Micro-foncier : plafond, abattement de 30 % et déclaration
Plafond de 15 000 € de loyers, abattement forfaitaire de 30 %, déclaration en case 4BE, et surtout : quand le régime réel devient plus intéressant. Le guide complet pour choisir le bon régime et payer le juste impôt.
Sommaire
Le micro-foncier est le régime fiscal simplifié de la location nue. Il s’applique tant que vos revenus fonciers bruts restent sous 15 000 € par an et donne droit à un abattement forfaitaire de 30 % : vous n’êtes imposé que sur 70 % de vos loyers. L’abattement est bien de 30 %, et non de 50 % (le taux de 50 % concerne le micro-BIC de la location meublée).
Abattement de 30 % ou de 50 % ? La confusion à lever
L’abattement du micro-foncier est de 30 %. Le taux de 50 % souvent recherché est celui du micro-BIC, qui s’applique à la location meublée, pas à la location nue. Une proposition de relèvement du micro-foncier à 50 % a circulé lors des débats budgétaires, mais elle n’a pas été adoptée : le taux reste à 30 %.
Qu’est-ce que le micro-foncier
Le micro-foncier est un régime d’imposition simplifié des revenus fonciers, réservé aux propriétaires qui louent un bien nu et perçoivent moins de 15 000 € de loyers bruts par an. En échange d’un abattement forfaitaire de 30 %, il dispense de toute comptabilité et de tout justificatif de charges. C’est le pendant, pour la location nue, du micro-BIC de la location meublée.
Le principe est celui de tous les régimes « micro » de la fiscalité française : un abattement forfaitaire remplace la déduction des charges réelles. Vous ne déduisez rien dans le détail ; l’administration retranche automatiquement 30 % de vos loyers, censés couvrir l’ensemble de vos dépenses (entretien, gestion, assurance, taxe foncière, intérêts d’emprunt). En contrepartie de cette simplicité, le micro-foncier ferme la porte à plusieurs leviers d’optimisation, à commencer par le déficit foncier.
Le micro-foncier en trois points
- Qui : propriétaires louant un bien nu, avec moins de 15 000 € de loyers bruts par an.
- Quoi : abattement automatique de 30 % sur les loyers bruts.
- Pourquoi : simplicité maximale, aucune comptabilité ni justificatif à produire.
Conditions et plafond du micro-foncier
Trois conditions cumulatives ouvrent le micro-foncier : des revenus fonciers bruts inférieurs ou égaux à 15 000 € par an pour le foyer fiscal, une location nue (non meublée), et l’absence de bien soumis à un régime fiscal spécial imposant le réel. Si une seule manque, l’ensemble des revenus fonciers passe au régime réel.
Le plafond de 15 000 € de loyers bruts
Vos revenus fonciers bruts annuels ne doivent pas dépasser 15 000 €. Le seuil s’apprécie au niveau du foyer fiscal : on additionne tous les loyers nus perçus par l’ensemble des membres (vous, votre conjoint, vos personnes à charge), y compris la quote-part issue d’une SCI à l’impôt sur le revenu. Point clé : le plafond porte sur les loyers bruts encaissés, avant toute charge. Percevoir 14 800 € de loyers avec 4 000 € de charges laisse éligible au micro-foncier : c’est le brut qui compte, pas le net.
Ce qui entre dans le plafond, ce qui n’y entre pas
- Compte : tous les loyers de location nue (habitation, local, terrain), la quote-part d’une SCI à l’IR, les subventions et indemnités compensant une baisse de loyer.
- Ne compte pas : les revenus de location meublée (LMNP ou LMP), qui relèvent des BIC, jamais des revenus fonciers.
Location nue uniquement
Le micro-foncier ne vise que la location nue. Dès qu’un bien est loué meublé, ses revenus deviennent des BIC et relèvent du micro-BIC ou du réel BIC. La distinction est décisive et souvent mal comprise : location nue égale micro-foncier à 30 %, location meublée égale micro-BIC à 50 % (pour la location meublée de longue durée). Les régimes, les abattements et les formulaires diffèrent.
Aucun bien sous régime spécial
Le micro-foncier est exclu si l’un de vos biens relève d’un régime imposant le réel : monument historique, dispositif Malraux, anciens dispositifs de défiscalisation (Robien, Borloo, Besson, Périssol), ou parts de SCPI dont les revenus sont au réel. Dans ce cas, la totalité de vos revenus fonciers bascule au régime réel, y compris pour les autres biens.
Comment fonctionne le calcul
Le calcul tient en une ligne. Vous additionnez vos loyers bruts de l’année, l’administration applique automatiquement l’abattement de 30 %, et vous êtes imposé sur les 70 % restants, au barème de l’impôt sur le revenu selon votre tranche, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Aucune charge ne se déduit individuellement.
Vous totalisez vos loyers bruts
Somme de tous les loyers nus encaissés sur l’année civile, charges locatives comprises si vous les percevez.
L’administration applique l’abattement de 30 %
Le fisc retranche 30 % automatiquement. Vous n’avez rien à calculer ni à justifier.
Vous êtes imposé sur 70 % des loyers
Cette base s’ajoute à vos autres revenus et est imposée à votre taux marginal (0, 11, 30, 41 ou 45 %).
Les prélèvements sociaux s’ajoutent
17,2 % de CSG, CRDS et prélèvement de solidarité s’appliquent sur la même base de 70 %.
Trois exemples chiffrés
Tranche à 30 %, peu de charges
Tranche à 30 %, charges élevées (travaux)
Tranche à 11 %, peu de charges
| Tranche marginale | Charge totale sur les loyers | Arbitrage |
|---|---|---|
| 11 % | environ 20 % | Micro-foncier souvent optimal |
| 30 % | environ 33 % | Comparer avec le régime réel |
| 41 % | environ 41 % | Réel souvent préférable |
| 45 % | environ 44 % | Réel presque toujours gagnant |
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Comment déclarer le micro-foncier
La déclaration au micro-foncier est la plus simple de la fiscalité immobilière : reportez le total de vos loyers bruts en case 4BE du formulaire 2042, sans annexe 2044 ni justificatif. L’administration applique seule l’abattement de 30 % et calcule la base imposable.
Formulaire 2042, case 4BE
Indiquez le montant total de vos loyers bruts annuels en case 4BE de la déclaration principale. C’est la seule case à remplir : pas de formulaire 2044.
L’abattement est automatique
Vous n’avez ni à calculer ni à saisir les 30 %. Le fisc les applique et détermine la base de 70 % lui-même.
Aucun justificatif à joindre
Aucune facture ni détail de charges à fournir. Conservez toutefois vos pièces : en cas de contrôle, l’administration peut vérifier le montant des loyers déclarés.
Aux dates habituelles
Mêmes échéances que la déclaration annuelle de revenus, au printemps, en ligne sur impots.gouv.fr.
À conserver malgré tout
- Les quittances de loyer ou relevés de virement du locataire.
- Le bail en cours et les avis de taxe foncière.
- Toutes les factures de charges et de travaux, précieuses si vous basculez un jour au réel.
Micro-foncier ou régime réel
La règle est arithmétique : dès que vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers bruts, le régime réel devient plus avantageux, car il déduit les charges effectives au lieu de l’abattement forfaitaire. Sous 30 % de charges, le micro-foncier est plus simple et souvent aussi rentable. C’est le cas de la majorité des bailleurs avec un crédit en cours ou des travaux.
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de loyers | 15 000 € bruts par an | Aucune limite |
| Prise en compte des charges | Abattement forfaitaire de 30 % | Charges réelles déduites |
| Intérêts d’emprunt | Non déductibles | Déductibles |
| Travaux | Non déductibles | Déductibles |
| Déficit foncier | Impossible | Jusqu’à 10 700 €/an sur le revenu global |
| Déclaration | Case 4BE du 2042 | Formulaire 2044 |
| Comptabilité | Aucune | Suivi des charges requis |
| Idéal si | Charges inférieures à 30 % des loyers | Charges supérieures à 30 % des loyers |
| Engagement | Aucun (annuel) | 3 ans si option volontaire |
Le déficit foncier, l’arme absente du micro-foncier
C’est la principale raison de préférer le réel. Quand vos charges déductibles dépassent vos loyers, la différence crée un déficit foncier imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an (article 156 du Code général des impôts). La part de déficit provenant des intérêts d’emprunt ne s’impute, elle, que sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global. Le surplus se reporte sur dix ans.
Le plafond doublé à 21 400 € pour la rénovation énergétique
Pour les travaux qui font sortir un logement du statut de passoire thermique (passage d’un DPE E, F ou G vers A, B, C ou D), le plafond d’imputation est porté à 21 400 € par an. Ce doublement, créé par la loi de finances rectificative pour 2022, a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026. Il suppose deux DPE (avant et après travaux), des travaux éligibles et un maintien en location nue pendant trois ans. Un levier inaccessible en micro-foncier.
La règle des 30 % en une minute
Additionnez vos charges annuelles : intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, charges de copropriété non récupérables, taxe foncière et travaux. Si le total dépasse 30 % de vos loyers bruts, optez pour le régime réel.
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Avantages et limites du micro-foncier
Ses avantages
- Simplicité maximale : une seule case à remplir, aucune comptabilité, aucun justificatif.
- Pas de frais de comptable : économie de plusieurs centaines d’euros par an par rapport au réel.
- Abattement garanti : même charges nulles (bien remboursé, sans travaux), les 30 % s’appliquent.
- Flexibilité : vous pouvez opter pour le réel dès que votre situation change.
- Idéal pour un petit portefeuille : un bien nu peu chargé, c’est souvent l’optimum.
Ses limites
- Pas de déficit foncier : impossible de réduire son revenu global via des travaux.
- Intérêts d’emprunt non déductibles : coûteux en début de prêt, quand ils pèsent lourd.
- Travaux non déductibles : une rénovation importante milite presque toujours pour le réel.
- Plafond contraignant : au-delà de 15 000 €, bascule au réel ; vite atteint avec plusieurs biens.
- Option réel bloquante : une fois choisie volontairement, elle vaut 3 ans.
Cas particuliers
Micro-foncier et SCI
Les associés d’une SCI à l’impôt sur le revenu peuvent bénéficier du micro-foncier si la somme de leurs revenus fonciers personnels et de leur quote-part dans la SCI reste sous 15 000 €. En revanche, une SCI à l’impôt sur les sociétés exclut le micro-foncier : ses distributions sont des revenus de capitaux mobiliers, pas des revenus fonciers.
Micro-foncier et SCPI
Les revenus de parts de SCPI sont des revenus fonciers et entrent dans le plafond de 15 000 €. Percevoir 8 000 € de SCPI et 5 000 € de loyers d’un appartement nu laisse éligible (13 000 € au total). Attention toutefois : certaines SCPI recourent à des mécanismes qui n’existent qu’au régime réel.
Micro-foncier et démembrement
En cas de démembrement, seul l’usufruitier perçoit les loyers et peut relever du micro-foncier. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu foncier et n’est pas concerné.
Micro-foncier et colocation nue
Un logement loué nu à plusieurs colocataires génère des revenus fonciers éligibles. On additionne les loyers de tous les colocataires pour vérifier le seuil de 15 000 €. Attention à ne pas confondre avec la colocation meublée, qui relève des BIC.
Les erreurs qui coûtent cher
Confondre micro-foncier et micro-BIC
Location nue : micro-foncier, abattement 30 %. Location meublée : micro-BIC, abattement 50 % (longue durée). Deux régimes, deux formulaires, deux taux.
Oublier la quote-part de SCI
Les revenus d’une SCI à l’IR s’ajoutent à vos loyers personnels. Beaucoup de bailleurs franchissent les 15 000 € sans le savoir.
Rester au micro-foncier par inertie
Si vos charges dépassent 30 % des loyers, vous payez trop. Refaites la simulation chaque année, surtout en début de crédit.
Opter pour le réel sans penser aux 3 ans
L’option volontaire engage trois ans. Anticipez vos charges sur toute la période avant de la déclencher.
Croire qu’on échappe aux prélèvements sociaux
Le micro-foncier ne dispense pas des 17,2 % de prélèvements sociaux, qui s’appliquent sur la base de 70 %.
Sous-estimer l’effet de la tranche
À 41 ou 45 %, la fiscalité du micro-foncier pèse lourd. Le réel avec déficit foncier est presque toujours préférable.
Lexique
- Micro-foncier
- Régime simplifié d’imposition des revenus de location nue, sous 15 000 € de loyers bruts, avec abattement forfaitaire de 30 %.
- Revenus fonciers bruts
- Total des loyers encaissés en location nue avant toute charge. C’est cette somme qui s’apprécie face au plafond de 15 000 €.
- Abattement forfaitaire
- Réduction automatique de la base imposable (30 % au micro-foncier) censée couvrir l’ensemble des charges, sans justificatif.
- Régime réel
- Régime qui déduit les charges effectivement supportées (intérêts, travaux, gestion) et ouvre le déficit foncier. Formulaire 2044.
- Déficit foncier
- Excédent de charges sur les loyers, imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an (21 400 € pour la rénovation énergétique). Réservé au régime réel.
- Taux marginal d’imposition
- Taux d’imposition de la dernière tranche de vos revenus (0, 11, 30, 41 ou 45 %). Il détermine le poids réel du micro-foncier.
Choisir le bon régime dès le départ
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Questions fréquentes
Quel est le plafond du micro-foncier ?
Le plafond est de 15 000 € de revenus fonciers bruts par an, apprécié au niveau du foyer fiscal (loyers de tous les membres, quote-part de SCI à l’IR comprise). Au-delà, vous basculez automatiquement au régime réel. Ce seuil porte sur les loyers bruts, avant toute charge.
L’abattement du micro-foncier est-il de 30 % ou de 50 % ?
De 30 %. Vous n’êtes imposé que sur 70 % de vos loyers bruts. Le taux de 50 % que l’on voit parfois est celui du micro-BIC, applicable à la location meublée de longue durée, pas à la location nue. Une hausse du micro-foncier à 50 % a été évoquée mais n’a pas été adoptée.
Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ?
Si vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, gestion, copropriété, assurances) dépassent 30 % de vos loyers bruts, le régime réel est plus avantageux. En dessous de 30 %, le micro-foncier est plus simple et souvent aussi rentable. Simulez chaque année avec vos chiffres.
Comment déclarer le micro-foncier ?
Reportez vos loyers bruts annuels en case 4BE du formulaire 2042. C’est la seule case à remplir, sans annexe 2044 ni justificatif. L’administration applique automatiquement l’abattement de 30 % et calcule la base imposable de 70 %.
Peut-on déduire les intérêts d’emprunt en micro-foncier ?
Non. Aucune charge ne se déduit individuellement au micro-foncier : l’abattement de 30 % est censé tout couvrir, intérêts d’emprunt compris. C’est pourquoi le régime réel est souvent plus avantageux en début de prêt, quand les intérêts sont élevés.
Le micro-foncier est-il compatible avec la location meublée ?
Non. Le micro-foncier ne concerne que la location nue. Pour la location meublée, c’est le micro-BIC (abattement de 50 % en longue durée) ou le réel BIC qui s’applique. Ce sont deux régimes distincts, avec des formulaires et des taux différents.
Peut-on créer du déficit foncier en micro-foncier ?
Non. Le déficit foncier n’existe qu’au régime réel. Il permet d’imputer jusqu’à 10 700 € de charges excédentaires sur le revenu global (21 400 € en cas de rénovation énergétique). Pour en bénéficier après des travaux importants, il faut opter pour le réel.
L’option pour le régime réel est-elle réversible ?
Si vous optez volontairement pour le réel alors que vous êtes sous 15 000 €, l’option est irrévocable pendant 3 ans, puis reconductible. Passé le délai, vous pouvez revenir au micro-foncier. En cas de dépassement du plafond, le retour est automatique dès que vos loyers repassent sous 15 000 €.
Le micro-foncier échappe-t-il aux prélèvements sociaux ?
Non. Les revenus fonciers, même au micro-foncier, supportent 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité), appliqués sur la même base de 70 % que l’impôt sur le revenu.
Sources
- Code général des impôts, article 32 (régime micro-foncier) et article 156, I, 3° (déficit foncier).
- impots.gouv.fr, déclaration des revenus fonciers (case 4BE, formulaire 2044).
- BOFiP, RFPI, déficit foncier et imputation sur le revenu global.
- Loi de finances 2026, prorogation du plafond doublé de déficit foncier (21 400 €) jusqu’au 31 décembre 2027.
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur), abattements micro-BIC de la location meublée.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les seuils et taux peuvent évoluer avec les lois de finances : vérifiez votre situation auprès de l’administration ou d’un professionnel avant de décider.
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