expertise de fin 2025, réalisée par BNP Paribas Real Estate Valuation France, donnait 62,3 M€ hors droits, en hausse de 4,82 % sur un an et de 1,09 % à périmètre constant. Les valeurs du 30 juin 2026 restent à certifier par le commissaire aux comptes.
Patrimoine
Dans quoi investit Pierre Expansion Santé ?
Au 30 juin 2026, Pierre Expansion Santé détient 39 immeubles loués à 72 locataires, pour 17 359 m² et 64,1 M€ de valeur vénale, uniquement en France. Le secteur santé et bien-être pèse 63,6 % et Paris 39,9 %. Le taux d’occupation financier est de 97,84 % et l’endettement de 0 %.
Source : bulletin du 2e trimestre 2026 de Fiducial Gérance, en pourcentage des loyers. Au 31 décembre 2025, la santé et le bien-être représentaient 62,0 %. Les deux premiers secteurs sont en or.
Source : bulletin du 2e trimestre 2026 de Fiducial Gérance. Patrimoine 100 % en France. Au 31 décembre 2025, Paris pesait 38,4 %, les régions 37,8 % et l’Île-de-France hors Paris 23,8 %.
| Indicateur | 2024 | 2025 | 1er trimestre 2026 | 2e trimestre 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Taux d’occupation financier | 97,20 % | 99,37 % | 99,53 % | 97,84 % |
| Dont loyers occupés | Non relevé | Non relevé | Non relevé | 95,98 % |
| Dont loyers sous franchise | Non relevé | Non relevé | Non relevé | 1,86 % |
| Dont loyers vacants | Non relevé | Non relevé | Non relevé | 2,16 % |
| Valeur vénale | Non relevée | 62,3 M€ (31 décembre) | Non relevée | 64,1 M€ |
Le patrimoine est fragmenté : 39 immeubles et 72 locataires pour 64,1 M€, soit environ 1,6 M€ par immeuble (calcul ILA). Les loyers quittancés s’élèvent à 4,3 M€ HT par an. Au 2e trimestre 2026, les relocations ont représenté 74 748 € HT par an et les libérations 190 566 € HT par an, soit un solde négatif de 115 818 € HT par an, d’environ 2,7 % des loyers (calcul ILA). La durée ferme des baux (WALB) n’est pas publiée.
Acquisitions et cessions
| Date | Opération | Montant et rendement |
|---|---|---|
| 16 juillet 2025 | Acquisition d’un commerce de 57 m², rue de Rivoli, Paris 4e | 1,835 M€, 5,77 % net acte en main |
| 14 octobre 2025 | Acquisition de 430 m² à Mondeville (Calvados) | 1,068 M€, 6,70 % |
| 11 décembre 2025 | Cession à Louveciennes | 400 000 € net vendeur |
| 2e trimestre 2026 | Acquisition d’un local loué à Optical Center, 170 m², Asnières-sur-Seine | 1,427 M€, 6,50 % net acte en main |
| 2e trimestre 2026 | Promesses : centre d’imagerie rue de Rennes (Paris 6e) et magasin d’optique boulevard Saint-Michel (Paris 5e) | 6,372 M€ cumulés, 6,24 % net acte en main |
| 2e trimestre 2026 | Cession de deux boutiques à Tours | 360 000 € net vendeur, légèrement sous le prix d’acquisition |
Les acquisitions récentes se font à 5,8 % à 6,7 % net acte en main, soit un niveau proche du dividende récurrent. À Rouen, la cession partielle a été abandonnée au profit d’une relocation complète, en négociation. Les promesses de Paris devraient être réitérées : le bulletin du 3e trimestre 2026 le confirmera.
Notre lecture. La SCPI achète de petits locaux de santé et d’optique à Paris, avec des rendements de 5,8 % à 6,7 %, sans recourir à la dette. La stratégie est cohérente et le label ISR la structure. Mais 72 locataires seulement et 63,6 % dans un seul secteur rendent chaque libération visible, comme le montre le recul du taux d’occupation de 99,53 % à 97,84 % en un trimestre.
Endettement
Pierre Expansion Santé est-elle endettée ?
Pierre Expansion Santé n’avait aucune dette au 30 juin 2026. L’assemblée générale l’autorise à emprunter jusqu’à 25 % de la capitalisation, et une ligne de crédit renouvelable de 10 M€ n’était pas utilisée au 31 décembre 2025. Les acquisitions sont donc financées uniquement par la collecte et les cessions.
Notre lecture. L’absence de dette protège le dividende d’une hausse des taux et distingue la SCPI de NCap Régions, endettée à 23,28 %. En contrepartie, la croissance du patrimoine dépend de la collecte : 6 392 parts nettes au premier semestre 2026, soit environ 1,7 M€ (calcul ILA, à 267 € la part).
Liquidité
Peut-on revendre ses parts de Pierre Expansion Santé ?
Aucune demande de retrait n’était en attente au 30 juin 2026. Au premier semestre, 14 569 parts ont été souscrites et 8 177 retirées, soit un solde de 6 392 parts. Les retraits ont progressé de 38 % au deuxième trimestre. La SCPI reste petite, avec 82,8 M€ : la revente n’est jamais garantie.
| Période | Souscriptions | Retraits | Solde | Parts en attente |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 15 050 parts, soit 4,02 M€ | 866 parts | Environ 14 184 parts | Aucune |
| 1er trimestre 2026 | 7 161 parts | 3 440 parts | 3 721 parts | Aucune |
| 2e trimestre 2026 | 7 408 parts | 4 737 parts | 2 671 parts | Aucune |
| Premier semestre 2026 | 14 569 parts | 8 177 parts | 6 392 parts | Aucune |
Le nombre de parts est passé de 303 605 fin 2025 à 309 997 fin juin 2026, et la capitalisation de 81,1 M€ à 82,8 M€. Les retraits du 1er semestre représentent 56 % des souscriptions (calcul ILA), contre 6 % en 2025 (866 sur 15 050). Le marché de gré à gré n’a proposé aucune part au 2e trimestre. Le signal à suivre est le ratio retraits sur souscriptions : un ralentissement de la collecte ferait apparaître une file d’attente.
Fiscalité
Comment sont imposés les revenus de Pierre Expansion Santé ?
Les loyers sont des revenus fonciers français, imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux. Le micro-foncier s’applique sous conditions. Les parts entrent dans l’assiette de l’IFI. Sans fiscalité étrangère, le taux de 5,04 % se compare avant impôt aux autres SCPI françaises.
| Revenu | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Loyers français (100 % du patrimoine) | Barème progressif, ou micro-foncier avec 30 % d’abattement si les revenus fonciers bruts totaux n’excèdent pas 15 000 € par an | 17,2 % au taux retenu dans nos sources, à vérifier selon la loi de financement de la sécurité sociale en vigueur |
| Plus-value à la revente des parts | Régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattements selon la durée de détention | Oui, avec abattements propres |
Les intérêts d’un emprunt contracté pour souscrire sont déductibles des revenus fonciers. Les parts entrent dans l’assiette de l’IFI pour leur valeur de marché, généralement le prix de retrait. Les plus-values de cession d’immeubles sont distribuées dans le dividende : elles restent dans le revenu imposable de l’associé selon les règles applicables à la SCPI.
Un taux avant impôt, comparable aux SCPI françaises. Comme le patrimoine est 100 % français, le taux de 5,04 % n’est pas réduit par une fiscalité étrangère, contrairement aux SCPI paneuropéennes dont le taux publié est brut. Sa comparaison avec Iroko Zen (7,14 % brut de fiscalité étrangère) doit donc tenir compte de ce point.
Souscription
Comment souscrire à Pierre Expansion Santé ?
Pierre Expansion Santé se souscrit auprès de Fiducial Gérance ou d’un distributeur, à partir de 5 parts, soit 1 335 €. Le délai de jouissance court jusqu’au premier jour du deuxième mois suivant la souscription et son règlement intégral. Les revenus sont versés chaque trimestre. Assurance-vie, nue-propriété et crédit dépendent du distributeur : vérifiez-les.
- Pleine propriété en direct. Souscription auprès de Fiducial Gérance ou d’un distributeur, à partir de 5 parts (1 335 €). Certaines fiches citent encore 10 parts, un ancien seuil.
- Nue-propriété. Les fiches de distributeurs se contredisent sur la possibilité du démembrement. Voir notre guide de la nue-propriété en 2026, et vérifiez-la auprès du distributeur.
- Assurance-vie. La disponibilité dépend du contrat : vérifiez auprès de l’assureur. Voir notre guide de la meilleure assurance-vie.
- À crédit. Possible, mais le dividende récurrent de 4,12 % laisse peu de marge face au coût d’un crédit. Notre analyse des SCPI à crédit détaille le calcul du cash-flow.
Le délai de jouissance s’applique à chaque souscription : l’entrée en jouissance a lieu le premier jour du deuxième mois suivant la souscription et le règlement intégral, soit un à deux mois selon la date.
Risques
Quels sont les risques de Pierre Expansion Santé ?
Les principaux risques sont la perte en capital, une liquidité non garantie sur une petite SCPI, 100 % de France, 63,6 % de santé et bien-être, 72 locataires seulement, un dividende 2025 gonflé de 18 % par des plus-values et des valeurs en baisse de 2,7 %. L’indicateur de risque serait de 3 sur 7.
- Perte en capital. Le capital n’est pas garanti. Une sortie avant 8 ans fait supporter l’écart de 12 % entre le prix et le retrait.
- Dividende non récurrent. 2,45 € de plus-values dans les 13,45 € de 2025. Le rythme récurrent est de 11,00 €.
- Valeurs. Reconstitution en baisse de 6,2 % de fin 2023 à fin 2025, puis de 2,7 % au premier semestre 2026.
- Concentration. 72 locataires, 63,6 % de santé et bien-être, 39,9 % à Paris, 100 % en France.
- Taille et liquidité. 82,8 M€ de capitalisation, 905 associés, retraits en hausse de 38 % au deuxième trimestre.
- Occupation. Le taux est passé de 99,53 % à 97,84 % en un trimestre.
Pour apprendre à reconnaître les signaux d’alerte sur n’importe quelle SCPI, voir notre analyse des SCPI à éviter.
Comparatif
Pierre Expansion Santé ou Iroko Zen, Corum Origin, NCap Régions : que choisir ?
Pierre Expansion Santé est la plus ancienne et la plus petite des quatre SCPI comparées. Son taux de distribution 2025, 5,04 %, est le plus bas et sa gestion à 11,4 % TTC la plus basse. Sa commission d’entrée de 14,4 % TTC est la plus élevée, hors Iroko Zen qui n’en prélève aucune.
| Critère | Pierre Expansion Santé | Iroko Zen | Corum Origin | NCap Régions |
|---|---|---|---|---|
| Lancement | 1987 | 2020 | 2012 | 2015 |
| Géographie | France uniquement | 8 pays européens | 13 pays de la zone euro | France uniquement |
| Commission de souscription | 14,4 % TTC | 0 % | 11,96 % TTC | 12 % TTC |
| Commission de gestion | 11,4 % TTC | 14,40 % TTC | 13,20 % TTC | 12 % TTC |
| Ticket d’entrée | 1 335 € | 5 000 € | 1 135 € | 3 410 € |
| Taux de distribution 2025 | 5,04 %, dont 2,45 € de plus-values | 7,14 %, brut de fiscalité étrangère | 6,50 %, brut de fiscalité étrangère | 5,72 % avant impôt |
| Indicateur de risque (SRI) | 3 sur 7, non confirmé | 3 sur 7 | 3 sur 7 | Non relevé |
| Capitalisation | 82,8 M€ | 1 605 M€ | 4 044 M€ | 1 107 M€ |
| Taux d’occupation financier | 97,84 % | 96,88 % | 95,77 % | 90,7 % |
| Endettement | 0 % | Non relevé | Non relevé | 23,28 % |
| Parts en attente de retrait | Aucune | Non relevées | Non relevées | Aucune |
Notre analyse de l’avis Iroko Zen détaille les SCPI sans frais d’entrée, celle de l’avis Corum Origin la gamme Corum en zone euro, et celle de l’avis Vendôme Régions l’ancienne NCap Régions. Pour une vue d’ensemble, voir notre comparatif des SCPI en ligne.
| Profil | Choix adapté | Pourquoi |
|---|---|---|
| Complément 100 % France, sans dette, avec label ISR | Pierre Expansion Santé | Dette nulle, gestion à 11,4 % TTC, ticket de 1 335 € |
| Frais d’entrée à éviter, horizon de 5 à 8 ans | SCPI sans frais d’entrée | Les 12 % d’écart entre prix et retrait pèsent sur une durée courte |
| Diversification en Europe | Iroko Zen ou Corum Origin | 8 à 13 pays, mais fiscalité étrangère à comprendre |
| Besoin possible de l’épargne avant 8 ans | Éviter | Retrait à 234,96 €, revente non garantie |
| Recherche d’une grande taille et d’une forte mutualisation | Éviter | 82,8 M€ et 72 locataires |
Notre avis
Que pense ILA de Pierre Expansion Santé ?
Pierre Expansion Santé mérite une place dans un portefeuille déjà investi en France, pour au moins 8 ans, grâce à l’absence de dette, une occupation de 97,84 % et une gestion à 11,4 % TTC. Notre note est de 6,2 sur 10. Les frais d’entrée de 14,4 % TTC et la taille limitent l’enthousiasme.
Points forts
- Aucune dette et une ligne de crédit non utilisée
- Taux d’occupation de 97,84 % et de 99,37 % sur 2025
- Gestion à 11,4 % TTC, la plus basse du comparatif
- TRI de 5,79 % sur 10 ans, 6,49 % sur 15 ans et 9,08 % sur 20 ans
- Label ISR, assemblée générale votée à plus de 99,7 %
- Aucune part en attente et ticket de 1 335 €
Points de vigilance
- 14,4 % TTC de frais d’entrée et retrait à 12 % sous le prix
- 18 % du dividende 2025 issus de plus-values, rythme 2026 à 4,12 %
- Valeur de reconstitution en baisse de 2,7 % en six mois
- 72 locataires et 63,6 % de santé et bien-être
- Petite taille : 82,8 M€, retraits en hausse de 38 %
- Durée ferme des baux non publiée
Note ILA de Pierre Expansion Santé
Analyse indépendante de Gaultier Garde, révisée le 15 octobre 2026 à partir des données au 30 juin 2026.
| Critère | Poids | Note | Justification |
|---|---|---|---|
| Performance historique | 25 | 17 | 5,04 % en 2025 et TRI de 5,79 % sur 10 ans, mais 18 % de plus-values et rythme 2026 à 4,12 % |
| Frais | 20 | 9 | 14,4 % TTC à la souscription, compensés en partie par une gestion à 11,4 % TTC |
| Gouvernance et transparence | 15 | 11 | Bulletins détaillés, label ISR et votes à plus de 99,7 %, mais WALB non publié et chiffres divergents entre sources |
| Diversification et qualité du patrimoine | 20 | 13 | Aucune dette et 97,84 % d’occupation, mais 72 locataires, 100 % France et 63,6 % de santé |
| Liquidité et accessibilité | 20 | 12 | Aucune file d’attente et ticket de 1 335 €, mais 82,8 M€ et retraits en hausse |
| Total | 100 | 62 | Soit 6,2 sur 10 |
Pour qui
- Un investisseur avec un horizon de 8 ans ou plus
- Un complément français sans dette, avec label ISR
- Quelqu’un qui accepte une petite SCPI de commerces de santé
Pas pour qui
- Une épargne de précaution
- Un projet à moins de 8 ans
- Un investisseur qui cherche la diversification géographique ou les frais d’entrée nuls
Erreurs à éviter. Lire 5,04 % sans retirer les 2,45 € de plus-values. Citer un délai de jouissance « de un mois » alors qu’il va jusqu’au premier jour du deuxième mois. Oublier les 14,4 % TTC de frais d’entrée. Comparer ce taux avant impôt à celui de SCPI étrangères. Souscrire sans lire la note d’information et le DIC.
Consulter l’offre Pierre Expansion Santé
Souscription auprès de Fiducial Gérance. Lisez la note d’information et le DIC avant de décider.
Voir Pierre Expansion Santé chez Fiducial Gérance
ILA peut percevoir une commission lorsque vous souscrivez via ce lien partenaire. Elle ne modifie ni la note, ni le classement, ni le contenu de cette analyse.
Lexique
Les termes à connaître pour lire une SCPI
- Taux de distribution (TD)
- Dividende versé sur l’année rapporté au prix de la part. Il ne comprend pas la variation du prix de part.
- Taux de rendement interne (TRI)
- Taux qui intègre tous les flux d’un investissement (achat, revenus, revente) sur une durée donnée. Il n’est pas garanti.
- Taux d’occupation financier (TOF)
- Part des loyers effectivement perçus par rapport aux loyers qui seraient perçus si tous les biens étaient loués.
- Plus-values distribuées
- Gains réalisés lors de la vente d’un immeuble, redistribués dans le dividende. Ils ne se renouvellent pas chaque année.
- Valeur de reconstitution
- Estimation du coût de reconstitution du patrimoine de la SCPI, frais inclus. Un prix supérieur à cette valeur correspond à une surcote.
- Valeur de réalisation
- Valeur du patrimoine net de la SCPI, hors frais. Un prix de retrait proche de cette valeur reflète les frais de souscription.
- Report à nouveau (RAN)
- Réserve de bénéfices non distribués, qui sert à maintenir le dividende en cas de baisse des loyers.
- Délai de jouissance
- Période entre la souscription et le premier versement de revenus. Elle varie selon la SCPI.
FAQ
Vos questions sur Pierre Expansion Santé
Pierre Expansion Santé est-elle une bonne SCPI en 2026 ?
C’est une SCPI française de commerces de santé et de services, sans dette, avec un taux d’occupation de 97,84 % au deuxième trimestre 2026 et une gestion à 11,4 % TTC. Elle a distribué 5,04 % en 2025, mais 18 % de ce dividende provient de plus-values de cession, et le rythme courant ressort à 4,12 %. Les frais d’entrée de 14,4 % TTC et la petite taille (82,8 M€) sont les points faibles. Notre note est de 6,2 sur 10. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Qui gère Pierre Expansion Santé et depuis quand existe-t-elle ?
La SCPI a été créée en 1987 et est gérée par Fiducial Gérance. Elle était à capital fixe jusqu’en 2019 et fonctionne à capital variable depuis. Elle porte le label ISR, dont le deuxième cycle a été validé en avril 2025, et relève de l’article 8 du règlement SFDR. Le commissaire aux comptes est le Cabinet Escoffier.
Quel est le rendement de Pierre Expansion Santé depuis 2017 ?
Le taux de distribution a été de 4,94 % en 2017, 5,00 % en 2018 et 2019, 4,31 % en 2020, 4,02 % en 2021, 4,42 % en 2022, 4,46 % en 2023, puis 5,04 % en 2024 et en 2025. Le TRI au 31 décembre 2025 est de 5,79 % sur 10 ans, 6,49 % sur 15 ans et 9,08 % sur 20 ans. Le taux de distribution est avant impôt, sans fiscalité étrangère à déduire.
Le dividende de 13,45 € de 2025 est-il durable ?
Pas entièrement. Sur les 13,45 € de 2025, 2,45 € proviennent de plus-values, versées surtout avec l’acompte du quatrième trimestre (5,20 €). Les trois premiers acomptes étaient de 2,75 €, et 2,75 € ont été versés aux deux premiers trimestres 2026. Le rythme récurrent est donc de 11,00 € par an, soit 4,12 % du prix de 267 € (calcul ILA). Le résultat net 2025 est de 11,21 € par part.
Quels sont les frais de Pierre Expansion Santé ?
La commission de souscription est de 12 % HT, soit 14,4 % TTC, ou 32,04 € HT par part, incluse dans le prix de 267 €. La commission de gestion est de 9,5 % HT, soit 11,4 % TTC, des produits locatifs encaissés et des produits financiers nets. Elle a représenté 449 K€ en 2025. En cas de cession entre associés, l’acquéreur supporte 5 % de droits et 120 € TTC de frais, ou 240 € TTC en cas de transmission gratuite. Certaines fiches citent encore 10,2 % TTC de gestion, qui est un ancien taux.
Pierre Expansion Santé est-elle endettée ?
Non : l’endettement est de 0 % au 30 juin 2026. L’assemblée autorise un recours à l’emprunt jusqu’à 25 % de la capitalisation, et une ligne de crédit renouvelable de 10 M€ n’était pas utilisée au 31 décembre 2025. L’absence de dette protège le dividende en cas de hausse des taux, mais elle prive la SCPI de levier pour accélérer ses acquisitions.
Quel est le prix de la part et la valeur de reconstitution ?
Le prix de souscription est de 267 € depuis 2022, dont 160 € de nominal et 107 € de prime d’émission. Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution est de 266,67 € et la valeur de réalisation de 219,99 €. Au 30 juin 2026, les valeurs indicatives sont de 259,57 € et 213,67 €, sous réserve de la certification du commissaire aux comptes. Le prix de souscription dépasse donc la reconstitution de 2,9 %.
Dans quoi investit Pierre Expansion Santé ?
Dans 39 immeubles de proximité, surtout des commerces et des locaux de services, loués à 72 locataires pour 17 359 m². Le secteur santé et bien-être représente 63,6 % (optique, imagerie, soins), les services 22,2 %, l’équipement de la maison 5,1 %, la restauration 3,8 %. Paris pèse 39,9 %, les régions 36,1 % et l’Île-de-France hors Paris 24,0 %. Le patrimoine est 100 % situé en France.
Quel est le taux d’occupation de Pierre Expansion Santé ?
Le taux d’occupation financier est de 97,84 % au deuxième trimestre 2026, contre 99,53 % au premier, 99,37 % sur l’année 2025 et 97,20 % en 2024. Au deuxième trimestre, 95,98 % des loyers sont occupés, 1,86 % sont sous franchise et 2,16 % vacants. Les libérations (190 566 € HT par an) ont dépassé les relocations (74 748 € HT par an). La durée ferme des baux n’est pas publiée.
Peut-on revendre ses parts de Pierre Expansion Santé facilement ?
Aucune demande de retrait n’était en attente au 30 juin 2026, et aucune part n’était proposée sur le marché de gré à gré. Les retraits ont toutefois augmenté de 38 % entre le premier trimestre (3 440 parts) et le deuxième (4 737 parts). Sur une capitalisation de 82,8 M€, la SCPI reste petite : la revente dépend des souscriptions et n’est jamais garantie.
Comment sont imposés les revenus de Pierre Expansion Santé ?
Les loyers sont des revenus fonciers imposés au barème de l’impôt sur le revenu, avec les prélèvements sociaux. Le micro-foncier, avec un abattement de 30 %, est possible si vos revenus fonciers bruts totaux n’excèdent pas 15 000 € par an. Les intérêts d’un emprunt sont déductibles. Les parts entrent dans l’assiette de l’IFI. Il n’y a pas de revenus étrangers, donc pas de crédit d’impôt à gérer.
Quel est le minimum pour investir et quand arrivent les revenus ?
Le minimum est de 5 parts pour un nouvel associé, soit 1 335 €. Certaines fiches évoquent encore 10 parts, ce qui correspond à un ancien seuil. Le délai de jouissance court jusqu’au premier jour du deuxième mois suivant la souscription et son règlement intégral. Les acomptes sont versés chaque trimestre : le deuxième trimestre 2026 a été versé le 29 juillet 2026.
Pierre Expansion Santé est-elle une SCPI ISR ?
Oui. Elle détient le label ISR, dont le deuxième cycle a été validé en avril 2025, avec un audit de suivi en mai 2026. Elle relève de l’article 8 du règlement SFDR. Le label atteste d’une démarche de gestion extra-financière, pas d’un rendement supérieur.
Combien de temps faut-il garder Pierre Expansion Santé ?
La durée recommandée est de 8 ans, certains distributeurs indiquent 8 à 10 ans. Elle correspond au temps nécessaire pour amortir les 12 % d’écart entre le prix et le retrait. N’investissez pas une épargne dont vous pourriez avoir besoin avant cette échéance.
Pierre Expansion Santé, Iroko Zen, Corum Origin ou NCap Régions : laquelle choisir ?
Iroko Zen n’a pas de frais d’entrée et distribue davantage (7,14 % brut en 2025), mais avec 8 pays européens. Corum Origin offre 14 ans de recul en zone euro. NCap Régions est aussi 100 % France, mais endettée à 23,28 %. Pierre Expansion Santé se justifie pour un complément français sans dette, orienté santé et services de proximité, avec la gestion la moins chère du comparatif.
Pour aller plus loin
Guides liés
Sources
Sources et avertissement
- Fiducial Gérance, bulletin du 2e trimestre 2026 et rapport annuel 2025 de Pierre Expansion Santé.
- Fiducial Gérance, page produit Pierre Expansion Santé (prix, frais, conditions de souscription).
- Idéal Investisseur et France SCPI, fiches Pierre Expansion Santé (historique des dividendes, report à nouveau).
- Meilleure SCPI, SCPI-8, Monujo et Perlib, fiches Pierre Expansion Santé (recoupements, indicateur de risque, minimum de souscription).
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la liquidité ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cette page est une analyse éditoriale indépendante, pas un conseil en investissement personnalisé. Consultez la note d’information et le DIC avant toute souscription. Chiffres relevés dans les documents Fiducial Gérance et auprès de distributeurs, données au 30 juin 2026 sauf mention contraire. Plusieurs sources divergent sur certains chiffres (nombre d’associés, nombre d’immeubles, frais de gestion, minimum de souscription) : la note d’information et le dernier bulletin font foi.