Comparatif chiffré
Immobilier ou bourse : le match se joue sur un seul paramètre
Tous les comparatifs opposent 8 % de rendement boursier à 5 % de rendement locatif, puis concluent que le crédit fait la différence. C’est vrai, mais incomplet. Nous avons refait la simulation avec les charges réelles, et le résultat dépend d’une seule variable que presque personne ne met en avant.
La réponse en trois phrases
Immobilier ou bourse : lequel rapporte le plus ?
Sur 20 ans, avec 100 000 € de départ, l’immobilier à crédit l’emporte uniquement si le bien se revalorise. À prix de vente inchangé, il produit environ 297 000 € contre 301 000 € pour une bourse à 7 % par an. Avec 2 % de revalorisation annuelle, il monte à 491 000 €.
Autrement dit : le levier du crédit ne suffit pas à trancher. Ce qui tranche, c’est de savoir si votre bien vaudra plus cher dans vingt ans. Et personne ne le sait à l’avance.
Cette page ne cherche pas à vous vendre l’un ou l’autre. Elle pose les chiffres, y compris ceux qui dérangent, et vous laisse décider selon votre horizon et votre tempérament.
Le vrai avantage
Le crédit, seul avantage structurel de l’immobilier
Une banque vous prête plusieurs centaines de milliers d’euros pour acheter un appartement. Aucune ne vous prêtera la même somme pour acheter des actions. C’est la seule différence de fond entre les deux placements, et elle est décisive.
Le mécanisme est simple à comprendre. Avec 100 000 € en poche, vous pouvez acheter pour 100 000 € d’actions, ou pour 400 000 € d’immobilier en empruntant les 300 000 € manquants. Si les deux actifs progressent de 2 % par an, vous gagnez 2 % sur 100 000 € dans un cas, et 2 % sur 400 000 € dans l’autre. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier.
Deuxième mécanisme, plus subtil : le locataire rembourse une partie de votre crédit. Chaque mois, une fraction de votre mensualité ne part pas en intérêts mais reconstitue votre capital. Sur vingt ans, dans notre simulation, cela représente 217 442 € de dette effacée, financée en grande partie par les loyers.
Le levier fonctionne dans les deux sens
C’est ce que les argumentaires oublient systématiquement. Si votre bien perd 10 % de sa valeur, vous ne perdez pas 10 % de votre apport : vous perdez 10 % de 400 000 €, soit 40 000 €, sur un apport de 100 000 €. Une baisse de 10 % du marché ampute 40 % de votre capital. Le levier multiplie les gains et les pertes exactement dans la même proportion.
En bourse, une baisse de 10 % vous coûte 10 000 € sur 100 000 €. Pas 40 000 €.
C’est pour cette raison que la question de la revalorisation du bien n’est pas un détail technique : c’est le sujet.
La simulation
100 000 € pendant 20 ans : le calcul complet
Un apport de 100 000 €, un bien de 400 000 € loué 2 000 € par mois, un crédit de 300 000 € à 3,5 % sur 25 ans. Face à cela, 100 000 € placés en une fois sur un fonds indiciel mondial. Voici ce que donnent les deux, charges et impôts compris.
Côté immobilier : d’abord, où passe le loyer
C’est l’étape que la plupart des simulations sautent. Un loyer de 2 000 € par mois ne tombe pas intégralement dans votre poche. Voici la décomposition réelle.
Décomposition mensuelle pour un bien de 400 000 € loué 2 000 €. Charges retenues : taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, provision travaux et provision vacance locative, soit 7 000 € par an ramenés à 583 € par mois. Calcul ILA.
Retenez ce chiffre, il change tout : dans une opération à crédit correctement provisionnée, le cashflow de départ est négatif. Les 500 € par mois de revenus passifs qu’on voit circuler dans les simulations optimistes n’existent qu’en oubliant la taxe foncière, l’assurance, les travaux et la vacance. Ce n’est pas un problème en soi : vous épargnez 85 € par mois pour acquérir un bien de 400 000 €. Mais il faut le savoir avant de signer, pas après.
Le résultat à 20 ans
Immobilier, hypothèse centrale de 1 % de revalorisation par an
Apport 100 000 €, bien 400 000 €, crédit 300 000 € à 3,5 % sur 25 ans.
Bourse, hypothèse centrale de 7 % par an
100 000 € placés en une fois sur un fonds indiciel mondial, aucun versement complémentaire.
Sur ces hypothèses centrales, l’immobilier l’emporte de 84 000 €, soit 28 % de mieux. Loin des 78 % qu’on lit souvent. Et surtout, ce résultat n’est pas stable : il bascule selon deux variables.
Patrimoine net après 20 ans, net d’impôt de sortie pour la bourse, net du capital restant dû pour l’immobilier. Calcul ILA sur les hypothèses détaillées en fin de page.
Ce que ce graphique dit vraiment
Regardez les deux barres du milieu. Un immobilier qui se revalorise de 1 % par an et une bourse à 7 % arrivent à 385 000 € contre 301 000 €. L’immobilier gagne, mais l’écart tient sur un cheveu d’hypothèse.
Maintenant regardez la première barre de chaque groupe. Un immobilier qui ne se revalorise pas produit 297 000 €. Une bourse à 7 % produit 301 000 €. Match nul. Tout l’avantage du levier a été absorbé par les intérêts, les charges et les frais.
La conclusion honnête est là : l’immobilier à crédit est un pari sur la valeur future du bien, pas une machine à rendement garanti.
Le bon critère
Tout dépend de votre horizon
La question n’est pas de savoir lequel est le meilleur dans l’absolu, mais lequel correspond à la durée pendant laquelle vous pouvez immobiliser votre argent. En dessous de cinq ans, la réponse est ni l’un ni l’autre.
Moins de cinq ans : aucun des deux
La bourse est très liquide et accessible avec peu de capital, mais un krach peut faire perdre 20 à 40 % en quelques semaines. Sur un horizon aussi court, vous n’avez pas le temps de laisser passer un mauvais cycle.
L’immobilier semble plus stable, avec des variations moins visibles au quotidien. Mais les frais d’achat sont importants et la revente est parfois longue. Sur cinq ans, les frais de notaire et d’agence peuvent annuler la totalité de la rentabilité.
Pour un horizon inférieur à cinq ans, les placements sécurisés restent les plus adaptés : livrets, fonds en euros, comptes à terme. Ce n’est pas un conseil de prudence excessive, c’est de l’arithmétique. Ni la bourse ni l’immobilier n’ont le temps de faire leur travail.
Cinq à dix ans : les deux se défendent
En bourse, les performances deviennent plus régulières et les fonds indiciels mondiaux offrent une excellente diversification pour très peu de gestion. Une mauvaise période reste possible et il faut accepter des variations importantes.
En immobilier, les loyers commencent à rembourser sérieusement le crédit et le patrimoine se constitue. En contrepartie, il y a la gestion locative, les travaux éventuels et une fiscalité qui peut réduire la rentabilité.
Si votre priorité est la simplicité, prenez la bourse. Si votre priorité est de construire un patrimoine grâce au crédit, prenez l’immobilier. Les deux réponses sont valables sur cet horizon.
Dix ans et plus : les deux peuvent très bien fonctionner
C’est là que la bourse déploie ses meilleures performances historiques, avec une gestion passive très simple et une diversification mondiale. Le prix à payer est la volatilité psychologique : il faut rester investi malgré les crises, ce qui est plus difficile qu’il n’y paraît.
C’est aussi là que l’effet de levier immobilier donne sa pleine mesure, avec des revenus locatifs, une protection partielle contre l’inflation et un patrimoine facile à transmettre. Le prix à payer est le temps de gestion, les travaux et le risque de vacance.
| Horizon | Bourse | Immobilier | Notre avis |
|---|---|---|---|
| Moins de 5 ans | Trop volatil | Frais non amortis | Placements sécurisés |
| 5 à 10 ans | Adapté | Adapté | Selon votre appétence pour la gestion |
| 10 à 20 ans | Adapté | Adapté | Les deux, idéalement combinés |
| Plus de 20 ans | Excellent | Excellent | Le levier prend tout son sens |
Les risques
Deux placements, deux types de risques
Les risques de l’immobilier sont concrets et se gèrent avec de la méthode : vacance, travaux, impayés. Ceux de la bourse sont psychologiques et se gèrent avec du caractère : accepter de voir son capital fondre de 30 % sans rien vendre.
Ce qui peut mal tourner en immobilier
- Vacance locative. Un bien vide un à trois mois par an ampute la rentabilité de 8 à 25 %.
- Travaux imprévus. Une chaudière, une toiture, une mise aux normes électriques se chiffrent en milliers d’euros.
- Impayés. Une procédure d’expulsion prend de six à dix-huit mois, pendant lesquels vous payez le crédit sans loyer.
- Illiquidité. Compter trois à six mois pour vendre, et 8 à 10 % de frais de sortie.
- Concentration. Un seul bien, une seule ville, un seul locataire. Aucune diversification.
Ces risques se réduisent : assurance loyers impayés, provision travaux, sélection rigoureuse du locataire, et surtout plusieurs biens plutôt qu’un seul.
Ce qui peut mal tourner en bourse
- Volatilité. Un krach fait perdre 20 à 40 % en quelques semaines, plusieurs fois par génération.
- Panique. Le vrai risque n’est pas la baisse, c’est de vendre pendant la baisse. C’est là que la perte devient définitive.
- Timing d’entrée. Investir en une fois au sommet d’un cycle peut coûter plusieurs années de récupération.
- Absence de garantie. Aucun capital protégé, aucun revenu assuré.
- Pas de levier comparable. Emprunter pour investir en bourse est possible mais dangereux, avec des pertes potentiellement supérieures à la mise.
Ces risques se réduisent aussi : investir progressivement chaque mois plutôt qu’en une fois, un fonds mondial plutôt que des actions choisies, et un horizon assez long pour absorber les cycles.
Le risque que personne ne mentionne
En immobilier, le danger n’est pas la vacance ni les travaux, qui sont prévisibles et provisionnables. C’est l’accumulation simultanée : un locataire qui part, une chaudière qui lâche, et une mensualité qui tombe quand même. Un investisseur avec un seul bien et sans trésorerie de sécurité peut se retrouver contraint de vendre au pire moment.
La règle qui protège vraiment n’est pas une assurance, c’est de garder six à douze mois de mensualités en réserve avant d’acheter.
Fiscalité
L’immobilier est plus optimisable, mais moins qu’on ne le dit
En location meublée, l’amortissement du bien permet souvent d’effacer l’impôt sur les loyers pendant des années. C’est un avantage réel que la bourse n’offre pas. Mais cet avantage est un report, pas une exonération : il se rattrape au moment de la revente.
Le principe de l’amortissement est simple. Fiscalement, vous constatez chaque année que votre bien perd une fraction de sa valeur, généralement 2 à 3 %. Cette perte comptable se déduit de vos loyers. Résultat : sur un logement meublé, il est courant de percevoir un loyer sans payer d’impôt dessus pendant dix ou quinze ans.
En bourse, rien de tel. Les gains sont taxés à 30 %, ramenés à 17,2 % de prélèvements sociaux dans un plan d’épargne en actions détenu depuis plus de cinq ans. Aucune charge n’est déductible, aucun amortissement n’existe.
| Élément | Immobilier meublé | Bourse |
|---|---|---|
| Revenus courants | Souvent effacés par l’amortissement | 30 %, ou 17,2 % en PEA après 5 ans |
| Charges déductibles | Intérêts, travaux, taxe foncière, gestion | Aucune |
| Plus-value à la revente | Abattements pour durée, mais amortissements réintégrés | Taux forfaitaire, calcul simple |
| Complexité | Comptabilité annuelle nécessaire | Déclaration pré-remplie |
Le point qui a changé et que beaucoup ignorent encore
Longtemps, la location meublée cumulait deux avantages : l’amortissement effaçait l’impôt sur les loyers, et il n’était pas repris au moment de la vente. Ce n’est plus le cas. Les amortissements déduits pendant la détention sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Concrètement, l’avantage fiscal de la location meublée reste réel mais il a changé de nature : ce n’est plus un cadeau, c’est un décalage dans le temps. Un décalage qui a de la valeur, puisque l’argent non payé travaille pour vous pendant quinze ans. Mais il faut arrêter de raisonner comme si l’impôt disparaissait.
Pour la partie de votre patrimoine que vous placez en dehors de l’immobilier, deux enveloppes changent la donne fiscale : notre comparatif des assurances vie et notre classement des PER détaillent laquelle convient à quel profil.
Le temps que ça prend
Un placement actif face à un placement passif
L’immobilier demande de dix à vingt heures par an et par bien, ou 7 à 10 % des loyers si vous déléguez. La bourse, avec un versement automatique sur un fonds indiciel, demande une à deux heures par an. Cet écart est structurel et ne se rattrape pas.
Immobilier, ce qui prend du temps
- Rechercher et sélectionner un locataire, à chaque changement
- Réaliser les états des lieux d’entrée et de sortie
- Répondre aux demandes du locataire en cours de bail
- Demander des devis, coordonner les artisans, suivre les chantiers
- Tenir la comptabilité et faire la déclaration annuelle
Déléguer coûte de 7 à 10 % des loyers et ramène votre implication à une ou deux heures par an. Cela ampute la rentabilité d’environ un point.
Bourse, ce qui prend du temps
- Mettre en place un virement automatique une fois pour toutes
- Vérifier une fois par an que la répartition n’a pas trop dérivé
- Ne rien faire pendant les krachs, ce qui est plus dur que ça n’en a l’air
La déclaration fiscale est pré-remplie par l’établissement. Il n’y a ni locataire, ni travaux, ni imprévu à gérer.
Ce point départage plus de gens que la rentabilité. Un investisseur qui n’a pas le temps ni l’envie de gérer un bien fera mieux en bourse, même si l’immobilier affiche un meilleur rendement théorique. Un placement qu’on néglige performe toujours moins bien qu’un placement qu’on suit.
Vous ressemblez à qui
Quel profil pour quel placement
L’immobilier vous convient si
- Vous voulez utiliser le crédit pour investir
- Vous cherchez à construire un patrimoine concret
- Vous visez des revenus complémentaires à terme
- Vous acceptez d’y consacrer un peu de temps, ou de déléguer
- Vous préparez votre retraite ou une transmission
La bourse vous convient si
- Vous acceptez de voir votre capital fluctuer fortement
- Vous préférez investir un peu chaque mois
- Vous voulez pouvoir récupérer votre argent rapidement
- Vous ne souhaitez pas gérer un bien
- Vous possédez déjà de l’immobilier par ailleurs
Notre position, sans détour
Pour la majorité des Français, l’immobilier constitue souvent une excellente première étape patrimoniale. La raison principale n’est pas qu’il offre systématiquement le meilleur rendement, mais qu’il donne accès à un levier difficilement accessible ailleurs. Emprunter plusieurs centaines de milliers d’euros pour acquérir un actif dont une partie du financement est progressivement remboursée par les loyers reste un mécanisme puissant de création de patrimoine.
Cela ne signifie pas que l’immobilier est toujours supérieur à la bourse. Les actions ont historiquement affiché des performances très solides sur le long terme. Elles demandent simplement une capacité à supporter des périodes de baisse parfois importantes, capacité que beaucoup surestiment tant qu’ils ne l’ont pas vécue.
Vous hésitez sur votre première opération ?
Le bon arbitrage dépend de votre horizon, de votre capacité d’emprunt et du temps que vous pouvez y consacrer. Trois éléments qui se chiffrent.
Faire le point sur mon projetLa troisième voie
Pourquoi choisir, quand on peut faire les deux
Les deux placements ne se disputent pas la même fonction. L’immobilier construit un patrimoine avec l’argent de la banque. La bourse fait travailler l’épargne disponible sans effort et reste liquide. Les combiner résout la plupart des inconvénients de chacun.
La séquence qui fonctionne le mieux tient en trois temps, et elle a une logique simple : commencer par ce qui exige une capacité d’emprunt, tant qu’on l’a.
| Étape | Ce que vous faites | Pourquoi maintenant |
|---|---|---|
| Avant tout | Constituer une réserve de six à douze mois de dépenses | C’est elle qui vous évitera de vendre au mauvais moment |
| Premières années | Une à deux opérations immobilières à crédit | La capacité d’emprunt se dégrade avec l’âge et l’endettement |
| Ensuite | Versements mensuels automatiques sur un fonds indiciel mondial | Diversifie hors de France et hors de l’immobilier |
| À maturité | Arbitrer entre nouveaux biens et renforcement du portefeuille financier | La gestion de plusieurs biens finit par peser |
Trois erreurs à ne pas commettre
Vendre un bien locatif pour financer un portefeuille boursier. Vous renoncez à des revenus et à un levier déjà en place, pour un actif que vous auriez pu acheter avec votre épargne courante.
Emprunter pour investir en bourse. Le levier boursier n’a rien à voir avec le crédit immobilier : il se solde quotidiennement et peut vous coûter plus que votre mise.
Multiplier les lignes en bourse. Un ou deux fonds mondiaux couvrent déjà des centaines d’entreprises dans des dizaines de pays. Ajouter vingt lignes n’ajoute pas de diversification, seulement de la complexité.
Pour la poche immobilière sans gestion, les sociétés civiles de placement immobilier constituent une voie intermédiaire intéressante : notre comparatif des SCPI détaille ce que ce format apporte et ce qu’il coûte. Et pour chiffrer votre propre opération avant de vous décider, notre calculateur de rendement locatif intègre les charges que cette page a mises en évidence.
Questions fréquentes
Vos questions
Immobilier ou bourse : lequel rapporte le plus ?
Sur 20 ans, avec 100 000 € de départ, l’immobilier à crédit l’emporte uniquement si le bien se revalorise. À prix de vente inchangé, il produit environ 297 000 € contre 301 000 € pour une bourse à 7 % par an. Avec 2 % de revalorisation annuelle, il monte à 491 000 €. Le levier du crédit ne suffit pas à trancher : c’est la valeur future du bien qui décide.
Pourquoi le cashflow est-il négatif dans votre simulation ?
Parce que nous comptons toutes les charges. Sur un loyer de 2 000 € par mois, il faut retirer 1 502 € de mensualité de crédit et environ 583 € de taxe foncière, assurance, charges non récupérables, frais de gestion et provisions pour travaux et vacance. Il reste moins 85 € par mois. Les simulations affichant 500 € de cashflow oublient simplement ces charges.
L’effet de levier rend-il l’immobilier toujours gagnant ?
Non, et c’est le point le plus mal compris. Le levier multiplie les variations dans les deux sens. Une baisse de 10 % sur un bien de 400 000 € acheté avec 100 000 € d’apport ampute 40 % de votre capital. En bourse, une baisse de 10 % sur 100 000 € coûte 10 000 €. Le levier est un avantage réel, pas une garantie.
Que choisir si mon horizon est inférieur à cinq ans ?
Ni l’un ni l’autre. La bourse peut perdre 20 à 40 % en quelques semaines et vous n’aurez pas le temps de laisser passer le cycle. En immobilier, les frais de notaire et d’agence peuvent annuler toute la rentabilité sur une durée aussi courte. Les livrets, fonds en euros et comptes à terme restent les plus adaptés sur ce délai.
La fiscalité de l’immobilier est-elle vraiment plus avantageuse ?
Oui sur les revenus courants, moins sur la sortie. En location meublée, l’amortissement du bien efface souvent l’impôt sur les loyers pendant dix à quinze ans, ce que la bourse ne permet pas. Mais ces amortissements sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L’avantage reste réel, il s’agit d’un report d’imposition et non d’une exonération.
Combien de temps l’immobilier demande-t-il par an ?
De dix à vingt heures par an et par bien : recherche de locataire, états des lieux, gestion courante, suivi des travaux et déclaration fiscale. En déléguant à une agence, votre implication tombe à une ou deux heures par an, pour un coût de 7 à 10 % des loyers, soit environ un point de rentabilité.
Peut-on investir en immobilier et en bourse en même temps ?
Oui, et c’est souvent la meilleure approche. Les deux ne remplissent pas la même fonction : l’immobilier construit un patrimoine avec l’argent emprunté, la bourse fait travailler l’épargne disponible en restant liquide. La séquence logique consiste à commencer par l’immobilier, tant que la capacité d’emprunt est intacte, puis à alimenter progressivement un portefeuille financier.
Faut-il vendre son bien locatif pour investir en bourse ?
Rarement. Vous renonceriez à des revenus locatifs et à un levier déjà en place, avec 8 à 10 % de frais de sortie, pour acheter un actif que vous auriez pu financer avec votre épargne courante. La vente se justifie si le bien est structurellement déficitaire, mal situé, ou si sa gestion devient impossible à assumer.
Quel est le principal risque de la bourse ?
Vendre pendant une baisse. Un krach fait perdre 20 à 40 % en quelques semaines, plusieurs fois par génération, et cette baisse n’est une perte réelle que si vous soldez. Le vrai risque n’est donc pas le marché, c’est la réaction de l’investisseur. C’est aussi pour cela qu’il faut une réserve de trésorerie ailleurs : elle évite d’avoir à vendre au pire moment.
Faut-il investir en une fois ou progressivement ?
Progressivement, si le sujet vous inquiète. Investir chaque mois lisse le prix d’achat et supprime la question du bon moment d’entrée, qui est la première cause d’immobilisme. Investir en une fois est statistiquement légèrement plus performant en moyenne, mais expose à un mauvais point d’entrée dont il faut ensuite supporter les conséquences pendant plusieurs années.
Transparence
Nos hypothèses de calcul
Toutes les simulations de cette page reposent sur les hypothèses suivantes. Elles sont volontairement conservatrices du côté immobilier, parce que c’est là que les comparatifs se trompent le plus souvent.
| Paramètre | Valeur retenue |
|---|---|
| Capital de départ | 100 000 € |
| Prix du bien, frais inclus | 400 000 € |
| Montant emprunté | 300 000 € à 3,5 % sur 25 ans |
| Mensualité résultante | 1 502 € |
| Capital restant dû à 20 ans | 82 558 € |
| Loyer mensuel | 2 000 €, soit 6 % brut |
| Charges annuelles du propriétaire | 7 000 €, soit 583 € par mois |
| Revalorisation du bien | Trois scénarios : 0 %, 1 % et 2 % par an |
| Rendement boursier | Trois scénarios : 6 %, 7 % et 8 % par an |
| Fiscalité boursière à la sortie | 30 % sur la plus-value |
- Les charges du propriétaire regroupent la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, les charges de copropriété non récupérables, les frais de gestion et deux provisions, l’une pour travaux et l’autre pour vacance locative.
- Le loyer est supposé constant en euros courants sur toute la période, ce qui est prudent puisque les loyers s’indexent en général.
- Aucun impôt n’est appliqué au cashflow immobilier, hypothèse favorable à l’immobilier qui correspond à une location meublée amortie.
- Aucune plus-value immobilière n’est imposée à la revente, hypothèse également favorable à l’immobilier.
- Le scénario boursier suppose un placement en une seule fois, sans versement complémentaire.
Cet article a une vocation informative et ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée. Les simulations présentées sont des projections théoriques fondées sur les hypothèses ci-dessus : elles ne constituent ni une prévision, ni une garantie de résultat. L’investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque lié à l’endettement. L’investissement en actions comporte un risque de perte en capital et n’offre aucune garantie de rendement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine avant toute décision.
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