Classement des villes selon le rendement locatif après impôt (2026)
Le rendement affiché ne dit rien de ce qui reste une fois l’impôt payé. Nous avons appliqué la fiscalité 2026 à 40 villes, en location nue et en meublé : le classement ne change presque pas, mais les écarts, eux, fondent.
Sommaire de l’étude
Après impôt, pour un contribuable imposé à 30 %, le rendement médian tombe à 2,0 % en location nue et 2,5 % en LMNP au micro-BIC. Perpignan et Saint-Étienne restent en tête (4,1 % en LMNP). Au régime réel LMNP, l’amortissement peut ramener l’impôt à zéro pendant plusieurs années.
Les 40 villes classées par rendement après impôt
Rendement après impôt, location meublée au micro-BIC, tranche marginale d’imposition de 30 %, calcul ILA sur loyers ANIL 2025 et prix DVF (juillet 2026).
| Ville | Net avant impôt | Nue, TMI 30 % | LMNP micro-BIC, TMI 30 % | LMNP micro-BIC, TMI 11 % |
|---|---|---|---|---|
| 1. Perpignan | 6,1 % | 3,4 % | 4,1 % | 4,9 % |
| 2. Saint-Étienne | 6,1 % | 3,4 % | 4,1 % | 4,9 % |
| 3. Nîmes | 5,3 % | 2,9 % | 3,6 % | 4,2 % |
| 4. Limoges | 4,9 % | 2,8 % | 3,3 % | 4,0 % |
| 5. Marseille 13e | 4,9 % | 2,8 % | 3,3 % | 3,9 % |
| 6. Le Mans | 4,9 % | 2,7 % | 3,3 % | 3,9 % |
| 7. Besançon | 4,5 % | 2,5 % | 3,0 % | 3,6 % |
| 8. Brest | 4,5 % | 2,5 % | 3,0 % | 3,6 % |
| 9. Pau | 4,4 % | 2,5 % | 3,0 % | 3,5 % |
| 10. Clermont-Ferrand | 4,4 % | 2,5 % | 3,0 % | 3,5 % |
| 11. Toulon | 4,2 % | 2,4 % | 2,8 % | 3,4 % |
| 12. Orléans | 4,2 % | 2,3 % | 2,8 % | 3,4 % |
| 13. Poitiers | 4,2 % | 2,3 % | 2,8 % | 3,3 % |
| 14. Avignon | 4,0 % | 2,3 % | 2,7 % | 3,2 % |
| 15. Le Havre | 4,0 % | 2,2 % | 2,7 % | 3,2 % |
| 16. Nancy | 3,9 % | 2,2 % | 2,7 % | 3,2 % |
| 17. Grenoble | 3,9 % | 2,2 % | 2,6 % | 3,1 % |
| 18. Amiens | 3,8 % | 2,1 % | 2,6 % | 3,0 % |
| 19. Dijon | 3,7 % | 2,1 % | 2,5 % | 3,0 % |
| 20. Caen | 3,7 % | 2,1 % | 2,5 % | 3,0 % |
| 21. Marseille 5e | 3,6 % | 2,0 % | 2,5 % | 2,9 % |
| 22. Reims | 3,6 % | 2,0 % | 2,4 % | 2,9 % |
| 23. Tours | 3,5 % | 2,0 % | 2,4 % | 2,8 % |
| 24. Rouen | 3,5 % | 2,0 % | 2,4 % | 2,8 % |
| 25. Montpellier | 3,5 % | 2,0 % | 2,4 % | 2,8 % |
| 26. Angers | 3,5 % | 1,9 % | 2,4 % | 2,8 % |
| 27. Nice | 3,4 % | 1,9 % | 2,3 % | 2,7 % |
| 28. Toulouse | 3,2 % | 1,8 % | 2,2 % | 2,6 % |
| 29. Lille | 3,1 % | 1,8 % | 2,1 % | 2,5 % |
| 30. Villeurbanne | 3,0 % | 1,7 % | 2,1 % | 2,4 % |
| 31. Aix-en-Provence | 3,0 % | 1,7 % | 2,0 % | 2,4 % |
| 32. Rennes | 3,0 % | 1,7 % | 2,0 % | 2,4 % |
| 33. Nantes | 3,0 % | 1,7 % | 2,0 % | 2,4 % |
| 34. Lyon 8e | 2,7 % | 1,5 % | 1,9 % | 2,2 % |
| 35. Bordeaux | 2,7 % | 1,5 % | 1,8 % | 2,2 % |
| 36. Lyon 3e | 2,5 % | 1,4 % | 1,7 % | 2,0 % |
| 37. Paris 19e | 2,4 % | 1,4 % | 1,6 % | 1,9 % |
| 38. Paris 18e | 2,4 % | 1,3 % | 1,6 % | 1,9 % |
| 39. Paris 11e | 2,3 % | 1,3 % | 1,5 % | 1,8 % |
| 40. La Rochelle | 2,2 % | 1,3 % | 1,5 % | 1,8 % |
Location nue ou LMNP : ce que coûte chaque régime
Au micro-BIC, le LMNP garde environ 20 % de rendement de plus que la location nue au micro-foncier, malgré des prélèvements sociaux passés à 18,6 % en 2026. Au régime réel, l’écart devient beaucoup plus important grâce à l’amortissement du bien et des meubles.
| Régime | Base imposable | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 70 % des loyers (abattement de 30 %) | Taux marginal (11 % ou 30 %) | 17,2 % |
| LMNP, micro-BIC | 50 % des loyers (abattement de 50 %) | Taux marginal (11 % ou 30 %) | 18,6 % (hausse de la CSG au 1er janvier 2026) |
| LMNP, régime réel | Loyers moins charges et amortissements | Souvent nul pendant plusieurs années | Souvent nuls pendant la même période |
Le régime réel exige une comptabilité : voir notre baromètre des tarifs des comptables LMNP. Pour les bases du statut, lisez LMNP : définition et fonctionnement.
Ce qu’il faut en retenir
- Le classement bouge peu, les écarts se resserrent. Entre la première et la dernière ville, l’écart passe de 3,9 point avant impôt à 2,6 point après impôt en LMNP.
- À 30 % d’imposition, la location nue au micro-foncier perd près de 45 % du rendement net (3,7 % devient 2,0 %).
- Le régime réel est le vrai levier dès que le bien est meublé : sur les villes chères, c’est souvent lui qui rend l’opération acceptable.
- Les données avant impôt viennent de notre carte de France du rendement locatif net.
Méthodologie et limites
- Loyers : indicateur de loyer d’annonce au m² pour un appartement type de 52 m², charges comprises, non meublé, publié par l’ANIL et le ministère de la Transition écologique (carte des loyers 2025, environ 9,1 millions d’annonces). Pour Paris, Lyon et Marseille, l’indicateur est donné par arrondissement : nous en retenons trois à Paris et deux à Lyon et à Marseille.
- Prix : prix médian au m² des appartements vendus, statistiques DVF sur les 10 derniers semestres disponibles (mise à jour de juillet 2026). Les 40 villes et arrondissements retenus totalisent 466 469 ventes d’appartements.
- Exclusions : Strasbourg, Metz et Mulhouse sont absentes, car la base DVF ne couvre pas l’Alsace et la Moselle (régime du livre foncier).
- Rendement brut = loyer annuel charges comprises / prix médian au m².
- Rendement net = loyer hors charges récupérables (hypothèse : 90 % du loyer charges comprises), diminué de 25 % de charges du propriétaire (taxe foncière, charges non récupérables, assurance, entretien, un mois de vacance), rapporté au prix majoré de 8 % de frais d’acquisition.
- Limites : ce sont des médianes par ville. Un bien précis peut s’en écarter nettement selon le quartier, l’état et la surface. Les loyers d’annonce peuvent être supérieurs aux loyers signés, et l’encadrement des loyers plafonne certaines villes (Paris, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Lille, Montpellier).
- Impôt : location nue au micro-foncier (abattement de 30 %, prélèvements sociaux de 17,2 %, les revenus fonciers étant exclus de la hausse de CSG de 2026) ; location meublée au micro-BIC (abattement de 50 %, prélèvements sociaux de 18,6 % depuis le 1er janvier 2026, article 12 de la LFSS 2026). Taux marginaux testés : 11 % et 30 %.
- Simplifications : même loyer en nu et en meublé (le meublé se loue en général plus cher, ce qui avantagerait encore le LMNP), pas de crédit ni d’intérêts déductibles, pas de régime réel chiffré ville par ville.
Investissement Locatif Avis, « Classement des villes selon le rendement locatif après impôt (2026) », septembre 2026, https://investissement-locatif-avis.fr/classement-villes-rendement-apres-impot/. Données réutilisables sous licence CC BY 4.0 avec mention de la source.Nue, LMNP ou réel : quel régime pour votre projet ?
Nous vous aidons à choisir la ville et le régime fiscal les plus adaptés à votre tranche d’imposition.
Questions fréquentes
Quelle ville offre le meilleur rendement après impôt en 2026 ?
Parmi les 40 villes étudiées, Perpignan et Saint-Étienne arrivent en tête après impôt : environ 4,1 % en LMNP au micro-BIC et 3,4 % en location nue pour un contribuable imposé à 30 %, selon les loyers publics 2025 et les prix DVF.
Combien l’impôt fait-il perdre sur un investissement locatif ?
Pour un contribuable imposé à 30 %, la location nue au micro-foncier fait passer le rendement net médian de 3,7 % à 2,0 %. En LMNP au micro-BIC, il tombe à 2,5 %. Au régime réel, l’amortissement peut effacer l’impôt pendant plusieurs années.
Location nue ou LMNP : quel régime rapporte le plus après impôt ?
À loyer égal, le LMNP au micro-BIC rapporte environ 20 % de plus que la location nue au micro-foncier, grâce à un abattement de 50 % contre 30 %. Le régime réel LMNP, avec amortissement, est en général le plus avantageux sur la durée.
Quels prélèvements sociaux s’appliquent aux loyers en 2026 ?
Les revenus fonciers de la location nue restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux. Les revenus de location meublée non professionnelle passent à 18,6 % depuis le 1er janvier 2026, avec la hausse de la CSG prévue par l’article 12 de la LFSS 2026.
Le classement tient-il compte du crédit immobilier ?
Non. Le classement compare les villes sans financement, pour isoler l’effet du prix, du loyer et de la fiscalité. Avec un crédit, les intérêts sont déductibles au régime réel et l’effet de levier modifie le rendement sur fonds propres.
Nos autres études et baromètres
Sources
- 1. ANIL et ministère de la Transition écologique, Carte des loyers 2025, indicateurs de loyers d’annonce par commune (appartements, loyers charges comprises, annonces 2019 à 2025, publié le 11 décembre 2025).
- 2. data.gouv.fr, Statistiques DVF (prix médian au m² des appartements sur les 10 derniers semestres disponibles, mise à jour de juillet 2026), à partir des Demandes de valeurs foncières de la DGFiP.
- 3. Loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 12 : CSG sur les revenus du capital portée à 10,6 %, revenus fonciers exclus.
- 4. Investissement Locatif Avis, LMNP : définition et fonctionnement.
Étude informative, qui ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Les tarifs et taux évoluent : vérifiez-les auprès de chaque acteur. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.