Simulateur viager : calcul du bouquet et de la rente
Estimez en quelques secondes la décote d’occupation, le bouquet et la rente viagère d’un bien, en viager occupé ou libre. Calcul transparent, fondé sur le barème usufruit de l’article 669 du Code général des impôts.
Ce simulateur estime le bouquet et la rente d’un viager à partir de la valeur du bien, de l’âge du vendeur et de la part du bouquet. Pour un viager occupé, il calcule d’abord la décote d’occupation avec le barème de l’article 669 du CGI, puis convertit le capital restant en rente selon l’espérance de vie. Les résultats sont des estimations, à confirmer par un notaire.
Méthode simplifiée, sans actualisation financière ni réversion sur une seconde tête. Un notaire ou un expert viager affine avec un taux technique et des tables de mortalité précises. Ce simulateur ne remplace pas une estimation officielle.
Comment est calculé un viager
Un viager se calcule en trois temps : estimer la valeur libre du bien, retrancher la décote d’occupation quand le vendeur reste dans les lieux, puis répartir la valeur occupée entre un bouquet payé comptant et une rente viagère. La rente dépend du capital restant et de l’espérance de vie du crédirentier.
- Estimer la valeur vénale libre. C’est le prix de marché du bien s’il était vendu libre de toute occupation.
- Calculer la décote d’occupation. En viager occupé, on applique le barème de l’article 669 du CGI selon l’âge du vendeur, ajusté à la baisse si le droit réservé est un simple droit d’usage et d’habitation plutôt qu’un usufruit.
- Déduire la valeur occupée. Valeur libre moins décote d’occupation. En viager libre, la décote est nulle.
- Fixer le bouquet. Une part de la valeur occupée est payée comptant à la signature, souvent 20 à 40 %.
- Convertir le capital en rente. Le solde est transformé en rente viagère, d’autant plus élevée que l’espérance de vie du vendeur est courte.
Le point qui fait varier la décote est la nature du droit conservé par le vendeur, expliquée dans notre guide du viager et sur la page usufruit ou droit d’usage. Pour un bien vendu libre, le calcul rejoint la logique du viager libre.
Le barème utilisé pour la décote
La décote d’occupation s’appuie sur le barème de l’article 669 du CGI, qui répartit la valeur d’un bien entre usufruit et nue-propriété selon l’âge. Plus le vendeur est âgé, plus la valeur de son droit d’occupation est faible, donc plus la décote diminue et plus le prix se rapproche de la valeur libre.
| Âge du vendeur | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Usufruit et droit d’usage ne se valent pas
Le barème 669 mesure un usufruit. Or la plupart des viagers occupés réservent un simple droit d’usage et d’habitation, sans droit de louer, dont la valeur est plus faible. Le simulateur applique par défaut une valeur de droit d’usage égale à 60 % de l’usufruit, ajustable via le champ du droit réservé.
Un exemple de calcul
Pour un bien libre de 300 000 euros, vendu en viager occupé à un crédirentier de 75 ans qui réserve un droit d’usage, avec un bouquet de 30 % : l’usufruit vaut 30 % au barème, ramené à 18 % pour le droit d’usage, soit une décote de 54 000 euros. La valeur occupée ressort à 246 000 euros.
Le bouquet représente alors 73 800 euros, et le capital converti en rente 172 200 euros. Rapporté à une espérance de vie d’environ 14 ans, cela donne une rente d’environ 12 300 euros par an, soit près de 1 025 euros par mois. Si le vendeur vit 5 ans de plus, l’acheteur verse environ 61 500 euros de rentes en plus : c’est le coût de l’aléa, au coeur de tout viager.
Les limites du simulateur
Une estimation, pas une évaluation officielle
Le calcul retient une méthode simplifiée sans actualisation financière. Les professionnels appliquent un taux technique et des tables de mortalité par sexe, ce qui modifie la rente. Utilisez ce résultat comme un ordre de grandeur pour négocier, jamais comme une valeur contractuelle.
Rente réversible et deux têtes non prises en compte
Le simulateur raisonne sur une seule tête. Une rente réversible au conjoint survivant ou établie sur deux têtes est plus faible à capital égal. De même, l’indexation annuelle de la rente et sa fiscalité sont traitées à part, sur notre page dédiée à la fiscalité de la rente viagère.
Lexique du calcul viager
- Valeur vénale. Prix de marché du bien s’il était vendu libre de toute occupation. C’est la base de départ de tout calcul de viager.
- Décote d’occupation. Réduction appliquée au prix parce que le vendeur conserve l’usage du bien. Elle dépend de son âge et de la nature du droit réservé.
- Droit d’usage et d’habitation. Droit pour le vendeur d’habiter le bien sans pouvoir le louer. Sa valeur est inférieure à celle d’un usufruit, souvent estimée à environ 60 % de ce dernier.
- Bouquet. Part du prix payée comptant à la signature. Le solde de la valeur occupée est converti en rente viagère.
- Rente viagère. Somme versée périodiquement au vendeur jusqu’à son décès. Elle est d’autant plus élevée que l’espérance de vie du vendeur est courte.
Un projet de viager à chiffrer sérieusement avant de vous engager ?
Questions fréquentes
Comment calculer un viager ?
On calcule un viager en trois temps : estimer la valeur libre du bien, retrancher la décote d’occupation quand le vendeur reste dans les lieux, puis répartir la valeur occupée entre un bouquet payé comptant et une rente viagère. La rente dépend du capital restant et de l’espérance de vie du crédirentier.
Comment est calculée la décote d’un viager occupé ?
La décote s’appuie sur le barème de l’article 669 du CGI, qui donne la valeur de l’usufruit selon l’âge du vendeur. Cette valeur est ajustée à la baisse quand le vendeur réserve un simple droit d’usage et d’habitation, sans droit de louer, dont la valeur est plus faible que celle d’un usufruit.
Comment passe-t-on du capital à la rente viagère ?
Après avoir retiré le bouquet de la valeur occupée, le capital restant est converti en rente. Dans une méthode simplifiée, on divise ce capital par l’espérance de vie du vendeur pour obtenir la rente annuelle. Plus l’espérance de vie est courte, plus la rente est élevée à capital égal.
Le simulateur de viager est-il fiable ?
Il donne un ordre de grandeur fiable pour négocier, mais reste une estimation. Il retient une méthode simplifiée, sans actualisation financière ni tables de mortalité par sexe. Un notaire ou un expert viager affine le calcul avec un taux technique. N’utilisez jamais ce résultat comme une valeur contractuelle.
Quelle différence de calcul entre viager occupé et libre ?
En viager occupé, on retire une décote d’occupation de la valeur libre, car le vendeur garde l’usage du bien. En viager libre, il n’y a pas de décote : l’acheteur récupère la jouissance immédiatement, donc le calcul porte directement sur la valeur vénale, répartie entre bouquet et rente.
Le calcul change-t-il avec un droit d’usage plutôt qu’un usufruit ?
Oui. Un droit d’usage et d’habitation ne permet pas de louer le bien, donc sa valeur est inférieure à celle d’un usufruit. La décote d’occupation est plus faible, et le prix payé par l’acheteur plus élevé. Le simulateur applique par défaut un droit d’usage égal à 60 % de la valeur de l’usufruit.
Sources
- 1. Légifrance, article 669 du Code général des impôts : barème de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge. Extraction du 18 septembre 2026.
- 2. service-public.gouv.fr, Achat ou vente en viager.
- 3. INSEE, espérance de vie par âge : valeurs indicatives utilisées pour la conversion en rente.
Cet outil fournit une estimation informative et ne constitue ni une évaluation officielle, ni un conseil en investissement, ni un conseil juridique ou fiscal. Un viager comporte un aléa et un risque de perte en capital. Toute opération doit être précédée d’une estimation notariale et d’un conseil personnalisé.