État des lieux locatif : le guide complet du bailleur
Contenu obligatoire, check-list pièce par pièce, vétusté et restitution du dépôt de garantie : ce que la loi impose réellement, à jour de la revalorisation des honoraires au 1er janvier 2026.
Sommaire
L’état des lieux est un document contradictoire qui décrit précisément le logement à l’entrée et à la sortie du locataire. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 l’impose pour tout bail d’habitation, meublé ou non. Sans lui, le logement est réputé avoir été remis en bon état : le bailleur perd tout recours sur le dépôt de garantie.
Les termes à connaître
- État des lieux
- Document décrivant l’état du logement pièce par pièce, établi à l’entrée et à la sortie du locataire, annexé au bail.
- Contradictoire
- Établi en présence des deux parties, ou de leurs représentants, et signé par chacune d’elles.
- Vétusté
- Usure normale d’un élément du logement due au temps et à un usage courant, jamais imputable au locataire.
- Dégradation locative
- Détérioration anormale causée par le locataire, distincte de l’usure normale, imputable sur le dépôt de garantie.
- Dépôt de garantie
- Somme versée par le locataire à l’entrée, plafonnée à un mois de loyer hors charges (deux mois en meublé), restituée après l’état des lieux de sortie.
- Commissaire de justice
- Ancien huissier de justice, sollicité pour établir l’état des lieux en cas de refus d’une des parties, aux frais partagés à égalité.
Ce que dit la loi sur l’état des lieux
L’état des lieux est obligatoire à l’entrée et à la sortie, pour un bail vide comme meublé (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Son contenu est fixé par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : description pièce par pièce, relevés de compteurs, date et signatures des deux parties.
Trois façons de l’établir, du moins au plus coûteux :
| Modalité | Qui le fait | Coût |
|---|---|---|
| À l’amiable | Bailleur et locataire ensemble | Gratuit |
| Par un professionnel (agence) | Agent immobilier ou gestionnaire | 3,03 €/m² TTC max, partagés à 50/50 pour l’entrée (sortie 100 % bailleur) |
| Par commissaire de justice | En cas de refus d’une partie | Frais partagés à égalité entre bailleur et locataire |
Le plafond de 3,03 €/m² s’applique aux baux signés à partir du 1er janvier 2026 (avant : 3,00 €/m²). Détail complet des plafonds d’honoraires de location dans notre guide des honoraires 2026.
Délai de contestation : 10 jours, 1 mois pour le chauffage
Le locataire dispose de 10 jours calendaires après la signature pour signaler par écrit tout élément omis. Pour les équipements de chauffage, ce délai est étendu au premier mois de la période de chauffe, car ils ne sont pas toujours testables au moment de l’état des lieux d’entrée.
La check-list complète, poste par poste
Un état des lieux solide couvre huit postes dans chaque pièce : sols, murs et plafonds, ouvrants, plomberie, électricité, chauffage, compteurs et clés. Chaque anomalie doit être décrite précisément (nature, localisation, ampleur), jamais résumée par « bon état » ou « usure normale ».
| Poste | À vérifier | Piège fréquent |
|---|---|---|
| Sols | Parquet, carrelage, moquette : rayures, taches, décollements, joints | Une tache sous un meuble déplacé plus tard, non visible à l’entrée |
| Murs et plafonds | Peinture, papier peint, fissures, traces d’humidité, trous de fixation | Confondre une fissure structurelle avec une simple fissure de peinture |
| Portes, fenêtres, volets | Ouverture, fermeture, serrures, joints d’isolation, vitres | Une serrure qui force mais ferme quand même : le noter malgré tout |
| Plomberie et VMC | Évier, douche, chasse d’eau, joints, traces de moisissure, aération | Une VMC bruyante mais fonctionnelle, jamais testée en continu |
| Électricité | Prises, interrupteurs, luminaires fixes, tableau électrique | Une prise testée sans charge, qui ne tient pas sous ampérage réel |
| Chauffage | Radiateurs, chaudière, thermostat, purge | Emménagement hors période de chauffe : voir le délai étendu ci-dessus |
| Compteurs | Index eau, électricité, gaz relevés et notés à la date exacte | Un index non relevé rend impossible la répartition des charges |
| Clés et accès | Nombre de clés, badges, télécommandes, boîte aux lettres | Un jeu de clés non compté qui manque à la restitution |
Prenez des photos horodatées pour chaque anomalie mentionnée : elles n’ont pas de valeur légale supérieure au document signé, mais facilitent la comparaison à la sortie et dissuadent la contestation de mauvaise foi.
Le cas du logement meublé : l’inventaire mobilier
En meublé, l’état des lieux s’accompagne d’un inventaire du mobilier, distinct mais annexé au même document. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe une liste de 11 éléments minimum : sans l’un d’eux, le logement risque la requalification en location nue, avec perte du statut LMNP.
| N° | Élément |
|---|---|
| 1 | Literie avec couette ou couverture |
| 2 | Dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres |
| 3 | Plaques de cuisson |
| 4 | Four ou four à micro-ondes |
| 5 | Réfrigérateur, avec compartiment à -6 °C au moins ou congélateur séparé |
| 6 | Vaisselle nécessaire aux repas |
| 7 | Ustensiles de cuisine |
| 8 | Table et sièges |
| 9 | Étagères de rangement |
| 10 | Luminaires |
| 11 | Matériel d’entretien ménager adapté au logement |
Pour un bailleur LMNP, l’inventaire signé sert aussi de justificatif d’amortissement du mobilier. Voir notre pilier LMNP pour l’articulation avec la fiscalité, et notre guide dédié si votre logement cible des étudiants, un profil où la rotation locative rend l’état des lieux particulièrement fréquent. En courte durée, la logique est la même à un rythme bien supérieur : voir notre comparatif conciergerie Airbnb.
Vétusté ou dégradation : la distinction qui protège le bailleur
La vétusté est l’usure normale due au temps et à un usage courant : elle reste à la charge du bailleur (article 1755 du Code civil). La dégradation résulte d’un usage anormal ou d’un manque d’entretien : elle est imputable au locataire, déduction faite de la vétusté déjà acquise sur l’élément concerné.
Aucune grille de vétusté n’est légalement obligatoire, mais son usage est fortement recommandé : sans elle, l’appréciation est laissée au juge en cas de litige. Les valeurs ci-dessous, indicatives, s’inspirent des grilles de référence les plus citées (UNPI, ANIL, accords collectifs type Groupe 3F) :
| Élément | Durée de vie théorique | Franchise | Abattement annuel |
|---|---|---|---|
| Peinture, papier peint | 7 ans | 1 an | 14 à 15 % |
| Moquette, sol souple | 7 ans | 1 an | 14 à 15 % |
| Parquet | 20 ans | 2 ans | 5 à 6 % |
| Robinetterie | 10 à 15 ans | 1 an | 7 à 10 % |
| Électroménager (meublé) | 10 ans | 1 an | 10 % |
Exemple de calcul
Peinture posée il y a 5 ans, franchise 1 an, abattement 14 % par an : part locataire = 100 % moins 14 % fois (5 moins 1) = 44 %. Sur un devis de remise en état de 1 000 euros, le locataire doit 440 euros, le bailleur assume les 560 euros restants au titre de la vétusté.
Restitution du dépôt de garantie : les délais à respecter
Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans le mois qui suit la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, ou dans les deux mois en cas de dégradations constatées (article 22, loi du 6 juillet 1989). Passé ce délai, une pénalité automatique s’applique.
Pénalité de retard : 10 % du loyer par mois entamé
Tout retard majore le dépôt de garantie restant dû de 10 % du loyer mensuel hors charges, pour chaque période mensuelle commencée. Exemple : loyer hors charges à 600 euros, restitution due sous 1 mois mais versée 3 mois plus tard, soit 2 mois de retard entamés : pénalité de 2 fois 60 euros, soit 120 euros, en plus du dépôt lui-même.
Toute retenue doit être justifiée par une facture, un devis ou l’état des lieux de sortie comparé à celui d’entrée. Une retenue non justifiée est contestable devant la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire.
Gérer les états des lieux, les quittances et les relances à la main devient vite chronophage sur plusieurs biens.
Voir le comparatif des logiciels de gestion locative
Vous pouvez aussi déléguer entièrement la gestion : voir notre comparatif des sociétés de gestion locative.
Les erreurs qui coûtent cher au bailleur
Description vague (« bon état général »)
Une mention générique ne protège pas : en cas de litige, le juge exige une description précise, pièce par pièce, élément par élément. Un état des lieux imprécis équivaut souvent à une absence d’état des lieux.
Absence de relevé de compteurs
Sans index d’entrée daté, impossible de répartir les charges d’eau ou d’énergie entre locataire sortant et entrant, ni de facturer une éventuelle surconsommation.
Retenue sur dépôt sans justificatif
Facture ou devis obligatoires pour toute retenue. Une simple estimation orale expose le bailleur à devoir restituer l’intégralité du dépôt, majorée de la pénalité de retard.
Questions fréquentes
L’état des lieux est-il obligatoire pour un meublé ?
Oui. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique aux baux meublés comme aux baux nus. En meublé, il s’accompagne en plus d’un inventaire du mobilier couvrant les 11 éléments du décret n° 2015-981.
Que se passe-t-il en l’absence d’état des lieux d’entrée ?
Le logement est présumé avoir été remis en bon état de réparations locatives (article 1731 du Code civil). Le bailleur perd toute possibilité de facturer une dégradation constatée à la sortie, sauf à prouver le contraire par un autre moyen.
Qui paie l’état des lieux réalisé par un professionnel ?
Pour l’entrée, les frais sont partagés à parts égales entre bailleur et locataire, plafonnés à 3,03 euros par m² pour la part locataire en 2026. L’état des lieux de sortie est intégralement à la charge du bailleur.
Combien de temps pour contester un état des lieux d’entrée ?
10 jours calendaires après la signature pour tout élément, étendus au premier mois de la période de chauffe pour les équipements de chauffage. Passé ce délai, la contestation reste possible mais s’inscrit dans le cadre plus large du litige sur le dépôt de garantie.
La grille de vétusté est-elle obligatoire ?
Non, mais fortement recommandée. Sans grille annexée au bail, le juge apprécie librement la part de vétusté en cas de litige, ce qui crée de l’incertitude pour le bailleur comme pour le locataire.
Sources
- 1. Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2 et article 22.
- 2. Légifrance, décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (modalités d’établissement de l’état des lieux).
- 3. Légifrance, décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (liste du mobilier obligatoire en location meublée).
- 4. Service-Public.fr, état des lieux d’entrée et dépôt de garantie, fiches F31270 et F31269.
- 5. ANIL, arrêté du 13 novembre 2025 sur les plafonds d’honoraires de location, applicable au 1er janvier 2026.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique. En cas de litige, un accompagnement par un professionnel du droit est recommandé.