Étude : la performance réelle des investissements clé en main
Une société clé en main facture souvent 8 % du prix, parfois avec un minimum. Nous avons mesuré ce que ces honoraires retirent au rendement d’un T2 de 45 m² dans 40 villes, à partir des loyers et prix publics.
Sommaire de l’étude
Sur un T2 de 45 m², des honoraires de 8 % (minimum 9 900 €) retirent en médiane 0,25 point de rendement net et demandent 2,2 années de loyers nets pour être remboursés. Dans les villes les moins chères, le forfait minimum pèse jusqu’à 18,2 % du prix.
Ce que les honoraires coûtent en rendement, ville par ville
Honoraires de 8 % du prix avec un minimum de 9 900 € TTC, modèle tarifaire public de Ouiker (septembre 2026). Prix : médiane DVF × 45 m². Calcul ILA.
| Ville | Prix du T2 | Honoraires | Net sans honoraires | Net avec honoraires | Années de loyers |
|---|---|---|---|---|---|
| Saint-Étienne | 54 450 € | 9 900 € (18,2 %) | 6,1 % | 5,2 % | 2,7 ans |
| Perpignan | 67 005 € | 9 900 € (14,8 %) | 6,1 % | 5,4 % | 2,2 ans |
| Limoges | 70 965 € | 9 900 € (14,0 %) | 4,9 % | 4,4 % | 2,6 ans |
| Le Mans | 81 810 € | 9 900 € (12,1 %) | 4,9 % | 4,4 % | 2,3 ans |
| Brest | 91 755 € | 9 900 € (10,8 %) | 4,5 % | 4,1 % | 2,2 ans |
| Pau | 92 160 € | 9 900 € (10,7 %) | 4,4 % | 4,0 % | 2,3 ans |
| Nîmes | 93 735 € | 9 900 € (10,6 %) | 5,3 % | 4,8 % | 1,9 ans |
| Clermont-Ferrand | 95 850 € | 9 900 € (10,3 %) | 4,4 % | 4,0 % | 2,2 ans |
| Besançon | 96 750 € | 9 900 € (10,2 %) | 4,5 % | 4,1 % | 2,1 ans |
| Poitiers | 98 685 € | 9 900 € (10,0 %) | 4,2 % | 3,8 % | 2,2 ans |
| Avignon | 102 690 € | 9 900 € (9,6 %) | 4,0 % | 3,7 % | 2,2 ans |
| Le Havre | 103 860 € | 9 900 € (9,5 %) | 4,0 % | 3,7 % | 2,2 ans |
| Nancy | 104 220 € | 9 900 € (9,5 %) | 3,9 % | 3,6 % | 2,2 ans |
| Marseille 13e | 113 130 € | 9 900 € (8,8 %) | 4,9 % | 4,5 % | 1,6 ans |
| Orléans | 115 245 € | 9 900 € (8,6 %) | 4,2 % | 3,9 % | 1,9 ans |
| Toulon | 115 740 € | 9 900 € (8,6 %) | 4,2 % | 3,9 % | 1,9 ans |
| Grenoble | 117 315 € | 9 900 € (8,4 %) | 3,9 % | 3,6 % | 2,0 ans |
| Amiens | 119 250 € | 9 900 € (8,3 %) | 3,8 % | 3,5 % | 2,0 ans |
| Dijon | 120 825 € | 9 900 € (8,2 %) | 3,7 % | 3,5 % | 2,0 ans |
| Reims | 122 895 € | 9 900 € (8,1 %) | 3,6 % | 3,3 % | 2,1 ans |
| Rouen | 126 810 € | 10 145 € (8,0 %) | 3,5 % | 3,3 % | 2,1 ans |
| Caen | 126 540 € | 10 123 € (8,0 %) | 3,7 % | 3,4 % | 2,0 ans |
| Marseille 5e | 151 245 € | 12 100 € (8,0 %) | 3,6 % | 3,4 % | 2,0 ans |
| Tours | 128 790 € | 10 303 € (8,0 %) | 3,5 % | 3,3 % | 2,1 ans |
| Montpellier | 149 985 € | 11 999 € (8,0 %) | 3,5 % | 3,2 % | 2,1 ans |
| Angers | 141 300 € | 11 304 € (8,0 %) | 3,5 % | 3,2 % | 2,1 ans |
| Toulouse | 148 185 € | 11 855 € (8,0 %) | 3,2 % | 3,0 % | 2,3 ans |
| Lille | 169 335 € | 13 547 € (8,0 %) | 3,1 % | 2,9 % | 2,4 ans |
| Villeurbanne | 173 205 € | 13 856 € (8,0 %) | 3,0 % | 2,8 % | 2,4 ans |
| Rennes | 166 500 € | 13 320 € (8,0 %) | 3,0 % | 2,8 % | 2,5 ans |
| Nantes | 165 015 € | 13 201 € (8,0 %) | 3,0 % | 2,8 % | 2,5 ans |
| Lyon 8e | 196 065 € | 15 685 € (8,0 %) | 2,7 % | 2,6 % | 2,7 ans |
| Bordeaux | 199 215 € | 15 937 € (8,0 %) | 2,7 % | 2,5 % | 2,7 ans |
| Lyon 3e | 219 240 € | 17 539 € (8,0 %) | 2,5 % | 2,4 % | 2,9 ans |
| Paris 19e | 387 270 € | 30 982 € (8,0 %) | 2,4 % | 2,2 % | 3,1 ans |
| Paris 18e | 421 875 € | 33 750 € (8,0 %) | 2,4 % | 2,2 % | 3,1 ans |
| Paris 11e | 467 685 € | 37 415 € (8,0 %) | 2,3 % | 2,1 % | 3,2 ans |
| La Rochelle | 221 850 € | 17 748 € (8,0 %) | 2,2 % | 2,1 % | 3,3 ans |
| Nice | 205 020 € | 16 402 € (8,0 %) | 3,4 % | 3,1 % | 2,2 ans |
| Aix-en-Provence | 213 795 € | 17 104 € (8,0 %) | 3,0 % | 2,8 % | 2,5 ans |
Ce que déclarent les sociétés clé en main
Peu de sociétés publient des résultats vérifiables. Les chiffres disponibles sont des cas d’étude ou des fourchettes, pas des moyennes sur l’ensemble des clients. À traiter comme des exemples, pas comme des performances attendues.
| Société | Donnée publiée | Nature |
|---|---|---|
| Catanéo | 5 % net, TRI de 11,10 % | Cas d’étude unique |
| Trackstone | Rendements bruts de 4,5 à 8 % selon les zones | Fourchette sur biens mis en vente |
| Ouiker | Aucun rendement moyen publié | Estimations au cas par cas |
| Maslow Immo | Rendements bruts plus modestes (neuf) | Qualitatif, sans chiffre |
Pour comparer les tarifs eux-mêmes, voir notre baromètre des honoraires des sociétés clé en main, et pour choisir un acteur, notre classement des sociétés d’investissement locatif.
Ce qu’il faut en retenir
- Le forfait minimum pénalise les petits budgets. Dans 20 villes sur 40, un T2 de 45 m² coûte moins de 123 750 € : c’est le minimum de 9 900 € qui s’applique, pas les 8 %. Voir notre page société d’investissement locatif pour petit budget.
- L’accompagnement doit rapporter plus qu’il ne coûte. Une négociation de 5 % sous le prix, des travaux mieux maîtrisés ou une vacance plus courte suffisent à compenser 8 % d’honoraires.
- Dans les villes chères, l’effet est plus faible en points de rendement, mais le rendement de départ est déjà bas : voir la carte du rendement locatif net.
Méthodologie et limites
- Loyers : indicateur de loyer d’annonce au m² pour un appartement type de 52 m², charges comprises, non meublé, publié par l’ANIL et le ministère de la Transition écologique (carte des loyers 2025, environ 9,1 millions d’annonces). Pour Paris, Lyon et Marseille, l’indicateur est donné par arrondissement : nous en retenons trois à Paris et deux à Lyon et à Marseille.
- Prix : prix médian au m² des appartements vendus, statistiques DVF sur les 10 derniers semestres disponibles (mise à jour de juillet 2026). Les 40 villes et arrondissements retenus totalisent 466 469 ventes d’appartements.
- Exclusions : Strasbourg, Metz et Mulhouse sont absentes, car la base DVF ne couvre pas l’Alsace et la Moselle (régime du livre foncier).
- Rendement brut = loyer annuel charges comprises / prix médian au m².
- Rendement net = loyer hors charges récupérables (hypothèse : 90 % du loyer charges comprises), diminué de 25 % de charges du propriétaire (taxe foncière, charges non récupérables, assurance, entretien, un mois de vacance), rapporté au prix majoré de 8 % de frais d’acquisition.
- Limites : ce sont des médianes par ville. Un bien précis peut s’en écarter nettement selon le quartier, l’état et la surface. Les loyers d’annonce peuvent être supérieurs aux loyers signés, et l’encadrement des loyers plafonne certaines villes (Paris, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Lille, Montpellier).
- Bien type : T2 de 45 m² au prix médian DVF de la ville. Même loyer avec ou sans accompagnement : nous ne prêtons aucun gain de négociation, de travaux ou de délai à la société, ce qui est défavorable à l’accompagnement.
- Honoraires : 8 % du prix avec un minimum de 9 900 € TTC (modèle public d’Ouiker). D’autres sociétés facturent sur devis ou au forfait : voir notre baromètre des honoraires.
Investissement Locatif Avis, « Étude : la performance réelle des investissements clé en main », septembre 2026, https://investissement-locatif-avis.fr/etude-performance-investissement-cle-en-main/. Données réutilisables sous licence CC BY 4.0 avec mention de la source.Un accompagnement vaut-il le coup pour votre projet ?
Nous vous aidons à comparer le coût d’une société clé en main avec ce qu’elle peut vous faire gagner.
Questions fréquentes
Un investissement clé en main est-il rentable ?
Il peut l’être si l’accompagnement fait gagner plus qu’il ne coûte. Sur un T2 de 45 m², des honoraires de 8 % retirent en médiane 0,25 point de rendement net sur les 40 villes étudiées. Une négociation de 5 % sous le prix ou une vacance plus courte suffit à compenser.
Combien de temps faut-il pour rembourser les honoraires d’une société clé en main ?
Sur les 40 villes étudiées, il faut en médiane 2,2 années de loyers nets pour couvrir des honoraires de 8 % avec un minimum de 9 900 € sur un T2 de 45 m². Dans les villes bon marché, le forfait minimum allonge ce délai.
Pourquoi le clé en main coûte-t-il plus cher dans les petites villes ?
Parce que certaines sociétés appliquent un forfait minimum. Avec 8 % du prix et un plancher de 9 900 €, un bien de 55 000 € supporte en réalité 18 % d’honoraires. Le pourcentage affiché ne s’applique qu’au-delà de 123 750 €.
Les sociétés clé en main publient-elles leurs rendements ?
Rarement de façon vérifiable. Catanéo publie un cas d’étude à 5 % net, Trackstone une fourchette de 4,5 à 8 % brut selon les zones ; Ouiker ne publie pas de moyenne. Aucune ne publie de rendement moyen audité sur l’ensemble de ses clients.
Comment choisir une société d’investissement locatif clé en main ?
Comparez le coût total en euros TTC, ce qu’il couvre (recherche, négociation, travaux, ameublement, gestion), les avis clients vérifiés et la présence réelle dans votre ville. Notre classement des sociétés d’investissement locatif applique ces critères à 12 acteurs.
Nos autres études et baromètres
Sources
- 1. ANIL et ministère de la Transition écologique, Carte des loyers 2025, indicateurs de loyers d’annonce par commune (appartements, loyers charges comprises, annonces 2019 à 2025, publié le 11 décembre 2025).
- 2. data.gouv.fr, Statistiques DVF (prix médian au m² des appartements sur les 10 derniers semestres disponibles, mise à jour de juillet 2026), à partir des Demandes de valeurs foncières de la DGFiP.
- 3. Investissement Locatif Avis, avis Ouiker (8 % du prix net vendeur, minimum 9 900 € TTC), avis Catanéo, avis Trackstone, septembre 2026.
Étude informative, qui ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Les tarifs et taux évoluent : vérifiez-les auprès de chaque acteur. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.