Avis SCPI 2026
Avis Sofidy Europe Invest 2026 : rendement net, frais, risques et verdict
Sofidy Europe Invest a distribué 5,41 % brut en 2025, soit 4,70 % après fiscalité étrangère, sur un patrimoine 100 % européen occupé à 96 %. En contrepartie, 10,8 % de frais d’entrée, contrairement à ce que laissent croire certaines fiches, et un endettement passé de 1,5 % à 19,5 % imposent un horizon long. Chiffres relevés dans les documents Sofidy, données au 30 juin 2026 sauf mention contraire.
Réponse rapide
Sofidy Europe Invest est-elle une bonne SCPI en 2026 ?
Oui, pour un horizon d’au moins 8 à 10 ans. Sofidy Europe Invest a distribué 5,41 % brut en 2025, soit 4,70 % après fiscalité étrangère, avec 96 % d’occupation et aucune part en attente. Mais les frais d’entrée sont de 10,8 % TTC et l’endettement est passé de 1,5 % à 19,5 %.
Sofidy Europe Invest est une SCPI à capital variable créée le 1er avril 2021 par Sofidy, filiale de Tikehau Capital. Elle investit exclusivement hors de France, en Europe, dans des commerces, des bureaux, des hôtels et de la logistique urbaine. Elle compte 8 438 associés et porte le label ISR.
Mise à jour du 15 octobre 2026. Cette page a été entièrement révisée à partir du bilan annuel 2025 et des bulletins 2026. Les frais de souscription (10,8 % TTC et non 0 %), le délai de jouissance (quatre mois et non supprimé), le minimum de souscription (une part et non dix), la dette et le rendement net ont été corrigés. L’exonération de prélèvements sociaux, présentée comme acquise, est désormais nuancée. La note agrégée de l’ancien balisage, qui ne reposait sur aucun avis collecté, a été supprimée.
| Caractéristique | Valeur |
|---|---|
| Société de gestion | Sofidy, désormais intégrée à Tikehau Investment Management selon les documents récents |
| Création | 1er avril 2021, à 235 € la part |
| Prix de la part | 235 €, stable depuis 2021, dont 10,8 % TTC de frais de souscription |
| Prix de retrait | 213,85 € |
| Valeur de reconstitution | 229,06 € au 30 juin 2026 (228,77 € fin 2025) |
| Écart prix / valeur de reconstitution | Surcote de 2,6 % (calcul ILA) |
| Valeur de réalisation | 196,26 € au 31 décembre 2025 |
| Capitalisation | 420,7 M€, 1 790 005 parts, 8 438 associés |
| Patrimoine | 38 immeubles, 371 locataires, valeur de 406,5 M€ |
| Répartition | 100 % hors de France, six pays |
| Taux d’occupation financier | 96,00 % (30 juin 2026), 95,59 % au 31 mars 2026 |
| Durée ferme des baux (WALB) | 6,1 ans |
| Endettement | 19,5 % de la valeur du patrimoine, dette à taux fixe de 4,17 % |
| Report à nouveau | 0,41 € par part fin 2025 |
| Indicateur de risque (SRI) | 3 sur 7 |
| Souscription minimale | 1 part, soit 235 € |
| Distribution | Trimestrielle, délai de jouissance jusqu’au 1er jour du 4e mois |
| Label ISR | Oui |
| Durée de placement recommandée | 8 ans minimum (8 à 10 ans selon les distributeurs) |
Rendement
Quel rendement attendre de Sofidy Europe Invest ?
Sofidy Europe Invest a distribué 12,71 € par part en 2025, soit 5,41 % brut, et 11,04 €, soit 4,70 %, après 1,67 € de fiscalité étrangère. Le dividende trimestriel de 2026 est de 2,40 €. L’objectif 2026, non garanti, est de 10,50 € à 11,30 € par part. Comparez toujours le taux net.
Source : bilan annuel 2025 de Sofidy, fiches Linxea et SCPI Lab. Le taux net 2025 est le dividende de 11,04 € rapporté au prix de 235 €.
| Année | Taux de distribution brut | Dividende brut par part | Prix de la part |
|---|---|---|---|
| 2022 | 4,65 % | Non relevé | 235 € |
| 2023 | 4,71 % | 11,07 € | 235 € |
| 2024 | 5,20 % | 12,22 € | 235 € |
| 2025 | 5,41 % (4,70 % net) | 12,71 € (11,04 € net) | 235 € |
Le taux de distribution (TD) rapporte le dividende versé sur l’année au prix de la part. Le prix étant resté à 235 € depuis 2021, la performance globale annuelle est égale au TD, soit 5,41 % brut en 2025. Le taux brut ne retranche pas la fiscalité étrangère, que la SCPI paie pour le compte de ses associés : 1,67 € par part en 2025, soit 13,1 % du dividende brut (calcul ILA). Le TRI sur 5 ans n’est pas encore publié.
Dividendes trimestriels et objectif 2026
Source : bilan annuel 2025 et bulletins 2026 de Sofidy. Acomptes bruts de fiscalité étrangère, en euros par part. En 2025, le total est de 12,71 € brut et 11,04 € net.
| Période | Acompte brut par part | À savoir |
|---|---|---|
| 1er trimestre 2025 | 2,40 € | Identique aux deux trimestres suivants |
| 2e trimestre 2025 | 2,40 € | |
| 3e trimestre 2025 | 2,40 € | |
| 4e trimestre 2025 | 5,51 € | Solde annuel, soit 3,11 € de plus que les trimestres précédents |
| 1er trimestre 2026 | 2,40 € | |
| 2e trimestre 2026 | 2,40 € | 2,39 € net, versé fin juillet 2026 |
| Premier semestre 2026 | 4,80 € | Même niveau qu’au premier semestre 2025 |
| Objectif 2026, non garanti | 10,50 € à 11,30 € | Soit 4,47 % à 4,81 % du prix de 235 €, brut ou net non précisé |
Le schéma de 2025 se répète : trois acomptes de 2,40 € puis un solde plus élevé. L’objectif de 2026 suppose donc un dernier acompte compris entre 3,30 € et 4,10 € si l’on compte 2,40 € au troisième trimestre, ou davantage si les trimestres restent stables. Les sources consultées ne détaillent pas la composition du solde. Les bulletins des deux derniers trimestres diront si le schéma est reproduit.
Simulation indicative pour 10 000 € investis, soit environ 42,6 parts, avant impôt français
Rendements rapportés au prix de 235 €. Revenus de source étrangère, imposés selon les conventions fiscales. Le rendement futur n’est pas garanti.
Frais
Quels sont les frais réels de Sofidy Europe Invest ?
Sofidy Europe Invest prélève 9 % HT de commission de souscription, soit 10,8 % TTC, incluse dans le prix de 235 €. La gestion coûte 12 % HT, soit 14,4 % TTC des loyers. Le retrait se fait à 213,85 €, 9 % sous le prix. Un horizon d’au moins 8 ans amortit ces frais.
| Poste | Taux | Assiette | À savoir |
|---|---|---|---|
| Souscription | 9 % HT, soit 10,8 % TTC | Prix de la part | 21,15 € HT par part, soit 25,38 € TTC, incluse dans le prix de 235 €. |
| Gestion | 12 % HT, soit 14,4 % TTC | Loyers encaissés | Prélevée avant distribution. 2,66 M€ en 2025 contre 2,00 M€ en 2024. |
| Retrait de parts | Aucune commission | Montant retiré | La sortie s’effectue à 213,85 €, soit 9 % sous le prix de souscription. |
| Suivi des travaux | 1,5 % HT | Montant des travaux | Prélevée sur le patrimoine. |
| Cession de parts | 6 % TTC ou 120 € | Montant ou dossier | 6 % avec intervention de la société de gestion, 120 € sans intervention. |
Ce que pèsent les frais d’entrée selon la durée de détention
| Durée de détention | Coût approximatif par an |
|---|---|
| 3 ans | 3,6 points |
| 5 ans | 2,2 points |
| 8 ans | 1,4 point |
| 10 ans | 1,1 point |
| 15 ans | 0,7 point |
Ce calcul divise simplement 10,8 % par la durée de détention, sans tenir compte de l’évolution de la valeur des actifs. Pour situer ces frais face aux autres acteurs, consultez notre comparatif des frais de SCPI.
Les frais sont payés une fois, mais ils se rattrapent lentement. Plusieurs fiches de distributeurs, ainsi que notre version précédente, présentaient cette SCPI sans frais d’entrée. Les documents Sofidy indiquent 9 % HT, soit 10,8 % TTC. Sur un horizon inférieur à 8 ans, une SCPI sans frais de souscription est mieux adaptée.
Valorisation
Le prix de la part de Sofidy Europe Invest est-il justifié ?
Le prix de la part, 235 €, est stable depuis 2021. Il dépasse de 2,6 % la valeur de reconstitution de 229,06 € au 30 juin 2026. La valeur de réalisation, 196,26 € fin 2025, est inférieure de 16,5 % au prix. Le patrimoine a progressé de 4,2 % en 2025.
| Date | Prix de souscription | Valeur de reconstitution | Valeur de réalisation | Prix de retrait |
|---|---|---|---|---|
| 31 décembre 2025 | 235 € | 228,77 € (+2,62 %) | 196,26 € | 213,85 € |
| 30 juin 2026 | 235 € | 229,06 € | Non relevée | 213,85 € |
La surcote du prix sur la valeur de reconstitution est de 2,7 % fin 2025 et de 2,6 % au 30 juin 2026 (calcul ILA). Elle reste modérée. Le patrimoine a été revalorisé de 4,2 % en 2025 et de 0,9 % au premier semestre 2026, pour 406,5 M€. Les acquisitions de 2025 valent en moyenne 10,8 % de plus que leur prix d’achat, selon Louve Invest. La valeur de réalisation est inférieure de 16,5 % au prix, ce qui reflète les frais d’entrée.
Patrimoine
Dans quoi investit Sofidy Europe Invest ?
Au 30 juin 2026, Sofidy Europe Invest détient 38 immeubles loués à 371 locataires, pour 421 M€ de capitalisation, dans six pays hors de France. Les Pays-Bas pèsent 35 % et l’Espagne 29 %. Les bureaux représentent 36 %. Le taux d’occupation est de 96 % et la durée ferme des baux de 6,1 ans.
Source : fiche SCPI Lab, bulletin du 1er trimestre 2026 de Sofidy, en pourcentage de la valeur. Les deux premiers pays sont en or. La part de l’Espagne progresse avec les acquisitions récentes.
Source : fiche SCPI Lab, en pourcentage de la valeur. Les libellés diffèrent légèrement selon les sources : le bilan annuel 2025 regroupe 39 % de commerces. Les deux premiers types sont en or.
| Indicateur | 31 décembre 2025 | 31 mars 2026 | 30 juin 2026 |
|---|---|---|---|
| Taux d’occupation financier | 95,76 % | 95,59 % | 96,00 % |
| Durée ferme des baux (WALB) | Non relevée | 6,1 ans | 6,1 ans |
| Durée restante des baux (WALT) | 6,4 ans | Non relevée | Non relevée |
| Loyers encaissés sur le trimestre | 6,13 M€ | 5,59 M€ | 7,38 M€ |
| Immeubles | 36 | 38 | 38 |
| Endettement | 21,0 % | Non relevé | 19,5 % |
Acquisitions relevées
| Date | Opération | Détail |
|---|---|---|
| Novembre 2024 | Commerces à Zaandam, Pays-Bas | 21 331 m² |
| Avril 2025 | Locaux d’activités à Coventry, Royaume-Uni | 2 197 m², rendement supérieur à 6 % |
| Mai 2025 | Torremolinos, Espagne | 10 860 m² |
| Juin 2025 | Commerces aux Pays-Bas | 10 138 m² et 1 813 m² |
| Décembre 2025 | Salou et Saragosse, Espagne | 9 138 m² et 1 341 m² |
| Janvier et mars 2026 | Crevillent et Albacete, Espagne | 6 405 m² et 14 847 m², commerces |
| Troisième trimestre 2026 (projet) | Près de Munich, Allemagne | 18,8 M€, rendement net immédiat de 7,0 % |
La SCPI a investi 80,1 M€ dans six immeubles en 2025 et engagé 44 M€ à un rendement immédiat moyen de 8,1 % en 2026. Elle n’a réalisé aucune cession en 2025. Aucune acquisition n’a été finalisée au deuxième trimestre 2026, ce qui illustre la dépendance à la collecte et à la dette.
Notre lecture. Le patrimoine est jeune, bien loué et diversifié par type d’actif, avec des baux fermes de 6,1 ans, un niveau élevé. Mais 64 % de la valeur se concentrent aux Pays-Bas et en Espagne, avec une forte exposition au commerce et à l’hôtellerie. Le rendement immédiat des acquisitions, 7 à 8 %, est nettement supérieur au taux de distribution.
Endettement
Sofidy Europe Invest est-elle trop endettée ?
Source : bilan annuel 2025 de Sofidy et fiche Louve Invest du 2e trimestre 2026. Le projet correspond à un financement de 21 M€ sur le parc hôtelier espagnol, non encore finalisé.
Sofidy Europe Invest n’avait presque pas de dette fin 2024 (1,5 %). Ses dettes financières atteignaient 66,3 M€ fin 2025 et 79,3 M€ au 30 juin 2026, à taux fixe de 4,17 % et pour une durée moyenne de 6 ans et 8 mois. Un financement de 21 M€ sur le parc hôtelier espagnol porterait le ratio à 24,6 %. Les intérêts annuels représentent environ 3,3 M€, soit environ 11 % des loyers annualisés du deuxième trimestre (calcul ILA). Le levier est positif tant que les actifs rapportent plus que 4,17 %, ce qui est le cas avec 7 à 8 % de rendement immédiat.
Notre lecture. La dette accélère la croissance et soutient le dividende, mais elle ajoute un risque. Elle est à taux fixe et à longue maturité, ce qui limite le risque de refinancement. En revanche, la valeur des actifs et les loyers doivent rester stables pour que le ratio d’engagement ne dégrade pas la valeur de la part en cas de baisse des expertises.
Liquidité
Peut-on revendre ses parts de Sofidy Europe Invest ?
Aucune part n’était en attente de retrait au 30 juin 2026 et le délai de cession est immédiat, avec un ratio de liquidité de 100 % chaque trimestre de 2025. La collecte reste modeste : 8,7 M€ au deuxième trimestre 2026 pour 1,8 M€ de retraits. La revente n’est jamais garantie.
| Période | Souscriptions | Retraits | Parts en attente |
|---|---|---|---|
| 2024 | Collecte brute de 53,57 M€ | Non relevés | Aucune |
| 2025 | 38,04 M€ brute, 34,47 M€ nette, 161 854 parts | 15 189 parts, soit 3,57 M€ | Aucune |
| 2e trimestre 2026 | 8,67 M€ | 1,81 M€ | Aucune |
La collecte brute a reculé de 29 % entre 2024 et 2025, de 53,6 M€ à 38,0 M€. La capitalisation a progressé de 9,3 % en 2025, à 406,2 M€, puis à 420,7 M€ au 30 juin 2026. Les retraits sont exécutés immédiatement. Le niveau reste modeste face aux grandes SCPI, mais il couvre largement les demandes de sortie.
Fiscalité
Comment sont imposés les revenus de Sofidy Europe Invest ?
Les loyers de Sofidy Europe Invest sont tous de source étrangère : ils sont imposés dans le pays de l’immeuble, puis neutralisés en France par la convention fiscale. En 2025, cette fiscalité a coûté 1,67 € par part, soit 13,1 % du dividende brut. L’exonération de prélèvements sociaux n’est pas automatique : faites-la valider.
| Revenu | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux 17,2 % |
|---|---|---|
| Loyers étrangers (100 % du patrimoine) | Imposés dans le pays de l’immeuble, puis crédit d’impôt ou taux effectif en France selon la convention | Souvent exonérés selon la convention, à faire valider selon votre situation |
| Revenus financiers (0,01 € par part au 4e trimestre 2025) | Prélèvement forfaitaire unique ou barème | Oui |
| Plus-value à la revente des parts | Régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattements selon la durée de détention | Oui, avec abattements propres |
La fiscalité étrangère de 1,67 € par part en 2025 est supportée par la SCPI : c’est elle qui explique l’écart entre le dividende brut de 12,71 € et le dividende net de 11,04 €. La société est donc intégralement tournée vers les marchés étrangers. Les parts entrent dans l’assiette de l’IFI pour une valeur de 187,08 € par part.
Comparer des taux après impôts, pas des taux affichés. Pour un contribuable fortement imposé, l’absence de revenus fonciers français peut être un avantage. Mais il ne faut ni l’exagérer ni le présenter comme acquis : l’exonération de prélèvements sociaux dépend de votre affiliation et des conventions. En assurance-vie, les crédits d’impôt étrangers reviennent à l’assureur.
Souscription
Comment souscrire à Sofidy Europe Invest ?
Sofidy Europe Invest se souscrit en ligne à partir d’une part, soit 235 €. Le délai de jouissance court jusqu’au premier jour du quatrième mois suivant la souscription. Les revenus potentiels sont versés chaque trimestre. La SCPI est accessible en direct ou via certains contrats d’assurance-vie : vérifiez les conditions du contrat.
- Pleine propriété en direct. Souscription en ligne avec signature électronique, à partir d’une part (235 €).
- Nue-propriété. Une fiche de distributeur indique une décote d’environ 40 % pour 5 ans et 60 % pour 10 ans. Voir notre guide de la nue-propriété en 2026, et vérifiez que le démembrement est ouvert.
- Assurance-vie. La SCPI est accessible via certains contrats, mais pas tous : vérifiez auprès de l’assureur. Voir notre guide de la meilleure assurance-vie.
- À crédit. Possible, mais les dividendes ne sont pas garantis et les frais d’entrée pèsent en cas de revente précoce. Notre analyse des SCPI à crédit détaille le calcul du cash-flow.
Le ticket d’entrée de 235 € est le plus bas de nos comparatifs. Le délai de jouissance de trois mois s’applique à chaque souscription : sur 10 000 € souscrits, aucun revenu n’est versé pendant environ trois mois.
Risques
Quels sont les risques de Sofidy Europe Invest ?
Les principaux risques de Sofidy Europe Invest sont la perte en capital, la liquidité non garantie, un endettement passé de 1,5 % à 19,5 % en deux ans, la concentration sur deux pays, le risque de change sur la livre et la fiscalité étrangère. L’indicateur de risque est de 3 sur 7.
- Perte en capital. Le capital n’est pas garanti. Une sortie avant 8 ans fait supporter le retrait à 213,85 € et les frais d’entrée.
- Liquidité. Le rachat des parts n’est pas garanti et la collecte est modeste.
- Endettement. 19,5 % au 30 juin 2026 contre 1,5 % fin 2024, avec un projet qui le porterait à 24,6 %.
- Concentration. 64 % de la valeur aux Pays-Bas et en Espagne, 39 % de commerces et 20 % d’hôtels.
- Change. 10,3 % du patrimoine au Royaume-Uni, exposé à la livre sterling.
- Dividende irrégulier. Acomptes de 2,40 € puis solde de 5,51 € en 2025, avec une fiscalité étrangère de 13,1 %.
Pour apprendre à reconnaître les signaux d’alerte sur n’importe quelle SCPI, voir notre analyse des SCPI à éviter.
Comparatif
Sofidy Europe Invest ou Iroko Zen, Corum Origin : que choisir ?
Sofidy Europe Invest est la plus accessible des quatre SCPI comparées ci-dessous, avec une part à 235 €. Elle affiche le taux d’occupation de 96 %, proche d’Iroko Zen et de Corum Origin, mais un taux de distribution brut de 5,41 %, inférieur, et des frais d’entrée de 10,8 % TTC.
| Critère | Sofidy Europe Invest | Iroko Zen | Corum Origin | NCap Régions |
|---|---|---|---|---|
| Lancement | 2021 | 2020 | 2012 | 2015 |
| Géographie | 6 pays, 0 % France | 8 pays européens | 13 pays de la zone euro | France uniquement |
| Commission de souscription | 10,8 % TTC | 0 % | 11,96 % TTC | 12 % TTC |
| Commission de gestion | 14,4 % TTC | 14,40 % TTC | 13,20 % TTC | 12 % TTC |
| Ticket d’entrée | 235 € | 5 000 € | 1 135 € | 3 410 € |
| Taux de distribution 2025 | 5,41 % brut, 4,70 % net | 7,14 % (brut de fiscalité étrangère) | 6,50 % (brut de fiscalité étrangère) | 5,72 % (avant impôt) |
| Indicateur de risque (SRI) | 3 sur 7 | 3 sur 7 | 3 sur 7 | 3 sur 7 |
| Capitalisation (30 juin 2026) | 421 M€ | 1 605 M€ | 4 044 M€ | 1 107 M€ |
| Taux d’occupation financier | 96,00 % | 96,88 % | 95,77 % | 90,7 % |
| Endettement | 19,5 % | Non relevé | Non relevé | 23,28 % |
| Parts en attente de retrait | Aucune | Non relevées | Non relevées | Aucune |
Notre analyse de l’avis Iroko Zen détaille une SCPI sans frais d’entrée, celle de l’avis Corum Origin la diversification européenne, et celle de l’avis NCap Régions l’exposition française. Pour une vue d’ensemble, voir notre comparatif des SCPI en ligne.
| Profil | Choix adapté | Pourquoi |
|---|---|---|
| Petit budget, horizon de 8 à 10 ans, souhait d’un gestionnaire historique | Sofidy Europe Invest | Part à 235 €, baux de 6,1 ans, aucune part en attente |
| Recherche du rendement brut le plus élevé | Iroko Zen | 7,14 % brut et aucun frais d’entrée |
| Historique long et diversification zone euro | Corum Origin | 14 ans de recul, 13 pays |
| Horizon de 5 à 8 ans | SCPI sans frais d’entrée | Les 10,8 % de frais pèsent trop sur une durée courte |
| Besoin possible de l’épargne avant 8 ans | Éviter | Retrait à 213,85 €, revente non garantie |
Notre avis
Que pense ILA de Sofidy Europe Invest ?
Sofidy Europe Invest mérite une place dans un portefeuille SCPI pour un horizon d’au moins 8 à 10 ans, grâce à un patrimoine bien loué, une dette à taux fixe et un gestionnaire historique. Notre note est de 7,5 sur 10. Raisonnez sur 4,70 % net et non sur 5,41 % brut.
Points forts
- Taux d’occupation de 96 % et baux fermes de 6,1 ans
- Aucune part en attente, retraits immédiats
- Dette à taux fixe de 4,17 %, maturité de 6 ans et 8 mois
- Patrimoine revalorisé de 4,2 % en 2025 et acquisitions à 8 % de rendement
- Ticket d’entrée de 235 € et 100 % hors de France
- Gestionnaire historique et label ISR
Points de vigilance
- 10,8 % TTC de frais d’entrée et 14,4 % TTC de gestion
- Rendement net de 4,70 % en 2025, 5,41 % étant un taux brut
- Endettement passé de 1,5 % à 19,5 % en deux ans
- Surcote de 2,6 % sur la valeur de reconstitution
- Collecte modeste et fusion de la société de gestion en cours
- Dividende irrégulier, avec un solde de 5,51 € au quatrième trimestre
Note ILA de Sofidy Europe Invest
Analyse indépendante de Gaultier Garde, révisée le 15 octobre 2026 à partir des données au 30 juin 2026.
| Critère | Poids | Note | Justification |
|---|---|---|---|
| Performance historique | 25 | 19 | 5,41 % brut et 4,70 % net en 2025, progression depuis 2022, mais SCPI jeune sans TRI publié |
| Frais | 20 | 11 | 10,8 % TTC à la souscription et 14,4 % TTC de gestion |
| Gouvernance et transparence | 15 | 12 | Bulletins détaillés, label ISR, gestionnaire historique, mais fusion avec Tikehau Investment Management à suivre |
| Diversification et qualité du patrimoine | 20 | 17 | Six pays, plusieurs typologies, 96 % d’occupation et baux de 6,1 ans, mais dette en forte hausse |
| Liquidité et accessibilité | 20 | 16 | Aucune file d’attente, ticket de 235 €, mais collecte modeste |
| Total | 100 | 75 | Soit 7,5 sur 10 |
Pour qui
- Un investisseur avec un horizon de 8 à 10 ans
- Un petit budget, avec versements progressifs
- Une épargne non mobilisable avant 8 ans
Pas pour qui
- Une épargne de précaution
- Un projet à moins de 8 ans
- Un investisseur qui croit à l’absence de frais d’entrée
Erreurs à éviter. Croire que la SCPI n’a pas de frais d’entrée. Comparer 5,41 % brut à des taux français avant impôt, au lieu de 4,70 %. Présenter l’exonération de prélèvements sociaux comme certaine. Penser que le minimum est de 10 parts ou que le délai de jouissance est supprimé. Souscrire sans lire la note d’information et le DIC.
Consulter l’offre Sofidy Europe Invest
Souscription en ligne, à partir d’une part. Lisez la note d’information et le DIC avant de décider.
Voir Sofidy Europe Invest sur sofidy.com
ILA peut percevoir une commission lorsque vous souscrivez via ce lien partenaire. Elle ne modifie ni la note, ni le classement, ni le contenu de cette analyse.
Lexique
Les termes à connaître pour lire une SCPI
- Taux de distribution (TD)
- Dividende versé sur l’année rapporté au prix de la part. Il ne comprend pas la variation du prix de part.
- Taux brut et taux net de fiscalité étrangère
- Le taux brut ne retranche pas l’impôt payé à l’étranger par la SCPI ; le taux net le retranche.
- Taux d’occupation financier (TOF)
- Part des loyers effectivement perçus par rapport aux loyers qui seraient perçus si tous les biens étaient loués.
- WALB et WALT
- Durée moyenne des baux jusqu’à la première date de sortie possible (WALB) ou jusqu’à leur terme (WALT).
- Valeur de reconstitution
- Estimation du coût de reconstitution du patrimoine de la SCPI, frais inclus. Un prix supérieur à cette valeur correspond à une surcote.
- Valeur de réalisation
- Valeur du patrimoine net de la SCPI, hors frais. Un prix de retrait proche de cette valeur reflète les frais de souscription.
- Ratio d’endettement
- Part de la valeur du patrimoine financée par la dette, nette ou non de trésorerie selon la définition de la société de gestion.
- Label ISR
- Label d’État d’investissement socialement responsable, attribué après audit des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance.
FAQ
Vos questions sur Sofidy Europe Invest
Sofidy Europe Invest est-elle une bonne SCPI en 2026 ?
C’est une SCPI solide pour un horizon long, avec un taux d’occupation de 96 %, des baux fermes de 6,1 ans, aucune part en attente et une dette à taux fixe. Son rendement net de fiscalité étrangère est de 4,70 % en 2025, et non 5,41 %. En contrepartie, les frais d’entrée sont de 10,8 % TTC et l’endettement a fortement augmenté. Notre note est de 7,5 sur 10. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Sofidy Europe Invest a-t-elle des frais d’entrée ?
Oui. La commission de souscription est de 9 % HT, soit 10,8 % TTC, soit 25,38 € par part, incluse dans le prix de 235 €. Notre version précédente indiquait 0 % : cette information était erronée. La commission de gestion est de 12 % HT, soit 14,4 % TTC des loyers. Il n’y a pas de commission de retrait, mais le retrait se fait à 213,85 €, soit 9 % sous le prix de souscription.
Quel est le rendement réel de Sofidy Europe Invest en 2025 ?
Le dividende brut est de 12,71 € par part, soit 5,41 % du prix de 235 €. La fiscalité étrangère a coûté 1,67 € par part, soit 13,1 % du dividende brut, ce qui ramène le dividende net à 11,04 €, soit 4,70 % (calcul ILA sur les chiffres du bilan annuel). Certaines fiches affichent 11,04 € comme dividende brut : c’est le net. Avant impôt français, le chiffre à comparer aux SCPI françaises est donc 4,70 %.
Pourquoi les dividendes de Sofidy Europe Invest sont-ils irréguliers ?
En 2025, les trois premiers acomptes ont été de 2,40 € par part et le quatrième de 5,51 €, soit 12,71 € au total. Le quatrième trimestre inclut la régularisation de fin d’année. En 2026, les deux premiers acomptes sont de nouveau de 2,40 €. Ce schéma est identique à celui de 2025 ; l’objectif de 10,50 € à 11,30 € suppose un dernier acompte élevé. Les sources consultées ne détaillent pas sa composition.
Que vaut l’objectif de dividende 2026 de Sofidy Europe Invest ?
La fourchette indiquée par Louve Invest est de 10,50 € à 11,30 € par part, soit 4,47 % à 4,81 % du prix de 235 €, sans précision brut ou net. Avec 4,80 € versés au premier semestre, il faudrait 5,70 € à 6,50 € au second semestre. C’est cohérent avec le schéma de 2025 (2,40 € puis 5,51 €), mais cela reste un objectif non garanti.
Les revenus de Sofidy Europe Invest sont-ils exonérés de prélèvements sociaux ?
Pas de façon automatique. Les loyers sont de source étrangère : ils sont imposés dans le pays de l’immeuble, puis la convention fiscale évite la double imposition en France, par un crédit d’impôt ou la règle du taux effectif. L’exonération de prélèvements sociaux de 17,2 % sur ces revenus est souvent citée, mais elle dépend de votre situation et de votre affiliation. Notre version précédente la présentait comme acquise : faites-la valider par un conseiller fiscal.
Sofidy Europe Invest est-elle trop endettée ?
Le ratio d’engagement est passé de 1,5 % fin 2024 à 21,0 % fin 2025 et 19,5 % au 30 juin 2026. La dette est de 79,3 M€, à taux fixe de 4,17 %, avec une maturité moyenne de 6 ans et 8 mois. Un financement de 21 M€ sur le parc hôtelier espagnol porterait le ratio à 24,6 %. Les intérêts annuels représentent environ 3,3 M€, soit environ 11 % des loyers annualisés du deuxième trimestre 2026 (calcul ILA).
Peut-on revendre ses parts de Sofidy Europe Invest facilement ?
Jusqu’ici oui : aucune part n’était en attente au 30 juin 2026, le délai de cession est immédiat et le ratio de liquidité à trois mois est de 100 %. En 2025, 15 189 parts ont été retirées pour 161 854 parts souscrites. La revente n’est jamais garantie. Une file d’attente est le premier signal d’alerte à surveiller dans chaque bulletin.
Dans quels pays investit Sofidy Europe Invest ?
Uniquement hors de France, dans six pays : Pays-Bas (35,2 %), Espagne (29,2 %), Allemagne (13,6 %), Royaume-Uni (10,3 %), Irlande (9,9 %) et Belgique (1,8 %) au 31 mars 2026. L’Espagne progresse avec les acquisitions récentes. Le Royaume-Uni expose à un risque de change sur la livre sterling. Une fiche de distributeur cite surtout l’Espagne et l’Allemagne : les pourcentages du bulletin font foi.
Quel est le taux d’occupation de Sofidy Europe Invest ?
Le taux d’occupation financier est de 96,00 % au 30 juin 2026, contre 95,59 % au 31 mars 2026 et 95,76 % fin 2025. Le taux en exploitation est de 95,3 %. La durée ferme des baux (WALB) est de 6,1 ans et la durée restante moyenne (WALT) de 6,4 ans fin 2025. C’est supérieur à NCap Régions (90,7 %) et proche d’Iroko Zen (96,88 %).
Pourquoi le prix de la part est-il supérieur à la valeur de reconstitution ?
Le prix est de 235 € depuis 2021, alors que la valeur de reconstitution est de 229,06 € au 30 juin 2026 (228,77 € fin 2025), soit une surcote de 2,6 %. La valeur de réalisation, qui exclut les frais, est de 196,26 € fin 2025. Une surcote inférieure à 3 % reste modérée, mais elle laisse peu de marge avant une hausse du prix de part. Le patrimoine a été revalorisé de 4,2 % en 2025.
Quel est le minimum pour investir dans Sofidy Europe Invest et quand arrivent les revenus ?
Le minimum est d’une part, soit 235 €, selon la plupart des distributeurs. Certaines fiches mentionnent encore 10 parts, soit 2 350 € : notre version précédente indiquait cette valeur, qui n’est plus la référence. Le délai de jouissance court jusqu’au premier jour du quatrième mois suivant la souscription. Les revenus sont versés chaque trimestre.
Que change la fusion de Sofidy avec Tikehau Investment Management ?
Tikehau Capital a annoncé en décembre 2025 la fusion de Sofidy au sein de Tikehau Investment Management, pour une plateforme d’environ 14 Md€ d’actifs réels. La marque Sofidy et les équipes de gestion sont conservées. Plusieurs documents récents désignent Tikehau Investment Management (ex Sofidy) comme société de gestion. Vérifiez l’entité dans la dernière note d’information.
Sofidy Europe Invest, Iroko Zen ou Corum Origin : laquelle choisir ?
Iroko Zen n’a pas de frais d’entrée et affiche un taux de distribution de 7,14 %, brut de fiscalité étrangère. Corum Origin a 14 ans d’historique et 13 pays. Sofidy Europe Invest a le ticket d’entrée le plus bas, une dette à taux fixe et un gestionnaire historique, mais un rendement net de 4,70 %. Elle peut compléter un portefeuille. Vous pouvez aussi les combiner.
Pour aller plus loin
Guides liés
Sources
Sources et avertissement
- Sofidy, bilan annuel 2025 de Sofidy Europe Invest (dividendes, valeurs, endettement, fiscalité), via SCPI Lab.
- Sofidy, bulletins trimestriels des 1er et 2e trimestres 2026 (acomptes, taux d’occupation, répartition).
- Louve Invest, fiche Sofidy Europe Invest (objectif 2026, dette à taux fixe, acquisitions engagées).
- MeilleureSCPI.com, fiche Sofidy Europe Invest et annonce du rapprochement Sofidy et Tikehau Capital (décembre 2025).
- Linxea et France SCPI, fiches Sofidy Europe Invest (historique du taux de distribution, frais, délai de jouissance).
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la liquidité ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cette page est une analyse éditoriale indépendante, pas un conseil en investissement personnalisé. Consultez la note d’information et le DIC avant toute souscription. Chiffres relevés dans les documents Sofidy et auprès de distributeurs, données au 30 juin 2026 sauf mention contraire. Plusieurs sources divergent sur certains chiffres (frais de souscription, répartition sectorielle, nombre d’associés, société de gestion) : la note d’information et le dernier bulletin font foi.