Assurance PNO : comparatif 2026 des 5 principaux contrats
Obligation légale, garanties bailleur réellement incluses, franchises et transparence tarifaire. Cinq contrats passés au crible, dont un seul affiche publiquement son prix.
Sommaire
L’assurance PNO est obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR, au minimum en responsabilité civile (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). Sur les cinq contrats comparés en août 2026, la MAIF offre la couverture bailleur la plus complète. Luko affiche le seul tarif public, à partir de 4,10 euros par mois.
Ce que la loi impose vraiment en assurance PNO
L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, créé par l’article 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014, oblige chaque copropriétaire, occupant ou non, à s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. Hors copropriété, aucune obligation légale ne s’applique au bailleur.
C’est la nuance que la plupart des pages commerciales écrasent. Le texte n’impose pas un contrat PNO complet : il impose une garantie de responsabilité civile de copropriétaire non occupant. Un bailleur qui détient une maison individuelle hors copropriété n’a, juridiquement, rien à souscrire. Il reste exposé de son propre chef, ce qui n’est pas la même chose.
Trois contrats se superposent sur un même lot loué, et ils ne se remplacent pas :
- La multirisque immeuble votée par l’assemblée générale, qui couvre les parties communes et la responsabilité du syndicat.
- La multirisque habitation du locataire, qui couvre ses biens personnels et sa responsabilité locative.
- La PNO du bailleur, qui prend le relais dans les angles morts : vacance locative, défaut d’entretien, vice de construction, locataire non assuré, sinistre né dans le lot pendant qu’il est vide.
Ce troisième cas est le plus fréquent en pratique. Entre deux baux, votre lot n’est couvert par personne d’autre que vous. Une fuite sur un ballon d’eau chaude pendant trois semaines de vacance engage votre seule responsabilité vis-à-vis des voisins, et la multirisque immeuble ne prendra pas les dommages nés de vos parties privatives.
Le levier du syndic est réel
Le syndic peut exiger l’attestation d’assurance. Sans réponse, la pratique courante est la mise en demeure puis la souscription d’office d’un contrat pour votre compte, refacturée avec majoration. Vous perdez alors le choix du contrat, du niveau de franchise et du tarif.
Dernier point souvent manqué : en cas de démembrement de propriété, l’obligation pèse sur l’usufruitier, qui jouit du bien, et non sur le nu-propriétaire. Des parents qui donnent la nue-propriété à leurs enfants et conservent l’usufruit restent les redevables de la PNO.
Le classement des meilleures assurances PNO 2026
| Rang | Assureur | Note | Tarif affiché | Type | Point fort |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | MAIF | 4,4/5 | Sur devis | Mutualiste | Protection juridique bailleur incluse d’office |
| 2 | Luko by Allianz Direct | 4,2/5 | 4,10 €/mois | Assurtech | Seul tarif public, souscription en quelques minutes |
| 3 | Macif | 4,0/5 | Sur devis | Mutualiste | Dépendances et borne de recharge couvertes de série |
| 4 | MAAF | 3,7/5 | Sur devis | Mutualiste (Covéa) | Protection juridique ciblée sur les litiges locatifs |
| 5 | Groupama | 3,5/5 | Sur devis | Assureur généraliste | Réseau d’agences dense pour un accompagnement local |
Méthodologie
Pondération sur 100 : étendue des garanties bailleur documentées 30 %, transparence tarifaire 20 %, niveau et modularité de la franchise 15 %, couverture de la perte de loyers 15 %, protection ou assistance juridique 10 %, souplesse de souscription et de résiliation 10 %. Notation établie sur les documents contractuels publics et les pages officielles des assureurs consultées le 17 août 2026. Aucune note n’est achetée, et cette page ne contient aucun lien partenaire.
Mutuelle historiquement liée au monde enseignant, la MAIF commercialise son offre bailleur sous le nom Assurance Propriétaire Bailleur. C’est le contrat qui documente le plus de garanties utiles au bailleur dans son socle, sans passer par des options payantes.
Points forts
- Protection juridique propriétaire et bailleur incluse dans le socle, y compris sur les situations de loyers impayés, là où la concurrence la facture en option.
- Garantie perte de loyers lorsque le logement devient inhabitable après un sinistre garanti.
- Assistance dépannage intégrée sur la plomberie, l’électricité, le chauffage et la serrurerie.
- Périmètre géographique large : France métropolitaine, Guadeloupe, Martinique, Réunion, Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Monaco.
Points faibles
- Aucun tarif public : il faut passer par un devis pour connaître son prix, ce qui interdit toute comparaison rapide.
- Sociétariat mutualiste requis, avec la logique d’adhésion qui va avec.
- Protection juridique encadrée : un seuil minimum de dommage conditionne l’action judiciaire, et un délai de carence s’applique en matière de travaux immobiliers.
- La protection juridique n’est pas une garantie des loyers impayés : elle accompagne, elle ne verse pas les loyers.
Pour qui ?
Le bailleur qui détient un ou plusieurs lots en location longue durée et qui veut un socle large sans empiler les options. Beaucoup moins pertinent pour la location saisonnière ou pour l’investisseur qui arbitre au prix, puisque le tarif ne se connaît qu’après devis.
Assurtech française reprise par Allianz Direct en 2024, Luko décline sa PNO en deux formules, Minimum Légal et Couverture étendue. C’est le seul acteur du comparatif qui publie un tarif chiffré avec le profil de référence correspondant.
Points forts
- Transparence tarifaire réelle : 4,10 euros par mois en Minimum Légal et 4,70 euros en Couverture étendue, avec le profil de référence détaillé en note de bas de page sur le site de l’assureur.
- Franchise modulable de 75 à 400 euros, ce qui permet d’arbitrer prime contre exposition au premier euro.
- Souscription et résiliation entièrement en ligne, sans passage en agence.
- Adossement au groupe Allianz depuis la reprise de 2024, ce qui répond à la question de la solidité de l’assureur.
Points faibles
- Aucune garantie des loyers impayés, ni dans le socle, ni en option. Il faut souscrire une GLI ailleurs.
- Assistance juridique amiable plutôt que protection juridique au sens classique.
- Le tarif affiché correspond à un profil précis (appartement non meublé de 32 mètres carrés à Strasbourg, franchise 75 euros, capital mobilier 1 000 euros). Un T4 parisien meublé ne sera pas à ce prix.
- Service client essentiellement digital, ce qui pèse sur les dossiers de sinistre complexes.
Pour qui ?
Le bailleur multi-lots qui veut compresser ses charges et sait gérer ses sinistres lui-même. Le bon réflexe est alors de coupler cette PNO avec une assurance loyers impayés souscrite séparément, puisque Luko ne la propose pas.
La Macif commercialise son offre bailleur sous le nom Logement Locatif. Le contrat se distingue par un périmètre matériel plus généreux que la moyenne, avec des éléments que les concurrents facturent en déclaration spécifique.
Points forts
- Indemnisation des loyers perdus lorsqu’un sinistre garanti rend le logement inhabitable.
- Dépendances jusqu’à 50 mètres carrés incluses de série, au-delà sur déclaration spécifique.
- Borne de recharge pour véhicule électrique située à l’adresse du logement couverte, point rare sur le marché.
- Le contrat couvre indifféremment la location vide et la location meublée, et accompagne les changements d’usage.
Points faibles
- Information juridique plafonnée à cinq sollicitations par an, ce qui reste de l’information et non une protection juridique complète.
- Aucun tarif public, la tarification étant étudiée au cas par cas selon la nature du bien et les garanties retenues.
- Sociétariat mutualiste requis.
- Les immeubles locatifs entiers et les locaux relèvent de solutions distinctes, hors de ce contrat.
Pour qui ?
Le bailleur qui loue une maison ou un appartement avec garage, cave ou jardin, et celui qui a installé une borne de recharge. Le socle matériel élargi compense l’absence de prix affiché. Peu adapté à qui détient un immeuble de rapport complet.
Membre du groupe Covéa avec MMA et GMF, la MAAF propose une PNO dont la protection juridique est resserrée sur le contentieux locatif, impayés et expulsion. Le groupe a choisi de ne pas développer de garantie des loyers impayés en interne.
Points forts
- Protection juridique ciblée sur ce qui fait réellement mal au bailleur : les impayés et la procédure d’expulsion.
- Réseau d’agences physiques dense, utile en gestion de sinistre.
- La PNO MAAF reste compatible avec une garantie des loyers impayés souscrite chez un tiers.
Points faibles
- Aucune garantie des loyers impayés dans l’offre 2026, contrairement à la MAIF ou à la Macif qui ont développé la leur.
- L’accompagnement juridique ne déclenche aucun versement automatique des loyers non perçus, ce qui est le point que les bailleurs confondent le plus souvent.
- Aucun tarif public.
Pour qui ?
Le bailleur déjà sociétaire MAAF sur d’autres contrats, qui recherche la simplicité d’un interlocuteur unique. À condition d’assumer la souscription d’une GLI ailleurs, par exemple via Garantme ou la garantie Visale quand le locataire y est éligible.
Groupama positionne sa PNO d’abord comme la réponse à l’obligation de responsabilité civile issue de l’article 9-1. Le discours commercial est centré sur la conformité et sur le risque financier d’un défaut d’assurance plutôt que sur l’étendue du socle.
Points forts
- Réponse claire à l’obligation légale, avec délivrance de l’attestation exigible par le syndic.
- Ancrage régional et mutualiste fort, avec un interlocuteur physique de proximité.
- Possibilité de regrouper la PNO avec les autres contrats du foyer.
Points faibles
- Communication axée sur la conformité, avec un socle bailleur moins documenté publiquement que celui de la MAIF ou de la Macif.
- Aucun tarif public.
- Les garanties utiles au bailleur relèvent davantage des options que du socle.
Pour qui ?
Le propriétaire d’un lot unique dont l’objectif premier est de régulariser sa situation vis-à-vis du syndic, et qui privilégie un conseiller en agence. L’investisseur qui construit un patrimoine locatif trouvera un socle plus riche ailleurs.
Tableau comparatif critère par critère
La matrice ci-dessous ne compare que des éléments documentés publiquement par les assureurs au 17 août 2026. Les cases marquées « sur devis » ne sont pas une lacune de ce comparatif : c’est l’information que l’assureur refuse de rendre publique.
| Critère | MAIF | Luko | Macif | MAAF | Groupama |
|---|---|---|---|---|---|
| Tarif public affiché | Sur devis | Dès 4,10 €/mois | Sur devis | Sur devis | Sur devis |
| Franchise modulable | Selon contrat | 75 à 400 € | Selon contrat | Selon contrat | Selon contrat |
| Perte de loyers après sinistre | Incluse | Selon formule | Incluse | Selon contrat | Selon contrat |
| Protection juridique bailleur | Incluse au socle | Assistance amiable | Info juridique, 5 par an | Ciblée litiges locatifs | Selon options |
| Garantie des loyers impayés | Offre distincte | Absente | Offre distincte | Absente | Offre distincte |
| Vandalisme et dégradations locatives | Au socle | Selon formule | Selon contrat | Selon contrat | Selon contrat |
| Souscription 100 % en ligne | Partielle | Complète | Partielle | Partielle | Partielle |
| Verdict bailleur longue durée | Excellent | Bon | Bon | Correct | Correct |
Comment lire la ligne « garantie des loyers impayés »
Aucune PNO du marché n’intègre la GLI dans son socle. C’est un produit distinct, tarifé en pourcentage du loyer annuel charges comprises. Confondre la protection juridique de votre PNO avec une GLI est l’erreur la plus coûteuse du sujet : la première paie un avocat, la seconde paie vos loyers.
Vous structurez votre premier investissement locatif et vous voulez arbitrer vos assurances au bon moment ?
Cette page ne contient aucun lien partenaire et aucune note n’est rémunérée.
Le prix d’une assurance PNO, ce que personne n’affiche
Sur les cinq assureurs comparés en août 2026, un seul publie un tarif chiffré avec son profil de référence. Les quatre autres renvoient au devis. Les fourchettes de 60 à 300 euros par an que l’on lit partout ne proviennent d’aucune statistique publique officielle : elles sont reconstituées par des comparateurs.
Il faut le dire nettement, parce que c’est le point où l’essentiel des contenus sur le sujet devient malhonnête. Il n’existe pas de barème public de l’assurance PNO. Les tableaux de prix par assureur que vous croiserez sont, dans la quasi-totalité des cas, des estimations non vérifiables présentées comme des tarifs.
La seule donnée solide au 17 août 2026 est celle que Luko publie, avec son profil de référence explicite :
| Formule | Tarif mensuel | Équivalent annuel | Franchise du profil |
|---|---|---|---|
| Luko, Minimum Légal | 4,10 € | 49,20 € | 75 € |
| Luko, Couverture étendue | 4,70 € | 56,40 € | 75 € |
Profil de référence communiqué par l’assureur : propriétaire non occupant de 40 ans, appartement non meublé de 2 pièces et 32 mètres carrés en étage intermédiaire à Strasbourg, construction entre 2000 et 2015, détecteur de fumée, capital mobilier de 1 000 euros, franchise de 75 euros, aucun sinistre déclaré sur les trois dernières années. Tarif TTC sans option. Votre tarif réel différera.
Les six variables qui font votre prime
- La surface et le nombre de pièces, base de la tarification chez tous les assureurs.
- La localisation, qui pèse via la sinistralité locale et le coût des réparations.
- L’ancienneté du bâti, les canalisations anciennes étant le premier facteur de dégât des eaux.
- Le mode de location, la location saisonnière étant systématiquement surtarifée par rapport au bail longue durée.
- Le capital mobilier déclaré, qui compte réellement en location meublée et beaucoup moins en location nue.
- Le niveau de franchise retenu, le seul levier que vous pilotez entièrement.
Le calcul que presque personne ne fait
Comparer deux primes sans comparer les franchises ne veut rien dire. Un contrat à 50 euros par an avec 300 euros de franchise vous coûte 350 euros au premier dégât des eaux. Un contrat à 90 euros par an avec 75 euros de franchise vous en coûte 165. L’indicateur pertinent est la somme prime annuelle plus franchise, pas la prime seule.
Dernier point, purement fiscal : la prime PNO est une charge déductible. Au régime réel foncier, elle s’impute sur vos revenus fonciers au titre des primes d’assurance. En location meublée au régime réel, elle entre dans les charges déductibles LMNP. Au micro-foncier comme au micro-BIC, elle ne se déduit pas, l’abattement forfaitaire étant réputé la couvrir. Une prime de 120 euros à une tranche marginale de 30 pour cent revient donc à environ 84 euros nets au régime réel, contre 120 euros au forfait.
Comment choisir votre assurance PNO selon votre profil
La règle de décision est simple : si votre lot est en copropriété et loué en longue durée, privilégiez l’étendue du socle bailleur plutôt que la prime. Si vous détenez plusieurs lots à faible loyer, le tarif affiché et la franchise basse deviennent le critère dominant.
| Profil | Choix 1 | Choix 2 | Pourquoi |
|---|---|---|---|
| Premier lot en copropriété, bail nu 3 ans | MAIF | Macif | Socle bailleur large et protection juridique incluse, sans empiler les options |
| Bailleur multi-lots, petits loyers | Luko | Macif | Seul tarif affiché et franchise abaissable à 75 €, effet cumulatif sur 4 ou 5 contrats |
| Meublé LMNP avec mobilier de valeur | MAIF | Macif | Vandalisme et dégradations locatives au socle, capital mobilier réellement déterminant |
| Maison avec garage, cave ou borne de recharge | Macif | MAIF | Dépendances jusqu’à 50 m² et borne de recharge couvertes de série |
| Risque d’impayés jugé élevé | MAIF puis GLI tierce | Macif puis GLI tierce | Aucune PNO ne couvre les loyers impayés, la GLI se souscrit à part |
| Lot vacant en attente de travaux | Luko | Groupama | Prime basse pendant la vacance, période où votre RC est la plus exposée |
Le raisonnement à tenir n’est pas différent de celui d’un arbitrage de rendement locatif : la prime PNO est une charge annuelle récurrente qui pèse sur votre cash-flow, mais un sinistre non couvert efface plusieurs années d’économie de prime. Si vous chiffrez votre projet, intégrez-la dans le calculateur de rentabilité au même titre que la taxe foncière et les frais de gestion.
Les cinq erreurs qui coûtent cher
Croire que l’assurance du locataire suffit
La multirisque habitation du locataire couvre ses biens et sa responsabilité locative, pas votre responsabilité de propriétaire. Un vice de construction, un défaut d’entretien ou un sinistre né pendant la vacance restent à votre charge. C’est précisément le vide que la loi ALUR a voulu combler.
Confondre protection juridique et garantie des loyers impayés
La protection juridique finance une procédure, souvent au-delà d’un seuil minimum de litige. La GLI verse les loyers non perçus. Un bailleur qui pense être couvert contre les impayés parce que sa PNO inclut une protection juridique découvre son erreur au troisième mois d’impayé.
Choisir sur la prime sans regarder la franchise
Une franchise de 300 euros absorbe la totalité de l’économie réalisée sur trois ans de prime dès le premier dégât des eaux mineur. Les franchises climatiques sont souvent bien supérieures aux franchises courantes du même contrat : ce sont elles qu’il faut lire, pas la ligne d’accroche.
Ne pas déclarer le changement d’usage
Passer d’une location nue à un meublé, ou d’un bail longue durée à de la location saisonnière, modifie le risque assuré. Sans déclaration, l’assureur peut réduire l’indemnité ou refuser sa garantie. La location courte durée fait l’objet d’exclusions explicites dans plusieurs contrats.
Laisser le syndic souscrire à votre place
Après mise en demeure restée sans effet, la souscription d’office pour votre compte vous est refacturée avec majoration, sur un contrat que vous n’avez pas choisi et dont vous ne maîtrisez ni la franchise ni le niveau de garantie. Transmettre l’attestation coûte cinq minutes.
Sur les autres postes de sécurisation d’un bail, l’état des lieux et la sélection du locataire restent vos deux meilleures assurances gratuites : la majorité des sinistres locatifs se préviennent en amont, pas en indemnisation.
Lexique de l’assurance PNO
- PNO
- Assurance propriétaire non occupant. Contrat souscrit par le propriétaire d’un logement qu’il n’habite pas, loué, vacant ou occupé à titre gratuit.
- RC copropriétaire non occupant
- Garantie de responsabilité civile imposée par l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. C’est le minimum légal, et non un contrat PNO complet.
- MRI
- Multirisque immeuble. Contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires pour les parties communes, voté en assemblée générale.
- MRH locataire
- Multirisque habitation du locataire. Couvre ses biens personnels et sa responsabilité locative, jamais celle du propriétaire.
- Franchise
- Part du sinistre restant à votre charge après indemnisation. Modulable chez certains assureurs, et souvent majorée sur les événements climatiques.
- Attestation PNO
- Document délivré par l’assureur prouvant la couverture. Le syndic est en droit de l’exiger d’un copropriétaire non occupant.
Faire auditer votre projet locatif
Vous préparez un achat locatif et vous voulez sécuriser le montage avant de signer, assurances comprises. Décrivez votre projet, nous revenons vers vous.
Questions fréquentes sur l’assurance PNO
L’assurance PNO est-elle obligatoire ?
Oui en copropriété. L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi ALUR, oblige chaque copropriétaire, occupant ou non, à s’assurer au minimum en responsabilité civile. Pour une maison individuelle hors copropriété, la PNO reste facultative mais fortement recommandée.
Combien coûte une assurance PNO en 2026 ?
Il n’existe aucun barème public. Un seul des cinq assureurs comparés affiche un tarif : Luko, à partir de 4,10 euros par mois pour un appartement de 32 mètres carrés, relevé le 17 août 2026. Les quatre autres ne communiquent leur prix que sur devis personnalisé.
La PNO remplace-t-elle l’assurance du locataire ?
Non, elle la complète. La multirisque habitation du locataire couvre ses biens personnels et sa responsabilité locative. La PNO couvre votre responsabilité de propriétaire, notamment en cas de vice de construction, de défaut d’entretien, de locataire non assuré ou de logement vacant.
La prime PNO est-elle déductible des impôts ?
Oui au régime réel. La prime s’impute sur vos revenus fonciers au titre des primes d’assurance, ou entre dans les charges déductibles en location meublée au réel. Au micro-foncier comme au micro-BIC, elle n’est pas déductible : l’abattement forfaitaire est réputé la couvrir.
Que risque-t-on sans assurance PNO en copropriété ?
Le syndic peut exiger votre attestation, puis vous mettre en demeure et souscrire un contrat d’office pour votre compte, refacturé avec majoration. Vous assumez surtout seul les conséquences financières d’un sinistre engageant votre responsabilité, sans plafond de garantie.
Qui doit souscrire la PNO en cas de démembrement de propriété ?
L’usufruitier, c’est-à-dire celui qui jouit du bien et en perçoit les loyers, et non le nu-propriétaire. Des parents qui donnent la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l’usufruit restent redevables de l’obligation d’assurance sur ce lot.
Une PNO couvre-t-elle les loyers impayés ?
Non. Aucun contrat PNO du marché n’intègre la garantie des loyers impayés dans son socle. Certaines PNO incluent une protection juridique qui finance une procédure de recouvrement, mais elle ne verse pas les loyers. La GLI se souscrit comme un produit distinct.
Sources
- 1. Légifrance, article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, article 58. Consulté le 17 août 2026. Voir le texte
- 2. Légifrance, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, version consolidée. Consulté le 17 août 2026. Voir la loi
- 3. Tarifs et périmètres de garantie relevés le 17 août 2026 sur les pages officielles des cinq assureurs comparés, ainsi que sur leurs documents d’information sur le produit d’assurance. Aucun tarif n’est extrapolé.
Cet article est informatif et ne constitue ni un conseil en assurance ni un conseil en investissement. Les garanties, exclusions, plafonds et franchises applicables sont ceux des conditions générales et particulières du contrat que vous signez. Vérifiez les documents contractuels avant toute souscription. Investir comporte un risque de perte en capital.