Calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif
Formule, charges à déduire, impact de la fiscalité 2026 et du crédit : la méthode complète, un exemple recalculé ligne par ligne et un calculateur gratuit.
Sommaire
La rentabilité nette se calcule ainsi : (loyers encaissés moins charges du propriétaire) divisés par le coût total d’acquisition, multipliés par 100. Sur notre exemple de T2 à 180 000 €, elle atteint 3,34 %, contre 4,99 % en brut. Après impôt, elle tombe entre 1,82 % et 2,22 % selon le régime.
Cette page remplace notre version de février 2026 : formules corrigées (les intérêts d’emprunt sortent du calcul, la vacance n’est plus comptée deux fois), fiscalité 2026 mise à jour et exemples recalculés.
La formule de la rentabilité nette
Rentabilité nette = (loyers encaissés moins charges du propriétaire) / coût total d’acquisition x 100. Le coût total additionne prix, frais de notaire et travaux. Les intérêts d’emprunt et l’impôt n’y figurent pas : ils relèvent du cash-flow et de la rentabilité nette-nette.
Les trois formules à connaître
- Brute = loyers annuels théoriques / coût total d’acquisition x 100
- Nette = (loyers encaissés moins charges du propriétaire) / coût total x 100
- Nette-nette = (loyers encaissés moins charges moins impôt et prélèvements sociaux) / coût total x 100
| Indicateur | Ce qu’il retire | À quoi il sert |
|---|---|---|
| Brute | Rien | Trier rapidement des annonces |
| Nette | Vacance et charges du propriétaire | Comparer deux biens entre eux |
| Nette-nette | Charges, impôt et prélèvements sociaux | Mesurer ce qui vous reste réellement |
Certains calculs utilisent le prix seul au dénominateur. C’est une erreur fréquente : sur notre exemple, la rentabilité brute passe de 4,99 % à 5,67 % selon que l’on inclut ou non les frais de notaire et les travaux. Pour la méthode pas à pas en vidéo et en schémas, voyez aussi notre guide comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif.
Les charges à déduire pour un calcul juste
Déduisez toutes les charges que le propriétaire supporte seul : taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance PNO, garantie loyers impayés, entretien, gestion et comptabilité. Ajoutez une provision de vacance. Les charges récupérables refacturées au locataire n’entrent pas dans le calcul.
| Charge | Comment l’estimer | À intégrer ? |
|---|---|---|
| Taxe foncière | Avis de l’année précédente, demandé au vendeur | Toujours |
| Copropriété non récupérable | Trois derniers appels de fonds et procès-verbaux d’AG | Toujours |
| Assurance PNO | Devis, en général quelques centaines d’euros par an | Toujours |
| Garantie loyers impayés | Pourcentage des loyers, selon le contrat | Si souscrite |
| Entretien et petites réparations | Provision annuelle forfaitaire | Toujours |
| Gestion locative | Pourcentage des loyers encaissés, TTC | Si déléguée |
| Expert-comptable | Forfait annuel au régime réel LMNP | Si LMNP réel |
| Vacance locative | Au moins un mois de loyer par an | Toujours |
| Intérêts d’emprunt | Tableau d’amortissement | Non, voir cash-flow |
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères figure sur l’avis de taxe foncière mais se refacture au locataire : voir notre page sur la TEOM. Pour chiffrer les assurances, consultez nos comparatifs assurance PNO et assurance loyers impayés, et pour la gestion notre page frais de gestion locative.
Exemple chiffré : un T2 ancien à 180 000 €
Un T2 ancien acheté 180 000 €, avec 8 % de frais de notaire et 10 000 € de travaux, coûte 204 400 €. Loué 850 € par mois avec un mois de vacance et 2 530 € de charges, il dégage une rentabilité brute de 4,99 % et une rentabilité nette de 3,34 %.
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Prix d’achat | 180 000 € |
| Frais de notaire (8 %) | 14 400 € |
| Travaux | 10 000 € |
| Coût total d’acquisition | 204 400 € |
| Loyer théorique (850 € x 12) | 10 200 € |
| Vacance (1 mois) | -850 € |
| Loyers encaissés | 9 350 € |
| Taxe foncière | -1 000 € |
| Copropriété non récupérable | -600 € |
| Assurance PNO | -150 € |
| GLI (3 % des loyers encaissés) | -280 € |
| Entretien | -500 € |
| Revenu net de charges | 6 820 € |
Résultat
Cet exemple est une simulation : vos montants de taxe foncière et de copropriété peuvent varier fortement selon la ville et l’immeuble. Pour situer un loyer, comparez au moins dix annonces équivalentes dans le quartier et vérifiez si la commune applique l’encadrement des loyers.
Rentabilité nette-nette : l’impact de l’impôt en 2026
L’impôt fait perdre entre un et deux points de rentabilité. Sur notre exemple, avec une tranche à 30 %, la rentabilité nette-nette est de 1,82 % en micro-foncier et de 2,22 % en micro-BIC. En LMNP au réel, l’amortissement peut ramener l’impôt près de zéro les premières années.
| Régime | Abattement | Plafond de recettes | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier (location nue) | 30 % | 15 000 € | 17,2 % |
| Micro-BIC (meublé longue durée) | 50 % | 83 600 € (revenus 2026) | 18,6 % |
| Réel foncier | Charges réelles et intérêts | Aucun | 17,2 % |
| LMNP réel | Charges réelles et amortissement | Aucun | 18,6 % |
| Régime | Impôt et prélèvements sociaux | Rentabilité nette-nette |
|---|---|---|
| Micro-foncier | 3 089 € | 1,82 % |
| Micro-BIC (même loyer) | 2 272 € | 2,22 % |
| LMNP réel, impôt nul supposé, comptable 500 € | 500 € de frais | 3,09 % |
Le LMNP réel n’est pas gratuit à long terme
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L’économie d’impôt pendant la détention se paie en partie à la sortie : voir notre page plus-value LMNP.
Pour arbitrer, lisez LMNP ou location nue, réel ou micro-BIC et notre guide du micro-foncier. Les règles sont détaillées sur service-public.gouv.fr, location nue et service-public.gouv.fr, location meublée.
Calculateur de rentabilité nette
Saisissez le prix, les frais, le loyer et vos charges : le calculateur affiche la rentabilité brute, nette et nette-nette selon votre régime et votre tranche d’imposition. Les valeurs par défaut reprennent notre exemple de T2 ancien à 180 000 €.
Calcul indicatif, hors crédit. Prélèvements sociaux 2026 : 17,2 % en micro-foncier, 18,6 % en micro-BIC. Le régime réel n’est pas simulé ici : voir notre simulateur LMNP.
Pour simuler le régime réel avec amortissement, utilisez notre simulateur LMNP. Notre calculateur de rentabilité complet intègre aussi le crédit.
Avec un crédit : rentabilité et cash-flow
La rentabilité nette ne dit rien de l’effort mensuel. Avec 184 000 € empruntés sur 20 ans à 3,40 %, la mensualité atteint 1 104 €, assurance comprise. Le cash-flow avant impôt de notre exemple est alors de -535 € par mois : l’investisseur complète de sa poche.
| Poste | Par mois |
|---|---|
| Revenu net de charges | 568 € |
| Mensualité de crédit | -1 058 € |
| Assurance emprunteur | -46 € |
| Cash-flow avant impôt | -535 € |
Un cash-flow négatif n’est pas forcément un mauvais investissement : une partie de la mensualité rembourse du capital, donc constitue un patrimoine. Il doit en revanche rester soutenable. Voyez notre analyse du cash-flow négatif et les conditions d’un cash-flow positif. Pour le taux, consultez notre suivi des taux de crédit immobilier.
Ce qui fait vraiment bouger la rentabilité
Le prix d’achat et le loyer pèsent bien plus que les petites charges. Sur notre exemple, passer de 180 000 € à 160 000 € ou de 850 € à 950 € de loyer change la rentabilité nette de près d’un point. Négocier le prix reste le premier levier.
| Prix d’achat | Loyer 750 € | Loyer 850 € | Loyer 950 € |
|---|---|---|---|
| 160 000 € | 3,15 % | 3,73 % | 4,31 % |
| 180 000 € | 2,81 % | 3,34 % | 3,86 % |
| 200 000 € | 2,55 % | 3,02 % | 3,49 % |
Pour comparer des villes sur une même base, utilisez notre carte du rendement locatif net et notre classement des villes après impôt.
Quelle rentabilité nette viser en 2026 ?
Aucun seuil n’est universel. Comparez votre rentabilité nette-nette aux placements sans risque : 1,7 % pour le Livret A depuis le 1er août 2026, 2,63 % en moyenne pour les fonds en euros en 2025. L’écart doit rémunérer la vacance, les impayés, les travaux et l’illiquidité.
| Placement | Rendement | Date et source |
|---|---|---|
| Livret A | 1,7 % net | 1er août 2026, info.gouv.fr |
| Fonds en euros (moyenne) | 2,63 % avant prélèvements sociaux | Année 2025, ACPR |
| Notre exemple, nette-nette micro-foncier | 1,82 % | Calcul ILA |
| Notre exemple, nette-nette LMNP réel (hypothèse) | 3,09 % | Calcul ILA |
Repère ILA
Un investissement locatif dont la rentabilité nette-nette ne dépasse pas nettement celle d’un fonds en euros n’a de sens que si vous attendez une plus-value, un usage personnel futur ou un effet de levier du crédit que vous savez financer. Pour mettre en balance les placements, lisez immobilier ou bourse.
Comment améliorer la rentabilité nette
Négocier le prix, aligner le loyer sur le marché, réduire la vacance et choisir le bon régime fiscal sont les leviers les plus efficaces. Sur notre exemple, une baisse de prix de 5 % rapporte +0,17 pt et une hausse de loyer de 50 € par mois +0,26 pt de rentabilité nette.
| Levier | Hypothèse | Effet sur la rentabilité nette |
|---|---|---|
| Négocier le prix | 171 000 € au lieu de 180 000 € | +0,17 pt |
| Augmenter le loyer | 900 € au lieu de 850 € | +0,26 pt |
| Réduire la vacance | Deux semaines au lieu d’un mois | +0,20 pt |
| Déléguer la gestion | 7 % TTC des loyers encaissés | -0,32 pt |
Le meublé et la colocation augmentent souvent le loyer, mais aussi les frais d’ameublement, la rotation et le temps de gestion : voyez notre page rentabilité en colocation. Pour la négociation, lisez notre guide pour négocier le prix d’un bien locatif.
Les erreurs qui faussent le calcul
Les erreurs les plus coûteuses sont d’oublier les frais de notaire au dénominateur, de compter douze mois de loyer, d’ignorer la copropriété non récupérable, de mélanger intérêts d’emprunt et charges, et de présenter une rentabilité brute comme une rentabilité nette.
- Diviser par le prix seul : sur notre exemple, la rentabilité brute gonfle de 4,99 % à 5,67 %.
- Compter douze mois de loyer : sans vacance, la rentabilité nette serait de 3,74 % au lieu de 3,34 %.
- Oublier la copropriété non récupérable : demandez les trois derniers appels de fonds.
- Déduire les intérêts d’emprunt : ils relèvent du cash-flow et, au réel, de l’impôt.
- Compter la vacance deux fois, en loyer sur onze mois et en charge.
- Retenir un loyer d’annonce optimiste sans comparer au marché ni vérifier l’encadrement des loyers.
- Ignorer le DPE : un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025.
Pour une vue d’ensemble des pièges, lisez notre page erreurs en investissement locatif.
Faire vérifier la rentabilité de votre projet
Vous avez repéré un bien ? Décrivez votre projet et votre budget : nous vous orientons vers les solutions adaptées, sans engagement.
Calculer sa rentabilité nette en cinq étapes
- Calculer le coût total d’acquisition : Additionnez le prix, les frais de notaire (7 à 8 % dans l’ancien) et les travaux.
- Estimer les loyers encaissés : Multipliez le loyer hors charges par 12, puis retirez au moins un mois de vacance.
- Additionner les charges du propriétaire : Taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance PNO, GLI, entretien, gestion.
- Appliquer la formule : Divisez les loyers encaissés moins les charges par le coût total, puis multipliez par 100.
- Retirer l’impôt : Calculez l’impôt et les prélèvements sociaux selon votre régime pour obtenir la rentabilité nette-nette.
Lexique de la rentabilité locative
- Rentabilité brute
- Loyers annuels théoriques divisés par le coût d’acquisition, avant toute charge et tout impôt.
- Rentabilité nette
- Loyers encaissés moins charges du propriétaire, divisés par le coût total d’acquisition (prix, notaire, travaux).
- Rentabilité nette-nette
- Rentabilité nette après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, selon le régime fiscal choisi.
- Vacance locative
- Période pendant laquelle le logement n’est pas loué et ne produit aucun loyer, à provisionner chaque année.
- Charges non récupérables
- Charges de copropriété que le propriétaire ne peut pas refacturer au locataire, comme les honoraires du syndic ou les gros travaux.
- Cash-flow
- Différence mensuelle entre les loyers encaissés et l’ensemble des sorties d’argent, mensualités de crédit comprises.
Questions fréquentes
Quelle est la formule de la rentabilité nette ?
Rentabilité nette = (loyers annuels encaissés moins charges payées par le propriétaire) / coût total d’acquisition x 100. Le coût total inclut le prix, les frais de notaire et les travaux. Les charges comprennent taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurances, entretien et gestion. Les intérêts d’emprunt et l’impôt n’entrent pas dans ce calcul.
Quelle différence entre rentabilité brute, nette et nette-nette ?
La rentabilité brute divise les loyers par le coût d’acquisition, sans aucune charge. La nette retire les charges du propriétaire et la vacance. La nette-nette retire en plus l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Sur notre exemple : 4,99 % brut, 3,34 % net, 1,82 % net-net en micro-foncier à 30 % de TMI.
Faut-il inclure les intérêts du crédit dans la rentabilité nette ?
Non. La rentabilité mesure le rendement du bien, indépendamment de son financement. Les intérêts et l’assurance emprunteur se retrouvent dans le cash-flow et, au régime réel, dans le calcul de l’impôt. Comparer deux biens sur leur rentabilité nette suppose donc de neutraliser le crédit.
Quels prélèvements sociaux appliquer en 2026 ?
Les revenus fonciers d’une location nue restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux. Les revenus d’une location meublée en LMNP passent à 18,6 %, après la hausse de 1,4 point de CSG votée dans la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
Quelle rentabilité nette viser pour un investissement locatif ?
Il n’existe pas de seuil légal. Comme repère, comparez votre rentabilité nette-nette au Livret A (1,7 % depuis le 1er août 2026) et au rendement moyen des fonds en euros (2,63 % en 2025 selon l’ACPR). L’immobilier locatif doit rémunérer en plus l’illiquidité, la vacance et le risque d’impayé.
Comment améliorer la rentabilité nette d’un bien ?
Les leviers les plus efficaces sont le prix d’achat négocié, un loyer aligné sur le marché, la réduction de la vacance et le choix du régime fiscal. Sur notre exemple, une baisse de prix de 5 % ajoute environ +0,17 pt, et une hausse de loyer de 50 € par mois en ajoute environ +0,26 pt.
La rentabilité nette suffit-elle pour décider d’un achat ?
Non. Elle doit être complétée par le cash-flow mensuel avec crédit, l’effort d’épargne, la qualité de l’emplacement, le DPE et la perspective de revente. Un bien à 6 % net dans une zone sans demande locative peut être plus risqué qu’un bien à 3 % en centre-ville.
Fondateur d’Investissement Locatif Avis, Gaultier Garde analyse les dispositifs fiscaux et les marchés locatifs français. Voir la page équipe et la méthodologie
Sources
- Service-public.gouv.fr, revenus de location non meublée (micro-foncier : abattement de 30 %, plafond de 15 000 €), vérifié le 15 avril 2026.
- Service-public.gouv.fr, revenus de location meublée (micro-BIC : abattement de 50 %, plafond de 83 600 € pour les revenus 2026).
- Info.gouv.fr, taux du Livret A au 1er août 2026 (1,7 %).
- Loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 : hausse de 1,4 point de CSG sur les revenus du capital, hors revenus fonciers et plus-values immobilières.
- ACPR, rendement moyen des fonds en euros 2025 (2,63 %).
Les exemples sont des simulations fondées sur des hypothèses ILA. Ils ne constituent pas un conseil fiscal ou en investissement. Vérifiez votre situation auprès d’un professionnel.
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