JD2M avis 2026 : le comptable LMNP qui encaisse les dossiers compliqués

La remise de 10 % négociée pour les lecteurs d’Investissement Locatif Avis s’applique sur la première année d’abonnement, sur les trois offres JD2M. Elle est activée en accédant à JD2M depuis le lien partenaire présent sur cette page. Vérifiez que la réduction apparaît bien sur le récapitulatif de commande avant de valider le paiement ; si ce n’est pas le cas, contactez le service client au 01 59 13 49 12 en précisant que vous venez d’Investissement Locatif Avis.

Non. La remise porte sur la première année d’abonnement uniquement. Les exercices suivants sont facturés au tarif public en vigueur. Elle ne couvre pas non plus les prestations additionnelles, notamment le supplément de 120 € TTC par logement supplémentaire en offre accompagnée et la reprise d’exercices antérieurs, dont le tarif dépend du nombre d’exercices à reconstituer.

Oui, les deux mécanismes sont indépendants et se cumulent. La remise réduit le montant facturé, la déductibilité réduit l’impôt que vous payez sur ce montant. Sur l’offre Intégrale, cela donne 629 € de tarif public, 566 € après remise, et environ 291 € de décaissement réel pour un bailleur en tranche marginale de 30 % avec 18,6 % de prélèvements sociaux.

Oui. Les revenus d’une location meublée située en France restent imposables en France dans la catégorie des BIC, quelle que soit la résidence fiscale du bailleur, et JD2M consacre une rubrique fiscale entière à cette situation. Deux points doivent être confirmés au devis : la demande d’application du taux moyen prévue à l’article 197 A du CGI, et le prélèvement de solidarité réduit à 7,5 % pour les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale de l’Union européenne, de l’Espace économique européen, du Royaume-Uni ou de la Suisse.

Oui, et c’est l’indivision elle-même qui est immatriculée, pas un seul des indivisaires. L’activité exercée en commun doit disposer de son propre numéro SIREN et de son propre SIRET obtenus sur le guichet unique de l’INPI, même si un indivisaire possède déjà un SIREN pour une activité meublée personnelle. Le micro-BIC est écarté pour les indivisions : le régime réel est obligatoire, avec une liasse 2031 unique au nom de l’indivision et le report de la quote-part de résultat par chaque indivisaire sur sa déclaration 2042 C PRO.

Oui. JD2M identifie cette situation sous le nom de reprise de comptabilité, qui concerne tout loueur ayant déjà déclaré au régime réel les années précédentes, seul ou avec un autre comptable. Elle est facturée en supplément et se traite dans l’offre Intégrale ou Prestige. Le tarif dépend du nombre d’exercices à reconstituer et n’est pas publié : demandez un devis par exercice et faites préciser si le dépôt des liasses correctives est inclus.

Le dépôt tardif entraîne une majoration de 10 % des droits, portée à 40 % si la liasse n’est pas déposée dans les trente jours suivant une mise en demeure, conformément à l’article 1728 du CGI. S’y ajoutent des intérêts de retard de 0,20 % par mois prévus à l’article 1727. Le droit de reprise de l’administration court jusqu’à la fin de la troisième année suivant celle de l’imposition, en application de l’article L. 169 du livre des procédures fiscales : régulariser spontanément dans cette fenêtre reste toujours plus favorable qu’attendre une relance.

Non, pas librement. La règle de l’amortissement minimal de l’article 39 B du CGI impose de constater chaque année une dotation au moins égale à l’amortissement linéaire cumulé. Un amortissement qui n’a pas été comptabilisé sur un exercice n’est pas reportable à volonté sur un exercice ultérieur, et la fraction correspondante est perdue. C’est la raison technique pour laquelle une reprise de comptabilité doit être confiée à un cabinet spécialisé plutôt que reconstituée soi-même.

Dans la grande majorité des cas, oui. Depuis la loi du 19 novembre 2024, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Mais l’amortissement est déduit au taux marginal augmenté de 18,6 % de prélèvements sociaux, alors qu’il est réintégré dans une plus-value imposée à 19 % plus 17,2 %, avec abattements pour durée de détention à partir de la sixième année. L’écart de taux reste favorable. Seule une revente très rapide avec une tranche marginale faible justifie de réexaminer la stratégie.

Oui, le cabinet traite les deux statuts. Le basculement en loueur en meublé professionnel est automatique dès que les recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Il n’y a pas d’option à exercer : c’est un constat de fait, avec des conséquences lourdes en matière de cotisations sociales, de plus-values professionnelles et d’imputation des déficits. Faites vérifier votre position chaque année si vous êtes proche du seuil.

Trois offres facturées par liasse fiscale : Essentielle à 299 € TTC, Intégrale à 629 € TTC et Prestige à 829 € TTC. L’Essentielle applique un prix unique quel que soit le nombre de logements, tandis que l’Intégrale et la Prestige ajoutent 120 € TTC par logement supplémentaire. Les honoraires étant déductibles au régime réel, le reste à charge pour une tranche marginale de 30 % descend à 154 €, 323 € et 426 € respectivement, avant application de la remise partenaire de 10 % sur la première année.

La ligne de partage n’est pas le confort mais la responsabilité juridique. Sur l’offre Essentielle, le logiciel produit la liasse mais la fiabilité reste la vôtre. Sur l’Intégrale et la Prestige, un expert-comptable inscrit à l’Ordre établit la liasse et engage sa responsabilité professionnelle. Notre recommandation : l’Intégrale la première année, celle où se construit le tableau d’amortissement par composants, puis l’Essentielle les années suivantes si le dossier est stable et mono-bien.

Oui. JD2M indique que ses offres sont sans tacite reconduction et que le passage d’une offre à l’autre est possible, sous réserve que votre activité entre dans le périmètre de l’offre visée. C’est ce qui rend viable la stratégie consistant à prendre l’accompagnement complet la première année puis à basculer en autonomie.

En offre Essentielle, la saisie prend d’après JD2M environ une heure pour un utilisateur à l’aise et deux à trois heures pour un débutant. En offre Intégrale, comptez en moyenne trois semaines entre la transmission des pièces à votre comptable et la production de la liasse, hors haute saison. De mars à mai, ce délai s’allonge. Engagez votre dossier entre janvier et mars.

La production comptable est assurée par le cabinet ELM Conseil, inscrit à l’Ordre des experts-comptables. C’est cette inscription qui permet d’établir et de certifier une liasse fiscale et qui déclenche la responsabilité civile professionnelle du cabinet. Attention toutefois : cet engagement de responsabilité ne joue que sur les offres Intégrale et Prestige. En offre Essentielle, vous utilisez un logiciel et restez responsable de la liasse produite.

La prise en charge des formalités INPI et de la CFE est incluse uniquement dans l’offre Prestige. En Essentielle et en Intégrale, ces démarches restent à votre charge, JD2M mettant à disposition des guides d’aide à l’immatriculation. L’immatriculation se fait sur le guichet unique de l’INPI et doit intervenir dans les quinze jours suivant le début de l’activité.

Ce n’est plus une obligation de fait : la majoration de 25 % du bénéfice qui frappait les non-adhérents a été supprimée. L’adhésion à un organisme de gestion agréé reste toutefois éligible, sous conditions de recettes et d’option pour le régime réel, à la réduction d’impôt pour frais de tenue de comptabilité prévue à l’article 199 quater B du CGI. JD2M travaille avec l’OGA OGI France et accompagne l’adhésion. Faites confirmer par le cabinet si votre situation ouvre effectivement droit à cette réduction avant d’adhérer.

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes d’une location meublée classique, dans la limite de 83 600 € pour les revenus 2026 contre 77 700 € pour les revenus 2025. Le réel devient plus favorable dès que vos charges réelles, amortissement du bien inclus, dépassent cet abattement, ce qui est le cas dans une large majorité des dossiers financés à crédit. Pour un meublé de tourisme non classé, l’abattement est tombé à 30 % avec un plafond de 15 000 € : le réel y est presque toujours gagnant.

Oui. Les locations meublées saisonnières relèvent des bénéfices industriels et commerciaux comme les locations de longue durée, et JD2M traite les deux, y compris les meublés de tourisme classés et non classés. Le cabinet publie d’ailleurs des pages dédiées à la comptabilité Airbnb et à la location saisonnière.

Oui, les résidences de services de type étudiante, senior ou tourisme entrent dans le périmètre du cabinet. Un point de vigilance existe pour les couples : lorsque le bien assujetti à la TVA est détenu à deux, l’immatriculation doit être effectuée au nom de l’indivision pour permettre la déduction de la totalité de la TVA. En revanche, les logements sous dispositif Censi-Bouvard sont exclus des offres.

L’administration demande le fichier des écritures comptables, que JD2M génère et vous fournit après clôture de la liasse, ainsi que les pièces justificatives des charges et des amortissements. Sur les offres Intégrale et Prestige, la liasse a été établie par un expert-comptable dont la responsabilité civile professionnelle peut être engagée en cas d’erreur. JD2M revendique zéro redressement fiscal sur l’ensemble de ses dossiers, chiffre déclaré par le cabinet et non audité par un tiers.

C’est le point à sécuriser avant de souscrire, chez JD2M comme chez n’importe quel cabinet. Demandez la remise du fichier des écritures comptables et du tableau détaillé des amortissements par composants, avec les valeurs d’origine, les durées retenues et les dotations cumulées. Ce sont ces documents qui permettent à un autre cabinet de reprendre le dossier sans perdre de base amortissable. Les offres étant sans tacite reconduction, vous n’êtes pas engagé au-delà de l’exercice payé.

À compter du 1er septembre 2026, les entreprises doivent être en capacité de recevoir leurs factures via une plateforme agréée, ce qui concerne aussi les loueurs en meublé immatriculés. JD2M annonce accompagner ses clients sur cette mise en conformité en communiquant un lien d’inscription vers une solution partenaire agréée par l’État. Si vous êtes déjà client, vérifiez que votre inscription est effective avant l’échéance.

JD2M ne traite que la location meublée. Sont exclus la location nue, les logements sous Censi-Bouvard, les habitats alternatifs comme les mobil-homes et les péniches, les activités avec un véhicule inscrit à l’actif du bilan et les biens en viager. La SCI n’entre pas dans les trois offres standard : elle est traitée par rendez-vous avec Contablimo, entité partenaire. La gestion locative et la recherche de locataire ne font pas partie du périmètre.