Montage fiscal, août 2026
Super Jeanbrun : le combo LLI + Jeanbrun pour booster votre investissement dans le neuf
Le cumul du logement locatif intermédiaire et du statut du bailleur privé est réel, et il fonctionne. Mais il repose sur une condition de structure que presque personne ne mentionne, et il ne produit d’économie d’impôt immédiate que pour un profil bien précis.
Le Super Jeanbrun n’est pas un dispositif légal, c’est la superposition de deux régimes sur un même logement neuf : la TVA à 10 % et la taxe foncière neutralisée du LLI, plus l’amortissement de 3,5 % par an du statut du bailleur privé. Le cumul suppose une SCI à l’impôt sur le revenu, un logement collectif en zone A bis, A ou B1, et un engagement de location de 15 ans minimum.
Trois erreurs qui circulent sur ce montage
- « La réduction d’impôt du Jeanbrun. » Le statut du bailleur privé n’est pas une réduction d’impôt comme le Pinel. C’est un amortissement déductible des revenus fonciers, inscrit à l’article 31, I, 1°, i) et j) du code général des impôts. La différence n’est pas sémantique : sans revenus fonciers à absorber, l’avantage est différé.
- « Plafond annuel du déficit fiscal : 8 000 €. » Confusion de deux plafonds. Les 8 000 € plafonnent l’amortissement annuel en secteur intermédiaire. Le déficit foncier, lui, est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €. Deux mécanismes, deux montants, deux articles différents.
- « Un triple avantage fiscal cumulable. » L’avantage de taxe foncière du LLI prend la forme d’une créance d’impôt sur les sociétés lorsque la structure y est assujettie. Or le Jeanbrun est réservé aux sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés. Le cumul impose donc un arbitrage de structure, développé plus bas.
Sommaire
- Ce que le Super Jeanbrun est réellement
- Les trois leviers, régime par régime
- La condition de structure que personne ne mentionne
- La simulation chiffrée, à télécharger
- Pourquoi votre économie d’impôt peut être nulle en année 1
- Deux profils, deux résultats opposés
- Les conditions à respecter simultanément
- Les trois risques à chiffrer avant de signer
- Faut-il vraiment cumuler ?
- Lexique
- Questions fréquentes
Définition
Ce que le Super Jeanbrun est réellement
Super Jeanbrun et Jeanbrun + sont des appellations commerciales, sans existence légale. Elles désignent l’application simultanée du régime du logement locatif intermédiaire et du statut du bailleur privé sur un même logement neuf. Chaque régime garde ses propres conditions, et il faut les respecter toutes.
Le point de départ est la disparition du Pinel fin 2024, qui a laissé le neuf locatif sans dispositif d’appel. Deux régimes ont pris sa place, mais ils n’agissent pas au même moment de l’opération. Le LLI intervient à l’achat, en abaissant le prix et en neutralisant la taxe foncière. Le statut du bailleur privé, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, intervient pendant la phase locative, en autorisant l’amortissement du bien sur les revenus fonciers.
Rien n’interdit de viser les deux, et c’est précisément ce qui fait l’intérêt du montage. Mais il y a une nuance de vocabulaire à poser tout de suite, parce qu’elle évite un contresens répandu : le secteur « intermédiaire » du Jeanbrun utilise déjà les plafonds de loyer du LLI. Choisir le niveau intermédiaire du bailleur privé, c’est donc s’engager sur les mêmes plafonds que le LLI. Le cumul n’ajoute pas une contrainte de loyer, il ajoute la TVA réduite et l’avantage de taxe foncière à un engagement de loyer que vous prenez de toute façon.
Le cadre législatif est accessible directement : loi de finances pour 2026 sur Légifrance, dont l’article 47 modifie l’article 31 du code général des impôts.
Mécanique
Les trois leviers, régime par régime
Le montage produit trois effets distincts : une baisse immédiate du prix d’acquisition de 10 points de TVA, une neutralisation de la taxe foncière pendant vingt ans, et une déduction annuelle de 3,5 % du prix hors terrain sur les revenus fonciers pendant la durée de l’engagement.
| Levier | Régime | Effet | Durée |
|---|---|---|---|
| TVA réduite | LLI | 10 % au lieu de 20 %, soit 20 000 € sur un bien à 200 000 € hors taxes | Immédiat |
| Taxe foncière | LLI | Neutralisée, sous forme d’exonération ou de créance selon la structure et l’année d’achèvement | 20 ans |
| Amortissement | Jeanbrun | 3,5 % par an de 80 % du prix, plafonné à 8 000 € par an en secteur intermédiaire | Engagement de 9 ans |
| Déficit foncier | Droit commun | Imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 €, hors fraction issue des intérêts d’emprunt | Annuel |
| Plafond des niches | Jeanbrun | L’amortissement est une déduction du revenu foncier, donc hors plafonnement global des avantages fiscaux | Permanent |
Le barème du Jeanbrun est progressif selon l’effort de loyer consenti. Plus le loyer est bas, plus l’amortissement est élevé. Dans le neuf, le taux est de 3,5 % en secteur intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social, avec des plafonds annuels respectifs de 8 000, 10 000 et 12 000 €. Dans l’ancien avec travaux représentant au moins 30 % du prix, les taux annoncés sont de 3, 3,5 et 4 %, sous réserve des décrets d’application.
Le plafond de 8 000 € ne mord pas sur la plupart des opérations
La base amortissable est de 80 % du prix d’acquisition net de frais, les 20 % restants étant réputés représenter le terrain. À 3,5 % sur cette base, le plafond de 8 000 € n’est atteint qu’à partir d’un prix d’acquisition d’environ 285 700 €. En dessous, l’amortissement se calcule sans écrêtement. C’est une information rarement donnée, et elle change l’arbitrage sur les petites surfaces : un T2 à 160 000 € n’est jamais écrêté.
Le point technique décisif
La condition de structure que personne ne mentionne
Le LLI exige une acquisition par une personne morale. Le statut du bailleur privé est réservé aux personnes physiques et aux sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés. La seule structure qui satisfait les deux conditions est donc une SCI à l’impôt sur le revenu.
C’est le nœud du montage, et il est presque systématiquement escamoté dans les articles sur le sujet. Reprenons dans l’ordre.
| Structure | LLI, TVA 10 % | LLI, avantage taxe foncière | Amortissement Jeanbrun |
|---|---|---|---|
| Personne physique en direct | Non | Non | Oui |
| SCI à l’impôt sur le revenu | Oui | À valider, forme variable | Oui |
| SCI à l’impôt sur les sociétés | Oui | Oui, créance d’IS | Non, société soumise à l’IS |
La ligne du milieu est la seule qui permette le cumul, et c’est aussi celle qui porte une incertitude. L’avantage de taxe foncière du LLI est présenté par l’administration soit comme un crédit d’impôt sur les sociétés, soit comme une exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant vingt ans, selon l’année d’achèvement du logement. Une SCI à l’impôt sur le revenu ne paie pas d’impôt sur les sociétés : dans cette configuration, c’est la voie de l’exonération qui doit s’appliquer.
À faire valider avant de signer, par écrit
Ce point conditionne une part significative de l’avantage économique du montage, environ 19 000 € sur vingt ans dans notre simulation. Il doit être confirmé par le promoteur, le notaire et un conseil fiscal, sur votre opération et pour votre structure, avant la signature de la réservation. Les décrets d’application du statut du bailleur privé ne sont pas tous publiés à ce jour, et la doctrine administrative continuera de préciser le sujet. Nous mettrons cette page à jour à mesure.
Deux autres points de vigilance sur la structure. La SCI doit être constituée avant l’acquisition et être le véritable destinataire de la livraison : créer la société après la vente puis lui apporter le bien ne produit pas le même résultat fiscal. Et le choix entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés engage la fiscalité de la revente pour vingt ans. La comparaison des deux régimes est traitée sur notre page SCI à l’IS, et les fondamentaux de la structure sur notre pilier SCI familiale.
Chiffrage
La simulation chiffrée, à télécharger
Sur un trois-pièces neuf de 62 m² en zone B1 à 200 000 € hors taxes, le montage produit 20 000 € de gain de TVA immédiat, 6 160 € d’amortissement annuel et une économie d’impôt de 29 005 € sur neuf ans pour un investisseur déjà fiscalisé sur ses revenus fonciers. Soit 57 555 € d’avantage fiscal cumulé.
Simulation Super Jeanbrun 2026, 3 pages
Hypothèses détaillées, tableau année par année sur neuf ans, comparaison de deux profils fiscaux, conditions cumulatives et risques chiffrés. Document PDF, gratuit, sans inscription.
Le montage en un coup d’oeil
Calcul ILA. Taux de crédit de 3,30 % : taux moyen des crédits immobiliers de juillet 2026 relevé par l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Le loyer retenu est une hypothèse de travail à vérifier contre le plafond du secteur intermédiaire applicable à la date de mise en location. Hypothèses complètes dans le PDF.
Calcul ILA, hypothèses détaillées dans le PDF de simulation. La part Jeanbrun suppose un investisseur disposant de 12 000 € de revenus fonciers nets imposables et une tranche marginale d’imposition de 41 %, soit un taux d’absorption de 58,2 % avec les prélèvements sociaux.
Le piège du financement
Pourquoi votre économie d’impôt peut être nulle en année 1
Dans notre simulation, le résultat foncier hors intérêts d’emprunt ressort à +224 € en année 1. Le déficit de 6 298 € provient donc intégralement des intérêts. Or la fraction d’un déficit foncier issue des intérêts d’emprunt n’est pas imputable sur le revenu global : elle ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
C’est le point le plus important de tout ce dossier, et il est absent de la quasi-totalité des simulations commerciales publiées sur le Super Jeanbrun. Reprenons le calcul de l’année 1.
Résultat foncier de l’année 1, dans le détail
Le déficit est donc entièrement attribuable aux intérêts. Pour un investisseur qui n’a aucun autre revenu foncier, l’économie d’impôt immédiate est de zéro euro. L’amortissement n’est pas perdu, il est mis en réserve sous forme de report déficitaire, utilisable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Mais il ne réduit pas l’impôt de l’année en cours.
La conséquence sur le choix du profil
Le statut du bailleur privé n’est pas un dispositif d’entrée dans l’investissement locatif, c’est un dispositif d’optimisation pour bailleur déjà fiscalisé. Plusieurs sources professionnelles le disent explicitement, mais les simulations commerciales continuent d’afficher des économies d’impôt dès la première année sans préciser qu’elles supposent des revenus fonciers préexistants. Vérifiez systématiquement cette hypothèse dans toute simulation qu’on vous présente. Ce point de droit doit par ailleurs être confirmé par votre conseil fiscal sur votre situation.
Corollaire pratique : plus votre apport est élevé, plus les intérêts baissent, et plus l’amortissement crée un déficit imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Le montage se comporte donc à l’inverse d’un montage à effet de levier classique, où l’endettement maximal est recherché. C’est un arbitrage à chiffrer, pas une règle.
Décision
Deux profils, deux résultats opposés
| Critère | Aucun autre revenu foncier | 12 000 € de revenus fonciers, TMI 41 % |
|---|---|---|
| Déficit foncier annuel | environ 6 300 € | environ 6 300 € |
| Imputable sur le revenu global | Non, déficit issu des intérêts | Sans objet, imputé sur les revenus fonciers |
| Économie d’impôt en année 1 | 0 € | 3 665 € |
| Économie d’impôt sur 9 ans | 0 €, report sur 10 ans | 29 005 € |
| Avantage fiscal total sur 9 ans | 28 550 €, TVA et taxe foncière | 57 555 € |
| Effort d’épargne moyen | environ 420 € par mois | environ 179 € par mois |
| Logique du montage | Patrimoniale et différée | Fiscale et immédiate |
La différence n’est pas marginale : à opération identique, l’effort d’épargne mensuel passe de 420 € à 179 €, et l’avantage cumulé double. Ce n’est pas le bien qui change, c’est la situation fiscale de l’acheteur. Un même programme neuf est donc une bonne opération pour l’un et une opération médiocre pour l’autre, ce qui rend toute simulation commerciale générique inutilisable.
Le cas intermédiaire, souvent le plus fréquent
Beaucoup d’investisseurs n’ont pas encore de revenus fonciers mais comptent en avoir. Dans ce cas, le report déficitaire de dix ans prend toute sa valeur : les amortissements accumulés pendant les premières années viennent absorber les loyers d’un second bien acquis plus tard. Le montage devient alors un investissement en deux temps, cohérent avec une logique de constitution de patrimoine. C’est aussi le scénario le plus difficile à chiffrer, parce qu’il dépend d’une acquisition future.
Éligibilité
Les conditions à respecter simultanément
Le cumul suppose de satisfaire les deux corps de règles en même temps. Les plafonds de loyer et de ressources sont identiques, ce qui simplifie, mais le zonage du LLI et la nature collective du logement exigée par le Jeanbrun se cumulent sans se recouvrir.
| Condition | Exigée par | Contenu |
|---|---|---|
| Structure | Les deux | Personne morale non soumise à l’impôt sur les sociétés, en pratique une SCI à l’IR, constituée avant l’acquisition |
| Nature du logement | Jeanbrun | Bâtiment d’habitation collectif, neuf ou en VEFA. Les maisons individuelles sont exclues |
| Zonage | LLI | Zone A bis, A ou B1. Le statut du bailleur privé, lui, s’applique sur tout le territoire sans zonage |
| Type de location | Jeanbrun | Location nue, à usage de résidence principale du locataire |
| Durée d’engagement | Les deux | 9 ans au titre du Jeanbrun, 15 ans au minimum au titre du LLI. C’est la durée longue qui s’impose |
| Loyers et ressources | Les deux | Plafonds du secteur intermédiaire, à vérifier contre l’arrêté applicable à la mise en location |
| Date d’acquisition | Jeanbrun | Acte authentique entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, ou dépôt du permis pour une construction |
| Formalisme | Jeanbrun | Le dispositif n’est pas automatique : il résulte d’une demande expresse du contribuable |
| Détention | Jeanbrun | Les acquisitions en démembrement sont exclues, sauf décès du conjoint soumis à imposition commune |
| Performance énergétique | Pratique | Un logement neuf conforme à la RE2020 satisfait de fait les exigences, classes A ou B |
Un détail qui coûte cher quand il est manqué : c’est la durée du LLI qui commande, pas celle du Jeanbrun. Vous vous engagez sur quinze ans minimum, pas sur neuf. L’avantage de taxe foncière court, lui, jusqu’à vingt ans. Construire son plan de sortie sur l’échéance de neuf ans du Jeanbrun est la principale erreur de raisonnement sur ce montage.
Vigilance
Les trois risques à chiffrer avant de signer
Risque 1 : la revente anticipée coûte le complément de TVA
Sortir du LLI avant le terme de l’engagement entraîne le remboursement du complément de TVA, soit 10 % du prix hors taxes, plus la perte de l’avantage de taxe foncière pour l’avenir. Sur notre simulation, cela représente 20 000 € à rembourser, exactement le gain obtenu à l’entrée. Un montage qui immobilise votre capital quinze ans doit être décidé sur cette base, pas sur le rendement de l’année 1.
Risque 2 : la reprise des amortissements en cas de sortie du Jeanbrun
Le non-respect de l’engagement de location nue en résidence principale pendant neuf ans entraîne la reprise des amortissements déduits. Les événements à anticiper sont concrets : divorce, mutation, besoin de reprendre le logement pour un proche, ou simple difficulté à trouver un locataire sous plafond de ressources dans un secteur mal choisi.
Risque 3 : le traitement des amortissements à la revente
C’est le poste à faire vérifier en priorité par votre conseil. La loi de finances pour 2025 a introduit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pour la location meublée non professionnelle, ce qui a modifié l’équilibre économique de tout le secteur. Le traitement applicable aux amortissements du statut du bailleur privé doit être confirmé avant tout engagement : sur une détention de quinze ans, c’est ce paramètre qui décide du résultat final. Le mécanisme et son précédent sont détaillés sur notre page plus-value en LMNP.
Mise en perspective
Faut-il vraiment cumuler ?
Le cumul ajoute un gain de TVA et un avantage de taxe foncière à un engagement de loyer que le secteur intermédiaire du Jeanbrun impose de toute façon. Sa contrepartie est une structure sociétaire, un zonage restreint et une durée de quinze ans au lieu de neuf. L’arbitrage se joue sur ces trois contraintes.
| Voie | Ce qu’elle apporte | Ce qu’elle coûte |
|---|---|---|
| Jeanbrun seul, en direct | Amortissement, aucun zonage, engagement de 9 ans, pas de société à créer | Prix plein avec TVA à 20 %, taxe foncière due |
| LLI seul, en SCI à l’IS | TVA à 10 %, créance de taxe foncière, amortissement comptable à l’IS | Pas d’amortissement Jeanbrun, plus-value calculée sur la valeur nette comptable |
| Cumul en SCI à l’IR | TVA à 10 %, taxe foncière neutralisée et amortissement Jeanbrun | Zonage A bis, A ou B1, engagement de 15 ans, SCI à constituer avant l’achat |
Deux situations où le cumul ne se justifie pas. Si votre marché cible est hors zone A bis, A ou B1, le LLI est inaccessible et le Jeanbrun seul reste pertinent, sans zonage. Et si votre horizon de détention est inférieur à quinze ans, le complément de TVA à rembourser annule le gain d’entrée : mieux vaut alors renoncer au levier LLI. Le détail du dispositif Jeanbrun, ville par ville, est sur notre panorama de la loi Jeanbrun, et le cadre général sur notre guide du statut du bailleur privé.
Le montage ne vaut que si votre situation fiscale s’y prête
Structure, zonage, durée de détention, revenus fonciers existants : quatre paramètres qui inversent le résultat d’un dossier à l’autre. Nos comparatifs indépendants passent au crible les acteurs qui sourcent et gèrent ce type d’opération pour le compte d’investisseurs.
Voir le classement des sociétésRepères
Lexique
- LLI
- Logement locatif intermédiaire. Régime ouvert aux personnes morales, qui accorde une TVA à 10 % et un avantage de taxe foncière sur vingt ans en contrepartie d’un loyer plafonné en zone tendue.
- Statut du bailleur privé
- Dispositif créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, dit Jeanbrun. Il autorise l’amortissement d’un logement loué nu sur les revenus fonciers, à l’article 31 du code général des impôts.
- Base amortissable
- 80 % du prix d’acquisition net de frais. Les 20 % restants sont réputés représenter la valeur du terrain, qui ne s’amortit jamais.
- Secteur intermédiaire
- Niveau de loyer le plus élevé des trois du dispositif Jeanbrun. Il ouvre un amortissement de 3,5 % par an dans le neuf, plafonné à 8 000 € par an, et correspond aux plafonds du LLI.
- Report déficitaire
- Fraction d’un déficit foncier non imputable sur le revenu global, notamment celle issue des intérêts d’emprunt. Elle s’impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
- Plafonnement global des niches
- Plafond annuel des avantages fiscaux, qui ne s’applique pas à l’amortissement Jeanbrun puisque celui-ci est une déduction du revenu foncier et non une réduction d’impôt.
Questions fréquentes
Super Jeanbrun, vos questions
Qu’est-ce que le Super Jeanbrun ?
Une appellation commerciale, sans existence légale, qui désigne l’application simultanée du régime du logement locatif intermédiaire et du statut du bailleur privé sur un même logement neuf. Le LLI apporte une TVA à 10 % et un avantage de taxe foncière sur vingt ans, le Jeanbrun apporte un amortissement de 3,5 % par an sur les revenus fonciers en secteur intermédiaire. Chaque régime conserve ses propres conditions, qui doivent être respectées simultanément.
Le cumul LLI et Jeanbrun est-il légal ?
Rien ne l’interdit dans les textes en vigueur en août 2026, sous réserve de satisfaire les deux corps de règles en même temps. La difficulté n’est pas la légalité du cumul mais la compatibilité des structures : le LLI exige une personne morale, le Jeanbrun est réservé aux personnes physiques et aux sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés. Seule une SCI à l’impôt sur le revenu satisfait les deux, et la forme que prend alors l’avantage de taxe foncière doit être validée avec un conseil fiscal avant signature.
Faut-il obligatoirement une SCI pour ce montage ?
Oui, une SCI à l’impôt sur le revenu en pratique. Le LLI n’est pas accessible à une personne physique en direct, et une SCI à l’impôt sur les sociétés est exclue du statut du bailleur privé. La société doit être constituée avant l’acquisition et être le véritable destinataire de la livraison : la créer après la vente puis lui apporter le bien ne produit pas le même résultat fiscal.
Quel est le taux d’amortissement du Jeanbrun en secteur intermédiaire ?
3,5 % par an dans le neuf, appliqués à 80 % du prix d’acquisition net de frais, avec un plafond annuel de 8 000 €. Ce plafond n’est atteint qu’à partir d’un prix d’environ 285 700 € : en dessous, l’amortissement se calcule sans écrêtement. Les taux passent à 4,5 % en secteur social, plafond 10 000 €, et 5,5 % en très social, plafond 12 000 €. Dans l’ancien avec travaux d’au moins 30 % du prix, les taux annoncés sont de 3, 3,5 et 4 %, sous réserve des décrets d’application.
Le plafond de 8 000 € concerne-t-il l’amortissement ou le déficit foncier ?
L’amortissement. C’est une confusion très répandue. Les 8 000 € plafonnent la déduction annuelle au titre de l’amortissement en secteur intermédiaire. Le déficit foncier, lui, est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an, en application des règles de droit commun, et hors fraction provenant des intérêts d’emprunt. Ce sont deux mécanismes distincts, avec deux montants distincts.
Combien rapporte réellement le montage ?
Dans notre simulation, sur un trois-pièces neuf de 62 m² à 200 000 € hors taxes en zone B1 : 20 000 € de gain de TVA immédiat, 8 550 € de taxe foncière neutralisée sur neuf ans et jusqu’à 19 000 € sur vingt ans, et 29 005 € d’économie d’impôt sur neuf ans pour un investisseur disposant de 12 000 € de revenus fonciers et d’une tranche marginale à 41 %. Soit 57 555 € d’avantage fiscal cumulé sur neuf ans, pour un effort d’épargne moyen d’environ 179 € par mois. Le détail des hypothèses est dans le PDF téléchargeable sur cette page.
Pourquoi mon économie d’impôt serait-elle nulle la première année ?
Parce que le déficit foncier peut provenir intégralement des intérêts d’emprunt. Dans notre simulation, le résultat foncier hors intérêts ressort à +224 € : le déficit de 6 298 € est donc entièrement attribuable aux intérêts, et cette fraction n’est pas imputable sur le revenu global. Elle ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Un investisseur sans autre revenu foncier ne réalise donc aucune économie immédiate, contrairement à ce qu’affichent beaucoup de simulations commerciales.
Quelle durée d’engagement faut-il prévoir ?
Quinze ans au minimum, et non neuf. L’engagement du statut du bailleur privé est de neuf ans, mais celui du LLI est de quinze ans, et c’est la durée longue qui s’impose. L’avantage de taxe foncière court jusqu’à vingt ans. Une revente avant le terme du LLI entraîne le remboursement du complément de TVA, soit 10 % du prix hors taxes, ce qui annule le gain obtenu à l’entrée.
Le montage est-il possible dans l’ancien ?
Le statut du bailleur privé s’applique à l’ancien à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition, avec des taux d’amortissement inférieurs à ceux du neuf. Le LLI, lui, porte sur des logements neufs ou réhabilités répondant à ses propres critères. Le cumul dans l’ancien est donc théoriquement envisageable mais nettement plus fragile à monter, et il suppose une qualification fiscale confirmée en amont par un professionnel.
Jusqu’à quand peut-on investir en Jeanbrun ?
Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées par acte authentique entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour un logement que le contribuable fait construire, c’est la date de dépôt de la demande de permis de construire qui est retenue. Le nombre d’investissements n’est pas limité, mais le montant des amortissements est plafonné par opération et par niveau de loyer.
Le dossier statut du bailleur privé
- Guide du statut du bailleur privéLe pilier du dossier Jeanbrun
- La loi Jeanbrun ville par villePlafonds de loyer et données locales
- Déficit foncier en 2026Mécanisme d’imputation et plafonds
- SCI familialeLa structure exigée par le montage
- SCI à l’impôt sur les sociétésPourquoi elle exclut le Jeanbrun
- Neuf ou ancienL’arbitrage en amont du dispositif
- Plus-value et amortissementsLe précédent de 2025 à ne pas ignorer
- Calculateur de rendement locatifPour tester vos propres montants
Sources
- Article 47 de la loi de finances pour 2026, modifiant l’article 31, I, 1°, i) et j) du code général des impôts. Texte sur Légifrance
- Code général des impôts, article 31 : détermination du revenu net foncier et déduction au titre de l’amortissement.
- Code général des impôts, article 156, I, 3° : imputation des déficits fonciers sur le revenu global à hauteur de 10 700 € et exclusion de la fraction issue des intérêts d’emprunt.
- Régime du logement locatif intermédiaire : taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée et avantage de taxe foncière sur vingt ans, ouvert aux personnes morales par la loi de finances pour 2024.
- Zonage applicable au logement locatif intermédiaire : zones A bis, A et B1 du zonage de l’article 199 novovicies du code général des impôts.
- Observatoire Crédit Logement/CSA, analyse mensuelle de juillet 2026 : taux moyen des crédits immobiliers à 3,30 %.
- Simulation, calculs de base amortissable, de résultat foncier, d’économie d’impôt et d’effort d’épargne : ILA. Hypothèses intégralement explicitées dans le document PDF joint à cette page.
Page arrêtée au 19 août 2026. Le Super Jeanbrun n’est pas un dispositif légal unifié : il désigne l’application simultanée de deux régimes distincts, dont la compatibilité doit être appréciée au cas par cas. Les décrets d’application du statut du bailleur privé ne sont pas tous publiés à cette date, en particulier sur les taux applicables à l’ancien, et la doctrine administrative est susceptible de préciser plusieurs points signalés dans cette page. Les taux, plafonds et calendriers cités sont ceux en vigueur ou publiés à cette date et peuvent être modifiés par une loi de finances ultérieure. Les chiffrages présentés sont des illustrations construites sur des hypothèses explicitées, non des projections de revenus ni des offres. Cet article présente une analyse éditoriale indépendante et ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil juridique ou fiscal, ni une recommandation personnalisée. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, un risque d’illiquidité et un risque de vacance locative. La faisabilité du montage, le choix de la structure et le respect des plafonds doivent être validés avec un notaire et un conseil fiscal avant toute signature.