Étude ILA 2026

Carte de France du rendement locatif net en 2026

Nous avons croisé les loyers d’annonce publiés par l’État et les prix de vente réels (DVF) pour 40 villes et arrondissements. Résultat : un rendement net qui va de 2,2 % à 6,1 %, soit presque trois fois plus selon la ville choisie.

Données arrêtées au 30 septembre 20269 min de lecturePar Gaultier Garde
Sommaire de l’étude
  1. La carte
  2. Le classement complet
  3. Ce qu’il faut en retenir
  4. Méthodologie
  5. FAQ
  6. Nos autres études

En 2026, le rendement locatif net médian des 40 villes étudiées est de 3,7 %. Perpignan (6,1 %) et Saint-Étienne (6,1 %) arrivent en tête, Paris (2,3 à 2,4 %) et La Rochelle (2,2 %) en bas. Calcul sur loyers publics 2025 et prix DVF.

3,7 %
Rendement net médian des 40 villes
6,1 %
Maximum (Perpignan)
2,2 %
Minimum (La Rochelle)
3
Villes à 5 % net ou plus
Carte

Le rendement locatif net ville par ville

La Rochelle : 2,2 %Paris 11e : 2,3 %Paris 18e : 2,4 %Paris 19e : 2,4 %Lyon 3e : 2,5 %Bordeaux : 2,7 %Lyon 8e : 2,7 %Nantes : 3,0 %Rennes : 3,0 %Aix-en-Provence : 3,0 %Villeurbanne : 3,0 %Lille : 3,1 %Toulouse : 3,2 %Nice : 3,4 %Angers : 3,5 %Montpellier : 3,5 %Rouen : 3,5 %Tours : 3,5 %Reims : 3,6 %Marseille 5e : 3,6 %Caen : 3,7 %Dijon : 3,7 %Amiens : 3,8 %Grenoble : 3,9 %Nancy : 3,9 %Le Havre : 4,0 %Avignon : 4,0 %Poitiers : 4,2 %Orléans : 4,2 %Toulon : 4,2 %Clermont-Ferrand : 4,4 %Pau : 4,4 %Brest : 4,5 %Besançon : 4,5 %Le Mans : 4,9 %Marseille 13e : 4,9 %Limoges : 4,9 %Nîmes : 5,3 %Saint-Étienne : 6,1 %Perpignan : 6,1 %Perpignan 6,1 %Saint-Étienne 6,1 %Nîmes 5,3 %Limoges 4,9 %Marseille 13e 4,9 %La Rochelle 2,2 %Paris 11e 2,3 %Paris 18e 2,4 %
5 % et plus4 à 5 %3 à 4 %Moins de 3 %

Rendement net calculé par ILA. Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, MTE). Prix : statistiques DVF, juillet 2026. Contour de la France schématique. Survolez un point pour afficher la valeur.

La géographie est nette : les rendements les plus élevés se trouvent dans les villes moyennes où les prix sont bas (Perpignan, Saint-Étienne, Nîmes, Limoges, Le Mans), les plus faibles dans les marchés chers et recherchés (Paris, La Rochelle, Lyon, Bordeaux). 3 villes dépassent 5 % net, 8 restent sous 3 %.

Données

Le classement complet des 40 villes

Le rendement brut médian est de 5,9 %. Une fois retirés les charges, la vacance et les frais d’acquisition, il reste en général un peu moins des deux tiers du rendement brut. L’écart entre villes ne se réduit pas : il se creuse en euros.

Rendement locatif brut et net de 40 villes françaises, appartements, données publiques 2025 et 2026.
VilleLoyer au m² (CC)Prix médian au m²Rendement brutRendement net
1. Perpignan12,18 €1 489 €9,8 %6,1 %
2. Saint-Étienne9,88 €1 210 €9,8 %6,1 %
3. Nîmes14,64 €2 083 €8,4 %5,3 %
4. Limoges10,36 €1 577 €7,9 %4,9 %
5. Marseille 13e16,48 €2 514 €7,9 %4,9 %
6. Le Mans11,77 €1 818 €7,8 %4,9 %
7. Besançon12,88 €2 150 €7,2 %4,5 %
8. Brest12,18 €2 039 €7,2 %4,5 %
9. Pau12,05 €2 048 €7,1 %4,4 %
10. Clermont-Ferrand12,49 €2 130 €7,0 %4,4 %
11. Toulon14,44 €2 572 €6,7 %4,2 %
12. Orléans14,25 €2 561 €6,7 %4,2 %
13. Poitiers12,18 €2 193 €6,7 %4,2 %
14. Avignon12,27 €2 282 €6,5 %4,0 %
15. Le Havre12,37 €2 308 €6,4 %4,0 %
16. Nancy12,15 €2 316 €6,3 %3,9 %
17. Grenoble13,41 €2 607 €6,2 %3,9 %
18. Amiens13,40 €2 650 €6,1 %3,8 %
19. Dijon13,34 €2 685 €6,0 %3,7 %
20. Caen13,83 €2 812 €5,9 %3,7 %
21. Marseille 5e16,25 €3 361 €5,8 %3,6 %
22. Reims13,10 €2 731 €5,8 %3,6 %
23. Tours13,51 €2 862 €5,7 %3,5 %
24. Rouen13,28 €2 818 €5,7 %3,5 %
25. Montpellier15,49 €3 333 €5,6 %3,5 %
26. Angers14,56 €3 140 €5,6 %3,5 %
27. Nice20,43 €4 556 €5,4 %3,4 %
28. Toulouse13,98 €3 293 €5,1 %3,2 %
29. Lille15,76 €3 763 €5,0 %3,1 %
30. Villeurbanne15,63 €3 849 €4,9 %3,0 %
31. Aix-en-Provence19,14 €4 751 €4,8 %3,0 %
32. Rennes14,87 €3 700 €4,8 %3,0 %
33. Nantes14,50 €3 667 €4,7 %3,0 %
34. Lyon 8e15,97 €4 357 €4,4 %2,7 %
35. Bordeaux15,99 €4 427 €4,3 %2,7 %
36. Lyon 3e16,40 €4 872 €4,0 %2,5 %
37. Paris 19e27,70 €8 606 €3,9 %2,4 %
38. Paris 18e29,81 €9 375 €3,8 %2,4 %
39. Paris 11e31,72 €10 393 €3,7 %2,3 %
40. La Rochelle14,75 €4 930 €3,6 %2,2 %

Le détail par quartier et les pièges locaux sont dans nos guides : Toulouse, Marseille, Lyon, Bordeaux et Paris.

Analyse

Ce qu’il faut en retenir

  • Le rendement suit l’inverse du prix. Les loyers varient de 1 à 3 entre villes (9,9 €/m² à Saint-Étienne, 31,7 €/m² dans le 11e arrondissement de Paris), mais les prix varient de 1 à 8,6 (1 210 €/m² à 10 393 €/m²).
  • Un rendement élevé se paie en risque. Vacance, état du parc et revente plus lente pèsent davantage dans les villes les moins chères. Vérifiez la tension locative du quartier.
  • La fiscalité change le classement final. Voir notre classement des villes après impôt, en location nue et en LMNP.
  • Les frais d’un accompagnement pèsent plus dans les villes bon marché. Voir notre étude sur la performance des investissements clé en main.
Méthodologie

Méthodologie et limites

  • Loyers : indicateur de loyer d’annonce au m² pour un appartement type de 52 m², charges comprises, non meublé, publié par l’ANIL et le ministère de la Transition écologique (carte des loyers 2025, environ 9,1 millions d’annonces). Pour Paris, Lyon et Marseille, l’indicateur est donné par arrondissement : nous en retenons trois à Paris et deux à Lyon et à Marseille.
  • Prix : prix médian au m² des appartements vendus, statistiques DVF sur les 10 derniers semestres disponibles (mise à jour de juillet 2026). Les 40 villes et arrondissements retenus totalisent 466 469 ventes d’appartements.
  • Exclusions : Strasbourg, Metz et Mulhouse sont absentes, car la base DVF ne couvre pas l’Alsace et la Moselle (régime du livre foncier).
  • Rendement brut = loyer annuel charges comprises / prix médian au m².
  • Rendement net = loyer hors charges récupérables (hypothèse : 90 % du loyer charges comprises), diminué de 25 % de charges du propriétaire (taxe foncière, charges non récupérables, assurance, entretien, un mois de vacance), rapporté au prix majoré de 8 % de frais d’acquisition.
  • Limites : ce sont des médianes par ville. Un bien précis peut s’en écarter nettement selon le quartier, l’état et la surface. Les loyers d’annonce peuvent être supérieurs aux loyers signés, et l’encadrement des loyers plafonne certaines villes (Paris, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Lille, Montpellier).
Citer cette étude : Investissement Locatif Avis, « Carte de France du rendement locatif net en 2026 », septembre 2026, https://investissement-locatif-avis.fr/carte-rendement-locatif-net/. Données réutilisables sous licence CC BY 4.0 avec mention de la source.

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FAQ

Questions fréquentes

Quelle est la ville la plus rentable pour un investissement locatif en 2026 ?

Parmi les 40 villes et arrondissements étudiés, Perpignan et Saint-Étienne offrent le rendement net le plus élevé, autour de 6,1 %, d’après les loyers publics 2025 et les prix DVF. Nîmes, Limoges et le 13e arrondissement de Marseille suivent, entre 4,9 et 5,3 % net.

Quel est le rendement locatif net moyen en France ?

Sur les 40 villes étudiées, le rendement net médian est de 3,7 % et le rendement brut médian de 5,9 %. Le net retire la taxe foncière, les charges non récupérables, l’entretien, un mois de vacance et les frais d’acquisition.

Pourquoi le rendement est-il si faible à Paris ?

Parce que les prix y sont très élevés : 9 375 à 10 393 €/m² dans les arrondissements étudiés, contre des loyers d’annonce de 28 à 32 €/m². Le rendement net ressort autour de 2,3 à 2,4 %, sans compter l’encadrement des loyers.

Comment calculer le rendement locatif net ?

Prenez le loyer annuel hors charges récupérables, retirez les charges du propriétaire (taxe foncière, charges non récupérables, assurance, entretien, vacance), puis divisez par le prix d’achat frais de notaire compris. Notre calculateur de rentabilité fait le calcul pour un bien précis.

Pourquoi Strasbourg n’apparaît-elle pas dans la carte ?

Les données de ventes DVF ne couvrent pas le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, soumis au régime du livre foncier. Strasbourg, Mulhouse et Metz sont donc exclues faute de prix de vente publics comparables.

Études ILA 2026

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Sources

Étude informative, qui ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Les tarifs et taux évoluent : vérifiez-les auprès de chaque acteur. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.