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Quelle est la différence entre l’usufruit et le droit d’usage ?
Deux mots qui se ressemblent, un écart énorme dans la pratique. L’un permet de louer le logement et d’encaisser les loyers. L’autre permet seulement d’y habiter. Voici la différence, expliquée simplement, avec un exemple chiffré.
La réponse courte
La différence en une phrase
L’usufruitier peut habiter le logement ou le louer et encaisser les loyers. Le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation peut seulement y habiter avec sa famille : il ne peut ni louer, ni céder son droit (articles 631 et 634 du Code civil). L’usufruit est donc un droit plus large, et plus cher.
Pour retenir la nuance, une image suffit. L’usufruit, c’est « je profite du bien comme si j’en étais le propriétaire » : j’habite, ou je loue et je garde l’argent. Le droit d’usage et d’habitation, souvent abrégé DUH, c’est « j’ai le droit d’habiter là, point ». Rien de plus.
Dans les deux cas, une autre personne est propriétaire : elle détient la nue-propriété. Elle a le titre de propriété, mais elle ne peut pas utiliser le bien tant que l’usufruit ou le droit d’usage existe. C’est ce qu’on appelle un démembrement de propriété.
Comparaison
Le tableau qui règle la question
Sur les six points qui comptent vraiment, usufruit et droit d’usage divergent nettement. Le premier autorise la location et se cède ; le second est strictement personnel, ne se loue pas, ne se vend pas et vaut fiscalement 60 % de l’usufruit.
| Ce que vous pouvez faire | Usufruit | Droit d’usage et d’habitation |
|---|---|---|
| Habiter le logement | Oui | Oui |
| Loger votre famille avec vous | Oui | Oui (art. 632 C. civ.) |
| Louer le bien et encaisser les loyers | Oui (art. 595 C. civ.) | Non (art. 631 C. civ.) |
| Vendre ou donner votre droit | Oui | Non, droit personnel |
| Occuper un local commercial ou professionnel | Oui | Non, logement uniquement |
| Valeur fiscale du droit | Barème de l’article 669 du CGI | 60 % de la valeur de l’usufruit (art. 762 bis du CGI) |
Une seule ligne explique toutes les autres : la location. L’usufruit donne droit aux fruits du bien, et un loyer est un fruit. Le droit d’usage ne donne droit qu’à l’usage. Tout le reste en découle.
Exemple chiffré
Un exemple pour bien voir la différence
Sur un appartement de 300 000 euros dont le titulaire du droit a 75 ans, le barème fiscal donne un usufruit de 90 000 euros et un droit d’usage de 54 000 euros seulement. Même bien, même âge, même durée : 36 000 euros d’écart, uniquement parce que l’un permet de louer et l’autre pas.
Madame Martin, 75 ans, possède un appartement valant 300 000 euros. Elle en donne la nue-propriété à sa fille et garde un droit pour elle-même. Deux scénarios.
Dans le scénario 1, si Madame Martin part vivre chez son fils, elle peut louer l’appartement et garder les loyers. Dans le scénario 2, elle ne peut rien en faire : l’appartement reste vide, et sa fille ne peut pas le louer non plus tant que le droit d’usage existe. C’est exactement pour cette raison que le droit d’usage vaut moins cher.
Le barème fiscal en un coup d’oeil
La valeur de l’usufruit ne dépend que de l’âge de son titulaire : 40 % entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans, 20 % entre 81 et 90 ans, 10 % à partir de 91 ans (article 669 du CGI). Pour obtenir la valeur d’un droit d’usage, on applique 60 % à ce résultat (article 762 bis du CGI). C’est tout, et ce barème n’a pas changé en 2026.
Qui paie quoi
Les charges ne se répartissent pas pareil
Avec un usufruit, l’usufruitier paie la taxe foncière, l’entretien courant et les charges. Avec un simple droit d’usage, le propriétaire est le redevable légal de la taxe foncière, l’occupant ne supportant que les charges courantes et l’entretien. Les grosses réparations restent toujours au propriétaire.
- Usufruit. L’usufruitier se comporte comme un propriétaire : taxe foncière, charges de copropriété, entretien courant, petites réparations. Le nu-propriétaire ne garde que les grosses réparations de l’article 606 du Code civil : toiture, murs porteurs, planchers, ravalement.
- Droit d’usage et d’habitation. La doctrine fiscale désigne le propriétaire comme redevable légal de la taxe foncière (BOI-IF-TFB-10-20-20). L’occupant paie les charges courantes et l’entretien du logement. Les grosses réparations restent au propriétaire.
Le mot exact de l’acte compte plus que tout
Ces répartitions sont des règles par défaut. L’acte notarié peut les modifier, et il le fait souvent. Avant de signer, lisez le paragraphe qui dit qui paie la taxe foncière, la chaudière et le ravalement. Sur vingt ans, ces lignes représentent des dizaines de milliers d’euros, et une chaudière non attribuée finit systématiquement en litige.
Application concrète
Pourquoi c’est le point le plus important en viager
En viager occupé, le vendeur garde presque toujours un droit d’usage et d’habitation, pas un usufruit, même si de nombreux articles écrivent le contraire. Cela change le prix, la répartition des charges et ce qui se passe si le vendeur part en établissement.
Trois conséquences très concrètes pour l’acheteur.
- Le prix. Un droit d’usage vaut moins qu’un usufruit, donc la décote obtenue est mécaniquement plus faible. Si le vendeur parle d’usufruit mais que l’acte prévoit un droit d’usage, le prix demandé est peut-être calé sur le mauvais droit.
- La taxe foncière. Avec un droit d’usage, c’est l’acheteur qui la paie, chaque année, pendant toute l’occupation. Avec un usufruit, c’est le vendeur.
- Le logement vide. Si le vendeur titulaire d’un droit d’usage part en maison de retraite, le logement reste inoccupé et la rente continue : personne ne peut le louer. Avec un usufruit, le vendeur peut au moins le louer.
C’est la première chose à vérifier dans un avant-contrat, avant même de discuter du montant du bouquet. Nous détaillons tous les calculs, la décote réelle et les clauses à négocier dans notre guide investir en viager, avec un simulateur de rendement.
Pour aller plus loin
Et la nue-propriété dans tout ça ?
La nue-propriété est le troisième morceau. Elle correspond à ce qui reste de la propriété quand on en retire l’usufruit ou le droit d’usage : le titre, sans la jouissance. Au décès du titulaire du droit, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans droits à payer.
Trois mots, trois morceaux du même gâteau. Le propriétaire d’un bien détient tout : le droit de l’utiliser, celui d’en tirer des revenus, celui de le vendre. Quand on découpe ce droit, on obtient d’un côté la nue-propriété, de l’autre l’usufruit ou, en version réduite, le droit d’usage et d’habitation. Le mécanisme, ses usages en donation et ses effets fiscaux sont expliqués pas à pas sur notre page dédiée au démembrement de propriété.
FAQ
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre l’usufruit et le droit d’usage ?
L’usufruitier peut habiter le bien ou le louer et encaisser les loyers. Le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation peut seulement habiter le logement avec sa famille : il ne peut ni le louer, ni céder son droit, conformément aux articles 631 et 634 du Code civil. L’usufruit est donc un droit plus large, et sa valeur fiscale est plus élevée.
Le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation peut-il louer le logement ?
Non. L’article 631 du Code civil dispose que l’usager ne peut céder ni louer son droit à un autre, et l’article 634 précise que le droit d’habitation ne peut être ni cédé ni loué. Si le titulaire quitte le logement, celui-ci reste inoccupé : le nu-propriétaire ne peut pas le louer non plus tant que le droit existe.
Comment calcule-t-on la valeur d’un droit d’usage et d’habitation ?
On part du barème de l’article 669 du CGI, qui donne la valeur de l’usufruit selon l’âge du titulaire, puis on applique 60 % à ce résultat, conformément à l’article 762 bis du CGI. Pour une personne de 75 ans et un bien de 300 000 euros, l’usufruit vaut 30 % soit 90 000 euros, et le droit d’usage 54 000 euros.
Qui paie la taxe foncière en cas de droit d’usage et d’habitation ?
Le propriétaire, c’est-à-dire le nu-propriétaire, est le redevable légal de la taxe foncière lorsque le vendeur ne s’est réservé qu’un droit d’usage et d’habitation, selon la doctrine administrative BOI-IF-TFB-10-20-20. Si le droit réservé est un usufruit, la taxe foncière incombe à l’usufruitier. L’acte notarié peut prévoir une répartition différente.
Le droit d’usage et d’habitation peut-il porter sur un local commercial ?
Non. Le droit d’habitation porte par définition sur un immeuble servant de logement à son titulaire, ce qui exclut les locaux professionnels et commerciaux. Un usufruit, en revanche, peut porter sur tout type de bien, y compris des locaux commerciaux, des parts de société ou des placements financiers.
Que se passe-t-il au décès du titulaire du droit ?
L’usufruit comme le droit d’usage s’éteignent au décès de leur titulaire. Le nu-propriétaire récupère alors automatiquement la pleine propriété du bien, sans formalité de transmission et sans droits de succession à payer sur cette reconstitution. C’est ce mécanisme qui rend le démembrement intéressant en donation comme en viager.
En viager occupé, le vendeur garde-t-il l’usufruit ou un droit d’usage ?
Dans la grande majorité des actes, il garde un droit d’usage et d’habitation, même si beaucoup d’articles écrivent le contraire. La différence est loin d’être théorique : elle modifie la décote appliquée au prix, désigne l’acheteur comme redevable de la taxe foncière et empêche toute location si le vendeur quitte le logement. Vérifiez le mot employé dans l’avant-contrat.
Références
- Code civil, articles 578 et 595 pour l’usufruit, articles 625 à 636 pour l’usage et l’habitation, notamment les articles 631 et 634 sur l’interdiction de céder et de louer.
- Code civil, articles 605 et 606, répartition de l’entretien courant et des grosses réparations.
- BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 : barème de l’article 669 du CGI et évaluation des droits d’usage et d’habitation à 60 % de la valeur de l’usufruit (article 762 bis du CGI).
- BOFiP, BOI-IF-TFB-10-20-20 : redevable légal de la taxe foncière en cas de réserve du seul droit d’usage et d’habitation.
Cet article est une analyse éditoriale indépendante et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal. Les répartitions de charges présentées sont des règles par défaut que l’acte notarié peut modifier. Toute opération de démembrement doit être précédée d’un conseil notarial. Dernière révision éditoriale : 25 août 2026.